购物中心土地开发配置
由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的：
(一)住宅区应与购物中心及人行步道相结合。
(二)购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。
(三)周边道路系统与公共运输系统完善。
而在都会型购物中心，更需注意如下部分：
(一)维持都会中心发展的状态及方法。
(二)考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。
(三)维持现有性质及未来发展的目的及方法。
(四)步道系统从过去、现在到未来的延续性。
同时，一个优良的计划必须考虑将新的购物中心建筑融入既有的环境中，例如现有街道可能可以改为人行步道或庭园，而沿街商店应有雨遮等，这些对于现有的街道景观皆有影响。另外，可能也有其他需要考虑的项目，例如 以人行步道连接新旧建筑群，以及为露天市场或停车场加盖。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 与新的购物中心连接等。
在购物中心开发时另一主要空间是非卖场的部分，可能包括了住宅、酒吧、室内运动中心、办公室、旅馆等。 任一项都需要特殊及复杂的考虑，而不仅是在通路及服务上做调整。例如在购物中心上建住宅，在机能、动线及景 观上都需要做特别的考虑。
对于购物中心的配置而言，其他尚需满足的项目如下：
(一)尽可能整合住宅区的人行步道，使其能与购物中心相连。购物中心的营业时间以外的时间，应至少有一 条通路可以出入购物中心。
(二)服务性的交通动线可以依机能集中或分散地设置，但不能干扰购物中心的活动。
(三)无论是在视觉上或心理上，各种机能都应为整体的一部分。
位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心，其土地成本较低，较易取得广大的土地面积，因而其 主要配置计划可以水平式发展，使基地上的土地使用有多样的变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都 会中心内的购物中心，其土地成本高，不易取得大面积土地，因而其配置形态可能需要垂直式的往天空及地底发 展，而形成独栋式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差异，因而以下便依水平配置及垂直配置形态分别论述。
一、水平配置形式
水平配置形的购物中心可参考欧、美的案例。以美国的案例而言，购物中心通常为一、二层楼高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑内的各个店家所含括的区域大小不一，可能横跨整栋建筑的深度，如百货公司及超级市 场，也可能小至仅有面宽6公尺、深度12公尺的范围，如一般的精品店等。
购物中心通常可归纳为几种典型配置形式：
(一)传统商店沿街配置形式，商店沿着主要人行步道配置。
(二)建筑物自街面退缩形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿着凹入的内庭配置，退缩的部分为庭园 或停车场。将服务入口及卸货场配置于内庭，而将店面向外开向街道及人行步道。这是一种高密度的配置形式，适 用于集中性的购物行为，但其停车量容易不足。
(三)建筑物平面配置同上为U形或形，但店面开口面对中庭，停车场及购物中心入口在外围，四周有绿化的 人行步道环境。若拉长内廷使其变长缩窄，及形成商店街或Mall的形式。
(四)以高密度族群方式配置，其停车场及入口在外围，而商店面对内部网状的人行步道。商店，特别是主要 的卖点，都配置在人行步道沿线上。
(伍)如果能多层次的考虑以上的基础形式，则可有更多样的表现。如商店可有两个正面，分别向外部及中 庭;或利用人车不同层方式促使人车分离，而使车辆也能穿越购物中心内部空间而不影响步行者，使购物者有更多 的便利等。在高密度地区，购物中心也可以象三明治一样，在一个大建筑物内，上下两层为停车场，中间层为步行道。
