透视中国产权式酒店发展
了解产权式酒店
瑞士诞生TIME-SHARE
上世纪70年代,在阿尔卑斯山脚下,有一位名叫亚历山大·耐的瑞士人面对四季如潮的游客突发奇想;如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用权分时段出卖给一部分有钱人,满足他们每年定期的消费需求,一定是个双赢的生财之道。于是便有了“时权酒店(TIME-SHARE HOTEL)”。
根据时权酒店的运作模式,私人投资者通常每年在确定的时间内自己使用15至20天,其它时间房产由管理公司统一管理,作为酒店对外经营,每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的费用。
后来,在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。与时权酒店不同的是,产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段,即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。在交完银行按揭贷款后,购房人最终取得房屋产权。
最初的产权式酒店并不承诺固定回报,个人投资者购买酒店客房之后,将客房统一交给酒店管理公司经营,酒店管理公司定期将酒店经营利润分配给客户。但是在许多地方,这种分配不确定利益的方式在投资人和酒店管理公司之间产生了信任危机。于是,这种不确定受益的分配方式很快被另一种固定收益的方式所取代。目前市场上执行的产权式酒店大多为固定回报的投资模式。为了方便购房客人,酒店方还完善了交换系统,即当顾客希望有别的地方度假时,他可以通过交换公司,交换各地隶属于该服务网络的任何议价酒店的等值使用权。这个服务网络放大了客户度假旅游的活动范围,受到了众多投资者的青睐。
除了个人,这种产权式酒店同时适应于企业或机构。他们购买产权式酒店除了用于投资,更多的则作为员工休假、公司年会的接待宾客使用。
假日经济催生产权式酒店
产权度假酒店属于旅游房产。一方面,投资者可以像购买住房一样投资置业,可以从经营利润中分红,每一个客房都可以有独立的产权。另一方面,它还号称“拥有自己的度假胜地”,提供了一种新的休闲度假方式,更成为中产阶级继本宅、别墅之外在风景区内置办的第三居所,一个“家以外的另一个休闲娱乐、放松身心的家(A Home Away From Home)”。
后来,六权式酒店在美国更是演变成了中产阶层退休养老的理想场所。投资者在退休之前购楼,每年和家人去使用一段时间,其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报,等到退休的时候作为颐养天年的住所。
在一些旅游资源丰富的地区,产权式酒店干脆成了部分投资人长期获取回报的一种投资方式。这种情况在北美、加勒比海地区以及太平洋等地的一些着名旅游城市和地区表现尤为明显。
因此,目前国际上常见的产权式酒店大致有三种类型:时权酒店,即有约定期地使用酒店客房的树种;住宅型酒店,即投资者购买后可以先委托酒店经营,到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;投资型酒店,即作为投资行为,逐年取得约定的回报,并期待着增值回收投资。
产权式酒店一般都位于着名的旅游城市,景色优美的旅游地区或国际知名的会务中心,拥有充足而稳定地的客源,酒店的出租率都保持在50%以上,其客房年度利润分经除了抵消分期付款的费用,还有可观的盈余,如果经营有方,物业的增值部分也是酒店产权人和经营者的额外收获。
总体来讲,产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式,符合现代经济资源共享的基本原则,从开发商的角度来廛,产权式酒店能够调动社会资源,顺利完成酒店建设,同时及时实现投资资金回笼;从经营者的角度,稳定的客户群体成了酒店经营的保证;从购房人的角度来讲,产权式酒店为他们提供了一种高尚而现实的生活方式,打开了一道投资的大门;从银行的角度来讲,产权式酒店也因为其稳的经营模式而成为一项低风险的业务。
在欧美,产权式酒店的开发者本身就是在酒店行业富有经验的经营者,赫赫有名的跨国企业,更使产权式酒店的拥有者享受到遍布全国各地的酒店服务,他们仅仅把开发产权式酒店作为运作酒店的一种新形式。
目前,产权式酒店在欧美国家经过数十年的发展,已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。据资料显示,全球产权式酒店1986-1995年平均增长15.8%;1980年,全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店,到1995年,全球81个国家购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初,全球引入产权式经营的旅游目的地数量增长了6倍,90年代初,全球产权式酒店销售收入达40亿美元,到20**年,全球产权式酒店销售额将达300亿美元,在客户类型上,有60%是中产阶层家庭投资,40%为企业和社会机构投资。所有信息表明,产权式酒店将成为旅游房地产的一种重要的经营创新模式。与银行储蓄、基金、债券和股票相比,稳健型的产权式酒店有望成为中产阶层的理财首选。
