房地产项目开发主题策划灵魂
策划就像创作文章,需要有鲜明、独特的主题和统一的“中心思想”。主题是一个成功策划的灵魂,它统率着整个房地产项目策划的创意、构想、方案、形象等等的各要素,像一根红线贯穿于整个项目策划之中,使策划的各个要素有机地组合成一个完整的策划作品。房地产策划没有主题,或有多个零散主题,或主题激发不了顾客的购买意愿,那么,策划的项目必然逃脱不了失败的命运。
一、项目策划主题与主题策划
项目策划主题
房地产策划主题是项目集中表达的特殊优势和独特思想,是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件,其中有些是一目了然的,无需过分强调,本身就有吸引力,如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的,要通过反复调研、考察、分析,才逐步明了;而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势,往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性,通过主动营造某种主题氛围,激发人们对特定生活意向的联想,使居住的物质环境变得人性化、亲情化。项目策划主题包括宏观主题和微观主题。
项目主题策划
主题策划亦称概念设计或理念设计,是房地产策划的一项相当重要的内容,它是策划人通过房地产策划实践总结出来的一种有效方法。主题策划是房地产策划的核心,通过主题策划的贯穿和支持,可以推动房地产项目开发的全面创新。主题策划有狭义与广义之分。狭义的主题策划是指为规划设计或建筑设计所赋予的一种创意概念;广义的主题策划是指为项目开发所赋予的总体指导思想,是贯穿项目发展始终的“灵魂”。
二、项目策划主题的作用
策划主题是项目开发理念的抽象概括,它是房地产项目开发思想、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。一个成功的策划主题,它对整个房地产开发项目的作用:
1、能统率、贯穿项目的各个环节,使项目的各个要素围绕着中心思想展开。
2、能体现项目产品的综合设计创意,使产品在文化内涵上满足人们的精神需求,在品质功能上满足人们的物质需求。
3、策划主题能使项目具有区别于其它项目而展现出来的特有个性。这种项目特有个性,无论在内容、气质上,还是在形式、手段上均独具一格,别人难于模仿。
4、策划主题能使项目在推广时易于体现项目优势,赢得买家的广泛认同。
5、策划主题能提升房地产产品的价值。
策划主题作为概念资源,如果没有具体的内容来支撑是无价值可言的。如果它由具体的内容支撑着,就有一定的价值,这个价值就是人们所说的附加值之一。主题概念能提升房地产产品的价值,实际上就是使产品的附加值增大了。新颖、独创的主题概念,能使项目的价值高出同类项目的价值很多,但仍然很快销售出去。
三、主题策划的基本要求
1、运用创新或独到的思想理念。
主题策划要取得较好的策划效果,在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异,各种新思想、新观念、新理念层出不穷,策划入要深刻领会这些理念的精髓,把握它们的实质,灵活地运用到策划实践中去。运用这些新理念的同时,还要进行筛选,把带有独到的思想理念运用好,引导主题策划的新潮流。
2、要领先引导消费者的需求。
主题策划不但要满足消费者的需求,而且还要引领消费者的需求。这是因为主题策划总是走在市场的最前面,发现市场的潜在需求,为项目开发成功做好思想准备。当前,在激烈竞争的市场环境下,部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味,而是努力引导市场,创造超越现有的生活需求,将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融入房地产项目中,形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”,有些甚至因其过于前卫的风格而被入归于“异类”。像用“音乐”概念作为项目的主题,真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时,还要注重体现项目独特的功能需求,增加度身定做的空间和相应的设施,在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。
