营销中心包装方案

营销中心包装方案

  由于房地产项目是一个开发周期长、资金需求量大的产品,因此其销售也具有特殊性:并不是产品全做好了才卖,而是在产品做到一定程度之后即开卖。这时候开盘,消费者并不一定能够看到房子的真面目,刺激他们购买的因素是卖场包装的美好形象所引起的对产品的美好构想,这种方式,我们称之为卖场的最优激发度。卖场的最优激发度在多大程度上可以认为感觉表现过度了?

  有关激发度的消费者行为研究表明,最优刺激或激发度因人而异。低于最优刺激点,消费就会产生烦躁情绪,有时还会伴有伤心和冷漠的情绪:高于最优刺激点,则会导致消费者的紧张情绪。卖场所能产生的刺激度范围很广。卖场本身所具有的一般空间就应该产生适中而非极端刺激度。"适中"的刺激适合于购物中心的经常性目标市场。同样,开发商可基于自己楼盘目标市场的人口和消费心态特点,调整其刺激度。因此,不同的楼盘在音乐、照明、布局、色彩和人员类型方面常常会有所不同。至于卖场包装的重要性,(来自:)这是身处第一线的开发商们早已认识到的事实,这里就不做赘述,我们重点阐述的是卖场包装的一些标准动作与自选动作。

一、楼盘包装:

  (1)地盘包装

  概念--楼盘范围内的一切广告宣传及销售设施和工具(硬件)

  包装内容--广告幅、板、旗、牌、售楼处、样板房、人工景观

  (2)销售包装

  概念--"软件"的包装

  包装内容--销售人员的管理,谈吐语言,着装,气氛的营造,活动,表演

二、卖场包装操作示范

  标准动作之一:营销中心的包装

  营销中心(售楼处〕不仅是激发买家购房欲的现场第一线,还体现出发展商的专业水准与品牌形象。以下将分别介绍营销中心的形式、风格、功能以及样板房、现场销售管理、形式创新、最优激发度等关键问题。

◇运作程序:

  1.位置的选择:

  售楼处要么设在楼盘厅堂内,要么建在户外。户外售楼处又有两种,一种是紧靠楼盘厅堂搭建,与厅堂内部连为一体,空间上更为宽敞:另一种是在主要道路旁建造的独立接待中心,一般不会离楼盘很远。样板房不设置在楼盘,而在户外搭建,较为罕见。

  户外附独立的示范单位,一方面可以避开施工的影响,保证施工建造不受外界干扰;另一方面又可以尽量弥补示范单位局部细节如朝向、通风采光条件等的缺陷。香港楼盘包装比较特别的地方、就是有一些售楼处不设在楼盘工地、而是设在闹市这种人流车流都比较集中的地方。香港的楼盘工地基本上是封闭式的。因为一来港人不喜欢跑大老远到楼盘所在地看楼,也不愿走进安全系数较低的施工现场;二来还可以保证施工建造不受外界干扰。

  售楼处和样品房设在市中心的一些大商场之内,这样人来车往,兼且商场内气氛热烈,容易吸引客户前来参观。客户在现场看过说明及介绍资料后,便可坐上看楼专车直接送到楼盘工地,看楼车载客户充分了解周边环境与楼盘状况,客户还可以到附近专门搭建的观景台观望环境。

  样板房有时也和售楼处一起设置在大商场内,但大多数示范单位还是设在楼盘内部。样板房独立设置,可以尽量把一些不足之处包装起来搞得尽善尽美。

  2.形式的确定:

  二合一型:

  这是多层建筑利用其首层的一种较为典型的户型做为样板房,同时利用样板房的各个房间充当各功能分区,实现售楼处的基本功能。这种布局方式可以加强客户对户型空间的直观感受,而且没有路线组织上的混乱,增强亲切感,但缺乏豪气。由于缺少家私的摆放,其家居的温馨气氛较弱。

  连体型:

  这种布置方式是将售楼接待区单独设置,而样板房又紧邻其侧布置,二者既独立又相连,从而形成一个整体。令客户不知不觉的完成了看楼的全过程。完整紧凑,既可保持独立接待区的气势,又可体验家居的温馨气氛。

  分散独立型:

  这种布置方式多体现在具多种户型的小区内,为展示某一户型,而选取与接待中心稍有一段距离的实例作样板房。

  立体式:

  立体式售要处一般是指售楼接待区与样板房不在同一平面上的布置方式。这种布置方式多用于高层建筑中。

◇营销中心的功能设计:

  营销接待中心是客户直接了解项目的场所,客户对其包装设计的直观感受如何将直接影响其对项目的认识和评估;因此,营销接待中心的包装尤为重要。

  1、原则

  整个营销接待中心根据工程部及装修设计的平面布置安排,总体要求宽敞、明亮、典雅气派、个性突出。一般来说,营销接待中心按功能可分为以下几个区域:接待区;洽谈区;模型展示区;音像区(兼作休息区)等。

  2、营销中心销售功能的设计

  营销中心作为销售的前沿阵地,直接影响买家的选择。因此,营销中心的各方面资料和装备,从所见、所听全方位让买家了解信息。另外售楼处除具备硬件资料(如模型、效果图、楼书等印刷资料外),还需高素质、专业的销售人员。

  ◇硬件的准备:

  1、售楼书:专业的售楼资料。设计风格应与其高档的定位相一致,且内容全面、制作精良。

  2、折页:售楼普及资料。优势在于费用低,可大量发放,传播范围广泛,内容简洁。

  3、手袋:本身作为流动媒体宣传,并可装售搂书等资料。

  4、展板:售楼处悬挂资料,全面介绍公司及楼宇信息。

  5、小礼品:费用低、美观、实用,用于传递信息、能够制造销售热点。

  6、影视资料:从视觉方面传递公司和楼盘储备。

  7、各功能标牌:如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌,让买家明确功能,突出运作专业性。

  8、样板间:充分展示户型的各种功能,直接引导客户产生购买欲望。其专门的装修设计及空间布局可供业主参考。

  9、模型:分区域位置沙盘模型、项目沙盘模型、户型模型三类。

◇软件的准备:

  A、销售人员的管理

  销售人员着装不单代表自己的公司形象,也代表所售楼盘的形象,所以一般要求统一着装,统一着装不意味着一定要穿西服套装。写字楼、高尚住宅、豪宅等售楼人员着装应庄重;而商服物业的售楼人员不妨穿得活泼一些,增加一些亲切感;别墅、山庄依山临水,其售楼人员可以穿得自然一点,休闲一点,效果会更佳。

  销售人员的管理(如着装、轮值时间安排等)、接待中心和样板定的清洁整理、道路的修整、损坏的广告布幅及看板的更换、花木浇水等。

  B现场清理及管理

  现场清理及管理是维持搂盘良好形象的必要措施。

◇营销中心的细节配置:

  现在的售楼处内摆设大致有接待台、展板(包括广告板、效果图、说明图)、灯箱广告、项目区域位置模型、楼盘模型、户型设计模式、销售进度表、售楼书、说明书、椅、台、屏风、饮水机等。

  1、 形象墙

  是营销接待中心的形象标志,主要突出项目的名称、标志。形象墙前面是接待台及资料台,是销售人员主要接待客户和派送资料的场所。

  2、 展板及场地布置

  展板编排是展销会的重要部分。它可以系统地介绍本项目的基本情况及销售情况,其最重要的内容之一是了解项目优点,并设计统一的艺术形式加以布置,使个性形象突出,内容丰富、简明,缩短买家了解项目的时间,甚至可以使其作出迅速的购买决定。展板内容:项目各户型透视图、主要交通及建筑物相片,地理规划图,住宅单位平面图,住宅单位室内布置,发展商之背景及别墅、洋房的真实效果图,价目表及付款方法等等。

  3、 大屏幕彩电及触摸显示屏

  大屏幕彩电主要播放项目的基本情况,在展厅内播放高质素录影带,以及显示屏方便快捷的资料查询,包括当地情况,及发展商、合作商背景基本情况等,使买家对项目所在地有更深入的了解和认识。同时,也增加营销中心热闹气氛,加快销售人员的讲解速度。

  4、 透视图及项目模型

  模型与透视图能增加买家对本项目的立体纵观认识,令买家置身其中,领略各楼层的朝向和景物,清楚明了选购单位所在位置,给人真实的感觉,令买家倍增信心。

◇营销中心建筑外观风格的定位:

  营销中心的的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻合、颜色、造型尽量与楼盘配合,协调一致。

  进入销售准备阶段,其中很重要内容是样板房及营销中心的装饰,样板房的装饰有着很强的示范作用、能潜移默化引导小区居民的生活方式。开发商应专门聘请高水平的装饰专家对样板房进行多种风格的设计比较。在公开发售期间,看楼人员一进入样板房就能够被创新的设计、雅致的格调所深深吸引。