产权式酒店在中国
中国特色的产权式酒店
产权式酒店进入我国是上世纪90年代中后期的事。这种概念传入中国后,逐步演变为极具中国特色的产权式酒店,并于2000年在海口市率先亮相,此后数年一度风靡深圳、北京等大中城市。近两三年,产权式酒店在我国发展较快,有的地方甚至成为最热门的房地产项目,购买者都是作为投资来购买产权式酒店的。但就项目的开发动机看,“产权式酒店”的开发主要有这样几种情况,一是盘活后重新定位的“半拉子”工程,二是一些经营遇到困难,需要资金的酒店宾馆,第三就是一些急于实现资金回笼的房地产项目,最后才是打算经营的真正的产权式酒店。
其实,酒店与地产的结合并非偶然,因为酒店本身就代表着一个楼盘的形象,重量级酒店更是身份和地位的象征,能够出入星级酒店,在星级酒店居住,本身就是一种荣耀,对于尊崇需要比较强烈的中国人更是如此。因此,当前市场上出现产权式酒店的时候,投资者大力追捧就是理所当然的事了。
产权式酒店最初并不向投资者就回报率做承诺,但是进入我国以后,这种没有承诺的投资方式加上前景并不明朗的经营前景让投资者对开发商和经营者产生了信任危机。也是为了适应我国的本土现状,产权式酒店一般都承诺固定回报。
与欧美国家不同,中国的产权式酒店与其说是为了迎合消费者生活该改变毋宁说是房地产开发商用以赚钱的途径。通过“产权式酒店”,房地产商可以把本来不能被分割销售的酒店拿来出售,缩短投资周期,分散经营风险,实现资金回笼,并在可能的情况下参与物业经营利润的分配。
统计显示,目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个,遍布25个省、自治区、直辖市。在过去的几年中,产权式酒店在海南、深圳、北京甚至一些二级三级城市呈现出相当旺盛的发展势头,新酒店接连开张,给人以市场前景广阔的感觉。产权式酒店这种新的业态在中国经历了萌芽、发展、失败的历程后,似乎再一次要登上舞台了。在上海、产权式酒店已经超过70多家。在北京,产权式酒店大有遍地开花之势。而在北京众多的产权式酒店中,以快乐无穷大、金色假日和中信国安的第一城最具代表性。
产权式酒店的变异
“快乐无穷大——龙庆峡(假日)乡村俱乐部”位于北京延庆风景区内,是一座集旅游、休闲、度假、娱乐为一体的假日酒店。项目总占地16平方米,总建筑面积5.3万平米,容积率0.33,由一栋8000平米的会所、五栋900套客房的假日酒店及200亩山林绿地组成,是北京第一个面向市场出售产权的纯酒店式物业。
“快乐无穷大”本来是一个烂尾盘,是以周边的自然风光为突破口,希望同时投入少量资金盘活的项目。按最初的想法这块地最适合做度假村和假日酒店,但这类项目前期需要资金量大,且酒店自营式的回报周期通常为7年,与房产开发商通过出售物业快速回笼奖金经营相悖。第二个方案是建别墅,但距城区80公里的距离已经超出了人们心理所能随的20-40公里的心理极限,而项目可建设用地仅80余亩,做品质较高的别墅因为容积率低、规模小,不易聚人气。借着“假日经济”的概念,结合延庆县平均每年接待游客千万人次的游客量,便旌了这样一个既能尽快回笼资金,又能结合自身体量充分利用周边旅游资源的产权式酒店项目。
20**年8月,由中信国安推出的第一城是产权式酒店的一个典型变异。这个项目位于京东香河县,属河北地界,总占地3600多亩,甚至比故宫还大,是仿照明清北京城开发建设的大型综合性旅游娱乐场所。它拥有规模宏大的皇城建筑群,拥有设备先进的国际会议中心等多种会议展览设施,可接待近万人开会。第一城建设历时11年,总投资约30亿元人民币。与别的产权式酒店投资模式不同,第一城采用“投资+回购”的销售方式,即酒店投资人选择3年、5年、8年等不同期限购买产权酒店物业,到期如无意续约,开发商将采用回购的方式退还投资人所有本金,并在合同期限内每半年向投资人支付一投资回报。这种销售模式并不把拥有产权作为投资者的最终目标,而是通过拥有产权把购买产权式酒店的行为变成一种纯粹的投资形式。这样不但把产权式酒店的投资期限缩短了,而且还大大降低了投资人的投资风险。加上中信国安的担保,这个产品第一期开盘不久就销售一空,目前二期的商铺销售因为起价只有10万元而受到市场的热捧,进展相当顺利。
产权式酒店在我国的异军突起,是建立在近年来休闲旅游与商务旅行快速发展的基础之上的。自1999年开始,我国旅游黄金周的休假制度合得休闲、旅游市场激增,许多城市和旅游景点也呈现出前所未有的市场前景。还有中国正式加入WTO使中国市场成为世界最为瞩目的焦点一,境内外商务频繁,接触日多,外商入境人次与日俱增。这些都是酒店行业发展的利好形势,也为产权式酒店的再度兴起注入了新的活力。