3、要善于挖掘项目的文化科技内涵。
在房地产策划中,人们往往运用“家居”、“社区”、“社会”等概念,把房地产经营提升为一个系统的文化工程,贴近生活的文化内涵。广州“翠湖山庄”,其万象翠园包罗万象,从苏州园林到美洲酒吧,从古烽火台到古罗马廊柱,一幅幅融汇中西、贯通古今的时空画卷展现在人们面前。江南园林式的“翠居”用亭台、园门、小桥流水、竹篱柴扉,勾画一幅江南风情画;会所前的龙马广场,古朴的天然石块凝结了中国传统文化的精髓;利用地下应急通道出口而建的烽火台,沧桑味十足,是孩子们发挥时空想象的乐园;流水与瀑布相映的灵泉飞瀑、秋千椅和攀爬架组成的拾趣园以及十二生肖广场等,都显现人与自然亲近的中国园林文化的妙处。
随着科技的发展,运用各种科技概念来策划项目的也为数不少,使项目呈现更加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面,较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵,使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体,比翼双飞。
4、要十分注重建筑设计的理念创新。
建筑设计理念的策划创新,不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活氛围的有利手段,同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道,建筑设计是产品定型的主要阶段,这个阶段的建筑造型、建筑风格。建筑规划、平面布局以及立面效果等,很大方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好,在施工建设的时候要修改是相当困难的,即使不计较金钱,那也很费时费力。因此,在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题,使产品跟上时代的要求。
5、要把握好主题概念的整合和推广。
有了独特、富于个性的策划主题后,怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线,把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链;主题概念就是一个中心,项目开发的各个环节均围绕这一中心完成;主题概念还是一种说法,整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此,整合和推广好策划主题就显得格外重要。
四、房地产策划的主题系统
在策划实践中,主题概念丰富多彩,主题类型多种多样,要想把主题系统理出个头绪来很难。这里根据项目策划的具体情况,把主题系统分为两大类:即宏观主题和微观主题。
(一)宏观主题系统
宏观主题是贯穿于整个项目的中心思想,它是房地产项目开发思路、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。依照房地产策划的实际情况,宏观主题系统可以从不同的类型、不同的角度来分。
(二)微观主题系统
微观主题是在宏观主题统率下,在项目开发进行中各个环节表现出来的次中心思想。从房地产项目开发的过程看,微观主题系统包括项目前期策划和后期策划两大部分:
微观主题因为深度不同,在微观主题下还会有更小的主题构成。
(三)宏观主题和微观主题的关系
宏观主题和微观主题的关系是从属、依赖、支撑的关系。宏观主题统率和串连着微观主题,使微观主题在项目的各个环节中不走样;微观主题围绕着宏观主题来进行分解、阐述,从各种不同角度的主题概念来支撑着宏观主题。宏观主题和微观主题的相互统一和相互依赖,使项目的策划主题更丰满,更有说服力。
(四)单主题与多主题的策划
在具体策划实践中,一般用单主题就已经取得了很好的效果。但是,策划人为了使项目主题更加丰富和饱满,运用了两个及两个以上的宏观主题来策划项目,同样取得项目的成功。
多主题的策划一般有两种形式:
1、一个主题为主,几个次副主题烘托
项目中为主的中心主题起到主导的地位,而若干个副主题主要是起烘托的作用。这样策划的宏观主题不单调,起到了加强、丰富的作用。如在“体育运动”的中心主题下,又用“生态”副主题来强调、烘托,达到的效果就比单主题要好,而目它们联系得很紧密,中心主题、副主题都与入的“健康”有关,很能吻合购买者的心理需求。
