地产项目推广现状调查分析报告
一.物业概述
本案宏都花园位于经三路北段,与刚落成的金成国际广场相对。北边为东风渠,北路南为农业路。地理位置优越,升值潜力大。经三路由于郑州市的北移东扩市政规划。日益成为郑州市的新兴经济金融中心。金成国际广场中,新开业的世纪联华使该地区购物休闲设施更加完善,且随着市政府对东风渠的改造,这一地区的自然环境也将大为改善。交通设施方面,57路,205路等多路公交线路经过,出行便利。且距G107国道也仅十五分钟车程。出入市区也十分顺畅。该区域内众多商业写字楼、银行、邮政设施配套齐全,不仅能聚集人气,更能提升本楼盘的原有价值。
在二居室方面,宏都花园均价在2280元/平方米。为中高档价位。基本与此地段附近楼盘的价位相持平。主力户型现存有120-130平方米与260平方米大户型。与其他楼盘相比较而言。在二居室方面,2000-2500元/平方米价位之间与本楼盘相竞争的有红楼易居,2380元/平米。宏升花园,2300元/平米。在三居室方面,红楼易居为2380元/平米。宏升花园2300元/平米。在2500-3000元/平米之间价位中,兆邦花园四居室均价为2700元/平米。其中鑫苑名家对本楼盘的销售有相当的冲击力。其户型有110-140平米三室二厅一卫和四室二厅二卫。复式三室二厅一卫。在其时区中,有联排别墅,多层,小高层,俨然已成为一个大型新都市社区。配套方面,从小学,业主会所,运动场到商业街,一应俱全。与本楼盘相比,社区的品牌形象明显高出一筹。
就目标购房群来看,根据产品特点及所处位置,价格定位。应该确立在30-45之间,事业蒸蒸日上,月收入在4000元以上的私企老板,大中型企业中层高层管理人员,政府官员。该群体大部分已经有了至少一套住房。但调查显示,此收入水平的人群,对于房地产投资日益重视,且投资理念已趋成熟。非常重视房产的保值,增值功能。特别对于发展潜力巨大的良好地段的楼盘。此群体大部分有家庭。对于房产中的价格敏感度不高,而更加看重潜在升值能力。物业管理水平及荣誉品位等无形因素。
二.营销障碍
(1)在地理位置方面,虽然本楼盘位置较为优越。但距宏都花园不远的距离内,就有德亿时代城,鑫苑名家这些着名楼盘。购房者在面对诸多楼盘时,往往会综合考虑各种因素,所以营销压力比较大。
(2)品牌方面,宏都花园目前仍没有较大的知名度,在公众中的美誉度,信任度仍然偏低。而周围竞争楼盘的知名度,美誉度都已建立起来。在短时间内本楼盘仍处于劣势。
(3)成本方面。由于此地段位置优越。且为精品楼盘,造价高。所以宏都花园的起价,均价都较高。虽然价格在一定程度上可以突显出本楼盘的价值,但同时也给楼盘推广带来了相当的压力。
(4)环境建设。宏都花园缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群兴趣,不利于提升宏都花园在公众中的知名度,美誉度。同时也不利于满足社区居民的荣誉感,归属感。
(5)物业管理。宏都花园未能根据目标购房群的职业特点和实际需求,开展特色服务。使宏都花园在服务方面缺乏应有的个性和吸引力。这个问题在周边楼盘中都比较突出,同时也是一个好的切入点,诉求点。
(6)卖点未充分挖掘,没有树立产品的形象。广告宣传力度不够,不但在各大媒体中少有露面,在楼盘附近也没有做相应的推广,产品知名度低,楼盘内背阴,朝相差的单位难以销售。
三.解决对策
(1)尽力挖掘强势卖点。在楼盘所在区域内,选择公交车辆,路牌,灯箱,灯柱进行户外广告宣传。
(2)把区内朝向差无景致的单位作为特别单位进行重新包装,作为特价单位适时限量发售。可以采取试住这一形式,尽力吸引购房者关注,再产生购买。