以美国的经验而言，最成功的配置形式为简单的形式，如I型、T型及L型等，而复杂的平面配置则不易成功。
对于Mall的最大长度并没有一定的标准，以开发者的角度来看，当购物者经过一些没有租出去的店面，这个 Mall便算太长了。而根据针对美国的Mall所做的研究来看，最合适的长度是180公尺，最长不要超过240公尺。若长 度太长，则建筑物可能会被街道所截断，且量体可能过大，此时便要注意与周围环境融合的问题。
Mall内通道的宽度是很重要的，因为对于购物者心理上的影响很大。美国的Mall内的通道宽度大约界于9公-15 公尺，英国较窄，约7.5公尺-10.5公尺。
二、垂直配置形式
除非是坡度的关系使购物中心自然形成两层的形式，否则建议最好将Mall设在一围封的单层购物中内。然而开 发者通常会希望将购物中心推至三层、甚至五层，尤其是在都市中的购物中心。果真有此需求则建议将办公室、须 预约及特殊的摊位(电影院、图书馆、舞厅等)置于上层。
依[非都市土地工商综合区开发审议规范]规定，大型购物中心供百货商场、量贩商场、便利商店、超级市场等 大型贩售性质的空间，其楼层的使用配置宜以不超过七层为原则。目的在于避免大型商业空间使用超高层空间，并 考虑消防云梯设施的能力，以确保购物人群遇急难时疏散安全。
三、商店区位
各种形态相异的商店所合适的区位各自不同。但大体上而言购物中心内的商店配置主要可依循如下的原则：
(一)购物中心的商店区位配置基本原则是将店面开设于步行交通量最大的动线上，并使动线集中于某些通 路，同时使其形成回路。为使顾客能在宽广的建筑物内容易辩识其所在，而能快速地到达其目的地且能于需要时迅 速地离开，主要通道应经过中心地区，给予顾客深刻印象，有利于顾客建立方向感及场所感。
(二)某些形态的商店是促使顾客自发性前来的吸引源，像百货公司、精品店、大型专门店、流行服饰店，及 超级市场等等。这些店不仅吸引顾客自发性前来，同时也能集中顾客形成人潮使其经过购物中心内的其他商家，增 加消费行为。第二种吸引源如银行、邮局、快餐店及其他服务业(酒吧、美容美发、皮鞋修理、洗衣店)也同样是 吸引顾客前来购物中心的动力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多样化的物品及服务吸引的大量群众。
(三)一般购物中心的商店配置，应该将主要商店放于中心店，若为有数个端点的聚集性的mall ，则可将主要 商店放在各个端点，使其成为相对应的吸引点。
(四)服务出入口应放在建筑物边缘或较低楼层，避免与购物者的动线混淆。
(五)贩售同类商品的商店应聚集开设于一处，以利用聚集效应，活络交易，像食物、仕女服饰、家居服及家 庭用品等。
(六)开放时段相同者如晚上仍开放的剧院、餐厅、乐房，应配置于同一区，一方面便于管理，减少管理费用 及人力，并确保顾客及管理者在特殊时段的安全，另一方面也拥有类似聚集效益的功能。
(七)糖果、糕点、礼物、香烟及扑克牌等店铺，可设在人行动线交会点，零星分布于购物中心内。
(八)电影院、汽车用品店及超级市场等形态的商店，本身的机能性强，足可吸引顾客，故配置于分离的独栋 建筑物，或是MALL的非下面的地方，但可以由停车场直接到达的场所。
(九)人行步道的配置细节是重要的，如从停车场进来的入口及公车站、楼梯、电梯及手扶梯等其配置细节皆 需注意。原则上购物中心在这方面所面临的问题与大型百货公司所面临的问题是颇为类似的。
下列数点为各类商店在购物中心区位的指导原则：
(一)超级市场
最好是与停车场位于同一层，以便利购物者购物推车可直接推至停车场。超级市场需要大面积空间，但是需要 小的店面开口。虽然如此，商店的宽度仍然是很重要的，因为它影响到结帐柜台的数目。在小型购物中心，超级市 场通常被规划为主要吸引源，因而必须位于可引导顾客进入mall的位置。
(二)食品店
如洋酒专卖店、南北货专门店等，需要有小面积展示空间的店面，适于配置于超级市场入口及出口周围，但并 不是位于主要区位上，也不是最高租金的地方。
(三)精品服饰店