2、多个主题齐头并进,互相补充,互相映衬
有的项目宏观主题不是以一个为主,而是若干个主题交汇一起,共同从不同的角度、方面来互相补充、互相映衬,达到“双赢”或“多赢”的目的。顺德“碧桂园”的主题就是一个多主题策划的项目,物业服务主题(星级管理)、教育主题(国际学校)。配套主题(豪华会所)三个主题揉合一起,与项目目标客户的需求相当吻合。这些先富起来的乡镇老板们考虑最多的就是这三个方面:在外**经常不在家需要完善的物业服务;小孩要继承父辈的产业需要高水平的教育;钱多了要有像样体面的地方来消费。这三个需求刚好与三大主题相一致,顺德“碧桂园”的“起死回生”就不言而喻了。
多主题的项目策划难度比较大,但做得好就会取得不同凡响的效果。从目前情况看,运用多主题的项目已经多了起来。运用多主题策划要注意几个问题:第一,要注意互补性和融合性,达到1+1 >2的效果。第二,要避免主题过多、分散的倾向,善于抓住中心主题。第三,要根据项目的实际情况来确定主题的多寡做到有的放矢
五、主题策划的具体运作
(一) 策划主题的来源与获取
要进行主题策划,就要寻找主题概念的源头,即主题概念来源于哪里?这实际上是概念的创意过程,策划主题可从以下几个方面来获取:
一是从该项目区域的文化内涵中抽象出来;二是从竞争性项目对比中挖掘出来;三是从项目自身内在素质中分析出来;四是从顾客需求中选择出来;五是从社会经济发展趋势中演绎出来;六是从房地产发展的最新理念中提取出来。
广州“光大花园”在楼盘策划之初,通过两大方面来进行分析:一是问卷调查,内容是市民在目前的生活环境下最重视的是什么?反馈回来的是“身体健康”。二是找出项目现状最有价值的方面。经过深入的了解和分析,项目地块最有价值、可以大做文章的是儿十棵50多年树龄的大榕树。策划人通过思想碰撞,“身体健康”与“生态环境”有关。于是,广州“光大花园”的项目主题——“大榕树下,健康人家”就应运而生。“榕树”风景成为“光大花园”发挥的绝佳题材。
(二)策划主题的提炼与确定
主题概念的素材有了以后,就要进行提炼与确定,实际上是概念创意的论证过程。在提炼与确定主题概念的时候,应着重考虑几个问题:
一是主题概念是否富于个性,与众不同。这是取舍主题概念的主要标准。如果达不到这个要求,宁可舍弃,也不勉强使用。二是主题概念是否内涵丰富,易于展开,充分展现项目的优势和卖点。有些主题概念内涵狭小,展开时支持点不够,不利于主题概念的体现与贯彻。三是主题概念是否符合自身情况,是否与本项目的要求相吻合,那些脱离项目实际情况的主题概念是不可取的。四是主题概念是否迎合市场买家及目标顾客的需求,这是判断主题概念的关键所在。那些不能激起买家购买欲的主题概念,最终会断送项目的前途。广州“光大花园”策划主题的提炼与确定很有诗情画意,通过寥寥数语,大榕树下的一幅健康入家的风景画就呈现在人们面前,视觉冲击力相当强。
(三)策划主题的支撑与体现
主题概念经提炼与确定后,就要在项目具体回素中支撑与体现出来,营造一个实现这一主题概念的支持体系,使项目主题站稳脚,不至于是空乏说教的概念。支持体系有项目选址、规划设计、营销推广和物业服务等部分。在这儿部分中,重点是规划设计部分,它是主题概念支撑与体现的中心。规划设计体现了主题概念的内涵,其它方面就迎刃而解了。规划设计有环境设计、住宅设计、建筑造型设计、社区服务设计等多个方面,设计中可根据重点有所侧重,统一布局,使主题概念得到了全面的贯彻与体现。
(四)策划主题的检验与反馈
当一个项目开始推向市场的时候,主题策划是否达到预期效果,获得成功,这就要靠市场来检验与反馈了。检验与反馈的结果好坏,为项目的发展作调整和为新的项目开发提供有益的借鉴和参考。
篇2:县房地产开发工作情况报告
县房地产开发工作情况报告
我县房地产开发工作在县委的正确领导下，在县人大、政协的监督指导下，相关部门密切配合，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻执行国家有关房地产法律、法规，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，充分发挥规划对房地产业的指导作用，保证我县房地产市场秩序健康、稳定发展。根据XX县人大常委会《关于对我县房地产开发专项工作进行视察的通知》(砚人办发〔2007〕14号)要求，现就我县房地产开发专项工作情况向各位领导作简要汇报，不妥之处，敬请批评指正：
一、全县房地产开发的基本情况
