滞销楼盘解套模式
有开发商提出要求,他说他的楼盘既不是高档楼盘也不是尾楼,但现在卖不动了,请问该从哪个"穴位""下刀"?能否提供一个既不限档次高低又不论销售阶段的"滞销楼盘万能解套公式"?其实,哪有什么"包治百病"的"万能公式",任何事情的有效解决都是离不开"具体问题具体分析"这一"甘草药方"的。
笔者认为,楼盘的销售过程往往都不是一帆风顺的,楼盘滞销是经常会出现的情况,问题是楼盘在销售出多少比例后才出现滞销。下文针对楼盘销售过程中不同阶段出现滞销的原因进行剖析,并提出相应的解决策略,从而带动楼盘走出滞销的困局。
为了便于解说,下面用表格加注解的方式来论述。
注解:
(1)这种情况不多,但并非没有,只不过是大多由于处在楼花阶段而容易及时调整才摆脱了过早"夭折"的命运;
(2)包括"脱离市场现状,失去成交基础"和"物非所值"两方面;
(3)如安居房小区里建造"高尔夫练习场"、高档住宅主卧没设"卫生间"、SOHO没有"书房"等等;
(4)建筑规划没有创新、外立面没有特色、建筑密度、容积率、绿化率等均不如同类市场。总之,规划硬件落后于同类市场;
(5)该类开发商太过于自信,不相信市场调研和策划包装这一套,认为那都是骗人的东西,他们喜欢凭自己的经验来操作。虽说"市场不相信眼泪",但他们不怕,因为他们早已无泪水可流;
(6)入市时机准则:
A、你已经知道目标客户都在哪里;
B、你知道你的价格适合目标客户;
C、你知道用什么方式跟客户打交道并且已经制定了一套完整的实施计划;
D、其他外部条件也很适合。
(7)我们强调"物业第一性、营销第二性",但在此阶段营销更为重要,因为营销策略是从前期设计中能把握物业的市场前景,我们称之为"物业胎教",也称之为营销的前期介入;
(8)这是楼市中的"自流"现象,即项目只要保证物业到位,无须投入广告费用,就会自然而然地"消化"掉15%左右的销量(区别只在于"消化"速度)。因此,能否突破"15%"就成了销售中的第一道"坎";
(9)"市场细分"策略本身没有错,关键的问题是"目标市场容量"是否足以承载投资的"巨轮";
(10)营销手段单调化,无法多次掀起高潮;促销手法一成不变,无法刺激和调动已"麻木"的潜在客户的购买欲望;
(11)"横"做,即"合并市场细分",模糊"细分线",做广做大;
(12)"纵"做,即"深化市场细分",更"下"一层楼,做深做细;
(13)此阶段的滞销概率较大,不少楼盘往往喜欢长期在此"休憩",什么广告轰炸什么促销手段对它而言作用都是"零",一步都不肯往前挪。由于此阶段是开发项目成败的"临界点",所以事关全局,我们称之为销售中的第二道"坎";
(14)发展商往往将可售的单位全部推出(急着回笼资金用于后期的建设),让买家自由选择,结果导致多类型单位的售出比例严重失衡(如:只售出方向、景观好的单位,剩下差的;或只售出价格低的单位,剩下价格高的),到售出四五成后,好的单位或价格低的单位已基本售出,于是便出现滞销的局面,同时,由于剩下的单位太偏重于某种间隔或方向,导致整个楼盘的货尾感较重;
(15)销售人员必须高度保密和统一口径;
(16)冲过了第二道"坎",看到了胜利的曙光,但要达到预期目标,还必须冲破这第三道"坎",这是最后一道"坎",也是最大的一道"坎";
(17)客户宁愿选择质素差或楼层较差的单位认购,故剩余的是质素好但价格高的部分,这种情况一般会出现在"价格决定一切"的市场状态中;
(18)根据20:80规则,让那部分掌握着80%财富的20%的人们产生购买欲望也不失为一条出路;
(19)价格太接近,导致买家集中选择质素好的单位;
(20)对比性销控策略;
(21)这是"临门一脚",我们应一鼓作气,把最后的10%也"踢"进开发商的腰包里面去!