标准动作之二:样板房的包装

  ◇风格切合主题

  以墙色、艺术雕像、浮雕、吊灯、 壁灯、雕栏等营造艺术品味,突出与产品匹配的风格,从外到内,大到厅堂、小到每一个建筑局部,都要力图体现出产品追求的效果。

  ◇注重细节

  广泛使用指示牌、说明书,布置在走道、通道、门口两侧、转角处、栏杆上、说明方向、用途、材料、面积以及注意事项等等。

  电梯要直通样板房的所在楼房。通往样板房的通道应整洁明亮,注意布置一些灯光及小展板、镜画、文字标识等,把通道也变成广告看板。样板房所处的楼梯,应注意清洁和照明。

  ◇样板房应给人一个真正的"家"的感觉

  样板房不是简单的展示单位,样板房要营造一个真实的居家环境。各个房间布置、摆设,各局部的细节处理,都应给人一种马上就能舒舒服服住下来的感觉。万科的样板房就包装得十分细致周到,厨房里冰箱、厨具、水果蔬菜、调味品、碗盆碟杯等一应俱全。这样,消费者一边考察参观,一边又不自觉把自己溶入居家的角色,很容易产生认同感。豪宅的样板房最重要的核心是主人间。一般来说,主人房是套房中最私密、最安静的所在,因而,其位置所在、房门朝向、床位摆放等都值得慎重考虑。

  ◇样板房的数量控制

  户型较多的住宅楼盘不用每种户型都搞一个样板房,从成本上考虑,做几个主力户型的样板房就可以了。特别要注意的是:不要把不同户型的样板房例如大面积户型与小户型的样板房放在一起,显得楼盘档次定位不明。

  标准动作之三:地盘包装

  ◇工地形象包装

  1、目标

  工地作为买家最为切身关注的地方,是宣传最经济和有效的场所,工地形象如何,不仅直接与物业和公司形象有关,而且还能够营造销售气氛。

  2、手段

  工地路牌:表明物业的名称和位置,直接与工程形象相关联。

  工地围板:明确发展商和地产建造的专业性。

  工地气氛:利用彩旗、气球等宣传物品、吸引人们的注意力,营造人气旺、整洁、有序的施工现场。

◇工地环境包装

  1、目的

  将整个工地现场,根据建筑施工的进程和环境特色进行包装。包装强调项目的特色,对项目有一个整体良好的视觉形象。

  2、手段.

  一部分内容为工地围墙包装、工地立柱广告牌制作、工地公共标牌制作、挂旗制作、路灯安装等。另一部分内容为绿化其他配套工程完善,优先搞好工地围墙沿线、样板房参观路线以及绿化工程施工。

◇地盘广告

  1、围墙广告

  楼盘的外墙一般有两类包装方法:将外墙用墙柱分格成多面,每面的内容图案颜色相同,主要是按盘名、楼盘标识、电话等,以达到统一形象,加深买家印象的目的。用墙柱分格,粉刷上投资商、发展商、代理商、承建单位、设计单位的大名及标志。

  搭建的围墙是另一种很好的广告包装位置,因为它面积大、范围广,称得上是最大的户外看板,地产商应该在这方面多花些脑筋,认真研究一下如何利用。

  2、户外广告看板

  立在售楼处顶部或两侧、外墙以及主要入口处的大型看板,内容一般是楼盘透视效果图、楼盘名称、广告语、售租电话、楼盘标识、交通图等。

  由于户外广告看板比较醒自,其文字图案必须与楼盘的格调及内涵相关,并且要具有吸引力引导作用。在相同位置不同楼盘的看板中,画面简洁的看板往往更加吸引人。

  3、LOGO

  即楼盘标识,楼盘独有的标志,多见于广告幅、旗、板、牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。楼盘标识体现按盘的品味档次及精神内涵,是楼盘包装不可缺少的手段和内容。

◇施工阶段的工地包装

  1、入口牌楼

  即在楼盘入口或主要道路入口处搭建的大型牌楼,通常是灯光铁架拱门也有些是具有艺术特色的水泥建筑,深圳有些高档豪华住宅的入口牌楼搞得比较漂亮,象万科城市花园、都市花园等,这些入口牌楼一般都作为小区建筑的一部分保留下来。

