房地产整体推广时机策略
一、入市思路:
1.准备充分后入市:避免为一个特定的时间入市,为某种偏好入市或为入市而入市。在推广策略不明确、市场动向没有把握、推广工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市,难免漏洞百出,推广前景黯淡。因此,在项目的正式推出前,我们将为项目在知名度和形象上做一个量的积累,蓄势待发,达到销售一举的成功;
2.无造市不入市:在房地产市场如此平平淡淡的态势下,我们认为"无造市即无市场",所以入市准备时间再短也不能忽略造势,而且还要费劲心机的造好势;
3.销售旺季入市:通过销售旺季(8、9、10月)火热的销售气氛来实现城南新天项目一炮打响,迅速在市场上扩大知名度和影响力,将有力促进后续销售;而且临近过年,很多在外工作的人都会回家,是办家置业的大好时机(来自:)。
4.有控制的入市:根据工程进度、推广策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品,避免一涌而上,好房、好铺迅速被抢尽、劣房积压的局面,实现均衡、有序的销售目标。
二、总体安排
根据工程进展程度,配合销售节骤,以及对工作安排的准备情况,我司正安项目推广组认为入市时机选择为:
9月初步入市,进行内部认购,接受诚意金登记。10月全面开展市场推广。
依项目在市场上的知名度、形象及前期充分准备的工作,大节点的时间定为:9月底开始销售,10月18开盘。
通过一个多月的市场酝酿,城南新天项目已处于市场成熟阶段,加上前期准备工作已经就绪,前期积市已到了一个完全可以开盘的阶段10月18日(周六)为公开发售日,举行开盘仪式,到来年为前期销售阶段。
三、阶段性广告策略制定前提
根据房地产销售的阶段性和广告活动自身的特点,同时基于项目的工程进度及项目特征,我们考虑可按导入期、行销期(成熟期)、持续期、促销期 四个阶段展开全程广告的推广工作。广告策略的制定就是要解决在四个阶段中,在不同的销售进度情况下,广告活动如何配合销售开展的问题。
四、阶段性广告策略安排 第一阶段:导入期(市场启动期)
时间:20**年9月~10月
阶段特征:一个竞争趋于白热化的地产市场,一个新的项目的介入,市场的反应必然是非常谨慎的。在"以我为主"的前提下,对市场可能发生的变化也绝不可等闲视之,从某种意义上讲,导入期的推广工作是带有一些试探性质的,也可以这样说,广告推广策略到传播手法在此阶段中对市场反馈的敏感程度和应变能力是决定以后整个推广计划成功与否的关键。
广告目标:推出物业形象,刺激引发关注,营造热卖气氛,达到市场的预热,引发市场良性启动。
广告主题:新城·新生活--
全力打造贵州县级小康住宅样板工程
南门·万商汇--
倾情体验都市购物休闲娱乐时尚生活
分阶段诉求新天商业印象和新天家园印象
诉求卖点:正安新都市新生活的阐释,小康样板工程的体现,农贸市场的商业集贸中心和商机。
工作内容:
1、以"365天的新城新生活"为主题,在前期地区级报纸投放软性文章,以新闻炒作同步。这也是做好"三老"(老头子、老板、老百姓)工作的体现。
2、临近开盘投放硬性广告--热烈祝贺城南新天盛大开盘,做到媒体互动。
3、出示政府《关于农贸市场搬迁至城南新天的通告》,预召商业文化城将形成,正形成新的商机。
4、做好现场工地围墙包装工作,售楼处包装工作,营造浓厚的热销气氛。
5、完成地盘售楼处形象包装,户外广告等设计部分的工作。在现场道路交汇处设广告牌,入正安主干道设立广告牌,建立形象通路。
6、完成售楼书、户型平面图、价格表、认购合同、宣传单张、模型、展板等销售配套工作。
第二阶段:引导阶段(公开发售期)
时间:20**年10月~12月
阶段特征:经过前期的宣导工作,项目的市场定位已"呼之欲出"。部分消费者正式形成购买。
