房地产住宅产品企划
1、高尚生活方式总体解决方案的概念
住宅开发商为顾客提供的是生活方式总体解决方案，是和他的社会身份、社会分层及经济状况相对应的生活方式总体解决方案。消费者购买房子买到的是一整套为客户度身定制的高尚生活方式。建筑师设计建筑、设计社区就是设计生活方式，是设计高尚生活方式总体解决方案。
2、住宅产品应该具备的特性
(1)安全性：
(2)舒适性;
(3)均好性：
(4)多样性：
(5)个性：
(6)可持续发展性。
(7)地域性
(8)生态性。
(9)景观性
(10)智能性
(11)社区性。
3、社区规划
一流的规划是形成高品质住宅的关键。规划形成良好的社区空间，良好的景观和整体环境。规划水平的高低，决定了生活方式总体解决方案水平的高低。
(1)规划的原则：
a、先做景观规划和生态规划，最后做建筑规划。或者三个规划一起做。不要让景观填单体建筑的空。
b、总体规划设计的各子系统的整合与协调，形成完整的社区规划
包括：总体布局、单体的形式和建筑风格，道路、交通与停车位系统，绿化景观设计、环境生态空间设计、交往空间设计、健康空间设计、安全空间设计、智能空间设计、文化空间设计、配套公建设计、综合管线设计等。
c、创建社区、创建小镇、构建现代的生活空间
空间是人本主义的，满足人的多方面生理和社会需要的。空间是从内到外又从外到内的，从社区空间、单体空间到住宅内部空间，从实体空间到虚拟空间。
d、构建小区的街道、围合空间。
e、户型设计
户型设计、厅(客厅、餐厅)设计、卧室(主、次卧室)设计、厨房与卫生间设计、过渡空间设计、储藏空间设计、阳台设计和住宅建筑立面造型设计等。
f、居住小区道路交通布局
g、重视均好性：强调日照、朝向、景观、环境的均好。单体的均好性和户型的均好性。确定价值区域的均好性。
h、和城市规划的互动与衔接：道路的连接，文脉的协调，生活资源的共享，社会资源的共享，公共资源的共享。
I 对建筑密度的控制
j、容积率的控制。
k、各种建筑形式的选择都是追求更完美的空间。
l、规划创新：四菜一汤应该被打破。
m、环境空间的营造。
n、沟通交流空间的营造。
o、健康空间营造。
p、文化空间的营造：建筑、园林、北京音乐
q、安全空间的营造。
r、智能空间的营造
s、教育空间的营造
t、纯静休闲空间营造
u、步行空间营造
v、平台分流思路
w、应该为未来的物业管理留出接口。
x、小区应该有一套识别系统(VIS)
4、景观与生态
(1)对环境艺术的重新诠释：环境艺术和建筑空间是一个有机的整体。先做景观规划，让单体建筑成为整体环境艺术的一部分。
(2)小区公园化将被人性化的关爱、回归自然和返璞归真逐渐取代。
(3)建造能够参与其中的景观
(4)变平面绿化为立体绿化
(5)小区环境的功能
遮阳、 防尘、 防风、降噪、降温
(6)社区环境不只是一个绿化率
5、生态住宅
必须是符合生态住宅的标准才能算是生态住宅。二套已经出台的生态住宅的标准。聂梅生、秦佑国的《中国生态住宅评估手册》、开彦的《健康住宅建设技术要点》，这些“标准”和规范的出台标志着中国的生态住宅结束了停留在概念阶段的历史。
真正按照标准建设的小区就是广州的汇景新城。在此之前主要就是黄汇主持的‘“北潞春” 生态住宅包括如下一些模块：
a、小区环境规划设计：包括：区位选址、交通、
施工、绿化、空气质量、噪声、采光与日照、微循环。
b、能源与环境：建筑主体节能、常规能源系统的优化、可再生能源
c、室内环境系统的优化：室内空气质量、热环境、光环境、声环境。
d、小区水环境：污水的处理和回用、给排水、雨水的处理和利用、绿化景观用水。
