房地产销售人员的基本要求
1、职业道德要求：
a、销售员必须"以客为尊"，维护公司形象。
b、还必须遵守公司的保密原则，不得直接或间接透露公司策略、销售情况和其他业务秘密;不得直接或间接透露公司客户资料，如客户登记卡上的有关信息;不得直接或间接透入公司员工资料
c、必须遵守公司各项规章制度及部门管理条例。
2、基本素质要求：
较强的专业素质。
良好的品质，突出的社交能力、语言表达能力和敏锐的洞察能力。
充满自信、有较强的成功欲望，并且吃苦耐劳、勤奋执着。
3、礼仪仪表要求：
男性皮鞋光亮，衣装整洁。
女员工要化淡妆，不要用刺激性强的香水;男性员工头发不盖耳部，不触衣领为宜。
在为客户服务时，不得流露出厌恶、冷淡、愤怒、紧张和僵硬的表情。
提倡每天洗澡，勤换内衣，以免身体发出汗味或其他异味。
4、专业知识要求
售楼人员的专业知识主要表现在四个方面：
对公司要有全面的了解。包括发展商的历史状况、公司理念、获过的荣誉、房产开发与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。
掌握房地产产业与常用术语。售楼人员应对花垣当地的房产发展方向有所认知，同时还能准确把握花垣县的房产动态和竞争对手的楼盘优劣势及卖点以及钟佛山路步行街的优劣势及卖点等信息;另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。
掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。
了解市场营销的相关内容。售楼人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。
5、心理素质要求
有较强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚韧不拔之毅力，能承受各种困难的打击，责任感强，自制力强。
6、服务规范要求
(1)来电接待要求
接听电话时，首先应说"您好，钟佛山路步行街欢迎您!"要用带着微笑的声音去说话。
通话时，手边必须准备好纸和笔，并记录下客户的姓名、电话、关心的问题和要求。
尽量避免使用"也许""大概""可能"之类语意不清的回答。不清楚的问题要想办法弄清楚后在给客人以清楚明确的回答 ，如果碰到自己不清楚有确实无法查清的问题应回答"对不起，先生/小姐，目前还没这方面的资料"。
如遇到与客人通话过程中需较长的时间查询资料，因不时向对方说|"正在查找，请您稍等一会儿"。
通话完毕后，要礼貌道别，说"再见，欢迎您到钟佛山路步行街来"
(2)来访接待要求
接待人员的行为举止要符合规范，要收腹挺胸，面带微笑，目视前方。
当客人到访时，应该立即放下手中事情起来相迎，当客人坐下后自己方可下做。
上班期间，不得在营业场所吸烟或吃东西。
注意"三轻"即说话轻、走路轻、操作轻。
积极向客户介绍楼盘资料，尽可能了解客户的需求和爱好，有针对性的进行推销。
不管客户是否有意购买房子，都要将客户送至营销中心门口，并将"请慢走"或"欢迎下次光临"。
将客户详细资料纪录在案，包括姓名、姓名、电话、关心的问题和要求等。
(3)顾客回访要求
确定回访对象，主要是对有购买欲望的客户进行回访。
有目的的进行回访，在回访之前，要先于客户联系约好时间。
进入顾客的房间或办公室，要先敲门，征得主人的同意，方可进入。未经主人同意不得随便翻阅房内任何东西。
回访完后,要及时做好登记。
篇2:商业地产招商与技术要求
商业地产招商与技术要求
传统商业设施的开发商虽然并不重视策划(即市场定位和业态组合等)，但他们还是很在意商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中的重要地位。
招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。
与传统的商业相比，地产商业具有如下五大特点：
目标客户主次分明
首先是确定主力店群，其作用主要有四个：其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展;其二是知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商;其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用;其四是主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。
其次是在确定了主力店铺之后，再确定中小店群。其作用主要有两个：其一是按业态组合设计招入中小店铺，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求;其二是中小店的铺位租金往往是主力店的 4 - 10 倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。
租金高低悬殊，租期长短不一