适于集中配置于一处，且像百货公司的售货场般有秩序地排列，如鞋类、袜类、妇女贴身衣物、套装、宝石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妆品等。这些店需要位于重要的区位上，最适于购物中心的主要mall上，且远 离食品店。它们需要良好的展示正面，同时也非常依仗宽广的人行步道经过它们。因而最好的方法是将它们集中于 一处，使其能依其本身的特点形成一个吸引点以招徕顾客。
(四)服务性商店
这类商店在夜间购物中心关闭后仍有可能开放，例如便利店及自助邮局等。这些店有两种做法，其一是这类店 可设有两个正面，当晚上mall关闭之后，顾客仍可自外部的停车场得到服务;或者是可独立于mall外，但位于mall的 入口附近。服务性商店通常配置于较不显眼的区位，其店面较小，租金较为便宜，例如位于次要的mall或较上层的 楼层。因为顾客会倾向于自己去寻找服务性商店。服务性商店仅需小的门面及展示即可。
(五)特殊性商店
这类商店包括贩售皮制品、礼品、文具、摄影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、显眼的区位及良好的展 示正面。有时也可将其配置于较为特殊的地方，例如家居用品及家具等层使较为平淡的区域能具有生命力。这类商 店特别能适应不同的店面面积及外貌。
(六)百货公司
这类商店是大空间的使用者，且能创造出其自身的重要性。它们需要2至5层的低租金的楼层。其在购物中心内 的设计及配置，受到其显眼与否的影响很大。最好的配置位置是位于主要mall的端点。
对于百货公司而言，太多的窗边地区是过于奢华的，最好是为一面对mall的矩形基地。
(七)餐厅
对于购物中心而言，这是非常重要的商店。它们可位于任意区位，即使是由主要的mall上仅一小部分也无所 谓。专家的意见是将其散置于购物中心中，且于主要区域内，且占所有面积的5%。
(八)啤酒屋等场所
啤酒屋可以有许多不同的单元形式。在mall关闭时，能有通路可以进入，如果可能也尽量配置于停车场附近。 通常适用于地下室及二楼。
(九)家具、汽车用品及家庭用品
这部分包括许多家居所需用品，包括硬件、电器用品、电视及收音机、家具、布料及古董。这类店铺可以聚集 于同一处，也可分处多处。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面积卖场。许多家具店需要最大的墙间 距以利在其间布置商品。这类商店需要的配置形式为L型及T型的平面配置，且需要大的展示空间。
(十)百货店
大一点的百货店会严格要求主要正面形式，且通常会严格要求最小宽度在12公尺-18公尺之间。同时它们也适 于面对面地相连配置，顾客在这一家店选逛时可看到下一家店。最好将其配置于mall中点或端点，如此可以吸引大 量的顾客从该处进入进而穿过购物中心。
(十一)其它承租户
包括mall内的小贩卖亭、mall广场内的路边咖啡座、自动贩卖机(包括食物及饮料)、广告招牌、寄物柜、电 话等在mall中都可以找到 。除此之外，在购物中心外部者如汽车修理场、洗车场、可开车进入的银行等可有两个正 面(一个朝向mall内部，一个朝外)。
篇2:购物中心市场行销计划
购物中心的市场行销计划
市场行销不仅仅只是一种策略，而是一种使购物中心的商品 及服务吸引顾客注意的工作方式，当把购物中心整体视为“产 品”时，有一系列的途径可以成功地创造及维系正当的形象以告 知并吸引顾客。
当消费者的复杂性不断增加及购物中心本身的多样化，竞逐 消费者的荷包比起从前愈来愈激烈，这也表示有效率的市场行销 对购物中心目前的运营表现及未来的生命力具有举足轻重的地 位。
有效的市场行销计划是促销任何购物中心的基础，计划本身 需要购物中心业主的承诺及购物中心所有相关团体持续不断的支 持，行销计划必须成为购物中心全体员工作业的工具，应该很容易取得，并定期地检讨，每季重新评估而每年予以 更新。
市场行销是将你的产品送达消费者的一种程序，而其运用的方式将随不同的购物中心而有所不同。
市场行销计划的根本(The Basics of Marketing)
购物中心行销计划对购物中心各参与者皆很重要，更仔细的说就是：
