房地产商圈的概念
商圈的概念
商圈,是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。
零售店的销售活动通常都有一定的地理界限,也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同,使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响,其商圈并不是一成不变的,商圈规模时大时小,商圈形态表现为各种不规则的多角型。为便于分析研究,一般将视为以零售店本身为中心的同心圆。
商圈分析的作用
一、商圈分析是新开商店合理选址的前提
为了估算市场容量,针对较大的目标市场,就需要通过商圈分析确定商圈范围,了解商圈内人口分布状况以及市场、非市场因素的有关资料,进行市场细分与定位,根据经营计划选择一个或多个消费群,进行经营效益评估,衡量店址的使用价值。
二、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略
通过商圈分析,可以掌握客流来源和客流类型,了解顾客的不同需求和特点,采取竞争性的经营策略,满足顾客现实与潜在的需求。
三、商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略
通过商圈分析,可以明确哪些是本店的基础顾客群,哪些是潜在顾客群。力求在保持基础顾客群的同时,着力吸引潜在顾客群。制定市场开拓战略,不断延伸经营触角,扩大商圈范围,提高市场占有率。?如果商圈范围较小,商圈内消费能力尚不足以适应企业经营的需要,则可以考虑提高知名度,重新定位,扩大商圈范围,面对更多消费者;如果商圈大小已经足够,商圈内的消费能力很强,企业就应考虑提高忠诚度,增加消费者在本店消费的比重,充分挖掘商圈内的消费能力。?
四、商圈分析有助于加快资金周转
通过商圈分析,可以了解商圈内顾客的消费行为与习惯,从而合理组织商品,加快商品周转,提高资金使用效率。
五、商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考
除了新店址商圈分析,对目前营业的分店进行商圈调研所得到的结果也可以为新开设分店或连锁店提供相关信息,并避免自身商圈范围交叉重复。
商圈分析的要素
商圈与零售店经营活动有着极为密切的关系,无论新开店还是老店,都不应忽视对商圈的分析。所谓商圈分析,就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围因素进行实地调查和分析,为选择店址,制定和调整经营策略提供依据。
一、商圈的层次
根据顾客前往零售店所需的时间和所走的路程,可以划分商圈的大小。一般而言,商圈可分为三个层次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域,一般顾客光顾很方便,核心商圈顾客一般占商店的销售额的55-70%?次级商圈:次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域,顾客需花费一段时间才能到达,这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的15-25%?边际商圈:边际商圈位于次级商圈的外围,属于较远的辐射区域。
二、商圈的大小
1、商圈地图、四周道路描述、交通状况?2、商圈半径?3、商圈内总人口?
三、不同业态的商圈特点
区域性的商店,核心商圈顾客密度较大,是主要目标顾客;而次级商圈顾客密度较小,对零售店的重要性也相对较弱;而边际商圈的顾客只是偶尔来光顾,在商场的经营计划中一般不会依赖这部分顾客。
居民区的便利店,商圈范围一般较小,顾客密度很大,很少有次级商圈和边际商圈的顾客。
位于商业中心、交通要道的大型商场等业态形式,核心商圈的顾客一般密度较小,次级商圈和边际商圈的顾客对这类店的贡献较大,需相当重视。
四、商圈顾客的来源
零售店有其特定的商圈范围,在这一范围内,零售店服务的对象,即顾客来源可分为三部分。
1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,这部分人口具有一定的地域性,是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高,消费场所比较固定,但是顾客人数弹性较小,难以挖掘来扩大市场,单店规模不宜短期内进行过大变化。
2、工作人口。是指工作地点在零售店附近的人口,这部分人口中不少利用上下班就近购买商品,他们是次级商圈基本顾客的主要来源。商圈内工作人口越多,商圈规模越容易扩张,潜在的顾客数量就较多,单店扩大规模更具有可行性。
3、流动人口。是指在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这部分人口是处于商业区的零售业态商店的主要顾客来源,是构成边缘商圈内顾客的基础。流动人口选择消费场所的随意性较大,忠诚度较低,从而较易受到商业竞争对手的影响。
商圈分析的方法
一、商圈层次分析
各级商圈的时间、路程、顾客人数比例、顾客特征、销售额分布
二、客流量分析
平日、周末、节日客流量差异?客流量时点分布
十字路口客流量、街道客流量、商场客流量、车站客流量
客流类型(自身客流、分享客流、派生客流)
客流规律(客流目的、速度、滞留时间)
三、顾客分析
顾客消费习惯研究
顾客消费心理及行为分析
人口统计因素:性别、年龄、文化程度、职业构成、收入水平、?消费水平、家庭结构
四、环境分析
地理因素
区域性质(商业区、居民区、交通要道、郊区)
交通状况(道路、公交车站、铁路)?