广告目标:进一步提升项目鲜明的个性形象,激发消费者的购买欲望,从销售上完成从良好的市场预期到销售实效的转化,实现首期预定销售目标。
广告主题:南门·万商汇--
城南新天地,创富新时代
配合销售进度和营销推广计划,分阶段诉求百分百铺王、百分百淘金梦、百分百大学梦。
诉求卖点:以农贸市场为龙头,诉求城南的发展趋势 + 新城创富时代,项目具有无限升值潜力
工作内容:
1、下乡投放项目的形象广告牌、下乡发放宣传单张、下乡接送入城免费看楼及电视形象广告
2、投放赋予创新创富的卖点广告
3、对广告效果进行追踪评估,及时调查策略
工作建议:
1、希望发展商能及时准确报告工程进度,便于把握推广节奏,尽快进入成熟期,迅速进入旺销
2、希望及时准确地反馈销售状况及销售现场气氛,有利于及时调整推广策略,达到最为理想的广告效果。
3、积极筹备开展相应的PR公关活动(如举行开盘庆典),邀请政府部门县领导、市领导参与剪彩,约请三流明星(费用经济,效果出奇)助阵。
■强化阶段
阶段特征:有了良好的市场形象,有了卖点的充分渲染,成熟期的到来已是"弓成满月,引而待发"了。若干极具诱惑力的强势促销手段出台,一层薄薄的面纱正在撩起。
广告目标:依据物业进入市场的时间阶段强化销售主张,扩大物业知名度,进一步培养物业良好的市场形象,激发购买,以提高销售率为目的。
广告主题:新城新生活
诉求重点:看尹珍广场+ 看户型
工作内容:
1、大量纯销售性广告的集中投放。
2、对主要卖点继续穿插推出广告单张,强化在观众中的印象。
3、利用有偿新闻、优惠广告诱发受众的趋同心理,引导其做出购买行为。
4、间歇性投放电视广告。
5、对推广过程做全程跟踪。
工作建议:
1、利用公关活动等事件行销方式,适度炒作销售现场的气氛。
2、考虑大量举办"新城文化周"上山下乡宣传推广活动,再结合单张配合。
第三阶段:持续期
时间:04年元~6月
阶段特征:在销售推广过程中出现销售矛盾,即时进行修正调整。
广告目标:提升销售率,修正营销主张,完善物业形象形成物业美誉度。
广告主题:以案例举证为主要表现方式,
结合实例分阶段诉求主题为为孩子的未来投资一位铺、为将来养老投资一位铺、为后来领先富裕投资一位铺。
层层递进地强调"要想富,必买铺!"、"想更富,来买铺!"、"富上富,还买铺!"
诉求重点:
证言阶段:业主的心声、工程进度、发展商实力
工作内容:
1、以证
言式、催促式为广告形式投放促销广告,利用节假日,展开公关活动,周末演出、节假日嘉年华活动配合广告宣传,派发单张,送纪念礼物等,抛起一波未平一波又起的销售浪潮,提升销售率。
2、应用DM小册子或电话单针对性极强的广告宣传形式作为补充。
工作建议:
1、协助发展商、代理方进行策略调整。
2、协助发展商、代理方制定公关活动方案。
第四阶段:促销期
时间:04年6月至年底
阶段特征:销售目标基本完成,市场反应趋于疲软,各项工作进入平台调整期。
广告目标:消化存量,成功完成销售。
诉求重点:优惠方式、工程进度完成,可以入伙入住、鸣谢、催促
在市场面前没有权威。这是多少策划人在市场面前碰得头破血流之后的肺腑之言。广告策略的制定,只是给具体的操作提供一条大致的脉络,而绝非一定之规。在瞬息万变的市场中,没有操作上的灵活性,那么策略的制定只能是作茧自缚。所以我们认为:本策略的执行将随时根据市场的变化做出调整。特此做一个简单的声明。
篇2:房地产后期推广战略大纲与实施方案
后期推广战略大纲与实施方案
根据的优势与劣势分析，结合现阶段销售面临的问题，我们为后期的推广战略大纲定为：
重新定位项目的市场形象，以全新的概念进行包装，将源兴居的独特个性展现出来。
执行这一大纲应以以下几方面进行：
一、现场包装改进
楼盘临近道路彩旗广告：
