SHOPPINGMALL运作管理
八月底至九月初,我先后在上海、深圳、广州等地考察了当地知名商业(购物)广场及相关物业管理企业——上海太平洋百货、上海中信泰富广场、上海恒隆广场、上海梅龙镇伊势丹、上海广场(中海物业)、深圳铜锣湾广场、深圳太阳城广场、深圳吉胜伟邦家居广场、广州天河城广场、广州银厦物业、广州维诚保洁公司等,虽是管窥一斑,然而惊鸿一瞥,感触颇深,也更加坚定了对SHOPPING MALL前景的信心。
SHOPPING MALL,起源于欧美新型业态,直译为“购物林荫道”,是指集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式消费场所。我们所参观的上述知名购物(商业)广场,虽不是完全意义上的SHOPPING MALL,但其先进的设计、齐全的功能、鲜明的特色、高尚的品位、旺盛的人气,反映出经营用心、管理到位,反映出对浓郁商业文化的追求。可以预见:商业(购物)广场不仅是现代商贸中心,也将成为一个城市的窗口、会客厅、风景线及烫金的“名片”。
商业(购物)广场如何经营成功?这是此行考察后思考的一个最主要的问题。我的体会是要在营造“商气”(财气)、“人气”和“喜气”上下功夫。
首先,商业(购物)广场必须要聚集“商气(财气)”。
所谓商铺,“商”之不存,“铺”将焉附?而商气关键来源于主力店、品牌店,这就是品牌效应。之初,我对吉胜伟邦的经营有些疑惑,高档名牌家具虽是人们向往的目标,但究竟会有多少人问津?经过调查,原来价格并不象想象中的那样昂贵,一套木质四椅餐桌,通常的价位在1500-2500元左右,由于其良好的品牌效应,完备的售后服务,仍赢得了广大消费者的青睐。上海太平洋百货多经营知名品牌服装及上海、广州、深圳、香港、大连等地的一些品牌商品,由于太平洋的知名度高、与供应商的讨价还价能力强,其价格具有很强的优势。至于象沃尔玛这样的品牌进驻深圳铜锣湾购物广场,就真成了一面敲得震天响的“金锣”,它带来的是周围商铺的“中外品牌荟萃,商业巨头逐鹿”的繁荣景象,带来的是购物广场巨大的品牌效应和经济效益。因此,具有知名品牌的主力店是商业(购物)广场的灵魂。反之,一个没有品牌的商业是没有生命力的商业,一个没有品牌的市场将是一个“死场”。
其次,商业(购物)广场必须要聚集“人气”。
而人气的聚集除了商品品牌、质量、价格的吸引力之外,其休闲、娱乐、餐饮等服务功能是否完备,是否发挥得淋漓尽致,就成为聚集人气的关键因素了。上海、广州几家成功的大型购物广场,划分了许多功能区:主力店经营区、室内(外)步道区、中庭景观区、室内(外)休闲区、娱乐区、餐饮区、高空景观区等等。基本上体现了“以人为本,新颖高雅,休闲所在,不夜之城”的设计理念,集购物、休闲、文化、游览、美食、商贸于一体。由此我想到国内许多商场也有较好的品牌,商气或商业味十足,但很少能聚集人气,差别的关键就在于没有考虑到“以人为本”。有不少商场是以“管理”为本,只顾自己方便而忽略了顾客的细微需求。现在,不少商场增设了座椅,采用仿塑的质料,冬暖夏凉,也开辟了景观区,供顾客休闲。我注意到广州天河城广场有一处细节:在大卖场的周围,步道的一角,还专门开设了几个自动投币购物机,成为商场的一景,也方便了一部分购物者的需要。至于象许多商场开设的小型银行、自动取款机、公共电话、商务中心、礼品包装处等等,都在一定程度上方便了顾客,有效吸引了人气。
再次,商业(购物)广场必须营造“喜气”。
什么是喜气?就是文化品位的营造。记得去年逛北京王府井步行街,有一个很深的体会:王府井所有的小品都是“京味”的,从垃圾筒到坐椅、花盆,都是王府井特有的;那个“骆驼祥子”雕塑,几乎成了王府井的照相点;至于地上设计的王府井标志——王府井井盖,更是让摩肩接踵的游客踩得锃亮。文化贯穿于整个商场经营活动之中,一个商场给人以最基本印象的设计风格、经营理念,应该一下子就能体会出来。上海梅龙镇伊势丹整体的基调是营造一种古典意韵,色彩以孔雀绿为主,光线很柔和甚至有些灰暗,乘上扶梯随之缓缓上升,环视周围,感觉渐入佳境。上海恒隆广场则是一种大气磅礴的感觉,风格现代时尚,色彩明快、亮丽,从中庭的设计到POP广告,从休闲小品到店牌标识,多以抽象、写意手法为主。深圳铜锣湾广场则刻意营造海洋主题,中庭一艘巨型的古典木船造型十分别致,蔚蓝的天花板呈波浪形状,棚顶吊起的一排排海鸥展翅徜徉,可以想象,在常年炎热的深圳,当人们来到这清新的“海洋世界”里,将会是怎样一种感受?其实象雕塑、小品、喷泉、柱廊、绿廊、电子屏幕、灯光夜景、灯箱广告、各种标识等等,只要用心去做,都会成为一道风景、一处亮点。上海恒隆广场的一处采用有机玻璃制作的品牌标识牌,不仅仅表明我的商场有什么品牌,而更成为了一幅幅色彩斑斓的抽象画,就象在开办一个小型画展。
商场经营的成功与否,常常符合人们说的一句话:“诚信经营,文明管理。”
其实,商场物业管理可以说是使商场获得永续发展的灵魂所在。如果把建造一座商场比喻为“筑巢”,那么物业管理就是“引凤”。营造优雅的购物环境,提供周到贴心的服务,使购物环境典雅、整洁、明亮、舒适、协调、安全、有序,不仅满足顾客的物质需要,还满足其精神需要,由于有了物业管理,购物中心将演化为生活中心,再演化为精神乐园。在我们参观广州银厦物业时,主管工程的胡总谈到了大设备维护的经验,就是“科学的运行管理,严密的系统保养。”设备的维护保养是物业管理的核心,真正为业主负责的物业管理应该考虑业主长远的利益,延长物业的使用寿命,保证50年-70年的正常使用,使物业保值增值。这应该成为我们今后商场物业管理的核心。
此次考察回来后,我思考最多的还是归结到“我们的服务究竟怎么做”这个问题。商业(购物)广场的本质属于服务行业,商业上的各种促销活动能够带来众多的客流量,但优质的服务却能赢得顾客的持久忠诚。物业管理的核心是来自全体员工发自内心的真诚服务意识,因此,以服务战略塑造万达商业物业管理的品牌形象,是我们的立足点。