地形特点(二面、三面临街、能见度高)
竞争商店位置
竞争对手分析
区域供求关系分析
五、自身分析
商品因素、经营特征、经营规模、经营品种、商店促销手段
篇2:房地产监视和测量装置控制程序
房地产监视和测量装置控制程序
1.公司的监视和测量装置主要适用于公司的房屋销售面积测量、工程施工建设,并对施工和监理单位使用的监视和测量装置进行监督检查。工程部负责监视和测量装置的归口管理工作,项目部负责监督检查供方的监视和测量装置的使用和维护管理工作。
2.工程部负责监视和测量装置的配置,各部门根据工作需求,提出配置申请,由工程部审查后,报经公司经营副总经理批准,统一采购,根据采购合同和相应产品标准进行验收,对验收合格的装置,登记“监视和测量装置台帐”,并建立相应的装置档案,包括装置的使用说明书、合格证等技术资料。
3.工程部负责对监视和测量装置的外委检定工作,委托具备相应检定资格的单位进行检定,索取保存检定的有关资料。并根据装置的检定周期,及时进行监视和测量装置的周检。经检定校准合格的监视和测量装置,由工程部进行检定合格标识,一般采用检定单位的标识方法。
4.现场必须使用检定合格并有合格标识的监视和测量装置,未经检验或超出有效期的不能使用,并确保在规定的操作环境和使用条件下使用,严格遵守使用操作规程。
5.对供方使用的监视和测量装置,要提供进场设备的明细及出厂合格证、前次周检合格证,由项目部审核批准后方可进场使用。项目部质量安全员要对供方现场的监视和测量装置进行抽查,登记“监视和测量装置抽查记录”。主要内容包括:
a. 装置的校准资料,是否经过检定,并在有效期内;
b. 选用的监视和测量装置的准确度和精确度是否满足监视和测量的要求。
6.监视和测量装置要定期维护保养,不使用时应贮存在适宜的条件下,以保持其准确度和适用性。
7.当发现监视和测量装置损坏或失准后,应及时进行修理和检定,并将修理情况在台帐中进行备注。同时,工程部应组织对以往的测量结果的有效性进行评价,并予以记录。
8.测量、分析和改进
8.1总则
公司为确保质量管理体系的符合性和持续改进质量管理体系的有效性,采用适当的方法包括统计技术,实施以下方面的监视、测量、分析和改进过程:
a) 证实产品的符合性;
b) 确保质量管理体系的符合性
c) 持续改进质量管理体系的有效性。
8.2监视和测量
8.2.1顾客满意
顾客满意是公司建立和实施质量管理体系的目标。
8.2.1.1顾客信息的主要内容:
a) 有关产品及服务的顾客反映;
b) 顾客需求的变化
8.2.1.2信息收集的方法
a) 接收顾客的意见和投诉;
b) 定期对顾客和市场(针对潜在顾客)进行走访,采取调查问卷、顾客意见调查表、召开座谈会、实施维修维护时的意见反馈等方式,征求顾客意见;
c) 利用参展会或促销会,听取并记录顾客对公司产品和服务质量的意见;
8.2.1.3顾客信息的处理
a) 策划营销中心负责顾客信息的收集、汇总,组织有关部门进行处理,并根据《纠正和预防措施控制程序》的规定,采取纠正和预防措施。具体要求执行Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。
b) 策划营销中心每半年或根据实际情况,利用统计技术和其它计算方法,对顾客信息进行统计,统计出顾客满意度和其它信息,从顾客的角度,评价公司质量管理体系的业绩以及存在的差距,并提交公司的管理评审会议,用以公司质量管理体系的改进。
篇3:房地产项目类型基础概念
房地产项目类型基础概念
传统的项目类型:这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。
别墅:代表着总面积大、总价昂贵,独立的建筑空间与独有的建筑外形;
公寓:公寓的特征是单价高、品质化配套服务;市区中心位置、内外装修讲究;
普通住宅:普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。
项目类型的发展与丰富
经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴,销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。
板楼与塔楼孰优孰劣的争论,使得细化的概念获得广泛认知度。
板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战,板楼的优势形象在消费者心中占据上风。
公寓的建筑形式不再单一,过去几乎全以塔楼形式出现,近年板楼形式的公寓项目渐多。
随着板塔之争,一批板楼公寓涌现,市区中心位置、高档配套服务,板楼公寓成新时尚。
城市别墅的兴起;Townhouse的出现、热炒与风靡,确立一种新建筑形式的主流地位。
Townhouse风声水起,第一批Townhouse火了;跟风的Townhouse被困了;究竟 Townhouse何去何从,业界还在摸索中。
项目类型的新界定
以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索,我们分别深入研究这四种主流建筑形式——
别墅的概念:
别墅作为一种建筑类型,是有明确概念的。顾名思义,“别”字是“另外”、“另一处”的意思,而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合,从字面上可以作“山野之地”解。
因此,传统对别墅的定义要素:作为别墅,首先要远离繁华、喧闹的城镇;第二,要有较大规模的私家花园;第三,有更高的私密性要求;第四,要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。
概念延伸:城市别墅
近年,别墅项目向城市中心发展,尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起,“城市别墅”成为新名词。一方面,由于位居中心,城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处,正因为如此,相较之传统的郊区别墅,城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前,郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。