业主期望藉此将购物中心市场价值极大化，除此之外，购物中心经理人精通市场行销手法将有助于他们未来的就业能力，尤其是业主将进一步赋予更多的责任。
购物中心经理人，将业主的期望谨记在心，则期望藉此提高租金，尤其是百分比租金，以增加获利能力，他 们知道满足承租店家需求分享正面的资讯是最佳的公关大使。
承租店家期望购物人潮增加以提升销售额并为他们创造收入。
市场行销计划(The Marketing Plan)
有效的购物中心行销计划是购物中心整体行销成功与否最重要的一环，它是一项指导计划，市场行销计划应是 一正式书面性文件，很多公司已经建立有固定形式的表格文件可供他们自己的购物中心应用，而其主要内涵则包 括：
市场处境分析(Situation Analysis)
问题/机会点(Problems/Opportunities)
机会/宗旨(Goals/Objectives)
策略/执行方式(Strategies/Tactics)
而市场行销计划书的成效包括：
了解本身相较于区内其它购物中心竞争者的优势与劣势所在。
确认购物中心如何与其它竞争者的定位有所分界。
建立承租店家、业主与经营管理团队的共同愿景。
将目标宗旨按重要性列出执行策略的优先次序。
建立管理的机制，将行销计划以书面形式预先作好，正确指导作业的方向并将精力专注于重点地方。
市场处境分析(Situation Analysis)
基本资料研究是拟定市场行销计划的根本基础，必须先行了解购物中心所在商圈及其客源层的特质，以便建立 正确的执行计划。
第一手资料研究(Primary Research)
研究有第一手资料及第二手资料来源。
研究有第一手资料乃是经由下列方式的收集：
现场访谈(Intercept Interviews)-在购物中心现场访问消费者，期望是当他们离去时作业。一般至少宜作 300-500份以上有效样本，依照来客的居住地点邮递区号、人文背景分类及消费习性作交叉分析，此份收集来客居 住地点的分析将作为建立购物中心商圈范围的依据。
电话访谈(Telephone Surveys)-在购物中心所在商圈范围内以电话向居民作市场意见调查。
抽奖所填写的资料可以提供顾客居住地区邮递区号分布及其它资料。
意见调查表(Contests Entry Analysis and Survey Card)在办理特别促销活动时的意见调查也可同时收集居 住地点人文背景及顾客对活动的意见。
第二手资讯研究(Secondary Research)
第二手资讯研究则不是从第一手资料收集获得。
一些较佳的资料来源包括：
政府人口资料公报。
商业主管机构公报。
地方报纸杂志。
图书馆。
瓦斯、电话、电力公司资料。
百货公司/大型主力店。
大学。
购物中心承租商店顾客邮寄资料(可以用来了解顾客邮递区号分布)。
不动产经纪商(他们了解附近社区平均房价及转换率)。
更新你的研究（Updating Your Research)
研究作业应每2至3年或区内有重大建设或重大政变发生时就应予以更新，而何时应重新执行新的研究，例如：
购物中心本身的重大变更(如业种组成、主力商店更换或重大整修刚完成等等)。
购物中心所在附近有重大道路建设完成。
购物中心所在区域有大型公司关闭。
新的住宅社区展开。
购物中心所在区域有新的购物中心建设计划发生。
定义你的商圈范围(Define Your Trade Area)
购物中心业者必须了解消费者居住所在，在美国邮递区号就是一相当不错的定义商圈的方式，某些小型的购物 中心其商圈范围有时候比一邮递区号分区还小，在这种情况下，商圈定义可藉由消费者的住址按政府的人口统计分 类。
客源分布资讯可来自于购物中心现场访谈，或从抽奖意见调查表及促销活动或是主力店顾客邮寄资料等获得， 当购物中心的商圈范围确立后，在设定目标之前你必须对购物中心的定位作处境分析，以便了解本身的优劣所在， 当收集资料作业时主要询问的问题包括：
区内主要产业为何?是否有裁员或重大变更计划?他们的行为模式为何?例如假使区内主要产业其薪资核发日 为每月15及30日，则你可配合发薪日举办促销活动。
区域内主要道路网络系统为何?