优质服务战略应包括商场服务的统一管理、培训,具体说如售前服务(如员工的仪容仪表整理;商品整理、备齐;区域卫生整理等),售中服务(营业中营业员标准、规范的服务),售后服务(完备的配套服务,送货制度,顾客意见的反馈等),重点客户关系管理(建立客户关系档案等)。同时,物业管理应营造浓郁的商业文化,提升商场的人气,为业主的利益着想,也为物业公司增加一定的收入。比如开展丰富多彩的文化活动(如文娱活动,体育比赛,文化讲座,联谊活动),使顾客感到“周周有活动,天天有惊喜”,使商场成为顾客首选的购物场所,提高商场的知名度,全方位满足顾客休闲、娱乐、购物的需求,从而塑造商业(购物)广场高尚品位的品牌形象。
“纸上得来终觉浅,欲知此事须躬行。”商业物业管理赋予了每一位从业者以大好的机遇和发展空间,迎接我们的将是全新的洗礼。
篇2:ShoppingMall只租不售
ShoppingMall 只租不售
只租不售 统一管理,摩尔成功的关键
在广州,购物中心行内近来有两个趋势性动向引人注意。一是新入市的两家购物中心都发布了“统一经营宣言”,中泰广场与业主们达成协议:开业4年内所有店铺统一交由百盛百货打理;恒宝广场打出了“天河城之外广州唯一不卖铺的购物中心”的旗号。二是开业近两年的时代广场在花园酒店摆档招商,寻求间接上市融资的途径。
以上迹象表明,对购物中心这一新兴业态,广州业界的认识正从模糊走向清晰,投资心态也从“赚快钱”的短视,转向准备打持久战。
租卖走钢丝
在广州,购物中心的第一代投资者并不是零售商,而是地产商。物业和商业的二元角色冲突从一开始就将这个朝阳产业困在了迷魂阵中,“一租就死,一卖就乱”,商家们在追求物业投资回笼和保障经营权统一之间小心翼翼地走钢丝,演出了一幕幕惊险剧:
新中国大厦以首创的返租回报成功收回了统一经营权,但也埋下了日后资金链断裂的风险。最后返租承诺在苍白的经营业绩面前成了空头支票,美丽的肥皂泡破灭了。
中旅商业城由于当初拆零卖铺放弃统一经营,至今仍艰辛地跋涉于与业主们的痛苦谈判之中,发展进度严重受制,迄今一至三层开业率只有6成。负责商业城经营的何坚透露,由于业主们坐铺观望,位置好的铺面又被恶意炒作,预计一至四层的招商最快也得拖到国庆节才能完成。
亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回,引来百盛统一经营,但由于商场慢热,零售商与开发商之间利益诉求的矛盾随时可能激化。
时代广场实现了出租和整体出让的巧妙结合,但地头欠佳导致的人气淡薄和资金重压,使其仍然在长线投资与短期还贷的两难之间苦苦徘徊。
新入市的中泰广场汲取了众多“先烈”的教训,以保租代替返租而赢得了4年的统一经营权,但这是一步险棋,倘若广场不能在4年内守旺,那么4年后经营权的归属问题就是一颗足以致命的定时炸弹。
“租还是卖的选择将决定购物中心的生死存亡,”曾亲手打造天河城辉煌的欧小卫对此深有体会。这位现任中华广场掌门人记得,当中华广场在他将近一年的掌舵下快要驶出低谷的时候,发展商迫于还贷压力打算卖掉一层商铺的想法让他惊出一身冷汗,远在上海出差的他费了近一个小时的口舌,打得手机都没电了才说服老板打消了这一“要命”念头。
在欧看来,天河城和信和广场等购物中心之所以成功,在于开发商有足够实力,能够顶住资金压力只租不售,从容规划,顽强坚守,逐步积聚人气。
变身破困局
当发展商的身份无从改变时,购物中心只好学会“七十二变”,以提升经营业绩来缓解资金压力。为此,各家都在苦思良策。
美居电器将移师天河城七楼,这是日前天南百货总经理李穗生透露的。他希望凭借天河城的地利、客源、广告资源和品牌信誉推出家电大卖场,让美居电器以较受欢迎的一站式经营模式来造就天河城的新卖点。
一年来调整租赁策略,整顿租务队伍,整合商铺资源,使中华广场气色日见好转,不日将开业的中华百货将以全新经营理念进一步为广场加热。
中旅商业城的何坚表示,中旅将在有限空间内以大百货店中店的手法,在每一楼层树立品牌店形象,力争在下半年旺季到来之前实现80%的开业率。
时代广场最近与广州市旅游局签订10月份在场内开设旅游交易推广中心的协议,期望藉此提高广场的吸客力。
热望大资本
然而,从根本上看,广州购物中心要走出困局,资本实力是关键一环。在国外,购物中心是一个长线投资产业,回报期长达10到20年,所以大多是由实力强大的零售集团、地产财团和基金等战略投资者在操作,而不像广州这样由一些中小开发商拿着两三年的短期贷款在赚急钱。诚如欧小卫所言,广州购物中心的良性发展有赖于资本雄厚的内外资财团的参与。
似乎应验了这一预言,眼下时代广场正打算借广业股份有限公司日前以40亿资产招亲的契机,彻底解决长线经营方针和短期套现需求的冲突。据发展商金顺房地产公司副总经理罗草茹介绍,时代广场自1995年建设至今一直实行每年期借贷运作,资金压力令发展商不胜重负。罗表示,在不能改变现行金融政策的前提下,广场只能进行自身的资本结构调整,在不增加借贷的情况下,通过寻找强有力的合作伙伴,将短期借贷变为中长期借贷。罗还透露,时代广场将重点寻求上市公司参股,也不排除控股。据知情人士称,高盛、新希望以及其它几家上市公司已与时代广场进行了接洽。
另一个值得注意的动向是,有香港上市公司恒基兆业背景的恒宝广场不日将在西关问世。发展商恒基(中国)投资有限公司执行董事李锡然明确表示“恒宝广场决不卖铺”,也不采取任何返租和核定固定利润的做法,而是将“以经营者的心态进行招租”。恒基所具备的强劲资本后盾,使得广场根本不存在所谓长、短期利益的冲突,不需要做任何短期行为。除了大的零售商自己要求外,小的铺位全部由广场打理,以确保经营的整体性。
在交纳了昂贵的学费,经历了巨大的阵痛之后,广州购物中心隐约听到了春天的脚步。