(3)进行"深耕细作"。宏都花园已经有了一定的品牌知名度。可进行市场细分,针对潜在目标消费群进行有效的宣传与促销。激起他们的购买冲动,可用DM与其进行进一步沟通,邀请他们参加社区的各种活动,从而对本楼盘优点产生切身感受。
(4)地产公关活动。通过各种形式的公关活动,房产公司可以把楼盘信息有效地传达到目标客户。利用事件进行行销可在宏都花园现有业主和潜在购房者中形成良好口碑。可通过各种软性报道,把活动信息在市场上传播,吸引新的消费者关注。现场的人气,在一定程度上可以形成群体效应,加速客户的成交周期。
四.市场定位
(1)价格方面,宏都花园根据现今销售及物业情况,价格可以在现有价格上进行小范围浮动,但不应过大,开发商所以确定的价格档次予以维持,同时可以保持本楼盘的高值高价形象。
(2)形象定位:宏都花园可定位于;辉煌人生,时尚享受
主体广告语:A,因为辉煌,所以这里不仅仅是一座住宅。
B,轻松把握事业生活
随着总之房地产市场日渐规范成熟,在住房环境方面,人们已越来越注重选择一个具有良好人文气息的住房环境,这种策略可以消除购房者在一般房地产广告上的戒心,迎合了人们的心愿。同时对于提升品牌形象大有裨益。
五.建议
(1)对楼盘环境 建议在楼盘前建立休闲广场和喷泉、花坛,一方面增加宏都花园的吸引力,提高在公众中的知名度,(来自:)记忆度;另一方面可以给在世纪联华购物消费的人们提供一个休息的场所,而其中不乏目标购房 群,可以引起他们的关注,同时也是提升楼盘关怀在社区居民形象的一次机会
(2)特色家政服务
宏都花园目标购房群体,大多事业有成,但空闲时间不多,对于家务料理,消扫居所,照看孩子心有余而力不足。可在物业管理方面这些服务,如免费送早、中、晚餐,有偿清新衣物,车辆,钟点家政服务等等。一方面切实解决了业主的实际问题;一方面有利于增强对目标购房群的吸引力。
(3)广告宣传方面
具体有以下三方面建议:A,突出优势卖点,不要面面俱到;B,树立"辉煌人生,时尚享受"的产品形象;C,促进楼盘销售
篇2:月度房地产推广方案
月度房地产推广方案
走过7月,翡翠城可以为"山高路险无所惧,三军过后尽开颜"而欢呼,一份辛苦,一份收获,日日夜夜的辛勤工作,坚定的核心理念感召,一群年轻人完成了了不起的成绩。但是,万里长征才刚刚起步,毕竟,我们现在只完成了翡翠城总销售量的四分之一还不到,今天的喜悦和成果是后期更加奋发的动力。8月,优势与挑战并存,是迈向胜利的又一个关键。
8月推广目标:8月份争取完成120套,至8月底,累计完成300套的阶段销售目标,
8月推广节点:开盘(建议安排8月16日,8月第三周周六)
第一部分 8月推广策略建议:
(一)8月推广面临的形势:
劣势:客户积累--从零开始 刺激要素--已经释放
8月是翡翠城销售的一个转折点,前期通过优惠卡销售、优先选房权刺激等措施,经过长达至少3个月的积累,完成了第一批客户的积累,并在7月集中消化完毕。8月份,最为关键的是在各种优惠刺激措施释放后客户的重新挖掘。
优势:市场形象--强势品牌 销售态势--十分火爆 销售硬件--基本完善
可以说,翡翠城是7月份天津地产市场的最亮的明星,在瑞景板块以及整个西北片区,翡翠城是目前最强势的品牌,通过一系列动作,翡翠城以压倒性优势超越了奥园、水木天成等,与燕宇、东晶等完全拉开了档次和距离。但是,目前的强势是暂时的,奥园悉尼居即将开盘,燕宇、东晶低价抢夺客户,所以必须通过8月份积极的维护、利用、促进、提升,才能站稳脚跟、保持优势。