篇2:以服务助推酒店式公寓升值
酒店式公寓以服务助推升值
地利
从目前北京的这种以酒店为依托的公寓产品数量来看,目前公开推广销售的只有帝景豪庭酒店公寓和晶都国际的行政公寓,而这两个项目所提供的该种产品类型的数量又是有限的,因此酒店式公寓在市场的销售情况一直火爆。据珠江帝景有关负责人介绍,从目前的帝景豪庭酒店的销售情况来看,该类产品的市场认同度很高,有业内人士认为,酒店地产基本属于稀缺性地产产品,其市场供需严重失调,尤其是一些国际着名酒店管理集团管理的酒店式公寓的需求量很大。
据资料显示,目前上海市场约有9000套左右的酒店式公寓供应,由于市中心高档酒店式公寓数量比较有限,因此出租率基本保持在85%以上,特别受到一些外籍的高端管理人士的欢迎,市场前景十分看好。有品牌的酒店式公寓让他们比较有安全感,可确保日常生活设施的及时维护和修理。因此比起高档公寓和别墅来,他们更愿意选择酒店式公寓。
今明两年,上海的中山公园、徐家汇地区将有一些酒店式公寓上市,但数量不大。据第一太平戴维斯的有关人士介绍,这些酒店式公寓都是只租不售型,主要的客户将是日本和东南亚地区的商务客人。
统计资料显示,到20**年第四季度,天津市加上新上市的金皇大厦新推出的套房,市场上服务型公寓的总存量约578套,以一室一厅和两室一厅的户型为主,小户型相对更受欢迎。
人和
高档公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士,均以商务居住为主,并具有长期居住及安置家人的需求,这些客户的租期一般为半年以上或更长,由公司担负高额的房租费用。一些小型公司也将其作为商住使用。
这些高阶层人士,他们希望在市中心或交通便捷地区生活,有传统酒店的配套,相当水准的上门服务,重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围,而酒店式公寓所具备的酒店和公寓的产品类型完全符合他们的这种居住需求。
众多商务人士、行政人员、企事业高级管理人员以及私营企业主对生活、商务、社交、休闲、度假等等方面的物业使用需求,庞大的市场机会使得酒店式公寓的存在变为可能。
服务
酒店式公寓的最大卖点
酒店式公寓经历了三代产品换代。所谓第一代酒店式公寓是指仅提供保洁、保安等一般的服务管理,这样的产品基本上只能算服务公寓;第二代酒店式公寓通常拥有华丽的大堂,却无法提供真正的酒店标准服务;到如今,酒店式公寓发展到了第三代,这是有由五星级酒店提供全程服务,提供全套装修和家具、家电,国际服务团队大管家服务的新一代产品。
标准一:人性化
据远中·悦莱国际酒店公寓总经理范国翔介绍,酒店式公寓最大的卖点体现在服务上,力求做到每个细节的标准与专业,服务也更为人性化。比如走道、门的宽度、高度,电梯的分类等硬件设施方面,都严格遵循国际化标准。在软件服务方面,制定了高水准的服务体系,注重对客户的专属服务,如安排私人美容、美发师,私人美体教练,机场接送等等,真正达到五星级酒店的标准。
标准二:自己的星级标准
酒店式公寓配置的品质在一定程度上决定居住的舒适度,有的提供的服务与管理远离物业管理公司的经营理念,有的只是纯正的酒店服务,它把星级酒店一整套规范、周到细致的服务程式移植过来,可以说这样的酒店式公寓不是真正意义上的好产品。酒店式公寓的服务从其深度和广度上都有着广阔的想像空间,随着科技、经济的发展,新的服务专案将会不断被发掘。酒店式公寓是否达到星级标准,这将直接决定项目的投资价值。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
标准三:“宠爱服务”
纽约国际管理顾问公司总经理Wendy大力推崇“宠爱服务”理念:酒店式公寓的每一个员工应该把顾客当家人来宠爱,要为顾客在商务、人脉、地点、安全等方面做全面考虑。总体来讲,量身定制的服务观念、价格趋向的观念以及软件的不足,是我国酒店式公寓今后应该注意的问题。
标准四:特色定制服务
目前,酒店式公寓都由一些知名的酒店管理集团管理,比如上海外滩中心的酒店式公寓是交给着名的威斯汀集团管理。酒店式公寓的服务更有针对性,更加迎合客人的生活习惯,像打扫房间的时间可以按客人的要求,而客人的一些额外要求,如养鱼、浇花、洗碗等也会予以满足。不少酒店式公寓还会定期举办一些活动,让住客更快地融入新的环境。
标准五:服务门类齐全
此外,酒店式公寓还应该有周全的星级商务服务,公寓内应设立大型商务中心,订票、订餐、速递等多种服务手段必须一应俱全,还应配备大型会务室、多媒体、演示中心等,以供楼内各界商务人士使用。
投资
酒店式公寓的价值