篇3:商业地产项目运作要素分析
商业地产项目运作要素分析
近年来我国商业地产发展势头迅猛,成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢?其原因有二:第一,近几年城市的扩张迅速,为提升城市形象完善城市功能,政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间,这为商业地产的发展提供了巨大商机。 第二,就全国的中等以上城市讲,普通房地产已经进入了一个成熟期,政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时,商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。
大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊,但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下,东北各城市的发展建设已经全面提速,大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功,也对大连地产商走出大连,到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。
商业地产和普通房地产究竟有何不同呢?
其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式,从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单,面对的客户群相对单一,而且绝大多数采用相对比较简单的开发--——销售的模式。商业房地产的形式多样,规模相对较大,小的往往也有有几千平,规模大的商业房地产如SHOPPING MALL项目,可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的,这种方式所占的比例较小。
那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢?
第一、翔实的市场调查
房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪,对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚,基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的,几乎没有成功的可能。
开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家着名企业合作,在天津街开发一个大型商业地产项目,经过细致市场调查后他们认为条件不具备,扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话,那最后的损失恐怕远远不止几十万。
市场调查的内容根据项目的具体不尽相同,但有些基础的市场调查是相通的,包括市场环境调查(税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等),经济状况调查(项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况),市场现状调查(现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等)。
第二、理性的效益分析
如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策,那么恐怕根本没有不可以做的项目,当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告,是不是就可以马上作出投资决策了呢?答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。
以中小型专业市场项目为例,调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高,而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益,资金回收周期将非常短,其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点,那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期,其“市”也相对稳定,经营业户收入较为稳定,消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高,但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度,仍需要一定的时间,也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短,但想跳过这一阶段是不可能的。
效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点,其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期,周边区域会不会有新的类似项目冒出来,应予以提请考虑,竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹,甚至两败俱伤。
第三、充足的资金准备