e、材料与资源：绿色建材的使用、就地取材、资源再利用、垃圾处理、室内装饰。
6、单体解决方案
采取什么样的单体建筑形式取决于：市场定位的细分市场、容积率、产品的档次、地理位置、周边的情况、包括开发商对土地的评估、细分市场的购买力、文化。
住宅的建筑单体大致有如下几种建筑形式：
a、高层塔楼：可以大幅度节约占地面积，利于摊薄地价和配套建设费，适宜于在地价高昂、人口稠密的地区建设，土地的节省可以形成中心花园和组团绿地;但塔楼的设计常常带来较为明显的弊端，如朝向、采光、通风以及景观等条件的不均匀性，不能形成良好的室内物理环境。加之使用率普遍偏低，容易出现消极空间。
b、板搂、板式小高层
三大优势：一是每户占的面宽比较大，进深较小，通风、采光各方面条件比较好;二是从室内空间的行为路线来看，板楼是从中间进，两边相对近;三是从朝向来看，一户可占到两三个面宽，朝南的房间自然就多了。通风采光效果好，室内有良好的物理环境。
c、多层：是一种非常适宜居住的建筑形式，容易设计出优良的户型和一流的环境艺术景观，便于形成良好的室内物理环境。缺点是占用土地相对较多。
d、townhouse：有非常好的建筑艺术效果和内部空间结构，是一种高品质、高性能、高价格的住宅，占用大量的土地(和多层比)，适宜于建设在城郊。
e、别墅
度身定做，真正高档。独特的设计，一流的文化品位，优良的施工。
7、新的内部空间----新户型时代：
(1)了解人们的户型需求，需要不断研究追踪人们的生活方式的变化，研究家庭结构、人们的购房需求。
(2)户型设计基本原则：紧紧抓住所定位的细分市场。满足人的多方面的需要、充分挖掘人的各种物质的精神的需要.现代感、追逐时尚,艺术感、动静分区、私密性、便利性、安全性、舒适性。明厨、明卫、双卫或多卫、餐厅与起居厅位于同一开间。
(3)住宅户型趋于多样
a、从空间形式上可以分为平层、复式、跃层、错层以及跃层和错层的变化。
b、从面积上可以分为：大户型、中户型和小户型。
c、从服务对像上：不同的家庭形式
d、在结构上，大开间住宅、轻型框架结构。
(4)扩大住宅的适应性和选择性，让住户参与设计完善
(5)明确合理的功能分区。在户型设计中我们强调五个主要的功能区：即礼仪、交往、私密、功能和户外。
(6)户型的各个部分解决方案
客厅、卧室、厨房、卫生间、“玄关”。 步入式衣橱和储藏间、阳台和窗、洗衣机位置的考虑、(7)保姆间、清污分离、大户型。
(8)户型的创新和探索
a、从shoo到loft
b、从平面到立体的空间探索
c、从平层户型、复式到跃层、错层、一错再错、跃中有错。。
d、万科青青家园提出建设“没有见过的户型”。
e、在满足功能上的需要之后，重点是满足人们心理上的需要。
f、户型与私密性的问题。
g、关于洗手间的数量。。
h、主打户型，户型时尚
(9)什么时候提出户型解决方案。
(10)缺陷户型
a、起居厅大而不当、形状不好或尺度不合理;
b、入户无过渡空间;
c、餐厅面积过大或过小;
d、主卧室的宽度小于3米或面积过小;
e、户内交通线长;
f、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生间无前室;
g、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间;
h、功能分区不合理;
I、各功能空间面积比例不当;
j、跃层户型室内楼梯的位置不当;
k、卫生间、厨房宽度不够等等。
(11)内部空间的再造与延续---室内装饰
(12)家居布置---内部空间总体解决方案室内部分的扩展
8、项目区位
(1)地段、地段、地段是否正确?
(2)城市中心、乡村、城市边上?
