中外购物中心环境条件的对比
中国的经济环境和人文环境与世界发达国家相比有许多明显不同的特征。作为极有发展前途的购物中心产业,它的健康发展途径和方式必须适应中国的经济和人文环境。
无论是政府管理规划部门、商业房地产投资开发企业、现代零售经营管理企业还是涉足该产业的金融企业,在推动和发展中国购物中心产业的过程中,不能简单照搬国外的发展经验,必须充分认识国内外经营环境的差别,不断总结别国的经验和教训,把握发展的机遇,在实践中摸索出自己的规律。能否识别国内外经营环境的差别并据此调整发展的战略将决定我国购物中心产业是否能得以健康、持续的发展,避免交过多的“学费”,走太多的弯路。
1、土地资源环境不同
与发达国家相比,中国人口多,人均土地占有量低,尤其分布极不均衡,大城市集中于沿海地区,土地资源十分宝贵。西方近年大量发展的敞开式条状购物中心不适合我国的国情。因为条型购物中心一般多是平面建筑,每个中心均有特大占地面积的停车场。土地的利用率极低。这对北美人少地多的地区当然无所谓,而对于人多地少,土地需求矛盾十分突出的中国就不太适宜。这种情况在亚洲购物中心产业最发达的新加坡可以看出端倪。新加坡将旅游业作为国家经济三大支柱产业之一,他们有很好的商业零售设施,各种类型的城市购物中心是他们吸引游客的一大特色。但是,他们主要发展的是都市型和社区型封闭式的摩尔,很少见到像北美郊区广为流行的条状购物中心。他们的发展思路值得我们思考。
近几年,不少地区不顾中国的国情,出现圈地建造条状购物中心现象。例如,上海有个郊区准备用地1000亩,建75万平方米的家具城,且不说有没有做过仔细的可行性研究能确保该项目的成功。光看它的巨幅占地和利用率,就应考虑这个项目是否符合国情?近几年,商业设施有越搞越大的趋势,这值得注意。建造条状购物中心,如果少数搞几个作点缀倒也无可非议,但要防止盲目引进一哄而上。盲目发展条状购物中心不仅现时很难取得经营上的效益,而且对中国商业生态环境的优化是极为不利的。政府管理部门尤其要防止以投资购物中心为名,行圈地抄房地产之实的发生。
2、商业资本结构不同
购物中心产业是金融业、商业房地产业和零售业的边缘产业。一个项目动辄几亿、几十亿。国外开发购物中心主要实行社会资源的配置。开发商的资金来源主要不依赖银行贷款。各种基金是主要的投资者。其中极大部分使用房地产投资信托基金(称为RealEstate Invest Trust,简称REIT’s)。我国由于金融改革滞后,这种金融衍生产品尚未被大量采用。开发商主要依靠银行贷款的方式解决建设资金问题。这样,项目的风险大大增加。如项目失败,直接增加了银行的不良资产,如全国短期内一哄而上,大搞造“摩”运动,几千亿的规模如不能达到投资的预期效果,这对金融界是个灾难性的后果。
这就是为什么国家高层对中国出现的造“摩”热如此关注,两次开展专项调查,目的就是防止购物中心开发过度以至形成经济泡沫。
3、城乡经济差别不同
现阶段,中国城乡二元经济的现象十分普遍,我国的城乡差别不是缩小了。这个状况与发达国家不同。西方发达国家已进入后工业时代和信息化时代。经济现代化过程大大拉近了本国地区间的时间和空间的距离,甚至在全球范围内也缩短了距离。城乡间、地区间的差距没有像我们那么大。零售方式赖以生存和发展的基础是本地区的经济发展水平,不考虑这种差别,一味模仿,陶醉于“我们仅十年就走完了西方近百年零售业发展的路程”这种速度,必然导致非理性的商业投资行为和浮躁的经营理念。中国还是一个后发的发展中国家,尽管后发有后发的好处,可以借鉴别人的经验教训,少走弯路,可以比别人有较快的发展速度。但经济发展水平总是发展零售业的一种制约因素。虽然发展购物中心产业并非是发达地区的“专利”,但成功的购物中心项目总是“青睐”经济发达地区。美国购物中心数量的地区差别也说明了这一点。
4、交通条件工具不同
购物中心产业与汽车产业是对“孪生兄弟”。如上所述,美国作为购物中心的发源地和繁荣地与它是“汽车王国”是分不开的。美国有较高的家庭轿车拥有量,平均一个家庭在两辆以上。中国的家庭所使用的交通工具与他们截然不同。城市中主要使用的交通工具是非机动车和公共交通。交通工具是决定商圈辐射距离的最重要因素。国内不少投资者忽视这种差别,学习国外在远离城市中心缺乏发达的公共交通的郊区选址建设大型购物中心。结果往往因缺乏足够的人气而陷入困境。上海的大卖场(大型超市)每天放出大量交通班车,就是为了弥补交通工具影响商圈辐射能力的不足。大卖场一般多在市中心,尚且如此,放在远离城市公交网络的郊区,其聚集人气的困难可想而知。
5、收入消费结构不同
