购物中心开发新理念
20**年11月11日,我国正式加入WTO,入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。 有数据表明,在过去10年中,国内零售业平均年增长9.7%;今年上半年,国内零售增长 10.1%,如果加上物价负增长因素,实际增长为12.7%,表明我国国内商业零售业发展速度相 当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔,纷纷加快扩大中国国内市场份额的 步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间,必将为商业零售业的空间载体——商业房地产提 供难得的发展机遇。
在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心(Shopping Center/Mall),由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境,风靡欧美、日本、东南亚,逐渐被认为是将来 零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施,其在建设地段的规划、 开发、所有和经营上是作为一个操作单体,这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务 的区域相关,这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购 物中心是商业房地产的一种形态。
购物中心的特点是:投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源;商业经营具 有“统一管理、分散经营”的特点;投资收益高;市场风险高。购物中心的目的是通过投资 营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间,进而通过租售商铺获利。要达到以上目 的,购物中心项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计,到后期的销售定价、楼 盘推广等方面有所突破。比如:
(一)项目选址和市场调查要注重地段的商业价值。
对拟建购物中心地段的商业价值和商业机 会进行详尽周全的分析:
1、调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况
2、调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大)
3、调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势
4、调查目标城市近、远期城市规划和商业规划
5、调查目标地块的商业价值和机会点
6、调查商铺置业者投资购买力、投资心理
(二)项目定位须有差异性。
购物中心具有购物、休闲、娱乐等特征,但仍然要做出项目的个性,即差异性定位。
1、项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。
按照购物中心的建设规模差异与定位的有如下关系:
建筑规模覆盖商圈市级购物中心
3万平方米以上覆盖整个城市,服务人口30万以上
地区购物中心1——3万平方米覆盖城市局部,服务人口10—30万人
居住区购物中心3000——10000平方米
覆盖城市的一个居住区,服务人口1—5万人邻里型购物中心
3000平方米以下服务人口1万人以下
2、项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中 心等,都为项目的定位提供了创新的思路。
3、项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。
品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌 组合——北京新东方广场,与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街,在消费人群、档次 上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。
(三)规划设计坚持创造高质量的商业空间。
购物中心非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识,以营造富含商业气息的高质量 空间。从规划设计角度来看购物中心开发,有:
1、符合城市的总体规划的商业布局规划。
城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划,将 影响拟建购物中心的近远期的优劣势,甚至成败。
2、购物中心要求易达性。
购物中心必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位,使购物者在交通上花 费的时间和精力最少。根据交通工具的不同,应有不同的交通组织和停车方式:
①自行车,是我国绝大多数城市市民的交通工具,某些自行车保有量大的城市开发购物中 心,必须配足够的自行车停车区域。
②公交车,适合步行出行的消费者,可以借用公交站点或向当地公交管理公司申请站点。
③家庭小轿车。在美国等汽车国家,购物中心按照100平方米建筑面积配4.5——5.5个的停车 位的标准修建。国内的汽车保有量与国外相比还很小,购物中心不能套用汽车国家的停车位 标准,但目前国内家庭车的发展也很快,从中长期来看,国内的购物中心也必须要预留足够 的汽车停车位。
④地铁和轻轨。无论已有和规划中的城市地铁和轻轨,都对购物中心的开发和经营具有极其 重要的价值,尤其是对地下购物中心更为重要。
⑤出租车。购物中心在主要出入口要预留出租车的上下客区域,方便消费者搭乘出租车。
3、购物中心要求合理的空间形式。
购物中心可以采用以下四种空间形式:
①室内大开间。无街道,商铺间没有完全隔绝。
②露天步行街。上空无顶棚,空间开敞的步行街;