主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3% - 10% 。由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小店的租期一般为 3 年左右，租金较高。以深圳市某近 80000 平方米的购物中心为例，先行入住的主力店某百货店，其租金为 80 元 / ? / 月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达 300 - 800 元 / ? / 月双，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。
招商时间长
地产商业的招商时间较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群两个招商阶段。主力店群的招商集中在项目业态组合之后，规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施，而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。
招商难度大
招商难度大的主要原因在于如下四个方面：其一是项目建设期较长，主力店群对项目业态化趋势把握不住，不容易与开发商结成合作联盟;其二，装修进度影响中小店群的入驻。虽然有项目装修效果图，但中小店主的担忧是有一定道理的，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店;其三是功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营有很大的帮助，而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽理想，特别是能够吸引人的各类主力店或同类店中知名店(特色店)没法进来时，更是影响了整体的经营。在进驻决策过程中，各类店除考虑区域布局外，这一点也是考虑的重点;其四是营运尚较低的知名度和缺乏经验，使招商难度进一步提高。商业地产在我国兴起的时间不长，像广州天河城购物中心成功经营的案例更是瘳若晨星，因而绝大多数的发展商或营运商并不具备丰富的商业地产营运经验。
招商技术要求
招商技术要求高主要表现在四个方面：其一是招商人员需具备丰富的零售服务知识，招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理等相关的基本知识，掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本原理，了解租赁、消费、产品、销售等相关法律法规;其二是招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力。由于招商难度大，这就要求招商过程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入住的抢手局势等，在招商前期，主力店招商工作异常艰难，知名度较高的主力店一般会大受商业物业的欢迎，其在某一区域内选址的机会也较多，因而要在了解竞争对手之后制订出吸引人的条件和谈判策略，并争取同时分别与不同的多家主力店洽谈入驻意向、条件;其三是需要具备较强的评估能力。在租户表达了入驻的意向之后，招商小组应派有关人员考察租户的经营情况，特别是主力店的调查和评估，其评估的内容包括资金势力、经营业绩地、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择租户决策提供科学的数据及报告;其四是需要合理的招商推广策略。招商推广的好坏将影响到资金的预算和招商效果，招商推广策略应符合策划内容的要求，并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作投资少、效率高。
篇3:大坝变形监测施工与观测方法及要求
大坝变形监测施工与观测方法及要求
1.技术标准和规范：
承建工程变形监测仪器设备的检验、率定、埋设安装与施工期观测，应严格执行现行国家行业技术标准和规范，以及设计文件、承包合同要求。应执行的现行国家行业技术标准和规范主要有(但不限于)：
(1)《混凝土大坝安全监测技术规范》(SDJ336—89)
(2)《土石坝安全监测技术规范》(SL60—94)
(3)《国家一、二等水准测量规范》(GB12897—91)
(4)《国家三角测量规范》(GB/T17942-2000)
(5)《水利水电工程测量规范》(SL197—97)
(6)《水利水电工程施工测量规范》(SL52—93)
2.变形监测仪器设备购置、加工：
变形监测仪器设备购置、加工应按照经监理工程师批准的设计图纸、仪器设备清单进行。仪器设备购置、加工前应向监理工程师报送：
(1)仪器设备购置、加工计划：
(2)仪器设备检验、率定计划。仪器设备运抵施工现场后，应会同监理工程师开箱检查验收，应向仪器设备供应方索取仪器设备出厂合格证，计量检测证。仪器、设备检验合格后应妥善保管。
3.倒垂孔、钢管标、钢铝管双金属标造孔施工与埋设安装：
