地产项目全程营销策划
随着房地产业的发展,市场日趋规范化、理性,个人消费的成熟,锻造精品住宅是消费者、开发商乃至城市与社会发展的共同需要,是开发商树立品牌,赢得市场的必然手段,精品住宅是文化历史、建筑艺术、经济效益和社会效益的完美结合,如何锻造精品住宅,下面从房地产全程营销角度说说打造精品住宅。
1、房地产投资营销:
房地产投资分析是全程营销的起点,是房地产开发的关键,透过细致的市场调查,认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势,进行科学的SWOT分析,归纳总结出房地产价值,模拟出最有实现可能的价格方案,并进行投资风险分析,对价格方案进行调整,风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出,并提出规避的方法,通过拍卖、招投标进行最有把握的竞争,取得土地是最关键的一步,土地成本决定了房地产开发的形式,这是供给给房地产开发提出的条件。当然,在我国特别是在北方,土地出让方式仍处于暗箱操作阶段。
2、房地产定位营销:
营销精品住宅的关键在于把握市场脉搏,进行准确的市场定位。
细致的市场调查数据,是房地产定位的基石,这只是定量分析的开始,市场数据因中国的房地产业的高速发展而出现“即时”的落后,或者说是中国房地产业水平低给市场数据带来的偏差,所以进行必要的定性分析是相当关键的,这有悖于现代经济理论,但正是中国的房地产业的环境、人文环境和跳跃性的思维方式,决定了中国房地产业市场定位的经验大于定量的特殊方式。
开发的房地产,只有符合市场规律、引导市场,方才会得到较高的利润,甚至超额利润,只是迎合市场未必会取得市场,占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群,并能准确把握引导市场的开发商。只有站在市场的前沿、引导市场、具有战略发展的眼光,才能锻造出精品住宅。
3、房地产规划设计营销:
房地产规划设计是房地产营销的第三个流程,经过准确的市场定位,根据目标客户群设计相应的房地产。
“以人为本”是任何房地产设计所必需的,以人为房地产的主要的出发点和最终目标,这是创造精品房地产的最基本的条件。从项目的人文历史、地理地貌入手,进行总体规划布局和建筑风格定位,进行园林设计,进行配套设计,外观色彩、外立面设计。
在开发过程中,户型的开发相当重要,要根据目标客户群进行定位,使户型配比相对合理,室内空间布局、装修美化、项目环境设计及文化内涵与艺术风格具有一定的前瞻性,是完成营销品牌设计的重要一环。对小区未来生活方式的引导是我们近期为全面提升小区精品意识,唤起消费者的潜在需求及创造消费市场全新的营销手段。
精品住宅社区,园林的设计相当重要,不同的客户群对园林有着不同的要求,一般的,知识水平比较高的年龄在35岁以上的消费者,对中式园林有着比较高的趋向性,讲究石、水、桥、亭、径的协调与统一,面积不大,但内容极其丰富,一步一景,步移景换,古朴与回归自然之感;而前卫人士对外国景观有着较大的喜好。高档住宅的消费者对园林的变化与中档消费者有着很大的差别,准确的市场定位,符合目标客户群的园林设计,是小区走精品之路的第一步。
精品住宅设计还包括住宅面积、品质、功能等正是目前极为迫切的一种需要,强调室内动静空间合理划分的同时,注重室外环境质量;完善的配套设施、方便的交通系统、宜人的空间设计,以及健身、娱乐、社区公共交流场所的设置,有助于提高业主们生活品质。注重人性化的会所生活场所塑造,以增加客户消费群的归属认同感和自豪感;努力将新理念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机的结合起来,从而提高住宅功能质量和住宅环境水平,为居民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代居住空间,无疑为打造精品住宅提供了可靠的保障。
4、房地产形象营销:
通过项目的整体包装,以所实到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。
形象设计包括:周边环境包装、施工及小区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销广告策划以及企业形象包装等。通过以上的形象设计及包装,通过良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象,从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。
5、房地产建筑质量:
房地产建筑的过程是房地产质量的实现过程,建立健全的监理机制,严格控制生产过程,对建筑质量进行全方位的监控,是对客户最有效的保障,是锻造房地产精品的最基础的工作之一。
房地产的生产过程,对建筑材料采购管理、施工工艺流程指引、质量控制、工期控制、成本造价控制、安全管理、环境管理提出了较高的要求,是打造房地产精品的必要的条件。