近年来，我县按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，坚持走“以地生财、以财建镇、以镇招商、以商带农”的发展路子，把房地产开发作为促进小城镇建设，带动多种产业发展的“龙头”来抓，使县城及平远、阿猛、稼依等建制镇规划面积不断扩大，拉动了地方经济快速增长。到目前为止，在我县范围内从事房地产开发的企业有：
1.文山金玉房地产开发有限责任公司，开发项目七乡花园，该项目位于民族中学以北、七乡大道以南，用地面积115亩，设计单位：云南省城乡建筑设计院。按规划设计，共有住房217套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
2.文山宗琳房地产有限责任公司，开发项目馨怡花园，该项目位于妖精洞山脚，用地面积53.1亩，设计单位：文山州城乡规划设计院，按规划设计，共有住房139套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
3.文山向丰房地产开发有限公司，开发项目向丰书院小区，该项目位于书院街延长线，用地面积80.3亩，按规划设计，共有住房99套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
4.文山盛禾房地产开发公司，开发项目有金福人家、盛世兴城。金福人家位于七乡大道以北、江那北路旁，用地面积54.9亩，设计单位：云南奕辉建筑设计有限公司，按规划设计，共有住房148套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施。盛世兴城位于七乡大道以北、兴城大街旁，用地面积44.1亩，设计单位：云南奕辉建筑设计有限公司，按规划设计，共有住房609套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
5.文山华联房地产开发有限公司，开发项目兴城广场，位于七乡大道以北、建设北路旁，用地面积36.6亩，按规划设计，共有住房48套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
6.文山惠祥房地产有限责任公司，开发项目民航路惠祥小区，位于民航路两侧，用地面积199.23 亩，设计单位：云南省铁路设计公司，按规划设计，共有住房196套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
7.砚山县城市建设综合开发公司，开发项目有庭光花园、建华小区、民苑小区、雅苑小区、稼依民族风情一条街。庭光花园位于文化路以北、二级站以东，用地面积26.4亩，设计单位：文山州城乡规划设计院，按规划设计，共有住房81套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施。建华小区位于二级站以北、七乡大道以南，用地面积17.56亩，按规划设计，共有住房190套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施。民苑小区位于民航路旁，用地面积32.56亩，设计单位：文山州城乡规划设计院，按规划设计，共有住房170套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施。雅苑小区位于通广路以北、锦山路以东，用地面积51.2亩，设计单位：文山州城乡规划设计院，按规划设计，共有住房196套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施。稼依民族风情一条街，位于稼依镇小石桥民联农贸综合市场背后，用地面积80.20亩，设计单位：广西风之痕园林景观设计公司，按规划设计，建设有单体住宅、道路、景观河道、园林绿化、路灯等内容;
8.云南云锡房地产有限公司，开发项目山水康城，位于七乡大道以北、江那北路以东、市政中路以南、高速公路连接线以西，用地面积551.5亩，设计单位：加拿大北美设计有限公司，按规划设计，共有住房2654套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
9.华泰房地产开发有限公司，开发项目幸福家园，位于七乡大道以南、文化路以北，用地面积39.92亩，设计单位：文山永信建筑设计有限公司，按规划设计，共有住房160套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