因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同,长线投资占据着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式,越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足,否则出现后续资金断流项目难以为继的情况,工程不能正常进行,招商就更加困难,这当然是非常法危险的。
地产圈对普通房地产的运作有一种“10%资金说”,就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金,建设费用由建筑商先行垫付,然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象,但其存在也为数不少。同样,这个套路也绝对不适应商业地产项目。
最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款,商业地产相对风险较大,指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售,商铺的销售难度更大,精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的,商品房按揭贷款通常是20年七成按揭,而各类商铺按揭贷款的额度只有50%,还款周期最高只有10年,审批手续也更为复杂严格。
没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障,想要通过商业地产获利将是极为困难的。
第四、严格把握项目选址
谈到商业地产成功的关键,很多专业人士认为,第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力,对于商家而言好地脚的优势不言自明。
项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是城市规划先行,在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位,然后才开展对外招商,开发商几乎没有选择的余地。而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,风险自然落到了开发商头上。另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重,加剧相互间无序竞争,使众投资商都难以获利。
我们在考察商业地产项目时,要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想,我们又不能按照自己的意愿加以改变的话,最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已经注意到这一点,为创造更优的投资环境,开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。
第五、缜密的规划设计
对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商,然后根据入驻商家的要求规划设计,这是万达首创的“订单地产”概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单,只要把不同的业态相互组合即可,其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的SHOPPING MALL项目,在规划时既要考虑整体布局的合理性,又要充分考虑内部商家之间的竞争,创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。另外对于大型商业项目,其不同业态对车流的吸引是不同的,比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场;其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。如果规划不当,很容易造成巨大的成本增加和资源浪费,人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。
由于功能多业态复合度高,大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。比如影院对层高有要求,部分主力店对层高也有要求,餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。
小型商业地产项目大多为单体结构,其规划的重点在于周边的道路交通。我们经常可以看到,一些较早间的市场多数只有一个主要出口,临街的路上车满为患。这样的市场不利于吸引更多的消费者。所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率,也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。
商业地产项目尤其是小型商业地产项目,在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则,同时必须注意诸多细节。
消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调,好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。如果设计不当会无谓增加建设成本,而且不利于市场的运营。
第六、相关专业人才