③回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊,步行街局部遮盖;
④室内步行街。步行街在室内,完全遮盖;
由于步行街是一种线状的建筑空间,能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐,更能 感受到繁荣的商业氛围,也利于购物中心的经营管理,因此,步行街购物中心是最受欢迎的 空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时,对实际使用面积率K(实际使用面积/销售 面积)也要控制,不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75——80%,室内购物中心K要 小得多,因中庭、过道(街道)、休闲区等等共用面积的不同而不同,一般在45%——65%之 间。在建筑设计时,实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。
4、购物中心内部动线组织要求引导性。
动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡,使通过所有承租户的人流通行量 达到最大,达到购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有:
①以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端,尽可能的延长购物中心的人 流通过线;
②以局部的造景、中厅引导人流;
③以餐饮休闲娱乐区引导人流;
④出入口数量和位置的设置调节人流量均衡;
⑤无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施;
5、购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用。
购物中心的室外、外立面和室 内的处理,要处理讲究建筑的个性风格,同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招 和标示两种方式。
① 屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位,既满足经营期购物气氛的营造,又能取得可观 的广告位出租收入。
② 建筑细节中溶入标志和图示,也能完美的将建筑美和商业味融合。
国外有很多购物中心的标示做得非常鲜明,如佛罗里达的迪斯尼全明星娱乐场的外立面 标示——棒球标志、可乐标志、橄榄球帽标志,非常特殊的展示了购物中心的形象。建筑室 内的标示除了将建筑美和商业味融合外,还具有功能性。比如引导购物者方便的购物、避免 重复路线、帮助出现事故时的准确迅速行动等。购物平面图、电话、厕所、自动扶梯、消防 出入口、消防龙头、服务出入口、行人疏散线等等,都应该成为全套图示中的一部分。
6、购物中心讲求无障碍设计。
购物中心应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境,在建 筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差 处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。
7、购物中心讲求内部绿化景观。
丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛,给购物者购物赏景的感觉。如同其他 设计一样,景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来,比如对种植花树的荷载的考虑、与 空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因 素。
8、购物中心讲求商业灯光照明。
商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明;注 重情调表现,用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明 还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明,使室内空 间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果,在设计时要处理好照明的色温、照度、 显色性与室内装修的质感、色彩的关系,使灯光和装饰相映生辉。
9、商业业态分布规划也会影响局部规划设计。
购物中心内的经营户较多,购物中心必须将 承租户经营业态、业种进行统一商业规划,这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设 计,建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。
篇2:大型MALL购物中心的投资决策策划与开发
大型MALL购物中心的投资决策策划与开发
杨宝民 宋恒明 赖格圆 何延兵
作者简介，现任茂业(集团)百货副总经理，解放军测绘学院博士生论文指导老师，知识型房地产职业经理人，从20**年开始从事房地产策划与购物中心策划，2000年组成MALL策划课题组。
宋恒明，杨宝民先生助手，双硕士，原王志纲工作室高级策划师。
何延兵，美国A.Cnieson市场调查公司零售研究经理。
已经完成的商业策划案例：
1.沿海武汉商业城总体策划与企业发展战略咨询，项目投资规模4亿元，位于武汉最繁华地段-汉正街。
2.深圳万众城服装市场、万众城家居广场客户营销活动总策划
3.抚顺恒昌商厦公司总体定位策划，治理机制设计咨询
4.华强北大型购物中心---东方时代广场
正在策划茂业百货在重庆10万平方米的MALL购物中心
对外承接大型购物中心(MALL)市场调查与策划项目
电子邮件：hcy71420@szonline.net
一、 国内外shopping mall 发展现状