10.云南山水房地产开发有限公司，开发项目山水鑫村，位于平远镇政府办公楼对面，用地面积263亩，设计单位：中国华西工程设计公司，按规划设计，共有住房700套，建设有商住楼、多层住宅、山水景观等基础设施;
11.文山华宇房地产开发公司，开发项目平远生态园林住宅示范小区，位于平远镇公务员小区旁，用地面积20亩，按规划设计，一期建盖住房54套。2003年以来，全县共完成房地产固定投资近6亿元，实现税收2010万元。
二、主要做法和措施
(一)加强领导，建立健全房地产管理制度
为加强房地产业开发管理。我县及时成立了由县委书记任管委会主任，县长和分管领导任管委会副主任，相关部门为成员单位的县城镇建设管理委员会，通过定期召开会议，研究解决房地产业发展中的实际问题。同时，我县先后制定出台了《砚山县房地产开发暂行办法》、《砚山县国有土地使用权挂牌出让办法》和《砚山县房地产开发优惠政策》等规范性文件，在费用征收、项目用地审批等方面予以倾斜，吸引了大批外来资本投资砚山房地产开发，为地方经济发展作出了有益贡献。
(二)广泛宣传，加大法律法规宣传培训力度
随着全县房地产业的发展，房地产管理的职能、范围不断扩大，为了规范行政执法行为，全面提高依法行政水平，我县积极组织房地产管理工作人员参加建设部、省州上级主管部门举办的房地产管理法规知识培训，使房管干部熟悉掌握房地产管理的基本业务技能。同时，利用“三月法制宣传月”活动，采用广播、散发单行材料、设立咨询台等宣传方式，向全县干部职工、人民群众及房地产开发企业宣传《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规。通过多形式宣传，增强了房地产开发企业和广大人民群众依法办事的自觉性，确保了房地产管理法律法规的深入贯彻落实。
(三)加强管理，严格房地产开发项目审批程序
为管理好全县房地产开发建设项目，我县在项目用地、规划、设计方案方面严格审批制度，新建房地产开发项目首先必须报县城镇管理委员会讨论，在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下才能批准实施。2007年上半年，全县共批准实施幸福花园、平远山水鑫村及稼依民族风情一条街3个房地产开发项目。通过加大房地产项目的监管，促使开发商按审批通过的规划设计方案进行配套建设，保证开发项目有质量、上档次，同时克服了小宗地出让的现象，提高了土地资源的利用率。
(四)加快建设，不断完善和优化招商引资环境
我县按照全州的城镇建设战略布署，坚持以县城和平远为中心，快节奏、高标准地推进城市基础设施建设，以七乡大道、兴城大街、民航路、兴城广场等重点项目为突破口，全面加速县城建设步伐。为抓好项目落实，制定了以县委、县政府主要领导负总责的责任机制，把每个工程项目细化落实到一名县领导具体抓，并实行奖罚机制。通过全县上下的共同努力，先后实施和完成了七乡大道、兴城大街、民航路、兴城广场等23项工程建设，完善了招商引资环境，带动了县城房地产开发。
(五)改革创新，广泛筹集城镇建设所需资金
城市建设资金短缺是制约贫困地区城镇建设的“瓶颈”，为突破这一“瓶颈”，我县大胆引入市场经济的经营理念，实现了城镇建设投资市场化、社会化、多元化，充分利用土地资源优势，盘活土地资产，建好的兴城广场、兴城大街、民航路均依靠盘活土地，以市场化运作方式解决建设资金，走出了贫困县也能搞好小城镇建设的路子。
(六)规范秩序，优化房地产市场竞争环境
我县在房地产开发市场工作中坚持疏、堵结合的治理方针，在加大开发投资规模，提高优质住宅产品和服务，改善城镇人居环境，优化住房消费等方面采取措施。定期不定期开展房地产市场执法检查，对不履行房地产开发经营程序、炒楼盘、哄抬房价、非法买卖转让小宗地、变相开发房地产等问题进行严肃查处，使全县房地产秩序明显好转。今年，根据建设部等8部委《关于整顿规范房地产市场秩序的通知》要求，我县已制定工作方案，由国土、财政、审计、税务、工商等多个部门，从今年6月份起，利用8个月的时间在全县范围内开展房地产市场秩序专项整治工作，明确了专人负责，确定了联络人员，并向社会公布了举报投诉电话。目前，我县房地产市场秩序专项整治工作已进入动员部署阶段。
(七)加大整治，加强房地产开发企业监管力度