我国城市居民的收入水平和消费结构与西方发达国家有较大的差别。收入水平的落差众所周知,毋用赘言。更重要的是消费结构的不同。发达国家消费结构呈两头小,中间大的“橄榄形”,中间有大量的中产阶级,是日常消费品零售的主要服务对象。而中国的结构呈下面大上面尖的“金字塔形”,有的学者更进一步断言说是“T字型”。如果对消费分作四种类型:温饱型、小康型、享乐型和奢侈型的话,后两种类型的消费还是属于“金字塔”的顶。购物中心的功能集购物、休闲、娱乐等多种功能为一体,对主客群的消费类型有一定的选择。不根据国民经济收入和消费结构的实际,盲目超速的发展大型商业设施,有可能出现潜在客群多而现实客群不足的困境。因此,中国发展购物中心不能与发达国家作简单的攀比,应该随着国民收入的增加和消费结构的变化循序前进。违背客观经济规律的发展将会付出沉重的代价。
6、购买习惯理念不同
由于传统和收入水平的原因,我国消费者整体上与西方发达国家相比在消费习惯和理念上有很多的不同。其中一个显着的区别是对价格的敏感性和品牌的认知度上尚有很大的差别。现阶段中国的消费主客群主要属于“价格导向型”的。消费者对价格的敏感程度相对强烈。而对品牌的认知程度相对较弱。虽然在新的一代年轻人中和高收入人群中这种情况正在逐步改变。但对于大多数消费者来说,购物首先考虑价格往往是一般的逻辑。就是在青年人和高收入人群中对品牌的认知还处于朦胧之中,一些消费者貌似讲究品牌消费,其实重视实质的“品”者少,而追求虚荣的“牌”者多。购物中心以主题店为“锚”,品牌专卖为“舱”,这对中国的消费者需要有个培育的过程
篇2:购物中心布局与动线设计
购物中心布局与动线设计
购物中心是多个业态聚集的综合体,因此在其内部需要组织有效率的步行系统。对此,商业地产实战型专家、北京万商联行投资顾问有限公司总经理刘智勇接受记者采访,讲述在购物中心布局及交通动线设计方面应该注意的关键因素。
三种基本布局的长板与短板
购物中心的典型空间布局可归分为线形、环形和枝形三种,由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面,例如线形包含双线形、弧线形、L型,环形包含矩形、圆环形、复式环形,枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等等。
环形
环形布局适用于较宽松的基地,步行街形成环路,店铺可以获得更为均等的被浏览几率,优点是回游性好,可以提高销售机会,便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间,缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。比如上海百联西郊,整个建筑环拥一个椭圆形的大面积景观庭院,内街结构基本为环形系统,并向东西两侧伸出弧形路,道路的宽度并不是很大,局部有拔层,内街与平面轮廓的尺度结合得很好,表达了环形布局对于购物中心布局的重要意义。
线形
线形布局适用于狭长的基地,在线形步行街两侧布置店铺,其优点是布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强,缺点是回游性略差、单方向性造成一定的枯燥感,通常可以通过将步行街设计成弧形来增加趣味性,在线上布置大型的节点来缓解消费者的枯燥感。比如上海正大广场,在其狭长的平面中,客流主要沿东西方向运动,宽阔的南街使消费者顺畅地在东西之间自由流动,一个个店面随着道路的弧度次第出现在眼前,每个店都享有作主角的机会,而南北内街将超长的东西内街从中央截断,一方面可缓解长街的枯燥感,另一方面将客流引向纵深。
枝形
枝形布局的实用性很强,不同长度和形态的“枝”可以灵活地适应基地的不同形态,优点是基地利用率高,缺点是回游性差,如果每条“枝”的长度过大,消费者很容易放弃逛枝的其它部分,当然,可能通过谨慎地设计“枝”的长度、方向、交点、“枝”之间的次级通路来改善这种情况。比如丹麦罗森加德购物中心,内街系统属于枝形之风车形,风车的核心设有拔层并设计了水池景观,专卖店沿着修长的内街而布置,主力店则一方面通过开敞的咖啡厅与内核联系,另一方面对外又有开放的出入口,使枝形在购物中心布局设计中得到实践。
以人为本的交通动线设计
室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素:物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。
物理因素
即人流系统要符合商业建筑本身结构,如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段就明确下来,特别是大型商业项目,其主力店的建筑规划要求应当尽早明确,以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。