(3)城市中心开发的风险越来越大。
(4)城郊结合部。
a、地段的时空转换。
b、有些不好的位置可以转换。
(5)从传统都市主义、郊区住宅到新都市主义。
a、工业化以来形成中心城市，但是在发展中形成了城市病。
b、1940年代---1980年代，西方形成了规模庞大的郊区化浪潮，至今仍然在进行中。
c、对城市中心的改造形成新都市主义，它提倡环境保护，主张居住、交通、就业、生活、商业娱乐统筹考虑。
d、西方混合社区的出现使得过去自然形成的富人区、穷人区的概念发生变化。
I、选择远离工业区、污染源、政府司法机关的地方，风水好的地方。
j、区位也应该结合企业的核心竞争力选择。
k、项目的区位优势应该充分挖掘。
l、区位对市场定位对产品设计的影响。
m、关于区位的正确理念：在既定的地块上画最美的图画。
n、郊区住宅的开发：西方国家从上世纪40
年代开始的住宅郊区化浪潮至今也没有结束，而且与90年代产生的新都市主义并行不悖地运行。
o、郊区住宅的规划、生态、户型、交通、配套、营销、主题提炼。天然氧吧、森林浴场、风水、
p、旧城改造地区的住宅开发：规划、建筑形式、生态、交通、配套、营销、密度。
q、城乡结合部的开发
9、建筑风格与建筑居住文化
当各种配套、质量、经济指标无可挑剔的时候，文化品位就成为最为关键的了。
(1)建筑风格：满足消费者的精神和审美需求。
(2)古希腊罗马风格、中世纪的哥特式、文艺复兴以来的巴洛克式、洛可可式，直到1920年代以后兴起并延续至今的现代主义和1970年代以后的后现代主义。
(3)现代西方建筑的代表，不是古典风格，、哥特式、巴洛克式、洛可可式，是现代主义和后现代主义。
(4)现代主义和后现代主义：大大地影响了现代建筑，影响了我们的生活
a、现代主义的概念和兴起
b、基本特征：对功能的强调，新的结构和材料，对下层社会的关怀，新的审美趣味、新的空间、新的技术。大开间、顶层平台、底层架空、尽可能少的装饰、简约，充分满足功能上的需求。
c、代表人物：伟大的柯布西埃、格罗屁乌斯、密斯、迈耶创造了辉煌的现代主义。
d、后现代主义产生。后现代主义大师文丘里、盖里。北京印像、东晶国际
(5)建筑语言在项目中的运用、细部的处理
a、外立面的风格和颜色
b、现代主义建筑符号的运用
c、沟通的设备和符号。
d、交流与体验空间的营造
(6)中国传统的建筑居住文化
(7)风水与住宅开发
a、概念。
b、风水学即是一门综合性的自然科学，又是一门哲学。
c、风水的理论基础：风水的最高指导原则来源于《易经》。宇宙的构成因子是阴和阳;支配宇宙的五大要素是五行生克制化;描述大自然千姿百态、千变万化的八种类属是神奇的八卦。
d、主要的观点：天地人合一、天人感应、阴阳交感、五行相生相克、气场理论。
e、风水的核心内容：是人们对居住环境进行选择和处理。从选址规划、建筑单体、园林小品、室内外装修设计到施工营造，从住宅、宫室到寺观、陵墓，再到村落、城市等。
f、风水有着中国独创的操作工具--罗盘、指南针是中国风水家或堪舆家的伟大发明。
g、宇宙间任何事物都有气场，风水也是一种自然场，是自然能量组合的一种特殊形式。自然场可以影响人体场。
(8)地方建筑文化的吸收：宅院文化、围合、交流、体验、沟通、场所。北京的四合院、上海的旧式里弄、徽州民居、岭南民居、雁北民居、浙江民居。
10、智能住宅及新技术、新材料的应用。
a、电子巡更系统、智能车库、智能安全系统、以宽带社区网络为主的数字化生活。
b、适宜即可，不可过分超前，否则会增加消费者的负担。
c、新的结构、新技术、新材料的应用;科技在住宅开发中的应用
能营造新的内部空间的结构体系(包括钢结构的使用)、高效隔热节能的围护体系、轻薄隔音的内隔断体系、管线综合布置体系、屋面体系、厨卫设备体系。今典小户型二代：短肢剪力墙、
d、供暖的多种方式：低温辐射电热膜、地板采暖、燃气炉、户式中央空调、水源中央空调、地热缆采暖、热超导快速加热器、
e、各种生态技术的采用、新住宅部品体系的采用
11、配 套
(1)配套类别：日常生活、环境、交通、科技、安全、娱乐交际、教育、医疗健康、艺术
(2)最有特色的配套可以成为卖点。最近有的小区准备引进可视电话，相信会为卖点。
(3)基本配套：会所、幼儿园、学校、超市、个人服务设施、医疗诊所。
(4)电梯：多层住宅都应该带电梯，因为中国即将成为老龄化的社会。