购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shopping mall是指城市市区购物中心，shopping center是指郊区的购物中心。
购物中心的定义如下：
1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作;
2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割;
3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务;
4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场;
5.拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。
6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。
7.有创造新商圈或更新地区的贡献。
购物中心的建筑特征
1.商业空间步行化 2.商业空间室内化3.公共空间社会化
购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Namba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到32万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面，露天的坡道从2层逐渐走到8层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。
我国商业发展一直滞后，90年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。购物中心在90年代中期开始引入国内。
90年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心，
90年代末期，深圳首家MALL购物中心-铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业;20**年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称"现代商业巨型航母"。正大广场位于享有"东方曼哈顿"之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%。
购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。
二、 shoping mall可行性研究
购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。
可行性研究包括如下内容：
1. 1用地选择
(一)用地区位和交通人口状况
总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。
流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其他相关调查。
(二)用地经济状况，考虑租户的经济里利益需求。
(三)对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。
(四)用地物理状况 重点考虑用地形状，用地的完整性，用地的可进入性。
(五)消费心理研究
(六)城市规划的人口结构研究
1.2类型和规模确定 根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理确定类型与开发规模。
对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分，考虑到不同区域的文化差异与消费偏好。
1.3承租户服务与制定承租政策
购物中心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。在承租户确定后，还需要根据承租户的需求和购物中心自身的需要，确定他们在购物中心的位置，为他们提供专业化服务，以促进共同繁荣，给购物中心带来最佳经济效益。
核心承租户对于人流起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。核心承租户得位置需要事先确定，大型购物中心的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
特殊承租户是指具有较高文化艺术经营的单位，给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化气氛，活跃购物中心的气氛，以点代面，特色经营是MALL的关键。例如深圳华侨城就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。
承租政策原则是放水养鱼，发展商与商户一同成长，因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。
提供完善的信息系统硬件和软件，为消费者与承租户都得到便利。充分做好租户的服务与管理，作出MALL的品牌与特色。
图1华侨城购物中心的核心承租户-美国沃尔玛
1.4金融支持与财务分析
(1) 购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞争力。
(2) 购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。
(3) 对资本投入、远期收益、经营成本、税收、管理费和更新装修费用的评价。
(4) 灵活的价格体系。
1.5 购物中心人才需求分析与人才经营建议
培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，高素质商业人材普遍短缺。