是否有天然地形界限(例如山岳或河川)从你的商圈内横越?
顾客如何至你的购物中心?
是否有大众运输工具行经
当你开车行经该商圈时你会经过多少与你竞争的购物中心?
确认谁是你真正目标客源(Find Out Who Your Shoppers Are)
你需要下列的资料：
政府人口资讯：有关商圈内消费者基本统计资料，包括年龄、性别、收入、教育程度及职业分类与邮递区 号。
消费者习性：包括区内生活行为模式，例如人们如何受影响及如何花费金钱，两个基本背景及收入相同的家 庭，有时可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消费模式，例如两户邻近家庭，两者皆是大专程度以上的 父母，拥有两个小孩，家庭收入约每年US$50,000，可能有全然不同的金钱使用模式。
家庭甲拥有渡假休闲车、游艇及每位家庭成员一部登山脚踏车，家庭乙可能在其地下室有一家庭媒体中心，积 极参与社区活动并常在家中宴客，你可以预料每至周末假期家庭甲有可能离城而在周日时至购物中心购物，而家庭 乙则可能在周末至购物中心消费，这里所述，每一家庭的购买行为除了受一般人口资料影响外也受其生活模式的影响。
了解自己的购物中心(Study Your Center)
塑造一个成功的市场行销计划，你应该将购物中心本身视为一“产品”，了解它并可将它的优势—产品—提供 给消费者。
有时购物中心经理人过于了解他所经营管理的购物中心，而无法客观分析中心本身的优劣，则以下方式可尝 试：
询问购物中心其它人意见，他们不是与你相同长时间在购物中心内工作者，例如询问他人有关标志系统的可 视性。
改变你的视野，例如有时候尝试每日经由不同的路线到达购物中心或从不同的人口进入。
经常在购物中心附近走动，问问不同观察者的意见—例如清洁维护人员、安全警卫或中介代理—并伴随你指出 你从未听过或看过的问题所在。
因为购物中心是你的“产品”，身为购物中心经理人应以“包裹”方式审视的，例如：建筑物-类似你产品的 外壳—宜保持最佳状态，标志-类似产品的品牌—须清楚可视，人行道宜打扫洁净，入口区大门宜开闭自如，中心 内垃圾桶宜随时保持干净，而厕所用纸须注意更换等等。
你的产品进出动线也必须方便简明，发现任何可能阻碍消费者的路线，例如车道宽度是否足够与车位数是否足 够?在店家，拥挤的信道及显目的摆设是否侵占走道空间而影响消费者购物?
检视购物中心实质环境与视觉因子，你应同时检视：
景观设施。
环境气氛。
动线便利性。
购物中心所举办的大型活动。
饮食。
卫生设施。
其它服务性设施。
了解你的竞争者(Study Your Competition)
亲身拜访紧邻商圈的购物中心是必要的，了解那些购物中心内业种业态的组合及一般性环境设施，与本购物中 心比较，较优?同样?较差?观察消费者，扪心自问：
什么样的店家他们常去消费?
他们购买什么样的商品?
什么样的线索暗示流行风潮能引起兴趣?
