在现代房地产项目中,由于项目本身的复杂性和庞大性,它往往涉及到许多专业部门,不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中,尽管不同的参与者所承担的工作任务不同,但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。
(1)项目建设单位。
项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式,采用多种方法和措施,对整个项目多有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价,以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者。如项目融资单位、BOT项目的投资者等,他们必须参与项目全过程的管理,便于了解项目的投资收益情况,确定投资方案。
(2)项目设计单位。
在现代项目实施过程中,由于市场经济体制的影响,设计单位的工作任务在不断地延伸,已经打破了以往纯设计阶段的旧格局,在向两端逐渐拓展,渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段,甚至还渗透到了使用过程中的改造和维修过程。
因此,在市场的作用下,项目设计单位的工作任务在不断拓展,已不完全是设计阶段的自我管理。其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工监督、竣工阶段的质量验收,渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务,帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。
(3)施工单位(或项目承包商)。
施工单位是项目产品的直接建造单位,一般是在项目施工图设计完成后,施工单位通过投标的形式取得项目的施工承包资格,按承包合同规定完成项目施工任务,并在规定的时间期限内,交付项目,同时还应按合同规定承担承包项目的保修责任。其工作范围、责任与权力持续时间应由合同进行清晰地规定。
现代房地产项目的复杂性,使业主越来越趋向于将项目的全部任务交给一个承包商完成,即采用“设计——施工——供应”的总承包方式。采用这种承包方式的项目,承包商往往在项目建立后,甚至在项目可性研究阶段或构思阶段就介入了项目的有关工作,为业主提供全过程、全方位的服务(包括项目的运行管理,参与项目的融资等)。
这种总承包公司是一个纯粹的项目管理公司(没有施工单位和设计单位等),对项目各阶段的任务可在他的统一调配下,采用分包的方式分包给设计单位、施工单位、监理单位等。此时的总承包方式已打破了过去以往承包单位仅仅承包项目施工任务的运行模式,可使总承包单位运用自己丰富的项目管理经验对具体项目实施管理,同时减轻了业主管理项目的压力,在一定程度上促进了项目的顺利实施和社会资源的合理利用。
(4)咨询单位(监理公司)。
咨询单位(或监理公司)是一种中介服务组织,一般是在接受业主或总承包商的委托之后,按咨询(监理)合同的规定,代表业主或承包商,对项目进行技术咨询(监理),对相应阶段的相关任务进行咨询(监理)。其中咨询(监理)单位主要是对业主或承包商直接负责。
当然,还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门,他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响,控制项目的质量关,促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。
上述各项目参与单位的工作任务都符合“项目”的定义,因此在具体的实施过程,都可设立自己的相应的项目管理组织,以实施相应的项目管理任务或过程。
上述各项目参与单位的工作任务都符合“项目”的定义,因此在具体的实施过程,都可设立自己的相应的项目管理组织,以实施相应的项目管理任务或过程。
篇2:房地产项目开发立项管理
房地产项目开发立项管理
确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划,并符合房地产开发年度计划的要求,按照国家有关规定需要计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产;房地产开发项目的开发建设还应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。
开发项目土地使用权的取得
土地使用权的取得方式在《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定:房地产开发用地应当以出让的方式取得;但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形:一是《城市房地产管理法》规定,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地;二是1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定:“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排,并采取行政划拨方式供应”。
建设条件书面意见书在《城市房地产开发经营管理条例》规定:土地使用权出让或划拨前,县级以上人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出就让或者划拨的依据之一,包括:
1.房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
2.城市规划设计的条件;
3.基础设施和公共设施的建设要求;
4.基础设施建成后的产权界定;
5.项目拆迁补偿、安置要求。
房地产项目实行资本金制度
1996年8月23日,国务院发布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发[1996]25号),该通知规定,从1996年开始,对各种经营性投资项目,包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度,投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。
投资项目资本金,是指在投资项目总投资中,由投资者认购的出资额,对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益,也可转让其出资,但不得以任何方式抽出。
项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资,但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%,国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
房地产项目资本金《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度,并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金,可以有效地防止部分企业的不规范行为,减少楼盘“烂尾”等现象的发生。
不按期开发的处罚原则
《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。超过出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。其目的是为了防止利用土地进行非法炒作,激励尽快将土地投入使用,促进土地的合理利用。
这里所指的满一年未动工开发的起止日,是指土地的使用权出让合同生效之日算起满一年。动工开发日期,是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发,必须进行实质性投入,开工后必须不间断地进行基础设施、住房建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平,即视为启动。一经启动,无特殊原因则不应当停工,如稍作启动即停工无期,不应算作开工。
《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置,不征收土地闲置费。
(一)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力,是指依靠人的能力不能抗拒的因素,如地震、洪涝等自然灾害。
(二)因政府、政府有关部门的行为造成开工延期的。
(三)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而造成动工开发延期的,如发现地下文物等问题。
篇3:房地产项目开发成本构成
房地产项目开发成本构成
一、土地开发成本构成
1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
① 场地平整
② 勘察设计
③ 临时设施
④ 桩基工程
⑤ 土建安装
⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。
⑦ 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税
6、耕地开垦费
7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费
9、新增建设用地有偿使用费
10、南水北调费
11、新菜田开发基金
12、出让金业务费
13、契税
14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。
二、建筑及安装工程费
1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括:
① 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。
② 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费。
③ 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。
④ 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括:
- 工作人员工资
- 工资附加费
- 办公费
- 差旅费
- 检验试验费
⑤ 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。
- 供热及换热站
- 供电设备、安装(外接及配电室、配电箱费用)
- 电梯
2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建
① 中小学校、幼儿园
② 健身设施或用房
③ 医院
④ 派出所
⑤ 环境卫生用房
⑥物业管理用房(保安监控室)
⑦ 居委会
⑧ 商店
⑨ 停车场(洗车场)
⑩ 其他服务设施
3、小区内公共设施配套工程建设费 (单指工程施工费用)
① 道路 停车场 地面硬化 围墙
② 排水、排污管道
③ 供水管道、二次加压
④ 监控系统
⑤ 供电线路、路灯
⑥ 宽带及机房
⑦ 有线电视
⑧ 通讯线路
⑨ 供热管道及换热站
⑩ 园林、绿化
三、基础工程费
(主体工程基础费用)
四、城市基础设施配套费
1、渣土费
2、人防费
3、中学增建费
4、城市基础设施配套费
5、旧城改造费
6、公建地费
7、墙改费
8、便道占用费
9、环境保护监察费
10、城市绿化费
五、前后期费用
1、勘察设计费
2、监理费
3、招标费
4、质检费
5、测量、放线费
6、价格评估费
7、综合开发管理费
8、房屋所有权登记费
9、房屋所有权登记工本费
10、物业前期费
11、散装水泥限袋费
12、工程质量监督费
13、工程造价管理费
14、安全监督费
15、劳动定额测定费
16、外省承包工程管理费
17、施工图纸审查费
18、预算费
19、施工噪音管理费
20、专家评审费
六、预备费
1、热力补贴费
2、供暖
3、煤气集资
4、煤气施工
5、供电
6、供水外接
7、排污费
七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。
1、监察审计费
2、资质年审费
3、营业执照年审费
4、治安费
5、卫生费
6、行业管理部门培训费
7、城市交通集资费
8、报刊费
9、街道管理费
10、计划生育管理费
11、社会统筹
12、教育基金
八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息,各银行是以复利计息的。
九、不可预见费
十、销售、广告费
1、销售提成费用
2、广告费
3、销售营业税
十一、各种税费
国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。
十二、总投资额
十三、利润额