鉴于购物中心失败率较高，我们需要冷静看待购物中心在我国的发展，沉下心来培养一批房地产、商业开发与物业管理的复合型人才，对于大型购物中心的管理亟需引进国外教材与专家，开展高级人才培训，培养一批优秀购物中心管理人才，支撑购物中心的快速发展，实践证明认真有效的培训是企业可持续竞争力的保证。
1.6 购物中心发展战略建议
购物中心发展战略关系企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满意服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。
许多企业根据自身情况，制定了企业发展战略，例如深圳铜罗湾百货公司发展战略为：以商业策划和商业输出为目标，走商业托管和连锁扩张之路，引导和倡导新概念购物中心，展示一种现代化生活消费新方式.。
分析深圳铜罗湾百货公司的发展战略不难看出，这种战略实际是走输出品牌与商业知识的道路，其成功的关键在于培育优秀商业人才，提炼购物中心管理知识与经验。
MALL特色和发掘关键性的人才是企业成功的关键，既可以降低成本，又能保证成功
篇3:购物中心土地开发配置
购物中心土地开发配置
由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的：
(一)住宅区应与购物中心及人行步道相结合。
(二)购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。
(三)周边道路系统与公共运输系统完善。
而在都会型购物中心，更需注意如下部分：
(一)维持都会中心发展的状态及方法。
(二)考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。
(三)维持现有性质及未来发展的目的及方法。
(四)步道系统从过去、现在到未来的延续性。
同时，一个优良的计划必须考虑将新的购物中心建筑融入既有的环境中，例如现有街道可能可以改为人行步道或庭园，而沿街商店应有雨遮等，这些对于现有的街道景观皆有影响。另外，可能也有其他需要考虑的项目，例如 以人行步道连接新旧建筑群，以及为露天市场或停车场加盖。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 与新的购物中心连接等。
在购物中心开发时另一主要空间是非卖场的部分，可能包括了住宅、酒吧、室内运动中心、办公室、旅馆等。 任一项都需要特殊及复杂的考虑，而不仅是在通路及服务上做调整。例如在购物中心上建住宅，在机能、动线及景 观上都需要做特别的考虑。
对于购物中心的配置而言，其他尚需满足的项目如下：
(一)尽可能整合住宅区的人行步道，使其能与购物中心相连。购物中心的营业时间以外的时间，应至少有一 条通路可以出入购物中心。
(二)服务性的交通动线可以依机能集中或分散地设置，但不能干扰购物中心的活动。
(三)无论是在视觉上或心理上，各种机能都应为整体的一部分。
位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心，其土地成本较低，较易取得广大的土地面积，因而其 主要配置计划可以水平式发展，使基地上的土地使用有多样的变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都 会中心内的购物中心，其土地成本高，不易取得大面积土地，因而其配置形态可能需要垂直式的往天空及地底发 展，而形成独栋式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差异，因而以下便依水平配置及垂直配置形态分别论述。
一、水平配置形式
水平配置形的购物中心可参考欧、美的案例。以美国的案例而言，购物中心通常为一、二层楼高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑内的各个店家所含括的区域大小不一，可能横跨整栋建筑的深度，如百货公司及超级市 场，也可能小至仅有面宽6公尺、深度12公尺的范围，如一般的精品店等。
购物中心通常可归纳为几种典型配置形式：
(一)传统商店沿街配置形式，商店沿着主要人行步道配置。
(二)建筑物自街面退缩形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿着凹入的内庭配置，退缩的部分为庭园 或停车场。将服务入口及卸货场配置于内庭，而将店面向外开向街道及人行步道。这是一种高密度的配置形式，适 用于集中性的购物行为，但其停车量容易不足。
(三)建筑物平面配置同上为U形或形，但店面开口面对中庭，停车场及购物中心入口在外围，四周有绿化的 人行步道环境。若拉长内廷使其变长缩窄，及形成商店街或Mall的形式。
(四)以高密度族群方式配置，其停车场及入口在外围，而商店面对内部网状的人行步道。商店，特别是主要 的卖点，都配置在人行步道沿线上。
(伍)如果能多层次的考虑以上的基础形式，则可有更多样的表现。如商店可有两个正面，分别向外部及中 庭;或利用人车不同层方式促使人车分离，而使车辆也能穿越购物中心内部空间而不影响步行者，使购物者有更多 的便利等。在高密度地区，购物中心也可以象三明治一样，在一个大建筑物内，上下两层为停车场，中间层为步行道。
以美国的经验而言，最成功的配置形式为简单的形式，如I型、T型及L型等，而复杂的平面配置则不易成功。
对于Mall的最大长度并没有一定的标准，以开发者的角度来看，当购物者经过一些没有租出去的店面，这个 Mall便算太长了。而根据针对美国的Mall所做的研究来看，最合适的长度是180公尺，最长不要超过240公尺。若长 度太长，则建筑物可能会被街道所截断，且量体可能过大，此时便要注意与周围环境融合的问题。
Mall内通道的宽度是很重要的，因为对于购物者心理上的影响很大。美国的Mall内的通道宽度大约界于9公-15 公尺，英国较窄，约7.5公尺-10.5公尺。
二、垂直配置形式
除非是坡度的关系使购物中心自然形成两层的形式，否则建议最好将Mall设在一围封的单层购物中内。然而开 发者通常会希望将购物中心推至三层、甚至五层，尤其是在都市中的购物中心。果真有此需求则建议将办公室、须 预约及特殊的摊位(电影院、图书馆、舞厅等)置于上层。