Townhouse的基本解读-1
原始的Townhouse概念:
TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅,有天有地,独立的院子和车库”,是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态,楼体高度不超过3、4层;其特点集中表现为:离城很近、方便上班及工作、环境优美,成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。
北京的Townhouse缘起:
别墅有开阔的环境、舒展的空间;但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步,远离市区也给生活配套带来了考验。
公寓位于市中心,生活设施便利;但建筑密度大、容积率高,且单价高昂。
Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物,应运而生。
Townhouse的基本解读-2
北京受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准——
1、位置:应位于城市边缘地带,车程5至30分钟,满足第一居所的要求,生活、工作两便利。
2、交通:周边应有完善的交通道路网络,临近高速公路,强调交通的易达性和便捷性。
3、环境:不仅强调社区内环境,周边也应有优美的自然环境。
4、规模:社区容积率一般不超过0.6,其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。
5、规划:社区规划强调建筑与自然的融合,合理布置建筑与道路、景观的关系。
6、建筑:社区强调建筑内部功能的布局,空间尺度的把握,室内外灰色空间的创造,其外形与色彩尤为引人。
7、配套:社区由于地处城市边缘,其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。
8、价格:一套售价控制在80万至180万元之间为好。
9、服务:社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。
10、文化:应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。
Townhouse的四种形式
通常,我们称Townhouse为联排别墅,因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上,一个纯粹的Townhouse项目中,一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。
在同一项目中,通常价格表现:独栋〉双拼〉联排〉叠拼
板楼、塔楼项目类型
板楼与塔楼的基本解读-1
板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言;所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论,更好地区隔与了解二者的特点。
国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是:
板楼——是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯。
塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内。
板楼、塔楼的不同,在内、外两方面均产生影响:
外部——建筑高度、密度、容积率不同
内部——户型、销售分摊不同
板楼基本形式
小高层板楼:9至12层左右的板楼
高层板楼:16层以上甚至更高的称为高层板楼
多层板楼:6层以下的
供应量以小高层最重:
从20**年以来,小高层所占比例逐渐递增,小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要;
满意度以多层居首:
在消费者满意度的调查重,60%以上的消费者最中意的是多层板楼;
平均售价以高层板楼最低:
由于容积率高,同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低;
塔楼基本形式
传统的塔楼形式:十字型、方形塔楼
改革的塔楼形式:蝶型塔楼
与传统塔楼相比,蝶塔的建筑特征:
外形轻盈
蝶式建筑一般是“半蝶半塔”,户户紧密相连,像没有张开翅膀的蝴蝶,改变了传统塔楼外观体态的臃肿,体态轻盈秀丽,外观比较新颖。
朝向、采光、通风上有突破
蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端,使多数单元都是南北朝向,实现了在采光、通风性能上的突破。
斜角存在成为新问题
但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密,户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大,所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题,这既是蝶式建筑的“标签”之一,也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。
与传统塔楼相比,蝶塔的市场适应性:
平衡成本与建筑形式
板楼的售价明显高于塔楼,传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲,对于没有明显板、塔偏好的消费者而言,蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。