结合房地产行业的特点，我县积极部署房地产市场秩序专项整治工作，首先确定各房地产公司联系人;其次对各房地产企业进行定期或不定期的安全检查，帮助企业建章立制，对销售的各个环节进行严格监管，加强对企业资质和从业人员资格的管理，建立起政府监督、企业自治、行业自律的质量监督体系。2007年上半年，全县通过年检的房地产开发企业10家，物业管理企业1家，有效规范了企业行为。
(八)美化环境，进一步规范物业管理制度
为营造环境优美、管理规范的住宅小区，使我县小区物管模式由行政福利型向社会化、专业化、经营型转变。今年6月我县引入了小区物业管理市场竞争机制，通过招投标，对嘉园小区物业管理进行公开招标，最终由砚山红土地物业管理公司接管嘉园小区物业管理，负责该小区的保安、卫生等服务工作，填补了我县住宅小区物业管理的历史空白，促进了小区管理的规范化。同时，按照省建设厅、省财政厅《关于住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知》，截至目前，建华小区、金福人家2个房地产公司已上缴住宅共用部位、共用设施设备维修资金12万元。
(九)培植产业，加大房地产业市场交流
我县为加大产业培植步伐，为产业决策提供了依据。广泛开展了市场调研，形成了一些促进房地产业发展的好的建议，部分还纳入了全县“十一五规划”纲要，有些具体措施如市政基础建设已经着手在实施。
近年来，我县通过采取以上措施，在房地产开发过程中取得了显著的成绩，主要表现在：一是住宅产业化进一步加快。2007年上半年全县共有房地产开发企业11家，新建、续建的房地产开发经营项目15个，完成投资8000万元，开发面积达1385.91余亩。二是住房保障体系建设得到进一步加强。去年以来，我们把推进经济适用住房建设，完善住房保障体系作为一项重点工作来抓，做了大量的基础性工作，并在此基础上，制定、上报了我县廉租住房的建设方案。三是房地产开发市场秩序进一步好转。首先通过加强资质管理，严把市场准入关，进一步理顺了企业资质的审批程序，将提交要件、办理程序、办理时限向社会公开，增强工作的透明度。其次通过资质年检，加大对管理水平低、服务不规范、社会形象差的企业的清理整顿力度，净化了市场环境。最后通过在部分小区首先引进了小区物业管理，创造良好的居住环境。
三、存在的困难和问题
通过多年的努力，我县房地产开发工作虽然取得了一定的成绩，但还存在以下几方面的问题：
(一)部分开发商和购地户征购土地后不建房而使土地长期闲置的问题突出，如建设路和七乡大道交接处的几宗土地闲置长达8年以上;民航路两侧开发的惠祥地产，从2005年开发用地至今一直闲置。
(二)随着城镇建设规模的不断扩大，大量耕地被征用，失地农民队伍不断壮大，据了解，失地农民领取征地补偿费用于投入再生产、再就业的不到20%，如不引起重视，这一群体将成为社会不稳定的重要因素。
(三)房地产开发项目建设监管还不够到位，导致开发商随意超期限建设、投入不到位、基础设施不完善等问题的形成。
(四)有的部门对房地产开发认识不到位，互相支持配合不够，导致水、电、电视、网络等难协调配套建设和不能按期建设，给先入住的住户和购地户造成诸多不便。如七乡花园，许多住房入住一年多未能看到电视;平远新平路两侧商住区开发4年多来，由于水、电不通，导致无法建房，造成土地长期闲置。
(五)物业管理滞后，后续管理跟不上。建成后多数住宅小区未规范物业管理。
四、下步工作打算
今后，我们将在抓好房地产项目开发工作的基础上，将进一步抓好房地产管理的各项工作，确保我县房地产市场秩序持续、健康发展。
(一)采取措施，督促开发商和购地户尽快开发建设。按照《土地法》的规定，由行政主管部门发出告知限期建盖，1年内不动工建设的，收取土地闲置费;2年以上不动工建设的，无偿收回土地使用权。
(二)妥善安置失地农民，从征地补偿款中提出部分资金作为养老保险。一是通过提取养老保险金，使我县失地农民能够按月领取养老保险金，维持正常生活;二是加大失地农民的就业培训，提高农民工就业率。
(三)加大房地产开发监管力度，按照已签定的开发协议，督促开发商严格按照已批准实施的规划设计方案施工，杜绝超期建设，投入不到位等现象，同时抓好质量和安全两个重点环节。
(四)尽快招集房地产开发业主、电力、电信、广电等有关部门召开协调会，解决水、电等各种管线不通的问题，方便小区住户生产生活。
(五)继续加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，初步建立房地产市场预警预报框架，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作， 规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为。