依[非都市土地工商综合区开发审议规范]规定，大型购物中心供百货商场、量贩商场、便利商店、超级市场等 大型贩售性质的空间，其楼层的使用配置宜以不超过七层为原则。目的在于避免大型商业空间使用超高层空间，并 考虑消防云梯设施的能力，以确保购物人群遇急难时疏散安全。
三、商店区位
各种形态相异的商店所合适的区位各自不同。但大体上而言购物中心内的商店配置主要可依循如下的原则：
(一)购物中心的商店区位配置基本原则是将店面开设于步行交通量最大的动线上，并使动线集中于某些通 路，同时使其形成回路。为使顾客能在宽广的建筑物内容易辩识其所在，而能快速地到达其目的地且能于需要时迅 速地离开，主要通道应经过中心地区，给予顾客深刻印象，有利于顾客建立方向感及场所感。
(二)某些形态的商店是促使顾客自发性前来的吸引源，像百货公司、精品店、大型专门店、流行服饰店，及 超级市场等等。这些店不仅吸引顾客自发性前来，同时也能集中顾客形成人潮使其经过购物中心内的其他商家，增 加消费行为。第二种吸引源如银行、邮局、快餐店及其他服务业(酒吧、美容美发、皮鞋修理、洗衣店)也同样是 吸引顾客前来购物中心的动力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多样化的物品及服务吸引的大量群众。
(三)一般购物中心的商店配置，应该将主要商店放于中心店，若为有数个端点的聚集性的mall ，则可将主要 商店放在各个端点，使其成为相对应的吸引点。
(四)服务出入口应放在建筑物边缘或较低楼层，避免与购物者的动线混淆。
(五)贩售同类商品的商店应聚集开设于一处，以利用聚集效应，活络交易，像食物、仕女服饰、家居服及家 庭用品等。
(六)开放时段相同者如晚上仍开放的剧院、餐厅、乐房，应配置于同一区，一方面便于管理，减少管理费用 及人力，并确保顾客及管理者在特殊时段的安全，另一方面也拥有类似聚集效益的功能。
(七)糖果、糕点、礼物、香烟及扑克牌等店铺，可设在人行动线交会点，零星分布于购物中心内。
(八)电影院、汽车用品店及超级市场等形态的商店，本身的机能性强，足可吸引顾客，故配置于分离的独栋 建筑物，或是MALL的非下面的地方，但可以由停车场直接到达的场所。
(九)人行步道的配置细节是重要的，如从停车场进来的入口及公车站、楼梯、电梯及手扶梯等其配置细节皆 需注意。原则上购物中心在这方面所面临的问题与大型百货公司所面临的问题是颇为类似的。
下列数点为各类商店在购物中心区位的指导原则：
(一)超级市场
最好是与停车场位于同一层，以便利购物者购物推车可直接推至停车场。超级市场需要大面积空间，但是需要 小的店面开口。虽然如此，商店的宽度仍然是很重要的，因为它影响到结帐柜台的数目。在小型购物中心，超级市 场通常被规划为主要吸引源，因而必须位于可引导顾客进入mall的位置。
(二)食品店
如洋酒专卖店、南北货专门店等，需要有小面积展示空间的店面，适于配置于超级市场入口及出口周围，但并 不是位于主要区位上，也不是最高租金的地方。
(三)精品服饰店
适于集中配置于一处，且像百货公司的售货场般有秩序地排列，如鞋类、袜类、妇女贴身衣物、套装、宝石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妆品等。这些店需要位于重要的区位上，最适于购物中心的主要mall上，且远 离食品店。它们需要良好的展示正面，同时也非常依仗宽广的人行步道经过它们。因而最好的方法是将它们集中于 一处，使其能依其本身的特点形成一个吸引点以招徕顾客。
(四)服务性商店
这类商店在夜间购物中心关闭后仍有可能开放，例如便利店及自助邮局等。这些店有两种做法，其一是这类店 可设有两个正面，当晚上mall关闭之后，顾客仍可自外部的停车场得到服务;或者是可独立于mall外，但位于mall的 入口附近。服务性商店通常配置于较不显眼的区位，其店面较小，租金较为便宜，例如位于次要的mall或较上层的 楼层。因为顾客会倾向于自己去寻找服务性商店。服务性商店仅需小的门面及展示即可。
(五)特殊性商店
这类商店包括贩售皮制品、礼品、文具、摄影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、显眼的区位及良好的展 示正面。有时也可将其配置于较为特殊的地方，例如家居用品及家具等层使较为平淡的区域能具有生命力。这类商 店特别能适应不同的店面面积及外貌。
(六)百货公司
这类商店是大空间的使用者，且能创造出其自身的重要性。它们需要2至5层的低租金的楼层。其在购物中心内 的设计及配置，受到其显眼与否的影响很大。最好的配置位置是位于主要mall的端点。
对于百货公司而言，太多的窗边地区是过于奢华的，最好是为一面对mall的矩形基地。
(七)餐厅
对于购物中心而言，这是非常重要的商店。它们可位于任意区位，即使是由主要的mall上仅一小部分也无所 谓。专家的意见是将其散置于购物中心中，且于主要区域内，且占所有面积的5%。
(八)啤酒屋等场所
啤酒屋可以有许多不同的单元形式。在mall关闭时，能有通路可以进入，如果可能也尽量配置于停车场附近。 通常适用于地下室及二楼。
(九)家具、汽车用品及家庭用品
这部分包括许多家居所需用品，包括硬件、电器用品、电视及收音机、家具、布料及古董。这类店铺可以聚集 于同一处，也可分处多处。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面积卖场。许多家具店需要最大的墙间 距以利在其间布置商品。这类商店需要的配置形式为L型及T型的平面配置，且需要大的展示空间。
(十)百货店
大一点的百货店会严格要求主要正面形式，且通常会严格要求最小宽度在12公尺-18公尺之间。同时它们也适 于面对面地相连配置，顾客在这一家店选逛时可看到下一家店。最好将其配置于mall中点或端点，如此可以吸引大 量的顾客从该处进入进而穿过购物中心。
(十一)其它承租户
包括mall内的小贩卖亭、mall广场内的路边咖啡座、自动贩卖机(包括食物及饮料)、广告招牌、寄物柜、电 话等在mall中都可以找到 。除此之外，在购物中心外部者如汽车修理场、洗车场、可开车进入的银行等可有两个正 面(一个朝向mall内部，一个朝外)。