对项目本区域的竞争市场及需求市场进行可行性分析,确立本项目的优劣势,进一步确定项目强弱势要点,进一步明确目标客户群的定位。根据市场确立广告宣传策略及入市时机,确立一系列的公关活动,并制定一系列的广告监控计划。
6、房地产销售顾问、销售代理:
根据本项目的具体情况,进行一系列的销售的准备工作。合理划分销售的周期及销售策略,制定可行的销售控制计划,并时刻对广告宣传效果进行监控,调整销售价格及销售策略。在销售之前,售楼处的包装、销售资料的准备、销售培训、组织与管理以及市场调查工作。专业化的销售是策划理念实现的重要条件,是精品住宅实现有效供给的最后一击。
7、房地产售后服务--物业管理:
“买房,买物业”这才应该是消费者最成熟的消费观念,房地产具有相当长的寿命周期,不是简单的一个概念、一个广告就会买下的,而现在不成熟的消费者“创造”了不成熟的开发商,使人们对物业管理的程度处于购房的次要地位,而精品住宅是离不开后期的物业管理的塑造。高品质的物业管理是精品住宅必然的要求,除传统的服务以外,更重要的是如何提高住宅的“环境”、社区文化建设及如何使物业管理升级,使小区能创造后续的市场升值潜力。
总之,房地产的全程营销有效地支持了品牌战略、塑造、维护,提升项目形象,达到人力资源的科学配置,使开发房地产直截走向产业化、标准化,实现房地产业的换代升级。
篇2:房地产营销策划:需求弹性
需求弹性
需求弹性是衡量需求对其决定因素变动的反应程度，弹性的大小取决于许多形成个欲望的经济、社会和心理因素。需求弹性是指在其影响因素变化时，需求量变化的具体量度。主要包括价格需求弹性和收入需求弹性。
·需求价格弹性
需求价格弹性是衡量房地产价格的变动对需求量变动的影响。其公式为：
Ed=(△Q/Q)/(△P/P)
Ed：商品需求价格弹性的弹性系数;
△Q：商品需求变动量;
Q：商品需求量;
△Y：商品的价格变动量;
Y：商品的价格;
需求价格弹性的一般规律有：1、必需品倾向于缺乏弹性，而奢侈品倾向于富有弹性;2、有相近替代品的物品富有弹性;3、小范围的市场需求弹性往往大于大范围的市场，因为小范围市场的物品更容易找到相近的替代品。如商品住房的市场范围比别墅的市场范围大，因此商品住房的弹性较小，别墅的弹性较大;4、物品随时间的变长而需求更富有弹性。
分析需求可发现，价格对需求存在较大影响：随着价格的不断增大，弹性随之增大;随着价格的不断降低，弹性随之而减小。因此，所有的投资者都面临一个问题：给商品定多少价格才能实现销售收入最大。矛盾是显而易见的：提高价格时，消费者数量减少;随着价格的不断提高，需求弹性不断增大。当弹性大于单位弹性时，提高价格的结果是使总收入减少;不断降低价格时，弹性随之而减少，当小于单位弹性时，降低价格的结果是使总收入减少。价格弹性特点是：需求曲线越趋于平坦，弹性越大;反之，需求曲线越陡峭，弹性越小。
·需求收入弹性
需求收入弹性是指收入变动的比率所引起的需求量变动的比率。其公式为：
Er=(△Q/Q)/(△Y/Y)
Er：房地产商品需求收入弹性的弹性系数;
△Q：房地产商品需求变动量;
Q：房地产商品需求量;
△Y：消费者可支配收入的变动量;
Y：消费者可支配收入。
需求的收入弹性与一国或一地区经济发展水平相关，不同的国家或地区的值各不相同。当Er的值介于(0，1)之间时，说明需求缺乏弹性。当Er的值大于1时，说明需求富有弹性。
篇3:房地产营销策划:目前销售存在问题
目前销售存在问题
源兴居自公开发售至目前为至，虽然在销售上取得一定成功，但未达到理想的预期效果，通过我们的深入调查及客户的信息反馈，我们认为除项目本身一些不可改变因系外，以下方面可能存在一些问题。
一、现场包装
现场售楼处
1、门口气氛营造不够，显得冷冷清清，没有销售气氛。
2、整体装修不够大气，体现不出发展商实力。
3、功能区布局不太合理，给人进去感觉比较散，整体不够一致。
4、整体色调太沉闷，没有一种活力、旺销的感染力。
5、装饰设计不美观，没有观赏价值，使看楼客户不愿意停留更长时间。
6、现场展板、接待台背景等设计简单，没风格、不美观，体现不了项目销售推广主题。
样板房
1、2座、3座三房二厅二卫样板房没有展示，看楼者不能实景看物，影响下定决心。
工地现场
1、筑主体上招示布、横幅、条幅色彩沉闷不醒目，没有视觉冲击力，
宣传语不煸情、不引人。
2、工地通往售楼处道路没包装，显得乱而杂。
3、工地围墙前期没有包装，交通便捷是"源兴居"的一大优势，门前有18条线路大、中巴来往经过，车流、人流量不置可否，应利用"源兴居"的临街围墙，精心设计，把源兴居真正优势展现出来，不但起到广告宣传作用更可美化销售现场，提高楼盘档次。
外部导视系统
文锦北路上未设置任合彩旗、指示路牌等导示系统，外部围墙也无装修，
外部导视系统太弱。
二、前期广告推广
源兴居前期推广中广告诉求点还算清晰，以逛东门、赏洪湖，体现了源兴居的位置与环境优势。但广告主题不明确，消费者的消费心理没有得到好的把握，从而使人感觉其概念太虚，华而不实，没有获得消费者的重视。其结果是源兴居未能得到更多消费者认可获得及理想的销售业绩。