(22)广告促销声势"先高后低"、"先强后弱"、"先旺后衰",把广告费用绝大部分前倾,以广告炸开通路(这是对项目信心不足的表现),后期促销经费断档,只剩下少量可怜的"余波"在"荡漾",加上没有口碑市场的支撑,便无力再次掀起新一轮高潮;
(23)这是后期滞销的幕后"元凶"!因为广告效果已被这股民间"暗流"抵消;
(24)遵循"低开高走低收"的价格策略。但降价也有许多技巧,除了降低单位售价外,还有所谓"隐性降价",如降低首期款、送装修、送物业管理费、送花园等等;
(25)比如"试住"、"购房返租"等等;
(26)比如:更换销售代理商或委托一些中介公司(三级市场)进行销售;
(27)比如对于交通不便、配套不全的小区,增加便民设施,增开住户专车等。提升楼盘的综合素质或增加楼盘的附加值无疑会增加开发商的投入,但是这种投入是值得的,因为这笔投入所产生的边际效益(包括经济效益和社会效益)是比较高的。
当然,楼盘营销永远是"个案"营销,这是由地段唯一性决定的,所以我们无法提炼出一把"万能钥匙"。上述的表格只是界定了楼盘滞销的大方向,且还是常见的"症状",如遇上"疑难杂症",还须"具体问题具体分析"。因为只有"对症下药",方可"药到病除"
篇2:慎用楼盘营销软文
楼盘营销须慎用软文
现在,地产界流行一种宣传方式——软文,翻开各家媒体,大大小小的软文不计其数。软文宣传,平常得就如我们隔三差五下个馆子一样。软文是一种相对于硬广告的柔性的力量,追求的是一种春风化雨、润物无声的传播效果。运用得好,对市场推广有促进作用。但如今,软文已演化得万种风情,或万言,或千语,或长篇连载,或豆腐小块,这个楼盘诗情画意,那个楼盘风花雪月,动辄全城关注,至少是老少咸宜,港台明星才去,体育新秀登场。效果如何,恐怕谁也说不清。
总之,时下的“软文”越走越偏。长、虚、多、假,空话连篇,套话累牍。将楼盘名字一去,也不知道究竟说的是哪个楼盘。笔者在房产媒体从业多年,后又转做楼盘代理,对于名记们炮制软文的作业流程是再熟悉不过了,对于楼盘宣传究竟需要什么样的软文有切肤之体验。现在这样说,多有些抛墙角的嫌疑,但不能因为别人要打我鼻子就不给经纪同行们以警醒。
滥用软文害处不少
滥用软文的第一害,就是适得其反。软文的重要目的之一,就是借助新闻的高关注率,制造热点,引发关注,或者丰满形象,塑造美誉度。而对于看似精彩,实际不着边际的所谓软文,或者楼盘名字一去,不知其谁的软文,或者为了迎合把1说成2、把芝麻说成西瓜,不仅无益,还会适得其反。让原本的几分好感生出厌恶,或者觉得这个项目是王婆卖瓜未必有这么好,或者觉得这帮人是不是缺乏责任与诚信。
滥用软文的第二害,就是浪费钱财。现在的媒体,软文大多没有“免费的午餐“,按版面收费是业内铁定的规矩。没有人看的软文,或者让人心声厌恶的软文,就是一种极大的浪费。软文,是中国特色的传播方式,它的出现,缘于老百姓对媒体与政府的信任,因为中国的媒体从诞生的那一天就是政府主办的,代表政府的声音,代表政府的权威。而今,政府逐渐开明,多了市场这只手,老百姓也逐渐明白,言论只是一种自由并不是权威,特别是许多广告公司进入媒体,操作专版,更进一步损害了媒体的自信与威望。现在,读者阅读媒体,大都是属于娱乐,了解信息。双方的定位与期望已经发生了严重的背离。
是什么原因让这么多垃圾软文登堂入室的呢?
一、写手素质不高
许多的编辑记者并非房产专业出身,对许多专业术语往往是一知半解,不知道这些专业术语对买房人的触动有多大,更不会嚼烂给买房人转述。甚至不一定学过新闻传播学,对于营销更是知之甚少。消费者关心什么?需要什么?是怎么关心的?兴奋点在哪里?这些都是写手必须冥思苦想的。
二、开发商好大喜功
是一滩水,说成一个湖泊,是一块绿地,说成一个广场,是一块鹅卵石,说成……好大喜功,“一鸣惊人”,是许多开发商的通病。最主要的还是,“老板喜欢”,对老板的“味”。写手当然图个方便。于是垃圾软文就这样“炼”成了。
三、迷信软文
不知道垃圾软文泛滥使软文已经成为昨日黄花。不知道怎么打广告了,或者没有找到恰当的市场爆破点,就把希望寄托于软文的大有人在。其实软文不是不可以用,好的软文总是给我们出乎预料的回报。但不能迷信。
怎么才能写出具有较强市场震撼的软文呢?