建筑设计因素
人流动线设计以直线为主,根据经验,在人流视野范围内的商铺,具有高租金的价值。但在直线的人流动线中,可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式,以提升局部商铺的租金。
为了有效拉动次级通道商铺的人流量,可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上,以拉升次级通道的人流量,同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。
如果商场面积过大,必须存在若干主次通道,那么除了保证若干通道间的畅通及联系外,还应该在商铺前后都设立出入口,既方便顾客快捷地往返前后通道,又能缓解人流的拥堵,提升人流平均到达率。
人流通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构,这种结构可以增加商场的通透感,最大化地增加顾客视线内的商铺数量,提高顾客的商铺到达率。
在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式,以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。
业态分布规律
合理分布主力店位置。如果将其设在入口附近,将损失后边的人流到达率,但如果将主力店放置在商场的中后端,在人流的影响下会极大地拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场,最理想的人流拉动策略是,将主力店设在高层。
按照消费者的购物目的进行业态分布。对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型,适宜分布在较低的楼层,通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的;而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层,一般而言,办公用品、拾贝网家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上。
按照商品属性进行业态分布。一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处;而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层,如家居用品等就是典型。
进行业态分区设置。把经营相同类型商品的商家统一设置,既能发挥业态的聚集效应,又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品,从而达到“1+1> 2”的效果。
顾客生理、心理因素
每层楼的人流过道数量,一般一主两辅便可。简单易梳理的人流动线,可以使消费者更加轻松地行进,而不会产生晕头转向、不知身在何处的感觉,丧失了再次光顾的情绪。
商铺采用玻璃墙体,以增加商场的通透感,使顾客不产生压抑感和不适,可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。
在中庭小广场设立休息区域,对不同的顾客进行分流,同样,顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。
应该在人流通道头尾端等地方给予显着的区域和功能标识,方便顾客辨认,避免了消费者认为商场象迷宫难逛,而产生下次不会再来的想法。
总之,通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划,能够较好地避免商铺人流死角,并且最大限度地吸引人流,使商铺价值达到最大化。
提升人气的建筑外部设计
商业建筑的外部环境一般不参与直接经营,也不直接产生经济效益,但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义。
便利的交通
交通的易达性和外部人流的结合是商业项目成功的关键。位于公交换乘站点或地铁出入口附近的商业项目,通常能获得大量、持续人流;而道路或其它障碍物阻隔的街道两边,通过设置人行天桥或地下通道进行连接,将能有效地把街道另一边的人流导入商场。另外,可在商场各楼层分别设置人流导入口,直接将地面或地下人流导入各个楼层,从而实现商场各楼层人流的均衡性及避免单一楼层导入人流的拥挤性。
停车体系