(六)合理确定年度建设计划，确保房地产投资稳步增长。坚持综合开发、配套建设的方针，根据不同城市区位，合理确定开发用地规模底限。房地产开发倡导走新区开发与旧城改造相结合的路子，以新区建设带动旧城改造。鼓励有实力的开发企业以土地置换方式参与投资市政基础设施建设，改善投资硬环境，以土地成片开发带动区域房地产开发。
(七)继续加大招商引资力度，积极引进外来资本到我县投资。不断完善基础设施建设，进一步改善投资环境，采取优惠政策，继续鼓励外来资本投资开发房地产，提高利用引资的质量。
(八)进一步扩大推行物业管理覆盖面，新建住宅小区将全面实行物业管理。一是转变管理模式，管理模式将由原行政福利型向社会化、专业化、经营型转变;二是健全物业管理各项规章制度，做到有法可依，有章可循;三是引入市场竞争机制，逐步推行物业管理项目招投标制度，四是进一步落实公共部位和公用设施维护基金建立和归集，加强基金使用的管理和监督;五是实行物业管理持证上岗制度，改善服务质量，切实提高物业管理整体水平;六是进一步加强管理，规范物业管理服务行为，积极创建安全文明社区，丰富社区文化生活。
(九)加大政府部门管理服务力度，发挥职能作用，转变作风，提高效率，为房地产开发企业、物业企业和业主搞好服务。
二○**年八月九日
篇3:房地产估价师开发经营与管理全真试题(上)
20**年房地产估价师开发经营与管理全真试题(上)
一、单项选择题(共35题，每题1分。)
1.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。
A适应性 B对专业管理的的依赖性
C位置的固定性 D相互之间的影响性
答案：C
解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性
2.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.
A 50.5 B 60 C 65 D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
3.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )
A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )
A 房屋出租 B 房地产抵押
C 土地使用权出让 D 土地使用权转让
答案：C
解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场
5.一般来说，认知定价法所确定的价格( )价值定价法所确定的价格。
A高于 B低于 C等于 D高于等于
答案：A
解析：
6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台.
A102 B120 C108 D88
答案:C
解析:Q=0.8*110+0.2*100=108
7.下列说法不正确的是( )
A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。
答案：A
解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。
8.某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为( )
A P(1+i)n B P(1+i*n)
C P*n*i D A(1+i)n
答案：B
解析：Fn= P(1+i*n)
9.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为( )
A 101万元 B 137万元 C 256万元 D 500万元
答案：B
解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
10.从房地产投资的角度说,风险是指( )
A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小
C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度
答案：B
解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小.