商业地产需要的是即懂地产又懂商业,即懂营销又懂谈判,经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度,所以造成了人才短缺,流动性大,队伍不稳定这一现象。对于地产商而言,用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目,而对外招聘新入盟的专业人才,恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度,毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。
能够对专业人才产生更大吸引力的,一方面是工资待遇,另一方面公司的实力、知名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。
对于商业地产专业人才,采用引进和内部培养相结合的折衷方案,倒也是地产老板们的较好选择。
第七、卓有成效的招商
商业地产项目的招商工作,是以市场为载体和平台,将不同的业态形式和商家,加以有机整合统一,形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接,又是对项目后期运营管理的必要准备,能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。
对于大型的商业项目,万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大,是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目,也有一种普遍该共识。就是不完成30%的招商工作,该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外着名商家建立稳定的合作关系固然好,招商工作变得更简单,项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达,毕竟已经进入了将SHOPPING MALL这样超大型商业项目连锁经营的时期,一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。
其实任何地产商投资商业地产项目,根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼,而忽略了搭建具有竞争力的市场平台,将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观,同时对于先期进入的骨干商家,对提升项目形象和功能有帮助的大商家,在招商政策上要予以倾斜。
商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性,招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才,招商工作的开展需循序渐进多次商洽,连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之,如果一定要把招商理解为推销的话,那么其推销的内容也绝对不是商业物业,而应该是商机。
第八、绝对不容忽视的运营管理
很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的,面对喜人招商业绩往往会感到大功告成,以为商业地产项目就此完事大吉。这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。
商业地产同样需要物业管理,保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少,但商业地产项目更重要的是商业管理,要把多样的业态和松散的经营单位,统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上,形成自己的商业核心竞争力。
商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑,因为商业地产项目人流集中,经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天,良好的公众口碑是特别重要。
成功的商业地产项目运营管理,能使商业地产项目的物业价值得到提升,租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商,无论继续开发商业地产还是普通地产,都更容易实现更高的利润目标。
影响商业地产运作的因素好有很多,诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等,但上述八个方面更加重要,应在商业地产运作中重点把握。
商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑,因为商业地产项目人流集中,经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天,良好的公众口碑是特别重要。
成功的商业地产项目运营管理,能使商业地产项目的物业价值得到提升,租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商,无论继续开发商业地产还是普通地产,都更容易实现更高的利润目标。
影响商业地产运作的因素好有很多,诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等,但上述八个方面更加重要,应在商业地产运作中重点把握。