问题与机会点(Problems/Opportunities)
你所拥有可分辨的优势
探究你的购物中心所能提供而你的竞争者所没有的是非常的重要，帮助消费者了解至本购物中心消费的优势， 尝试发现是否有特别的优势，你可以特别重视并登载于广告词句。对消费者而言，购物中心能够加以区分的优势， 往往可将你的购物中心与其它购物中心有所分别并能根植于消费者心中，分析本购物中心与其它竞争者的优劣所在 可以让你了解是什么原因促使本购物中心不同或为什么比同区其它购物中心具优势。
将你的购物中心内所有商店名称表列并分析其业种业态分布，将此表与区内竞争者相互比较，检视商家其相似 与相异之处，你可能会发现你所经营的购物中心提供一特别的业种，在商圈内其它购物中心皆没有这一可分辨的优 势，你也可能发现较弱势之处而必须予以强化。
记得，可分辨优势能根植于消费者心中，因此，它可以成为真实或被感觉到的，其案例包括：
拥有在本商圈内服务最佳的店家。
拥有双倍的残障停车位，最靠近入口区，或者在询问处提供别的购物中心所没有的服务—例如免费使用婴儿 推车或轮椅等。
美食广场提供购物者最好最方便的饮食空间。
拥有最佳最方便的休憩座椅区。
商店售货员有最佳的礼貌与产品专业知识。
造园景观不但吸引人且维护良好。
购物中心本身给人的感受是一安全的购物休憩环境。
目标/宗旨所在(Goals/Objectives)
你的计划必须包含目标且必须依照其重要性按序排列，目标必须是可达成的，它帮助你将目标视为一行动构 想。
目标可以和许多事物相关连，包括：
提高商家分摊的促销活动经费比例。
提高购物中心获益率，例如你可拟定租赁策略目标将出租率提升，从目前的80%提升到88%的出租率。
与社区整体互动，你可能决定将你所经营的购物中心成为社区的好邻居，例如：
你可在购物中心开幕的第一年为社区慈善团体举办二次募款活动。
在12月31日以前应用$5000费用，增加礼券销售额10%，至$250000。
策略/执行方式
为了达成前述目标你必须有其相应的策略，这是达到所期望目的的方式，包括内部与外部策略的运用，而执行 方式则包括由谁、如何、在何地、于何时的细节及至何时预定目标得以全部实现。
内部策略(Internal Strategies)
这些事项是指在公司内部或购物中心内部所必须准备实现市场目标的素材，有时候内部的工作策略常常忘记加 以陈述而当发觉时又往往太迟了，其实这一系列的准备工作将为达成特定目标立下稳固的基础，它们可能包括：
目视购物中心是否看起来环境良好。
建立并维系良好的承租户关系。
仔细编列市场行销预算。
外部策略（External Strategies)
外部策略是指须委外作业事项以便达成特定的市场行销目标，它们包括：
促销活动广告传单。
新店家进驻正式宣告。
如何与媒体合作(Working with the Media)
你有两项管道可供你传递讯息，你期望传递购物中心讯息：付费广告与免费公共关系。
付费广告（Paid Advertising）
第一，决定使用哪一种最有效传媒以便深入目标市场所在，例如，先行了解区域内所有可运用的传媒工具，而 后基于你对商圈内目标客源从哪一居住社区而来，分析最合适有效本商圈的传媒工具，此项选择成为你计划的基 础，而后才是决定何时采取行动及欲传达的讯息内容为何。
你的广告计划描写所有广告活动重要元素，包括媒体的配置及创意性的结合，而讯息本身，具主题性及创意的 每一支广告，准备购物中心的广告，它包括的预算应含有创意与制作两项服务所需。
篇3:商业购物中心管理方案大纲
商业购物中心管理方案大纲
一、物业概况
二、管理方针
1、统一招商管理
A、要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例。
B、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。
C、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
D、招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则;零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
E、核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线(或线性步行街)的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
F、租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意"的原则。
2、统一营销
管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
3、统一服务
A、 统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务"就是要求“服务"出购物中心的品牌与特色来。
B、 有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：