11.风险最大的是商业物业风险,是因为( )
A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大
B商业投资的预测最难
C商业的社会发展方向不易预测
D商业人员无法竞争时心理变化很大
答案：A
解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大
12.房地产开发活动可从( )两个方面进行考察。
A投资资金量和预期收益资金 B资金流通方式和对策
C出租、出售或经营形态 D物质形态和货币形态
答案：D
解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。
13.对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括( )
A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资回报率
答案：A
解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。
14.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是( )
A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。
B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。
C分析时要设定不确定因素的变化范围
D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。
答案：B
15.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在( )内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
A10日 B15日 C1个月 D2个月
答案：C
解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
16.个人住房抵押贷款期限可长达( )年。
A 10 B 20 C 30 D 50
答案：C
解析：个人住房抵押贷款期限可长达30年。
17.关于贷款担保说法错误的是( )
A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。
C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。
D贷款有保证、抵押、质押三种形式。
答案：B
解析：贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
18.( )的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A市级购物中心 B区购物商场
C居住区商场 D邻里服务性商店
答案： A
解析：市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
19.a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是( )
Aabcd Bbacd
Ccabd Dacbd
答案：D
解析：应明确调查的步骤。
20.申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的( )。
A20% B 30% C 50% D60%
答案：C
解析：申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。
21.在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列( )调查。
A消费者类别 B消费者社会阶层分布
C消费者购买能力 D消费者购买习惯
答案：B
解析：消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。
22.研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为( )平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。
A60-80 B80-100 C80-120 D100-140
答案：C
解析：70%以上的家庭认为80-120平米建筑面积的户型较为合适。
23.在房地产市场的分类中,二级市场是指( )
A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场
C 土地使用权出让市场 D土地使用权出让和新建商品房租售市场
答案：B
解析：二级市场是指新建商品房租售市场.
20**年房地产估价师开发经营与管理全真试题(下)
30.在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中( )的主要工作内容。
A 会计师 B 经济师
C 估价师 D 工程师
答案：C
31.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( )
A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
答案：A
解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率
32.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于( )的工作内容
A物业管理 B设施管理
C资产管理 D组合投资管理
答案：D
33.房地产投资信托按( )的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。
A权益类型 B抵押方式
C投资业务 D信托性质
答案：D
34.编制工程进度计划的方法有横道图法和( )
A网络图法 B表格法
C竣工图法 D坐标图法
答案：A
解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法
35.判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( )
A共代理了多少项目 B代理成交额是多少
C人员素质 D代理的成功率有多大
答案：D
解析：判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其代理的成功率
二、多项选择题(共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5分。)
1.房地产投资也有缺点，这些缺点表现在( )
A变现性差 B投资额巨大
C投资回收周期长 D需要专门的知识和经验
E具有过人的胆量和风险承担精神。
答案：ABCD
解析：不包括E项。
2.银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到( )因素。
A抵押物的流动性 B贷款期限的长短
C通货膨胀的预期 D贷款企业的信用等级
E所处的市场条件
答案：ABCE
解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。
3.金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括( )。
A企业资信等级 B项目基本情况
C市场分析结果 D财务评价指标
E贷款担保方式
答案：BCD
解析：金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标
4.写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考( )确定。
A消费价格指数 B商业零售价格指数
C上证价格指数 D建安工程价格指数 E中房价格指数
答案：AB
解析：主要考虑以上两种因素。
5.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )方面。
A销售收入 B物业增值
C减少纳税 D股权增加 E 租金
答案：BCDE
解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。
6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致( )等后果。
A租金收入减少 B附加支出增加
C物业资本价值下降 D运营成本下降
E租客要求更大的租金折扣
答案：ACE
解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。
7.投资者可以控制的风险包括( )
A利率风险 B政策性风险 C 资本价值风险
D持有期风险 E比较风险
答案：CDE
解析：AB属于系统风险.
8.分析市场趋势的方法主要有：( )
A购买者意图调查法 B销售人员意见综合法
C专家意见法 D时间序列分析法
E相关分析法
答案：ABCDE
9.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现( )的模式。
A同质偏好 B同形偏好
C集群偏好 D分散偏好 E心理偏好
答案：ACD
解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。
10.盈亏平衡分析的基本方法是建立( )之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A销售收入与成本 B销售收入与费用
C成本与产量 D利润与成本 E销售收入与销量
答案：CE
解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系
11.财务评价的辅助报表包括( )
A损益表 B总投资估算表 C资产负负债表
D经营成本表 E借款偿还表
答案：BDE
解析：AC为基本报表。