  2、施工进度板

  3、广告布幅

  "商业"布幅

  "政治"布幅

  "创新"布幅

  4、指示牌

  指示牌的形状灵活多样,有箭头形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌与路旗一样,起引导作用。设备指示牌,方便消费者参观看楼,提醒他们注意某些事项,展示发展商的细心与诚意。因为消费者最后之所以购买,有可能就取决于一些极细微的行为,正如俗语所说的:"于细微处见精神"。

  充气橡胶做成的弧形拱门,商服物业、写字楼物业的包装中应用较多,一些大型庆典活动及表演也常用,有的也用数个充气拱门及幕布做成充气蓬房,起到防雨防晒作用。

  5、路旗

  在楼盘旁边的主要道路两旁设置的宣传旗帜,内容主要为楼盘名称及楼盘标识。严格来讲,设置在围墙上及售楼处预部周边的旗帜也属于路旗。路旗对于一些地处偏僻位置,或者有一定纵深的楼盘起着重要的引导作用。

  6、景观庭园

  有条件的楼盘,可以在售楼处前面的空间布置一些庭园式小景观,如假山、雕塑、喷泉、小瀑布、微型小花园等、或者把售楼处设在区内、利用小区内的景观环境,亦可达到同样的效果。

  景观庭园可以为死板生硬的售楼环境注入活力生气,表现地产商的细心体贴,增加亲和力和温馨感。

◇卖场包装不仅要注意如何包装,如何实现卖场的最优激发度,还要注意以下几个方面:

  一、卖场包装要与项目定位相匹配

  二、卖场包装要注意成本控制

  其实,卖场包装是一个取巧的方式,现房还没出现,消费者对美好生活的憧憬都是通过卖场表现出来的氛围实现的,对开发商快速回笼资金起到了至关重要的作用。

篇2:楼盘形象包装技巧

楼盘形象包装技巧

  钢筋水泥浇铸的城市里,到处境充着千篇一律的楼盘;疲软的市场,激烈的竞争,使得楼盘的形象包装,不应再是沉睡着的印刷精美的文字,而是兵不血刃的营销实践利器。

楼盘为什么要包装?

  “包装”这个词义如何解释,前些年,一提到包装指的是产品的包装;后来到歌星的包装,又到今天的企业包装。大家可以经常听到这样一句话:“包装上市”。

  楼盘作为特殊产品,实际上更需要包装,这也是房地产竞争日趋激烈与成熟化的高度发展阶段,更是一个竞争手段的重要体现。

  从某种角度来说,形象包装是楼盘销售的利器,这是被许多楼盘所验证的,具有可操作性和实践性。

  如果形象包装做得比较好,楼盘就等于在无声地自己吆喝自己,能够成为一个销售的翅膀。

  包装得好,使楼盘的品质发生了重大的变化,不断提升楼盘的价值,使楼盘处于一种高尚的状态。

  其实,许多内地的房地产公司是在不自觉中做了许多工作,但是没有进行系统化和整体化,而整个楼盘的个性色彩不突出,不显著,使各个包装的子系统都是松散的,零乱的,这就需要对整个楼盘的包装进行整合化,使其能够在一个包装主题下发挥各自的功能和作用。

下面,我将从三个方面探讨楼盘的形象包装。

一、楼盘外在形象

  当今消费市场可以说是品牌的天下,以前住楼都是某单位家属院,都是几号楼,其代表都是阿拉伯数字,没有什么品牌意识和品牌的感觉。品牌营销是近年来的一个热点,但楼盘的品牌经营还不尽人意。

  品牌经营作为楼盘形象包装的重要组成部分,是关系到楼盘的升值部分,应引起各界的高度重视。

(一)楼盘的文化品味

  楼盘作为硬梆梆、冷冰冰的建筑物,如何拥有生命,拥有生机,就需要注入一定的文化含量,使其具有较高的文化品味。

  文化品味在楼盘中的表现是什么? 如何体现出楼盘的文化品位?