倒垂孔、钢管标、钢铝管双金属标应在施工部位形成后进行。按照设计坐标、高程进行钻孔孔位定位、放样。钻机就位，应认真进行校正。经校正安装固定的钻机，主轴必须严格垂直，钻孔孔位定位精度须满足设计要求。钻孔施工过程中应每进尺1 m～2m，采用倒垂浮体组配合弹性导中器进行钻孔垂直度检测，以控制钻孔质量，进而指导调整钻孔施工。倒垂孔钻孔垂直度应满足保护管安装埋设完成后，其保护管有效孔径必须在大于100mm。钢管标、钢、铝管双金属标钻孔垂直度应满足保护管安装埋设的要求。
钻孔进尺满足设计要求后，应通知设计、地质、监理工程师，参加钻孔终孔验收，并进行单项工程阶段性验收签证。终孔验收后，及时进行倒垂孔保护管、钢管标、钢、铝管双金属标安装埋设。各类金属管材、材质型号、加工均应满足设计要求。倒垂孔保护管应认真组装调试，并进行保护管垂直度检测，保护管垂直度必须满足其有效孔径大于100mm，加固以后进行灌浆。钢管标、钢、铝管双金属标、保护管、芯管应认真组装调试，满足设计要求以后，芯管根部(1m～2m)采用水泥浆灌浆固结，保护管芯管间距2米采用橡胶圈加固。倒垂孔、钢管标、钢、铝管双金属标保护管、芯管安装完成后，其管口均应安装保护装置，以防损坏。钻孔施工单位应提交钻孔地质柱状图，钻孔垂直度检测单位应整理并提交钻孔与保护管垂直度检测资料以及保护管芯管安装埋设竣工图。倒垂孔、钢管标、钢、铝管双金属标施工完成并经监理工程师验收合格后，施工单位应会请监理工程师会签单项工程竣工验收签证。
4.变形监测设施予留予埋：
布设在砼大坝各层廊道的变形监测设施(如引张线、静力水准、正、倒垂线测站、精密导线、弦矢导线、竖直传高、垂直位移监测点)应按照设计图纸进行予留、予埋放样测量，并进行予留槽、予埋件安装施工，予留槽、予埋件安装施工应准确定位、安装固定牢固，完成以后进行检查验收。予留、予埋部位砼浇筑施工完成后应及时进行复测验收，检测是否变位走样。如存在跑模走样应及时采取补救措施予以处理。
5.正垂线埋管埋设安装：
布设在砼坝体中的正垂线埋管(砼管、钢管)应按设计坐标进行放样测量，在埋管部位准确标定其中心位置，进行埋管定位。埋管垂直度应严格控制在设计允许的偏差内。埋管应牢固加固，以防止在砼浇筑施工中发生变形。严禁碰撞。砼浇筑施工完成后应及时复测正垂线埋管垂直度。以调整后续埋管的垂直度。砼管在安装过程中管口应平顺衔接，防止错台，接口处应用油毡封闭，防止水泥砂浆流入。钢管在安装过程中管口应平顺衔接，焊缝应平整、严密。正垂线埋管埋设安装完成以后，应及时整理编绘埋管竣工资料。
6.变形监测设备安装调试：
6.1倒垂线安装调试：采用浮体组配合弹性导中器复测保护管垂直度，确定倒垂线锚块埋设位置。安装倒垂浮体组，安装倒垂线锚块，通过滑轮将安装倒垂线锚块的不锈钢丝吊入倒垂线保护管，依靠锚块重力张拉不锈钢丝。按照锚块埋设位置将不锈钢丝在管口准确定位。在倒垂线保护管内安装注浆软管，准确计算埋设锚块水泥沙浆用量，通过注浆软管平缓注入埋设锚块水泥沙浆。注浆结束后再次检测不锈钢丝在管口的准确位置，如发现安装位置有偏移，应即时进行调整，使之恢复到锚块埋设位置。
倒垂锚块埋设安装7—10天以后，安装倒垂浮体组和倒垂线不锈钢丝固定夹具，按设计要求计算浮体工作浮力进行倒垂线不锈钢丝张拉。按照浮体工作浮力向浮体组注入变压器油，在浮体支架上盘绕固定富余钢丝。加盖浮体组保护盖。在砼观测墩上埋设垂线座标仪基座。
6.2正垂线安装调试：
复测正垂线埋管垂直度，确定正垂线埋设位置。按照确定的正垂线埋设位置，安装正垂线悬线装置、固定夹线装置、活动夹线装置。悬挂正垂线阻尼重锤，固定夹线装置。在正垂线砼观测墩上埋设垂线座标仪基座。在正锤油桶中注入变压器油。
6.3引张线安装调试：
引张线安装前应检验采购的配重件是否符合设计要求。准确测定引张线安装轴线，按照引张线安装轴线进行端点、测点装置埋设安装，端点滑轮槽、夹线装置V型槽与测点读数钢尺高差应控制在±1mm～2mm以内。张拉并固定引张线不锈钢丝。在测点处安放浮船与水箱。引张线钢丝复位精度应优于±0.1mm。
6.4视准线安装施工：
按设计布置准确测定视准线端点、测点位置，埋设视准线砼观测墩，在砼观测墩顶部埋设强制对中底盘，强制对中底盘应调整水平，倾斜度不得大于4′。视准线各测点底盘中心应埋设在两端点底盘中心线的连线上，其偏差不得大于10mm。
6.5静力水准安装施工：
静力水准测点、标定点和连通管壁槽、管槽支架应按设计要求进行土建施工。
静力水准安装施工之前，测点、标定点和PVC管应认真进行清洗。测点、标定点和PVC管应按出厂说明进行组装，组装完成注入纯净蒸馏水，注入蒸馏水后必须认真排净空气气泡，并进行静力水准系统标定。
7.变形监测施工期观测与资料整理分析：
7.1用于大坝变形监测的仪器、设备须进行计量检测，率定和检验。使用性能必须满足国家有关计量检测规定。
7.2施工期观测必须按照国家有关技术标准、规范和设计技术要求进行。施工期观测频次应执行设计技术要求。
7.3施工期观测资料应及时检查、平差计算，并进行资料初步整理分析，及时报送，雨季、汛期和发生异常情况应加密观测，以密切监测工程安全施工。
7.4观测记录，必须内容真实完整，字迹清晰，不得任意涂改。
7.5年度观测资料应进行整理分析，绘制变形过程曲线，编写初步分析报告。