延续认购的火爆,翡翠城近日的销售态势不错,日均客户流量基本保持在20批次左右,虽然以老客户居多,但现场人气还算旺盛。8月份必须充分延续现在的火爆气氛,在延续销售中心的人气保持、人流量上深下功夫。
售楼中心的落成、样板间开放为销售提供了最有力的武器,现场打击力度大大提高。
(二)8月推广核心:
1、开盘活动:制造新节点、新刺激
关于开盘的思考:开盘是造热点更是造节点--完成300套的手段。翡翠城其实已经完成了一般房地产开盘所要达到的目的和任务,那开盘意义何在?还有没有必要搞开盘活动?BXC认为,开盘仍然是翡翠城推广的重大事件,由于8月节点比较单一,开盘成为吸引客户购买的关键点,翡翠城开盘突破传统开盘之意义,沿袭前期成功经验:客户积累--客户锁定--节点爆发的层层递进、集中突破、阶段把握、立体攻势的推广原则,开盘成为对翡翠城销售的新的爆发节点和阶段性攻势。在开盘期,充分利用优惠的价格手段、市场气氛营造以及集中成交的羊群效应,促成新客户成交。
开盘的意义还在于翡翠城新的起点。开盘宣告翡翠城正式进入市场,开始了正式的上市销售,对内部工作人员也通过热闹的活动增强信心、鼓舞士气。
开盘推广目的:承前启后,制造轰动,夯实基础,延续热度
开盘的目标:
1、实现累计300套销售指标并制造开盘成交"神话"。
2、引发全市对翡翠城的关注,维持现场热度、积累新客户,进一步扩大全市影响力。制造开盘轰动,翡翠城以火爆热烈、倍受消费者青睐的形象正式进入市场;
3、延续热销势头:在前期火爆认购的基础上,再次营造翡翠城一浪高过一浪的销售热潮。
开盘价格手段:在开盘当日,除已签订内部认购协议的客户,直接签订购房合同的前88名成交客户,可额外获得正常折扣以外总房价款3%的特别优惠(优惠幅度相当于接近1万元左右的房价款)。
开盘主题:欢乐颂 慧眼识翡翠
开盘活动:
名人助兴:柳传志、电影明星
文艺表演
圣诞德国游大抽奖(抽16位成交客户)
成立翡翠俱乐部
2、片区开发:南开区社区推广全面铺开,红桥北辰延续
红桥、北辰继续每周至少一次社区推广活动。
集中资源,马上开展南开区的社区推广活动。给予户外媒体投放支持,DM内容进行有针对性策划。
1)西湖道分卖场与置业连锁店配合,选取几个重点社区
2)8月9日前,片区内大量DM投放,展开第一轮攻势
3)销售人员与置业人员深入社区,设点介绍项目,看房车运客户到现场看房
4)以丰富多彩活动吸引客户到现场
5)置业店配合西湖道店销售员跟进客户,促成成交
6)展开新一轮攻势
3、置业连锁:
除配合各分卖场做社区推广之外,连锁店还肩负为售楼中心推荐客户的强大作用。开盘期,针对连锁店职员推出特别奖励措施,刺激连锁人员推荐力度:凡开盘当日推荐客户成交,奖励连锁店的推荐人员500元/套。
4、活动组织:
以开盘活动为重头戏。(开盘活动另案讨论)
8月9日、10日,开展一次针对南开新客户的一日游活动。
开展周末常规活动:
9、10日--明清家具展
23、24日--火枪展
30、31日--艺术品拍卖
准备成立翡翠俱乐部,制定章程,入会方式等,组织部分客户为代表,在开盘当日宣布成立。以便以后按客户要求,或由客户提供资源等多种方式,在周末举办家装讲座、烹饪讲座、服饰讲座、个人收藏展、艺术品拍卖、家庭日友邻活动、各类时尚生活秀、交际沙龙、流行聚会等。
5、大客户挖掘:
延长大客户累计优惠,南开区划定几个大客户资源
参与一日游活动
针对要开发的大客户,8月10日前召开专题会议讨论行动
计划
第二部分 8月宣传安排
(一)8月推广重点:
1、价格上扬/优惠措施
宣告翡翠城封顶前每月涨价50元,过价格上扬,形成压迫销售,营造销售紧张,加速成交进度,体现升值潜力。
开盘当日的优惠措施宣传,刺激客户在开盘当日集中成交额。