  实际上,楼盘中每一个组合的因素都可以注入文化因素,比如楼的形状、楼的布局、花草、房间布局等等。

  但是,楼盘中的文化绝对不是挂上几幅画,而是对众多文化中的选择要有突显的文化个性,而是选择什么作为文化品味的代表。

  作为文化含量,绝对不能硬性注入,而是要求有机的结合,更不是搞文化的就懂得文化。因为目前很多研究企业文化的人蠖嗖欢闷笠倒芾恚茄芯课难в胍帐醯娜ジ闫笠滴幕馐且桓鑫笄Bヅ痰奈幕杓票匦胧嵌梅康夭逗图记傻模裨蚋愠隼吹亩骶统晌八牟幌瘛绷恕?

(二)品牌是身份地位的象征

  大家买东西,都要有牌子的。名牌能够体现身份和地位,这是一种心理消费的重要价值取向。

  对于楼盘也是这样,比如一个人买的楼在某地方,不论是写字楼还是家住楼,楼的品牌很重要,一说出在哪地方办公或居住,就能立即知道你是哪一个层次的人,尽管这种情况还不是特别明显,但是随着以后的发展,可能会越来越明显。

  对于品牌来讲,还是分种类层次的,不同层次和种类的品牌会吸引不同群体的人。

(三)如何使楼盘品牌化

品牌是什么?

  品牌实际上是指代表产品的能体现产品内涵的确定的文字和符号,其具体的表达形式是有形的,又是无形的。

  作为楼盘的品牌构成是什么呢?具体有哪些呢?

1.楼盘名称

  作为楼盘名称,不同的分类方法有不同的楼盘名称。

  按组成名称的结构划分可以分为专有名称和共用名称,也就是--楼盘名称=专用名称+共用名称。

  专用名称比如英协花园中的英协。共用名称比如英协花园中的花园。

  首先讲一下专用名称,作为专用名称要达到以下要求:

  ①体现楼盘的特色,反映楼盘的个性。

  ②好听、好记、好念、好写、好认的“五好”原则。

  ③具有美感,给人以良好的想象。

  ④具有一定的含义,尤其是文化含量要大。

  ⑤简洁、明了。

  但是,事实上许多楼盘名称达不到以上标准,问其自己也回答不上来代表什么,而是随便命名一下。对于命名,一定要重视起来,这不只是个名字问题,实际上是一笔重要的无形资产,是一种经营策略,是对楼盘价值的挖掘。

  楼盘专用名称是开发商投入大笔的资金和费用形成的一笔良好的无形资产,需要注册商标,予以法律保护。

  对于共用名称,现在较多使用的是“小区”、“花园”等。

  现在的问题是,如何将共用名称变成专用名称,也就是两者合一,这是一个较困难的问题。

  按照文字类型来分,楼盘名称可分为中文名称和英文名称两种,这就要求中文名称与英文名称的含义都一致起来,比如莱荷花园的“LION”是“雄狮”的意思,最好是利用英文名称的发音,用汉字表达出来,这就形成中文名称,并且中文名称的含义必须按照楼盘专用名称的标准和要求来做。

2.楼盘标志

  现在要设计一个标志,要能够充分反映楼盘的个性与理念,必须简洁、明快,不能太复杂,让人记不住。

  看楼盘标志,就能够知道是哪一个公司开发的什么楼盘,要达到这个标准就可以了。

3.标准字

  标准字就是对楼盘名称的字体艺术化处理,是为了更有效、更能突出展现楼盘的形象。

  楼盘标准字体要能够独立运用,又能够与标志等联合在一起使用,使合与分都能产生良好的效果。

4.楼盘象征图案

  实际上,楼盘象征图案是对标志与标准字的一个有力补充,是起到装饰作用的,有时又能代表一定的含义,这种图案运用得较少,只是在一些广告等宣传中才使用到。

5.楼盘色彩

  颜色作为地域文化及民俗是不可缺少的研究范围,不同的民族对色彩有不同的要求和好恶,所以楼盘在选定色彩方面要特别小心。

  广州有一座楼,各方面都很好,就是楼顶用的绿色,由于怎么努力还是卖不掉,经过调查,才发现原来错误与问题出在屋顶的颜色上,令人想到戴“绿帽子”,谁还住这种楼!

  大家可以看一下目前所开发的楼的颜色,白色占大多数,而其他的颜色都很少使用,就是使用也比较乱,使人没有整体的感觉,缺乏一种舒适感。

  以上是楼盘视觉要素基本统一的内容,只有视觉形象达到统一化与个性化,才能使楼盘处于一个有效的识别体系中。

6.楼盘绿化

  作为一个生活小区,楼盘内的布局是靠绿化来进行点缀的,但是绿化中植物品种的选择也是有讲究的。这就要请园林专家按照整个楼盘的定位来进行配合,真正使楼盘锦上添花。

  在种植花草树木时,应选择哪些品种呢?