业内专家指出,酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品,只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵,而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件,因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作,失去了投资酒店式公寓的真正意义。
了解供应细节
据专家预测,在未来两三年内,北京酒店式公寓市场将迎来新增供应高峰,朝阳和东城两区将占总落成量的90%。同时,供应地点也仍集中在建国门、国贸、亮马河、朝阳门外以及东直门地区。代表性项目有:昆泰国际中心、财富中心、华贸中心等。随着CBD、东直门交通枢纽等设施建设的完成,未来东部城区的交通条件、生活配套设施的不断提升将会使酒店式公寓的区位优势更加强化。
由于酒店式公寓市场供应量的增多,租赁市场竞争也将更加激烈。酒店式公寓市场中,投资者占绝对比例,它不仅要面对同类产品的市场压力,还将面临普通高档公寓的挑战,可供出租的公寓数量将不断增加,在国外需求量没有明显上升的情况下,市场整体租金将会产生波动,但目前已出现的国内客户比重的增多,将弥补市场空缺,品质高的物业依然抢手。从另一层面来讲,中国加入WTO会为北京带来数量众多的境外中小型公司,因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了办事机构。中小型公司由于其资金实力不足,既想方便,又想价位合适,那么酒店式公寓将是其较理想的选择。
了解行业发展状况
纽约国际管理顾问公司总经理Wendy指出,酒店式公寓是通过非常专业的经营团队来做商业性经营的,而且产权和经营方法基本上要分开。北京酒店式公寓有着无限商机,但是开发商并未做好充分的准备,主要体现在服务水平方面。北京有很多服务的名称抄来抄去,比方说大管家等等,但并没有实质的服务内涵。如所讲的“宠爱服务”就分两层,第一层要宠爱业主、宠爱小业主,还有就是宠爱开发商,为其带来良好的口碑;第二层就是宠爱顾客,这包括四个最基本的条件:深切了解顾客,为他们量身定制服务;服务要标准化;服务人员要经严格的训练;注重服务的每一个细节。
北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华对酒店式公寓的市场前景持一种不太乐观的态度,他认为,酒店式公寓兼顾的功能相对比较多,远远不如单一的产品较好,其市场前景不容乐观。
避免短线投资
然而,在上海,酒店式公寓初现投资危机已经成了一个不争的事实。据业内人士透露,许多小户型公寓中,投资者所占的比例都在50%以上,而用来自住的比例很小。上海房地产市场的火爆引发投资者更多的仅仅是短线炒作,希望能够赚上一笔就走,这种心态在酒店式公寓的投资者中更是盛行。就酒店式公寓而言,传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险。
关注区域价值
作为投资酒店式公寓的要素,其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。地理位置的便捷性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。
区域价值决定酒店式公寓的价值。就北京而言,目前北京高档住宅出租市场经过十多年的发展,区域特色已经非常明显。CBD及其辐射区域、金融街、中关村和丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员,由于该区域已经形成了非常成熟的商务氛围,区域的投资性高档住宅产品销售情况一直不错。
了解经营者资质
在购买酒店式公寓时,一般要考察该酒店式公寓的经营管理单位。酒店式公寓在国外已经形成非常成熟的市场环境,酒店式公寓的经营管理者的层次和品质是非常重要的,一般投资回报率高的酒店式公寓的经营管理者均为国际化的酒店经营管理单位,其管理和经营服务水平和客户资源的储备都具有国际性,具有良好的国际市场和客户口碑。
洞悉投资模式
由于酒店式公寓一般以投资为主,因此该种产品的投资模式也就需要关注,一般的酒店式公寓的投资模式为开发商委托其酒店管理单位经营管理公寓,投资者在一定时间内可以获得稳定的投资回报。诸如,北京帝景豪庭酒店公寓由豪生酒店管理集团返租十年,十年内免交物业费和维护费,十年后得到一个区域成熟、全五星级配置、享有知名度易于出租、并且将会升值的物业,同时十年内还可以享受到豪生酒店管理集团旗下五家酒店每年八个相应客房免费使用等一系列的权利。
综合评定
投资酒店式公寓,应对地段进行综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后,隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率的因素。因此在作投资选择之前应考察该地段周边的租赁行情,选择一个合适的类比值来计算其平均售价的合理性;该处是否具有地理优势如交通便捷,最好邻近现有或已在建设中的轨道交通;楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区,附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。