2、卖点宣传:地铁概念为主,配合片区开发
本月选取地铁概念为翡翠城卖点详述的重点。前期,对翡翠城卖点进行了分述,随推广工作展开,翡翠城下月将重点对南开市场进行深度挖掘,在走向全市市场的过程中,地域是否认可是关键,本月重点宣传地铁概念,目的是由地铁引出翡翠城所在片区发展前景,消除交通不便、地点偏远的顾虑,与社区推广形成双线配合,说服南开及市内其他区的客户,产生对翡翠城的认可。
关于地铁概念的说法,可改变以前的方式,从不同角度详述分内容:
地铁物业的升值概念
地铁的时间成本降低、更为方便快捷
地铁造就城市现代化
地铁--天津动脉。
3、开盘活动宣传
通过开盘活动造势,在天津再度掀起翡翠城热潮,形成关注焦点,提升翡翠城感染力和影响力。确立翡翠城市场地位。
(二)媒体安排:
1、户外广告
各分卖场及全城连锁店统一推出开盘的户外和店内POP,营造开盘气氛。
建议开盘前一周,北辰、红桥、南开各选一处人流汇集地集中投放大量短期户外广告,如:灯杆旗、灯箱等,形成大规模强冲击力视觉冲击。
工地围板制作完成。
针对南开区增加户外广告投放量,配合南开区开发。
2、报媒投放
投放媒体说明
宣传节点和活动,以软文、电视在前期烘托气氛,后期披露花絮及成果
前期,对新报客户群体打击力度较强,建议本月加大晚报投放,打击新的客户群体
软文采用大版面大图片,增强冲击力和趣味性
报纸夹页投递费用比较高,受众面经多次冲击之后,效果会逐渐降低,建议适当投放一期。
《投放表》
时间段 投放内容 媒体选择 要求
说明:
①所有广告需提前预定版面;
②除以上媒体投放外,在开盘、主题活动前后增加专题新闻。
3、DM
开盘之前,配合南开区社区活动、大客户开发投放。
要求:突出地铁概念
针对南开房价高的特点,突出性价比
针对南开知识结构高的特点,突出文化性
4、DVD制作完成,开盘当日发放。
5、翡翠生活杂志8/20**第四期--样板房特刊
前言:融科总经理致辞
栏目一:翡翠城动态
样板房开放、选房、开盘、翡翠情怀系列活动
栏目二:翡翠人物
第一业主 主装修设计师 主装饰设计师(装饰师介绍及语录)
栏目三:翡翠生活
介绍样板间的美文、
生活描述
栏目四:翡翠照片
四套样板房专辑图片
栏目五:翡翠论坛
网站BBS关于翡翠城样板间的讨论、寄语
6、短信
对翡翠城客户通告:8月16日,翡翠城隆重开盘;活动通知
对新积累客户告知开盘优惠:凡开盘当日成交的前88位客户,优惠3%。
7、精美楼书制作完成,对成交客户发放(开盘前)
内容:项目卖点(环境、社区、景观、规划、人文、户型、成品房、商业街、会所、配套、交通、升值潜力、物业管理、品牌、增值服务、综合素质等)
BXC策略
篇3:购物中心春节广告推广方案
购物中心春节广告推广方案
前言
百年城在大连国际服装节期间已初步进行了品牌形象的建立及推广,首次亮相即在参加服装节的商家和大连市民心目中建立了良好的形象。后期的招商工作也进展得比较顺畅,目前已有1400多家不同业种的客户登记,其中知名品牌占1/3,故接下来的广告推广工作应在进一步巩固及提升品牌形象的同时,加大针对目标商家的有效招商宣传攻势,加快招商进度,充分筛选目标客户,提高百年城在未来的竞争力,让百年城走出大连,成为北中国的首座国际化休闲购物中心。
-广告目的
巩固及提升品牌形象,为品牌的后续经营奠定深厚基础
提高品牌的美誉度,增强商户信心,扩大招商成果
-广告对象
主要分两个层面:
大连市民(含本地目标商户)
已登记的商户及准商户
--广告策略
把握全局
抓住时机
有的放矢
针对大连市民(含本地商户)的宣传
--宣传目的:巩固及提升品牌形象