一、牢牢把握新闻传播的力量
笔者主张的软文,一定要具备新闻性、新颖性,立意要巧,观点要独到。软文的写作关键,就是在新闻传播与营销心理之间找到平衡与默契。从营销学的角度出发,寻求介于新闻与广告之间的一种全新的文体与表述方式。文字不在长短,该长则长,该短则短,300字能说清的,决不要用500字。
二、给标题一双锋利的爪子
挑逗消费者阅读的第一个环节就是“标题”。好标题就是长着锋利的爪子,能够瞬间抓住消费者的眼球。有研究这认为,能让人有阅读的冲动的词语非常有限,大部分集中在裸体、绑架、卖身、原子弹、SARS等等。我们称此类词语为“一号词汇”,二号词汇相对一号词汇强度微弱一些,但也能巧妙抓住消费者眼球,对于标题的创作者来说,二号词汇是无穷无尽的宝藏,譬如“刺激”。一般来说,好广告的标题中至少含有1个以上的二号或一号词汇,这样的标题必定能让人有想看下去的冲动。笔者在给锦盛商业中心撰写的系列软文,就连续用了《寻找XX(地点)“富爸爸”》、《XX(地点)“富爸爸”开始行动了》、《产权商场这只“快鱼”》、《维他命M》等标题,受到读者极大关注,引起了良好反响。几乎做到了语不惊人誓不休。
三、语言简洁、得体
很多人写诗歌、散文非常棒,但是写出的软文市场反映很差。那就是过分追求文字与语句的所谓工整、完美,描写的场景或外延过于丰富,分散了读者的注意,淡化了要达到的目的。作为软文写手,要千万注意,软文只是另外形式的广告,不要片面追求文学意义的美学。点到为止,见好就收。信息单纯,逻辑严密,句式长短符合阅读习惯。
“趣味、惊险、悬念、疑问”也是必须要考虑的。但不是在内文,而是要紧扣小标题或段落前两句。做到一目了然,清新明白,起到刺激继续阅读冲动的目的。
总之,写作具有较强市场震撼的软文,必须策划先行,选题策划、兴奋点策划、节奏策划、表述方式策划,等等,以锐利的策划打动消费者,让文字成为“副产品”。比如,笔者给锦盛商业中心撰写的系列软文,6篇就收到定金1000万。被业界传为佳话。其实就是策划的能量。
篇3:楼盘营销活动业主代表演讲辞
各位来宾，各位业主，你们好!
我是xx花园二期六号楼B404的业主，很高兴今天可以参加由中山市xx房地产开发有限公司举办的xx花园二期交楼庆祝活动，我想这里的所有新业主都和我有着一样兴奋的心情，因为期待已久的一天没想到这么快就来临。自从上一年买了这个房以后，我经常到小区里面视察，看看工程进度，配套设施等是否逐步到位，毕竟是第一次置业，肯定会有点担心，每天都期待着看到xx花园的改变，而每次我到工地都会发现新的惊喜。我在东升已好几年了，从最初的xx阁到现在的xx花园，可以说我是看着xx房地产逐步走向成熟的。好的东西应该与朋友分享，就是因为看到xx花园美好的环境，我还介绍了很多小榄的同事和朋友过来买房呢。后来我才知道已经有好多的小榄人已经在这里买房了，我想应该是这里完美的配套设施、优美的绿化环境和以人为本的楼房设计意念吸引了他们来购买的吧!
听说很快就会有一条公交线从xx开出，直达小榄，到时候我从这里到小榄上班就更方便了。
自从我买了xx花园以后，一直感受到xx房地产公司对我们业主的关怀，上一年在xx举行的业主联欢晚会给我留下了深刻的印象，这个活动使我认识到xx房地产公司对我们每户业主的投入是不遗余力的，也大大提升了我对xx房地产公司的信心。
现在，只是一个新的开始，我们跟xx房地产公司的交往还有很长的一段路，希望在以后的日子，我们期待着xx物业管理公司能给我们提供一流的服务，这也是我们大部分业主的心声。
最后，感谢xx房地产公司给我这个发言的机会，也衷心希望今天的活动能取得完满的成功，谢谢。