TIPS:酒店式公寓
酒店式公寓最早源于欧洲,是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业,由专门的管理公司进行统一的上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的“临时住家”,这些物业就成了酒店式公寓的雏形。但酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约。
酒店式公寓英文是Service Apartment,是为常住型旅客提供居住的。在一些国际大都市,人流量很大,也有很多的商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市,但是由于买房负担太重,所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉。酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生,并且成为非常重要的潮流,也成为纽约大量开发商的主打项目。
1994年起,酒店式公寓这个概念在中国房地产业出现,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”。具体是指物业的建筑结构形式类似于酒店,而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务,如打扫卫生、预约送餐等。
酒店式公寓是一种新型的地产产品类型,该产品突出的特点就是以自身的高档酒店为依托,酒店是其地产产品的配套,可以享受到高档酒店所提供的各种酒店式的管理和服务模式。这种投资型的酒店式公寓,将传统的房地产开发与传统的酒店式服务结合起来,通过酒店式服务,满足投资业主的投资回报,开发商也把开发地的商业价值体现出来。
了解行业发展状况
纽约国际管理顾问公司总经理Wendy指出,酒店式公寓是通过非常专业的经营团队来做商业性经营的,而且产权和经营方法基本上要分开。北京酒店式公寓有着无限商机,但是开发商并未做好充分的准备,主要体现在服务水平方面。北京有很多服务的名称抄来抄去,比方说大管家等等,但并没有实质的服务内涵。如所讲的“宠爱服务”就分两层,第一层要宠爱业主、宠爱小业主,还有就是宠爱开发商,为其带来良好的口碑;第二层就是宠爱顾客,这包括四个最基本的条件:深切了解顾客,为他们量身定制服务;服务要标准化;服务人员要经严格的训练;注重服务的每一个细节。
北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华对酒店式公寓的市场前景持一种不太乐观的态度,他认为,酒店式公寓兼顾的功能相对比较多,远远不如单一的产品较好,其市场前景不容乐观。
避免短线投资
然而,在上海,酒店式公寓初现投资危机已经成了一个不争的事实。据业内人士透露,许多小户型公寓中,投资者所占的比例都在50%以上,而用来自住的比例很小。上海房地产市场的火爆引发投资者更多的仅仅是短线炒作,希望能够赚上一笔就走,这种心态在酒店式公寓的投资者中更是盛行。就酒店式公寓而言,传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险。
关注区域价值
作为投资酒店式公寓的要素,其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。地理位置的便捷性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。
区域价值决定酒店式公寓的价值。就北京而言,目前北京高档住宅出租市场经过十多年的发展,区域特色已经非常明显。CBD及其辐射区域、金融街、中关村和丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员,由于该区域已经形成了非常成熟的商务氛围,区域的投资性高档住宅产品销售情况一直不错。
篇3:经济型酒店效益分析运作模式方案
经济型酒店效益分析运作模式方案
Economy Hotels Cost-Benefit Analysis and Operating Models
投入产出分析
对经济型旅馆的效益，我们进行了初步测算，测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右(项目改造周期控制在6个月左右)。
1、 改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元
2、消防系统30万元