(5)车位应该成为重要的配套，汽车成为必需品，必须有充足的停车位。
(6)根据项目的定位情况，多余的过分的配套增加消费者的负担，应该去掉。
(7)会所与泛会所、流行的配套、网络时代的24小时生活方式配套。
12、产品基础工作
(1)质量与性能。
(2)在细部上下工夫。
(3)精装修。
(4)作为产品有机组成部分的服务。
13、设计阶段的客户关怀和客户个性化需求的满足
(1)客户关系管理(CRM)的核心是客户关怀，在设计阶段充分考虑并满足客户的需求，使得客户利益最大化，是在设计阶段最主要的客户关怀内容。
(2)对生命个体的人文关怀，对残疾人、老年人、妇女、儿童的设计关怀。按摩步道，无障碍通道。
a、客户个性化需求的满足住宅营销中最重要的。
b、最大限度地DIY。
c、户型的DYI是满足客户个性化需求的重要内容。
d、装修、装饰、设备配置、服务等方面满足顾客的需求。
14、动态的高尚生活方式总体解决方案
(1)产品设计的基本方案完成之后，需要在开发过程中不断修改完善。
(2)在客户的参与下完善，和客户一起修改，满足客户的需要。在设计阶段、建设阶段和建设完毕后的销售阶段都是可以修改的。
15、品牌建设与品牌战略:
(1)品牌是顾客心中的识别系统。
(2)做项目实际上就是做项目品牌，每一个项目都必须是一个项目品牌。
(3)企业品牌的建设要比项目品牌的建设的意义大得多，但是难度也大的多。
(4)品牌是企业竞争的手段。
(5)品牌的质量是基础，创新是要件。
(6)创立项目品牌的方法：
a、一流的产品，在规划设计上营造城市景观。
b、质量、性能、价格的整体优势
c、优质的系统的服务系统
d、整合营销传播的方法和实施，持续的大力度地宣传和推广，并需要在最短的时间内创造出知名度。
e、完善的品牌符号系统(CIS 或VIS)
f、尽可能大的市场占有率。
g、较高的利润率和利润额
16、国际交流与住宅项目建筑设计
进入中国的境外事务所：美国的SOM、HOK、KTKL、SASA-KA、HASSEL、EDSA以及雅邦、加拿大B+H建筑、H+3M园林、夏邦杰、贝尔高林、易道、泛亚易道、五合国际、PHILIP COX、新加坡雅科本、澳大利亚柏涛、巴马丹拿、美国WY公司、美国AAM公司、香港五山公司、六角鬼丈事务所
(1)和国外一流的设计大师合作，是提升项目品质的捷径。
(2)和大师的合作既要充分尊重大师的创造性，又要适合中国的市场实际。
(3)有些方案要考虑中国的施工的实际情况，要向国外的大师详细沟通中国的住宅开发、建筑法规、建筑施工以及地块和项目的情况。
(4)要考虑中国的文化和生活情况，如对朝向和户型的考虑，对外立面的考虑。
(5)由于国外建筑市场和建筑设计市场的饱和，国外设计师很愿意拓展中国市场。
(6)价格并不是像人们想像的那么高。
(7)一般只是到方案阶段，但是也有变通处理。
(8)严谨的合同，避免产生合同纠纷。
篇2:湖景花园高尚住宅企划提案
湖景花园高尚住宅企划提案
第一篇 市场及项目分析
一、 泉州市房地产市场概况
1、 宏观经济运行及产业结构的变化
1)据相关部门统计报道，20**年全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%的水平。
2)全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%。
3)20**年上半年，泉州GDP值同比去年增长10.8%，居民收入增长7.8%，消费指数下降0.9%。
4)泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面积26.63万㎡，金额6.0894亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%。
5)20**年7月末泉州空置房面积达55.82万㎡，同比去年增长35.2%。
6)20**年第二季度，泉州房地产企业景气指数为93.3，同比去年下降13.3%。
2、 政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场的影响