(1)指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排;
(2)协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作;
(3)服务项目：行政事务管理;
(4)监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
4、统一物管
有助于建筑空间的维护和保养。购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
5、统一的信息平台
进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地(稀缺资源)进行无限再分配。
三、经营宗旨
A、以建成第一流的国际化生活休闲购物中心为经营目标
B、对顾客——使他们享受丰富的商品和宾至如归的服务;
对员工——使购物中心成为他们施展才华和乐于献身的理想公司;
对合作伙伴——使购物中心成为他们的最佳平台;
四、经营理念
A、以喜悦顾客、快乐员工、回报股东、服务社会为经营理念
B、诚信为商，以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和 生 活理念。
C、从人性关怀的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境;形成以超大体量、多元、多层次的真正“一站式特色消费”，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。
五、经营模式
A、只租不售
B、分铺出售。
C、三权分离，实行所有者、经营者和管理者的分离,集中管理和分散经营的管理方式，即所有者委托管理者进行管理，管理者对租赁、物业、营销和服务统一集中管理，保证保安、保法、维修、进货和促销活动等日常工作有组织地运行，不参与经营;经营者则不参与管理，只负责经营活动，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。优热互补，既可保证和提高管理水平，以一个统一的社会形象面对消费者，由专业商业经营管理公司对项目进行经营和管理，全方位的保障投资者及经营者的利益，力争最大化的挖掘和实现项目的商业价值
D、与世界上著名的购物中心专业开发管理公司合资、合作， 引入国外MALL的经营管理技术。
E、设立专业的经营管理公司统一管理旗下所有的购物中心物业，但必须招募大量高素质的摩尔管理人才。且经营管理公司拥有自主经营管理权。
六、工作内容
1、商场经营管理项目
A、物业管理
B、卖场营销气氛塑造
C、开展全年营销活动
D、业态调控与品牌优化淘汰
E、以顾客服务为核心的运营现场管理
F、经营性招商
2、商场管理流程
(1) 租赁政策 购物中心的目标市场定位为商圈内所有居民及部分甘情愿旅游者。核心承租户一般占购物中心营业面积的40-50%。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构，最低目标是部分名分名牌店铺和部分非名牌店铺。
招商工作遵循以下程序：调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用批发代理商)、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明(如化妆拼、食品的卫生许可)。
(2) 营销管理 重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。
(3) 服务管理 购物中心设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。
(4) 物业管理 经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理、日常物业管理：清洁、保安、设备维护以及商业知识服务。
3、服务项目及收费标准
银行，个性化金融服务
邮政
快递
票务
咨询投诉
广播寻人
礼品包装
婴儿手推车出租
残疾车出租
财物报失
拾物招领
迷童认领
大件行李寄存
硬币兑换
磁卡出售
贵宾卡发放
便民伞出借
医药箱
便民箱免费服务
文体活动售票
派发雨伞袋
热线电话报务
培训服务
4、公司对员工工作的检定
A、评估原则
(1)评估是对员工工作成绩的考核的方式。
(2)评估必须公平、公正、客观。
(3)在评估过程中，应对员工以往的工作表现及效果进行客观评估。
(4)每项评估内容应有具体的事实为依据。
(5)为达到更客观和更全面，评估前，评估负责人应征询其它部门的经理、主 管、员工对被评估员工的意见，作为参考依据。
(6)在评估的同时，应对被评估的员工提出更高的目标及要求。
(7)对评估总分低于60分以下的员工，应进行指导;低于标准分(总分50分以下)的员工,可以辞退.
B、评估方式
(1)评估分为书面评估及面谈两个步骤。
(2)评估逐级进行，即总经理评估总监，总监评估部门经理，部门经理评估部门主管，部门主管评估员工。