  ①本地没有的;②具有造型的;③四季常青的;④四季更换的,感知四季变化的;⑤奇异珍贵伪。

  对于以上的不同种类要进行选择和组合是很有必要的。

7.楼盘造型

  一个楼盘中的建筑外观是什么形状的,直接影响到整个楼盘的销售,就这是楼盘的造型。

  当人们对一座建筑物进行评价时,往往套用“高档”、“气派”、“豪华”等词语去表达,但这些并不是对这座建筑物的准确性表达。实际上,建筑物的每一种线条、每一块色彩、每一组空间比例,都是蕴含着各种含义和思想的一串符号。正是这些符号,使人们能够感受到故宫太和殿的气势雄浑与君临天下、巴黎圣母院的幽清神隽、悉尼歌剧院的深情而奔放、白宫的华贵而坦荡--一幢楼是一种氛围、一种身份、一种精神,这是人们都能感受的。这就是建筑语言,这是无声语言,是文化的积淀,人们只有用心灵来感受它。

①楼盘的标志性建筑

  广州的莱茵花园中八根模仿古罗马、古希腊传统造型的大柱子,就是莱茵花园标志性建筑。标志性建筑在特定的情况下将直接影响到整个楼盘的销售。如上海梅园房地产公司所开发的别墅一开始在销售上表现平平。有意思的是,该公司在上海××路上为自己建造的一幢办公楼却吸引了众多的买家。一些外国大公司纷纷上门商洽,表示愿出高价将这幢楼买下来。该公司经理开始莫名其妙,继而恍然大悟,干脆将该幢楼公开拍卖,狠狠地嫌了一笔。这可真是个奇迹。怎么会这样的呢?是这幢楼的建筑风格使然。

  该公司的这幢办公楼乍一看,上海的市民总觉得多少与著名的美国白宫有几分相似之处,于是人们便附会地称之为“小白宫”。

  “小白宫”采用地道的欧洲巴罗克建筑风格。其母本是希腊建筑,在设计上非常忠实于母本的结构比例。南立面是该建筑物的标志,其拱顶由六根罗马柱支撑,柱子底部是普林特基座,上部为克林斯柱头和花式额枋,这几个细节一脉相承,奠定了该建筑华丽而庄严的巴罗克基调。拱顶的下腰间用一圈剑兰草图案相系,上腰间由层次丰富的宗教式线脚围绕,这与拱顶的大块面积形成粗犷和细腻的反差,顿生内涵之美。拱顶上方有三株曲架拱一球,如古将银盔上的一颗明珠,威武而有历史感,大球的轴心是旗杆,五星红旗在旗杆上飘扬。

  主楼底层有二层面积较大,三层面积缩小,使楼顶形成阶梯状,这个铺垫为建筑物的第五立面提供了丰富的层次。主楼底层的南立面是与门庭风格一致的罗马柱室内长廊,二层是露天阳台,由间隔排列的阿特兰大男性造型花瓶构成围栏。东墙和西墙是巴罗克山墙,构成门楼的力感。主楼的窗户是铝合金格子方窗和半圆扇面窗相连。窗套上方饰有龙门石狮子徽,霸气十足。

  “小白宫”的北立面中部有地块较大的平面空间,七米高的青铜巨鹰在此伏壁而飞,此为画龙点睛之笔,成为建筑物鲜明的文化个性。

  “小白宫”的南面是一片花园,花园以草皮为主,东西各有一棵大雪松,楼前的石板路上镶嵌着四块花圃。庭园灯错落分布,分中、低、高三个空间层次。花园的一边是缀有花饰的秋白色围墙,沿马路的一边是宗教式铸铁雕花栅栏。门房间和车库也是巴罗克风格,和主楼浑然一体。

  “小白宫”风格古朴,设施却十分现代,中央空调、灯控、声控,应有尽有,与办公配套的辅楼内有餐厅、舞厅、健身房等。

  上海市民祟尚艺术品味,所以“小白宫”甫一建成,即招来许多人品头论足、照相留念。该建筑物在上海这一城市森林中的地位也就不言而喻了,一些注重形象的企业当然希望能买下它来做自己的招牌。