3、 照明系统、通讯系统、电脑系统100万元
4、 电梯1台50万元
5、 客房家电150间*4000元/间=60万元(单位空调和电视机及其他)
6、 客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元
7、 餐厅设施设备40万元
8、 其他50万元
(一) 收入预测，预计销售收入在880万元左右
1、 客房收入150间*80%*365天*130元/间?天=569.40万元
2、 餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元
3、 其他收入50万元(小商场等)
(二) 运行成本及费用合计630万元
1、 租金120万元(按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米?年测算)
2、 税金50万元
3、 水电等能耗60万元(按收入7%测算)
4、 员工工资70万元(按40人测算)
5、 办公费30万元(按收入4%测算)
6、 布草洗涤费用、维修费用20万元
7、广告及培训费用20万元
8、 折旧60万元(按10年计提)
9、物料消耗及其他费用170万元
10、财务费用30万元(投入资金均为银行贷款算)
(三)经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右。
但如果以购地自建方式开发(按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算)则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右。在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30～50万元左右，管理费按营业收入的2%—3%。
运作模式
一、开发模式
1、利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有：
(1)建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。建筑物高度为5层左右，有一个电梯井位。
(2)建筑物结构为框架结构，允许进行改造。
(3)周边有一定的空地，出路通畅并可停车。
(4)水、电、气、排污、通讯等设施到位。
2、租地自建，对地块要求：
(1)三通一平，市政配套到位，到红线。
(2)占地面积3000平方米左右，视地理位置与价位而定。
3、购地自建
(1)必须拥有产权，并无对外抵押事宜。
(2)已立项(旅游用地)。
按照国际上操作汽车旅馆的成功经验，购地成本需控制在总造价10%以下。
4、联合其他公司共同投资合资、合作，对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。
5、加盟、特许经营
经济型旅馆的连锁经营，品牌化和规模化的互动结果。先有一定数量的自营店和形象店，积累一定的经营理念和品牌商誉后，才能吸引加盟者。因此要吸引加盟需要：总部拥有一个良好信誉和市场感召力的品牌，或者拥有订户中心、旅行社等经营资源。有成功的单店及连锁店的管理模式，单店具有良好的赢利性，已消费市场较成熟、潜力较大。有统一的物品供应系统，给加盟者提供全万位的支持。总部能够持续不断地为加盟者提供培训，有统一的、强有力的市场推广计划。
加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。
6、委托管理
由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方缴纳一定额度的管理费。
二、选址要求
1、地理位置：
①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。
②邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。
2、交通条件
在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。
3、市场环境
作好周边市场的调研
①周边有没有饭店、旅馆，他们的等级、经营情况(客源、房价等)。
②客流量(车流量、人流量，能否滞留)。
③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况等。
假如我们选择的是汽车旅馆，则选址的要考察拟建旅馆所在地点的车辆的流量，观察新的公路、机场发展的动向，靠近一条主要公路的交叉道附近为理想的兴建地点。此外，某一特殊设施如机场、工业区、大学等附近，还有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我国积极倡导小城镇建设，这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车旅馆的考虑地址。选址时还要考虑周边的旅馆的竞争势态和配套设施的情况，在建设旅馆期间可与城镇管理部门和其他相关公司联系设立加油站、汽车维修点、小网吧、自动售货机、洗衣房、IC卡电话机、杂志和报刊零售店等。