在文锦北路上"源兴居"周边路段、田贝路、洪湖街和文锦北路交叉路口处设置一些彩旗广告，不但可以起到看楼引导作用，更可以在周边区域里营造销售气氛，提高楼盘的知名度。
现场围墙展示：
交通便捷是"源兴居"的一大优势，门前有18条线路大、中巴来往经过，车流、人流量不置可否，应利用"源兴居"的临街围墙，精心设计，把源兴居真正优势展现出来，不但起到广告宣传作用更可美化销售现场，提高楼盘档次。
现场工地包装
"源兴居"现场工地包装，应以引人关注目，营造火爆气氛为主要目的，招示布，及横幅、条幅广告色彩要对比强列，视觉冲击力强，广告用语应动人煽情才能在短时间内引人关注及产生兴趣。
售楼处包装
售楼包装应有功能分区，如接待区、展示区、体息区等如有条件最好设儿童娱乐区。
接待台背景设计：接待台背景设计是客户视觉首先触及的地方，因此最好是展示楼盘形象及发展商形象，图案要大气、美观、简洁如：雄伟漂亮的楼盘外观效果图、景气迷人的周边环境图等。
楼盘形象概念的提示及表现：售楼处包装上，应融合楼盘的形象概念、文化底韵让消费者在现场能被一种温馨的居家氛围感染。使消费者对项目产生好感容易入进等境界，产生购买欲望。
二、广告主题整合与卖点确定
广告主题创意思路
以早期在罗湖生活、创业白手起家的这部分人为目标客户群，剖析他们的生活经历与创业历程，从这里开始创业,在这里白手起家,从而产生对这里的怀念与眷恋之情,把这种思想引深到源兴居的一种内在文化,引导消费者对源兴居的兴趣并产生情感上的新近,因此我们把广告主题定位:
--源于此、兴于此、居于此
针对目标客户群结合我们的推广主题确定我们项目的主卖点为：
--最适合在罗湖区创业者居家生活的高尚住宅。
篇3:房地产后期广告推广策略
后期广告推广策略
根据源兴居现阶段工程进度，入伙时间、销售重心等因素，现阶段正处于强销期与促销期阶段，销售策略上应以广告积极配合，以集中时间，火力轰炸,迅速展示楼盘形象，突出卖点与优势，引起市场关注，吸引消费者，配合现场售楼人员的正确引导，使消费者从认知、认可到产生购买欲望，从而达到销售目的。
推广思路
在推广思路上分阶段以三个方面进行市场传播。
第一、以全新的概念来包装，树立正确的楼盘形象，讯速提高市场知名度。
分析目标客户群的消费心理，消费需求，给予楼盘全新概念来迎合购房者的消费心理，使其先对该楼盘在心理上有个深刻的印象，进而产生好感。应根据客户群的家庭性质、家庭特征怎样导尚一种高尚生活、温馨居家氛围方面去考虑。
第二、大力展现楼盘质素，增加消费者购买信心。
以该楼盘质量、建筑用料、配套设施、物业管理，等为基础大力宣传，增加消费者对楼盘质量的信心。房子是一种高消费的耐用品，不同其它商品，所以质量仍是每个购房者最为关心的问题。以有保障的质来增加消费者信心，更能起到鼓励消者购买的作用。
第三、创造项目物超所值的市场效应，引发消费者购买欲望。
以阶格优势、优惠条件，入伙期为宣传重点，使消费者产生物超所值的感觉，以一个或数个闪光点吸引消者，使其热情高涨产生购买冲动。
推广策略
源兴居将在10月分入伙，所以强力推广期应集中在7-9月份，推广策略上要集中投放，在短时间内造成轰动效应，合理的利用各种媒体，选择适当的传播工具，配合有效的促销宣传活动。是源兴居广告成功推广的先决条件。宣传渠道建议以下几方面进行：
媒体广告：以深圳特区报为主要媒体，香港商报、深圳商报为辅助媒体，进行整合发布。版面大小以半版或三分之一版为主。概念清晰、卖点准确，版面设计色彩明快，简洁且具有视冲击力，使人耳目一新，过目难忘。
流动车体广告：利用公交大巴流动繁、辐射面广等优势，做车体广告(具体线路另定)有助于扩大源兴居的楼盘知名度。
派发宣传单张：该项目客户定位相对单一、区域分布比较集中，以派发宣传单张方式，针对性的宣传，也是一种有效的推广方式。
电视广告宣传：根据销售比例，也可考虑制做一只电视广告，增加广告力度。