  为什么香港的中银大厦特别显著,就是以富于空间变化的外立面及顶部尖锐的突破,使人的意志得以伸展,体现了中国银行敬业进取,永不满足的精神。

  小区内建筑要有主楼作为一种独特的建筑语言,才能够代表和体现楼盘的特色,否则都是火柴盒式的建筑,给人以说不出味道的感觉。另外,在楼盘内建筑应互相协调,不能互不相容,形成分离的感觉。

②楼盘的建筑旋律

  作为楼盘内的建筑,要体现传达一种风格,实际上也是实现整个营销策略的手段和方法,尤其是在设计中,要告诉设计师。

  本项目的建筑功能是怎么组合的?在建筑的空间运用上,你要如何将项目的功能组合完全而清楚地表现出来?在建筑语言的风格上,你的项目需要的是强调变化和不协调的现代建筑呢,还是强调对称和模块化的文艺复兴建筑?你需要在你的建筑设计上表现出项目的文化背景和行业背景吗?你的项目设计需要的是动态和多维礼堂效果,还是罗马式的静态视觉效果?在建筑群的各单元之间,你希望通过建筑设计表达出怎样的生活情调或工作情调?建筑物风格与周围街区环境之间,你选择协调处理还是选择强烈的反差?

  因为,建筑语言的不同会发生不同的结果,人们会感受到不同的体会:

  图腾式的建筑装饰块代表着相应的身份及信仰;花岗岩原石做的墙面给人以紧实厚重之感,代表着水不磨灭的信念;街区的直角平面布局给人以沉闷、压抑、毫无生气的感觉;顽固的对称布局是以自我为核心,对观赏者进行否定的一种潜意识起作用的结果;立柱的体积和高度所带给人的心理影响与人体自身的尺寸比例有关;动态与静态的视觉效果代表着建筑主人与他人沟通的意愿强烈或冷漠;坡面及尖顶构成空间的突破,给人以“还有更多的希望”的潜意识影响;穹隆顶让人有安全感和神圣感;各种空间比例关系与人的心态有关,把窗子做得像门一般大,开放自信而缺少含蓄;墙的退缩和柱廊造成的透视效果,给人以无拘无束、自在自主的自得感。

③人格化的建筑

  作为楼盘内的居民,都希望在这个天地中形成自己独特的“社区文化”,而各个开发商也都在努力通过各式各样的建筑来体现一种爱心。

  但是,每个人的需求都不是一样的,对建筑的审美要求不尽相同,这就要求根据目标顾客的确定来解决这些问题。

篇3:商业城广告包装策略

商业城广告包装策略

一、包装策略原则与目的

  紧扣物业特征,寻求个盘独特魅力,找出与周边竞争楼盘之间的差异化优势,通过差异化的传播与表现途径,区别于竞争楼盘,更有利于消费者识别与加深印象及好感。在产品同质化的房地产市场中,差异化传播与表现形式则是我们赢得市场的法宝。

二、广告包装策略 1、包装原则

  包装信息能迅速到达目标消费群体;

  包装形式能有效拦截、引导竞争楼盘客户;

  包装风格能充分体现物业形象,利于提升物业档次。

2、包装思路

  项目包装分区域包装、工地形象包装、售楼处包装以及楼盘户外展示包装等几大部分。

  ◇区域包装:以树立项目品牌形象,传播物业信息、导示物业为主要目的,并通过合理的区域布局,达到拦截目标客户,压制竞争对手之目的。

  ◇工地形象包装:主要通过现场围板、项目看板等形式合理区隔工地现场与工地周边地块,达到提升物业形象,展示物业位置的作用。

  ◇售楼处包装:以营造良好卖场气氛为主要目的,力求通过售楼处的精巧包装,全面展示物业竞争优势,塑造符合项目定位的卖场形象。

  ◇楼盘户外展示包装主要针对项目的系列对外公关活动,因此,其应在保持一贯风格和形象的基础上,亦能够有所创新。

3、包装方案 1、区域包装

  (1)户外广告牌

  A、位置:从遵义至正安的主干道上设立广告牌

  B、位置:项目现场几大主干道上,文化路、解放路、民主路交汇处树立广告牌

  C、位置:选择五大较富裕乡镇人气集中区域,树立广告牌,建立长期效果的强迫式传播

  数量:依情况选择数量,先建议A处1块,B处三块(如图示),C处五块。

  选择理由:

  1)车流量大,人气相当集中,利于物业信息传播

  2)拦截竞争对手客户

  3)能有效提升物业形象

  内容安排:

  图案:城南新天整体鸟瞰图 项目位置图

  主题:主打广告语或主体形象定位

  随文:

  ◇销售热线

  ◇售楼中心地址

  ◇合作单位名称

  设计要求:

  ◇突出项目主要形象及卖点

  ◇色彩具有视觉冲击力

  (2)、车体广告

  数量:选择4~6条线路车,通往各大较富裕乡镇

  选择理由:

  1)来往周边区域

  2)导示项目地点,引导客户看楼

  内容安排:

  图案:项目建筑立面详图

  商铺投资意象图

  主题:投资主体推广语

  随文:

  ◇销售热线

  ◇售楼中心地址

  ◇合作单位名称

  (3)、位置:项目现场导示牌

  数量:交叉路口各一块

  选择理由:

  1)充分展示项目地块位置

  2)引导竞争对手客户

  3)能有效提升物业形象

  内容安排:

  图案:城南新天创意画面 项目位置图

  主题:主打广告语或主体形象定位

  随文:

  ◇销售热线

  ◇售楼中心地址

  ◇合作单位名称

  (4).灯箱广告

  位置:从外地来正安县城及进入本项目现场的主干道交汇处建设高架灯灯箱

  数量:2处(来自:)

  选择理由:充分利用所有可利用的合适广告资源

  内容安排:

  图案:项目整体效果图

  主题:项目名称、LOGO

  主体广告语

  随文:

  ◇销售热线

  ◇售楼中心地址

  ◇合作单位名称

  (5).路灯挂旗

  位置:解放路、文化路、民主路

  数量:整条街的建立路杆旗,营造浓烈的现场气氛

  选择理由:1)以农贸市场为中心的集贸型商业氛围保证了项目在正安的认知度。

  2)作为正安最大规模的欧洲步行街,任何广告的发布均有利于品牌形象的提升。

  3)制作费用的低廉保证项目整体轰炸的效果

  内容安排:

  图案:项目主体色彩作为背景色

  主题:主体推广语

  随文: 销售热线

  形式:防水喷绘制作,双面印刷

  数量:覆盖整个正安老城区及几大主干道部分路段

  (6)、跨街横幅:

  位置:县城几大主干道

  数量:隔50米挂一条

  时间:根据具体营销计划确定悬挂时间及内容

2、工地现场包装

  工地围板,紧扣定位,以"新城市 新生活"新形象表现城南新天现代时尚的、丰富多彩的生活意境地。

  位置:项目工地

  选择理由:1)隔离工地与其它区域,明确项目的具体位置

  2)利于塑造项目良好形象

  内容安排:

  ◇项目名称、LOGO

  ◇项目整体效果图

  ◇项目位置

  ◇项目建筑立面图

  ◇项目投资意象图

  ◇项目周边未来发展规划图

  ◇项目销售热线

  形式:建议采用围板加喷绘张贴形式或建设工地围墙+喷绘

3、售楼处包装

  围绕主题,以"尊贵、大气、现代"的宗旨包装

  ※地面:铺设防滑大瓷砖(50×50或60×60)

  ※接待台背景:制作LOGO模型镶于背景墙壁上

  ※灯饰:以白色灯光为主

  ※室内:制作文件展板,突出展示

  ※背景音乐必不可少

  ※建议从售楼处门口至马路边铺设红地毯

  ※点缀花草,营造良好环境

  ※售楼处顶上,架设"城南新天"霓虹灯字

  ※现场外悬挂POP挂旗,形成热销气氛※售楼处内挂金色布幔,尊贵、气派,营造充足气氛

  销售中心需满足以下功能的需要:

  ◇接待台

  ◇整体规划模型、经典、特色户型小模型

  ◇洽谈区(四张桌子和16张椅子)

  ◇财务室

  ◇工作室

  ◇大型展板、主题展板

4、楼盘户外展示包装

  围绕项目形象及推广要素,宣传形象,扩大影响,也是正安县城的一项门面工程、一件建立样板形象的事情。

  主要是开盘活动、元旦嘉年华演出活动、春节送万福活动,活动依时节进行安排。

  各阶段中安排集中在10至年前的上山下乡宣传推广活动,免费进城,免费看楼购铺促进销售。