1)20**年7月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为，给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较大的冲击。
2)20**上半年泉州成为省级园林城市，并将在20**年晋升为国家园林城市，以及围绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景，进行规划方案国际咨询征集活动，都将有力的促进泉州城市形象及品位的提升，以及对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。
3)20**年6月底，市区太平洋花园爆发的物业管理风波预示着泉州部分市民对物业管理需求与服务意识的觉醒;同时，也提醒我们，物业管理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。
4)房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。
3、 泉州房地产住宅市场的发展趋势
1)大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域，城市重心东移已然显现。
2)随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用，洛江必将成为泉州未来的发展热土。
3)20**年下半年始，“冠亚城市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘的面市，宣示着泉州的房地产业的产品时代与大盘时代的到来。
4)区域购买力已基本得到释放，高端产品竞争加剧，有效需求不足已明显表现。
5)小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受，但多层住宅仍是热销的主流，而高层住宅依然严峻。
6)随着土地开发成本的增加，工薪阶层消费的住宅将向城市边缘或新区迈进。
7)东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显，将成为泉州大规模化产品开发的基地，与高品质社区的孵化器。
二、本案SWOT(优劣势、机会点、隐忧)分析
1、项目优势 S
1)本案位于温陵北路与湖心街交叉的北边，隶属于鲤城区，毗邻东湖公园及东湖电影院、华侨历史博物馆、施琅故居，以及将要落成的市民广场，区域地段价值属性高，人文底蕴丰厚，市民有着较高的的认同度;
2)医院、银行、菜市场、电影院、博物馆、图书馆、超市等，配套齐全，生活便利;
3)本案于温陵路市区主干道旁，拥有12条公交线路，居民出入与行车十分便捷;
4)泉州重点知名学校：三中、五中、师院位于本案区域内，有较高的教育资源及就学条件;
5)东湖公园、城市园林广场与本案左右为邻，城市稀缺的景观资源，在繁华的市中心闹中取静，独一无二，是本案最大优势;
6)随着城市的发展与资源的日益稀缺，本案有着较好的发展前景及巨大的增值潜力。
2、项目劣势 W
1)本案处于新老城区的过渡带，项目后为城中村落，大量的民房密集而凌乱，并居住着大量的外来民工，居住环境及视觉形象不佳，影响项目的形象及居住品位的塑造与提升;
2)项目一侧紧挨八卦沟，其难闻的臭味及漂浮水面的污物，亦对本案造成一定的影响;
3)项目周边商业形态杂乱，档次不高，氛围不浓，店面空置率较高，店面租金相对较低;
4)项目所在湖心街前段，尚未改造，街面窄小，无商业氛围与特色，本案沿街店面的销售难度较大;
5)项目旁中泉大厦及几幢旧有建筑物，既破坏本案的完整性，又不利于项目整体形象的塑造。
3、项目机会 O
1)老城区受政府古城保护的制约，房产开发基本受限，对老市区的居住与生活有着向往和留念的客户群体，将是本案营销的一大契机;
2)本案对面的祥景家园定位为别墅小区，提升了项目所在的区域形象与地域价值，亦对本案的项目形象与品位的提升起着一定的促进作用;
3)随着绿色、健康、环保的居住概念被普遍接受，与稀缺的自然景观资源相伴而居，已成为都市成功人士对居住新的追求点，这将是本案的附加价值得以最大体现的市场大势。
4、项目隐忧 T
1)泉州国联房地产二期开发的定位为中高档住宅的“富贵花园”将直接对本项目构成威胁;