--宣传核心: 欢乐节日-欢乐百年
--宣传主题: "有节日就有百年,
在百年天天都是节日"
一、活动赞助
春节期间,大连各种主题性公众活动频繁,我们应好好利用这个时机且无须另立活动名目。目前各种活动邀请百年城参加的很多,我们建议要从效果和费用两方面综合考虑,要巧妙利用,借力使力。纵观各种活动,我们建议赞助
"百年烟花爆竹迎春会"
--宣传目的:展现百年城实力
体现公众亲和力
提高品牌知名度
--赞助理由:
政府已禁止市民私自放爆竹,而北方人较注重节日的气氛,这次烟花会的群众参与性较广泛,是百年城再次闪亮登场亮相的大好机会。
该次活动媒体参与广泛,若与外省招商推广的步骤配合恰当,既可先行铺垫,又可试探市场,同时又节省了费用。
--补充建议:
吸取服装节的经验如推出小丑服装等,抓住时机,增大曝光率。
二、现场氛围营造
因此宣传期间各种节日较多,配合节日性主题的促销活动及媒体炒作,以及项目的工程进度和招商进度,百年城宜在现场包装及现场氛围的营造上做足文章,(来自:)既是公众形象的重塑,又是招商成果的展示,还可以制造新闻话题,引起广泛报道,进一步扩大辐射力,达到"一石三鸟"的目的。
--现场包装主题:"百年城市风景线"
--现场包装建议
圣诞节: 楼体包装--以巨型彩带将楼体包扎为一个巨型礼品盒形状广场--设置大型圣诞树,上面缀满圣诞礼品,到百年城者都有机会获得一份。
元旦: 以巨型吉祥物造型围绕楼体
烟花晚会:广场--"节日快乐,盛放百年"
大型酒瓶式气模与电子烟花霓虹灯造型,气模外贴百年城楼体形象喷绘。
春节:楼体包装--楼体中央以巨大的倒"福"装饰,并在外立面恰当缀以大红灯笼、有民族特色的窗花剪纸等,突出浓郁的节日喜庆气氛。
情人节:楼体包装--以巨大的玫瑰装饰楼体;
广场--"真爱的见证--百年情侣玫瑰柱"(详情见本节之"三--节日性促销活动")
其它:广场--标志性雕塑或充气模型(吉祥物造型)
广场--"百年品牌榜":动态荟萃已入驻着名品牌
商城外立面(靠楼顶处)--名牌广告牌楼体轮廓霓虹灯
三、节日性促销活动
活动主题:"有节日就有百年,
百年天天是节日"--圣诞节:略
--元旦:"百年新春利市大派送"
"百年杯新年新心愿征集"活动
春节:"百年大团圆--家庭自助团圆晚宴"
邀请本地已登记的商户或准商户家庭参与,体现百年城的亲和力。晚宴现场可派发利市,并传达相关招商登记的积极消息,增进商户信心。
情人节:"百年偕老"主题爱情信物展示周活动
凡参与的情侣皆可成为百年城荣誉贵宾,享受购物优惠;
并评出"最有特色爱情信物",赠送大奖一份。
"真爱的见证--百年情侣玫瑰柱"
在广场设立9根巨大的圆形玫瑰柱,凡是来百年城的情侣皆可免费获赠一枝红玫瑰汇入玫瑰柱的玫瑰丛中,并可在百年城准备的精装签名册中双双签名,成为百年城的荣誉贵宾。
"永远的红玫瑰"主题经典爱情故事有奖征集活动
四、广泛的新闻报道及炒作
围绕节日性促销主题及现场包装中的亮点大手笔,挖掘新 闻话题进行广泛报道和炒作,演绎并深化百年城的理念,扩大百年城的知名度及美誉度。
针对已登记商户及准商户的宣传
--宣传目的:展示百年实力,增强商户信心,扩大招商成果,为后续的招商会作铺垫。
--宣传核心:百年基业-财富盛地
--宣传策略:与形象宣传相辅相承,
以形象带动招商,以招商提升形象;硬性广告为主导。
阶段性宣传主题
--"百年掘金良机"
展示前期招商成果(已登记或签约的着名品牌),制造热销印象,体现百年城的雄厚实力和无限魅力,进一步拓展客户面,扩大招商成果。
--"有百年,就有信心"或"信心尽在百年"
传达签约相关信息,打消客商顾虑,增加客商期待感和信心。