(3)进行书面评估时，应先由其直接上司进行，填写《员工工作评估表》，然后报上一级审批。
如：部门主管在评估普通员工时，先由主管对员工进行书面评估，填写评估表格，报送部门经理及总监审批o
(4)当进行评估面谈时，应有部门主管、部门经理、人事部评估员及员工4人参与。
C、评估类型
(1)试用期评估：适用于试用期新员工。
(2)年度评估：适用于工作满一年的员工。
(3)晋升评估：适用于拟晋升的员工。
D、评估程序
第一步：人事部发出评估通知单。
人事部将会提前1个月给各部门负责人(总监、经理)列出名部门需评估的员工名单及最后评估期限。
第二步：部门评估负责人进行书面评估，并填写《员工考核鉴定表》。
各部门评估负责人应在员工评估期满前15天内完成《员工考核鉴定表》，并报更高一级领导审核。
第三步：人事部核查《员工考核鉴定表》。
各部门评估负责人将审核后的《员工考核鉴定表》交人事部核查。人事部如发现评估的分数低于标准或工资、职位调整超出额定的范围时，人事评估员将在紧接着的l周内与部门负责人讨论评估内容及其合理性。如果双方未能达成一致，则由执行总经理或总经理做最后决定。
第四步：副总经理或总经理最后审核《员工考核鉴定表》。
人事部将评估表交总经理批核。总经理应在接到评估表后5 天内作出批复，并将评估表返还人事部。如未通过，则由人事部与部门负责人进行重新评估。
第五步：部门评估负责人安排评估面谈。
人事部将总经理批复后的《员工考核鉴定表》交还部门评估负责人，由其与员工安排评估面谈的日期，并告知人事部和员工。同时，部门评估负责人要求员工在评估面谈之前完成《自我鉴定表》。
第六步：评估面谈。
在员工评估期满后l周内，评估负责人、部门负责人、人事部评估员与员工一起进行评估面谈。告知员工评估的结果及工资、岗位调整情况，征询员工对评估的意见和员工的奋斗目标，并要求员工签署确认。
第七步：工资、岗位调整及存档
人事部将员工签署后的《员工考核鉴定表》存档，对员工工资或职位进行调整，并将工资变更情况交人力资源部。
5、员工培训计划
A、岗位职责
B、经营课程
市场调查、经营预算、经营计划、经营效益分析、促销推广
C、管理课程:
商场管理、商户管理、
D、服务课程
服务须知、礼仪、商品知识、销售技巧、顾客心理、顾客投诉处理
6、租务管理
A、包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：
(1)承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开发商认可);
(2)营业时间的确定;
(3)承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
(4)为整个购物中心促销承担的义务;
(5)承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制;
(6)投保范围事宜;
(7)是否统一的收银。
B、提供完善的信息系统硬件和软件，为消费者与承租户都得到便利。充分做好租户的服务与管理，作出品牌与特色。
七、对商户的服务承诺
A、以服务诚信、质量诚信、行为诚信、合约诚信为服务承诺。
B、以为客户创造良好的合作氛围为己任，充分激发客户自盈潜能。
八、20**年度商户管理工作计划
九、20**年商场宣传推广计划
一月份：
1、元旦迎新活动。
2、新春大优惠。
3、春节礼品展。
4、除旧迎新活动。
5、结婚用品、礼品展。
6、年终奖金优惠购物计划。
7、旅游商品展销。
二月份：
1、年货展销。
2、情人节活动。
3、元宵节活动。
4、欢乐寒假。
5、寒假电脑产品展销。
6、开学用品展销。
7、玩具商品展销。
8、家电产品展销。
三月份
1、春季服装展。
2、春游烧烤商品展。
3、春游用品展。
4、换季商品清仓特价周。
5、“三八妇女节”妇女商品展销。
四月份：
1、清明节学生郊游食品节
2、化妆品展销会。
五月份：
1、劳动节(5/1)活动。
2、夏装上市。
3、清凉夏季家电产品节。
4、母亲节商品展销及活动。
5、端午节商品展销及活动。
六月份：
1、儿童节(6 /1)服装、玩具、食品展销及活动。
2、考前补品展销。
3、考前用品展销。
4、饮料类商品展销。
5、夏季服装节
6、护肤防晒用品联展。
七月份：
1.欢乐暑假趣味竞赛，商品展销。
2.暑假自助旅游用品展。
3.父亲节礼品展销。
4.CooL在七月冰激凌联合促销。
5.暑假电脑促销活动。
八月份：
1.夏末服饰清货降价。
2.升学用品展销。
九月份：
1.中秋节礼品展销。
2.敬老礼品展销。
3.秋装上市。
4.夏装清货。
十月份：
1.运动服装、用品联合热卖。
2.秋季美食街。
3.大闸蟹促销活动。
4.金秋水果礼品展。
5.国庆节旅游产品展。
6.重阳节登山商品展。
7.入冬家庭用品展。
8.羊绒制品展。
十一月份：
1.冬季服装展。
2.火锅节。
3.护肤品促销活动。
4.烤肉节。
十二月份：
1.保暖御寒用品展销。
2.冬令进补火锅节。
3.圣诞节礼品饰品展销。
4.岁末迎春商品展。
十、20**年商场推广预算