2)与本案同区域的项目开发及市区相近的住宅项目将形成对本案客源分(截)流的威胁，因此营销时机的把握，亦是本案的关键;
3)本案周围的村落、民房及众多的外来人员与较差的居住环境，将会影响本案目标客户群体对项目的抗性。
第二篇 项目定位及产品修正建议
一、项目定位
1、区域属性与产品定位
本案位于温陵北路与湖心街交叉处，隶属于鲤城区行政管辖，街区定位明晰，项目区域具有丰富的人文及景观资源，东湖公园、图书馆、电影院等使本案所在的区域在市民的心中有着潜在的心理定位和情感倾向。
随着城市的发展与人们居住理念的提升，人与环境的统一协调将是未来的意识主流，而海景、湖景、山景、水景已开始成为人们居住的极致追求。
本案项目的操作应根据地块及项目周边现状环境的优劣势“扬长避短”，充分挖掘周边综合资源，摆脱项目周边民房的影响，充分利用与东湖公园、电影院、图书馆以及将要建设的城市广场等市政设施的区位优势，引导并挖掘出特定目标客户群体的潜在需求和价值的认同。
因此，本项目的定位应在高尚住宅的基础上，提升一个层次，以主题式住宅概念为主要思路，在提升项目的产品内涵的同时，更可达到产品的惟一性和排它性。
2、主力客户群体定位
1)客户群体定位：以二次购房的中产阶级为主(包括公务员、企事单位管理层、私营企业主等);
2)客户区域定位：以项目周边及老市区的居民为主，周边地区(晋江、石狮、南安、惠安)居次，两者在本案客户总量所占的比例，预计分别为6：4。
二、产品修正建议
方案一 现代时尚的深港风格园林式住宅
依据地块及周边的资源配备以及能接受这一地段物业升值的客户群体来看，项目定位应着手于中上阶层，项目品质应属于中高档次项目。但是这一定位真正成功的关键还在于产品本身品质及我们所赋予产品的综合的附加价值。所以这就必须在产品规划当中重点塑造本案的综合竞争力，也只有这样方能吸引住这些日趋理性且又具实力的目标客户，创造利益最大化。
针对目前三个设计方案，以香港方面设计的规划方案，在大方向上符合我们所要求的整体定位，但由于香港规划设计公司对泉州的本土民情不甚了解，所以仍存在许多方面的不适应，必须做出修正以更为贴切的被目标客户所接受。
项目地块呈扇形状，从总体的规划来看，在泉州当属前卫，且它的朝向，分布及排列也较为合理，所以说大方面能满足于中高档项目定位，而在于细部处理及本土适应性上却存在许多不足，这又将影响整个项目档次塑造及价值提升。
因此就总平、外观、景观、配套及户型的调整作以下建议：
总平规划：整个首层都为店面，首先量太大，其次有些中庭花园内侧的店面商业价值不高且很难定位，与住宅园林中庭氛围格格不入。建议把花园内侧店面架空作为园林的延伸部分以化解内街店面推广的抗性，以提升项目人性化品质塑造。
外观：目前的方案从颜色，造型及立面上线条与块面的组合都强烈的透射出深港特色建筑风格，但细部处理却仍较为生硬。
①颜色单一，没有能够把建筑立面的节奏感很有效的体现出来。
②立面板块构成不够协调，尤以13、14、15、16这一沿中庭立面更为明显，阳台与阳台之间，阳台与整体立面之间的关系，从功能与视觉两个方面都有欠缺。
户型规划：本案现行户型规划中客厅与主卧室的开间面积比例不合理，(客厅开间偏小，卧室开间偏大，户型面积设置缺乏变化，无法满足消费群体的需求，客户层次较窄，不利于销售，建议作如下调整：
1、房型设置：
二房二厅一卫：75~80㎡，客厅开间在4.3m左右，主卧开间3.8m左右，客厅面积20㎡左右为宜。
三房二厅二卫：110~130㎡，客厅开间在4.5～5 m左右，客厅面积25～30㎡。
四房二厅二卫：145~150㎡，客厅开间各在5.1～5 .5m左右，客厅面积35㎡左右。
楼中楼： 180～230㎡，客厅开间各在5.5～6 .5m左右，客厅面积40～50㎡左右。
2、面积比例：
二房、三房、四房、楼中楼的比例分别为：25%、40%、20%、15%。
3、户型特色：①错层：动静分离;
②带阁楼的楼中楼：赠送阁楼，既使用面积大于建筑面积;
③底层楼中楼：将售价低的底层住宅，设计成楼中楼，既可有效化解底层住宅价值低的缺点，又同时改变了以往楼中楼均是顶层的惯例，且还可使消费者耳目一新，并避免了攀爬楼梯之苦。
景观及配套：高档项目与普通项目明显区别在于它除了满足日常居住功能外，在所能享受到的配套，服务及产品附加价值重点提升，到位。这也是提升产品价值、塑造产品档次所要倾力打造的。