三、注册成立酒店管理公司
下设事业拓展部(市场推广中心)、财务核算部(物资采购中心)、人事培训部、工程筹建部(根据开发模式确定是否需要)。编制一本《连锁旅馆标准手册》，对连锁旅馆的建造、室内设备、服务规程、人力资源管理及培训等做详细的规定，做到有“章”可循，有序发展。
1、规模
经济型旅馆从控制投资成本和经营定位考虑，建筑面积应控制在5000—6000平方米之间，占地2000—3000平方米为宜。客房100—150间左右，餐位 150个左右，停车位 50个左右。
2、风格简约，设施到位
旅馆内设置单人房、双人房、家庭房和套房，以淡黄色、淡粉色为主色调，房内配备单体空调、卫浴、电视、电话等设施，家具采用板式结构，如简单的存衣柜、床头柜及写字台，提供24小时热水。
餐厅提供点菜及商务快餐服务，也可考虑自创一个大众化餐饮品牌，与经济型旅馆相配套。
设置小规模的商场、书报销售店。
3、人员配备
配备30—40名服务人员，结构为：店长1人，综合部(财务、人事、工程)10人，主管5人，前厅接待3人，保安兼行李员3人;客房服务员10人;餐厅服务员5人，厨师3人，小商场2人。
4、人力资源管理、培训、质量检查
各连锁店的人员培训均由酒店管理公司按照服务规程统一培训，保证规范化的服务，定时对各连锁店进行检查，以保证服务质量，维护品牌形象。
5、广告宣传
所有连锁店的广告宣传策划均由酒店管理公司统一对外发布，做整体形象设计和制作宣传资料，如同页、广告宣传册、广告牌的制作等。
6、物资供应
由酒店管理公司物资采购中心统一采购，集中采购以降低成本。
7、订房中心
设立酒店管理公司订房中心，配备免费订房热线，实现网上预订和各连锁店之间的交互订房。建立会员卡制度，锁定一批消费群。
8、确定各连锁店的建筑设计风格，形成一种模式。
具体项目如下：
(1)、按三星级标准修建拥有150间标准客房的酒店，理论投资额为每间10万元，总投资额为1500万元。
(2)、以海岛自然风光、海岛风情、海上运动休闲垂钓和妈祖文化为主题的旅游功能区，总投资额为1500万元。
(3)、具有渔村风情的海鲜酒家，投资额为300万元。
(4)、污水、垃圾处理设施，投资额为200万元。
4、投资概算
项目 投资额(万元) 酒店 1500 旅游区 1500 海鲜酒家 300 污水、垃圾处理 200 不可预见费用 100 合计 3600
5、经济效益分析
(1)酒店 客房数 平均房价(元) 评估入住率年平均营业收入 150 250 60% 930 营业费用：以营业额10%预计为93万元。 营业税：以营业额5%计为46万元。水电及维修：以营业额的5%预计为46万元。 员工工资：以目前同类酒店作为参照，按30人计人均工资 800元，合计为28万元。管理费用：以营业额5%预计为46万元。 年利润=930-93-46-46-28-46=671 资金利润率=671÷300×100%=22%
(2)旅游区 预计人次(万) 评估人均消费(元) 年营业收入 10 80 800万元 营业费用：以营业额10%预计为80万元。 营业税：以营业额5%预计为40万元。水电及维修：以营业额5%预计为40万元。 员工工资：以评估规模为20人，人均工资为800元，合计 为19万元。管理费用：以营业额为5%预计为40万元。 年利润=800-80-40-40-19-40=581 资金利润率=581÷1500=39%
(3)、海鲜酒家 接待人次(万人) 评估人均消费(元) 年均营业收入 10 30 300万元 营业成本：以营业额的50%预计为150万元。 年利润=300-150=150 资金利润率=150÷300×100%=50% 总投资预计回收年限 3600÷(671+581+150)=2.57 该项目约五年内可以收回全部投资
6、风险因素分析
旅游项目投资难以控制的风险在于游客数量的多少和消费能力的高低。随着珠海休闲度假旅游城市形象的日益强化，珠海接待的旅游人数逐年增长，预计每年接待人数将达1000万人次，海岛游更是成为珠海旅游业的拳头产品，作为珠海市旅游业的增量指标，万山镇政府近年来致力于海岛基础设施建设，化劣势为优势，岛上交通、供电、供水、供油等基础设施日臻完善，为万山留住了一批固定的港澳游客，随着五一、国庆、春节旅游黄金周的到来，国内游客也在成倍增长。预计在浮石湾度假村建成之后来岛旅游的人数将达10万人次以上。根据统计，20**年珠海人均可支配收入为15869.91元,人均消费支出为11562.09元,人均旅游消费为552.79元,从以上数据可以看出浮石湾度假村的消费水平是完全可以为普通游额所能承受的,因此对其经济效益的评估是比较合理科学的,此项目将为投资商带来预期的回报,大有发展前景。