①功能配备：保安、保洁中心，业主服务中心、社区医疗中心、干洗房、便民超市、小区幼儿所、车库。
②休闲配备：社区景观中庭园林，休闲会所。
A. 景观中庭园林：区隔于普通的绿地、植物而打造出极具人性及自然灵性的至善空间：开放式绿地、棋艺方园、
茗茶小歇，泳池/嬉水池、镜影荷塘、健康步道、花台凉亭、喷叠、带椅花架、儿童天地、露天剧场/舞厅，雕塑广场。
B. 休闲会所：健身房、桑拿房、台球室、乒乓球室、棋牌室、咖啡厅、网吧(如社区引入宽带网络就无须网吧)
方案二 以江南特色为主的苏州园林主题风格式住宅
介于项目地块处于新老区域交汇处，在东湖公园的优势依托下，以及与周边项目、景观互相呼应的协调性的需要，以及市政对于城市建筑物外观与颜色的要求及限制，故我们提出传统古典韵味之方案二：以苏州园林为主题的江南特色规划方向。
这一方案主题思想在于塑造具泉州市场唯一性及排它性的产品内涵，走无竞争路线，以使本项目在港深、台湾风格满溢的市场中一枝独秀。
规划重点：建筑与园林的有机结合，空间与人文的良性互动。采取这一方案将在外观及园林乃至项目内涵整体风格独树一帜，从而在欧陆风格与港深路线中，秀出江南水乡风景如画的古典韵味。
外观：以极具中国传统风格的斜坡顶、琉璃瓦为屋顶主建筑造型，并在立面与屋顶融入江南特色的建筑表现元素使之与主题定位的相呼应。(具体方案略)
园林景观：以江南特色、苏州园林为理念的中心思想，打造有人间美称的苏杭特色园林，风格印象：小桥流水，镜路荷塘，迥廊兰亭，林荫小径，山石小溪，轻风垂柳，草堂书屋。(具体方案略)
注：方案的难点在于小高层建筑与传统园林的有机组合，以及环绕社区的灵动水域的设计上。
第三篇 项目企划
案名一
从上述产品规划思路与方向，可以清楚的反映我们的产品定位，加之这一项目的地段市政建设配备的资源及优势，我们把它定位为
市心公园带?大型园林式高尚社区
案名： 东湖豪园
组合形象： 东湖豪园
市心公园带?大型园林式高尚社区
产品印象：现代、时尚、高贵、尊崇、生态、人性
案名二
结合本案产品修正建议二的思路，本项目的定位为
大泉州首家苏州园林景观社区
案名： 东湖御景苑
组合形象：
东湖御景苑
大泉州首家苏州园林景观社区
媒体应用：媒体应用应着手于推案进度及工程进度的各个阶段而展开。重点把握新鲜、迅速、到位。
预告期：主要目的在于市场摸底及项目信息的传达，这阶段的媒体以户外定点看板及工地、售楼处形象，软性文章、夹报为传播渠道来传达信息以积蓄能量。
公开期：大面积展开项目的宣传，以其新鲜、前卫、高端的姿态一举入市把前期积蓄能量完全释放，以造成泉州楼市注目焦点。这阶段媒体以活动、报纸，DM邮件发布。
促销期：主要在于提供小额利益为手段，针对性组合推广，利用特殊性日子或节假日进行促销活动或媒体发布，这一阶段主要宣传渠道为报纸及老客户的口碑效应及工程进度。
延销期：主要进行项目维持性诉求，而这时期项目工程形象将成为最主要的宣传媒介，崭新、前卫的外观、规划将最后一轮犹豫者网尽，报纸及工地布幅为辅助性宣传。
第四篇 销售策略
一、销售策略
1、 价格形象执行策略
执行“低开高走”策略
因本案地处新旧市区交界处，周边新开工项目少，价格可参照对比性不强，结合本地人群喜好“便宜又好货”的消费习惯，本案应以低价限量入市，待市场形成时再逐步提升楼盘价值(价格)，以维护良好的市场口碑。
2、 价格建议
多层均价2500元/M2㎡，小高层均价2800元/ M2
楼层价格的制定应根据朝向、层高、采光、观景位置的不同进行差异化调整，以满足不同层次客户群体的需求。
3、 推广顺序
多层 小高层 店面
本案在推广上应首推泉州市面普遍好销的多层住宅;待楼盘形象深植市民心中时选择最佳时机推出精品小高层观景住宅;在工程形象良好，全面封顶，产品品质显现时再最后推出沿街金店面，自然能最大发挥物业的商业价值。
4、 入市时机
鉴于目前市面房产销售较为低迷，产品同质化较为严重，消费者购房置业日趋理智谨慎。故本案应在前期规划报批手续完备，楼盘包装就绪后方可公开，力争“开盘即封盘”在市面上掀起一股热销效应。金秋季节是入市的最佳时机，在取得预售许可证前应对部分畅销户型进行销控，在开盘前只接受登记而不公开价格，以便于进一步摸清消费者的期望值，再制定合理的价格定位，形成公开时畅销、热销的良好场面。