对于大型商场而言,停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性,并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发,宜在商场周边布置大量的地面停车场位;但在实际操作中,地面停车通常需要占用大量空间,而被地下室停车位所取代。另外,还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地,并进行有效的人车分流体系,以免对消费者产生负面影响。
广场
许多大型的商业项目都设有广场,广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所,也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台,能够起到良好的聚客作用。另外,它也可以是室内商业空间的有益延伸,如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施,也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。
形象设计
形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象,满足顾客的视觉享受,吸引他们前往,同时也是项目区别于其他项目的显着标志之一。
篇3:购物中心空调费用的计量问题
购物中心的空调费用的计量问题
在购物中心的主力店谈判过程中,经常碰到的问题就是水、电和空调的计量问题,其中水、电比较简单,主要是牵涉到能不能独立开户,独立开税票,以及电损(一般在5%)的问题,如果能独立尽量独立,但是有些购物中心是只开了1个户头,不能个个独立取得税票,这样就只能从商场的商业经营管理公司那开普通发票了。而空调因为购物中心中各商家开店和关门时间不一致,而且可能因为各层层高不一样(热量计量是以空间为单位),大家用量也不一样,导致问题复杂化。
中央空调一般是以水为介质,将能量在用户末端和能量中心进行交换以实现集中供冷(或供热)的空气调节系统。集中供能分散使用是中央空调区别家用空调的主要特征。既然中央空调是集中供能和分散使用,如果分散使用的付费主体不同,就要涉及到费用分摊的问题,故本文着重对中央空调的几种计费方式进行探讨.
中央空调最简单的收费方式是按面积分摊或包干,它源于计划经济中集中供暖时的暖气收费,这也是最浪费能源和最不公平的收费方式,因其与市场经济规则的背离,导致收费矛盾激化时有发生。对中央空调实行分户计量、按量收费,充分体现“谁消费谁出钱”和“用多少能源出多少钱”的能源商品化的基本属性,具有以下意义:
1、分户计量、按量收费,公平合理!
2、促使用户主动节能,培养节能习惯,利国利民!
3、降低运行费用,延长主机寿命,实现业主与物业共赢!
4、实现系统的主动、被动节能,提高物业管理水平。
能量“商品化”,按量收费是市场经济的基本要求。中央空调要实现按量收费,必须有相应的计量器具和计量方法,按计量方法的不同有以下几种方式:
1、直接计量“水土不服”
直接计量形式的中央空调计量器具主要是能量表。目前,大家了解到的中央空调的计量只有在近二年暖气计量中发展起来的能量表这一种计量器具。因暖气的巨大温差与中央空调小温差存在较大差别,所以计量暖气用的能量表(精确度3-95℃)不能满足中央空调的计量精度(0.5℃)要求。并且能量表成本太高(最小型号DN20的就在1000元左右),应用中需要对空调系统设计作出变更,安装中易造成测温不准引起人为误差,对中央空调系统的水质要求较高,使用中容易发生脏堵,受潮等故障,这些都不利於能量表的应用推广。
根据能量守恒原理,中央空调对空间的热交换量与其介质中的能量变化量相等,能量表就是通过直接计量中央空调介质(冷冻水)的能量变化量来实现对中央空调的量化的,其工作原理是依据物质的热交换能量计算热力学公式Q=∫cΔTV=∫c(T2-T1)qt。(能量表)由带信号输出的流量计、两只温度传感器和能量积算仪三部分组成,它通过计量中央空调介质(冷冻水)的某系统内瞬时流量、温差,由能量积算仪积分计算出系统的热交换量。
这种中央空调计费方式原理明确,结果直观,易於理解。由於它要计量多个参数,特别是中央空调系统的大流量小温差环境,对能量表的温差的精度要求较高,所以其生产成本较高,同时改变中央空调的系统设计和要求水质,普遍采用受到制约,主要用在分层、分区的中央空调计费上。
有些热量表生产厂商将其暖气表的能量积算仪上加“取正”功能后就认为可以用在中央空调的计费上,这是一种误解。暖气和中央空调计量原理虽相同,但实际应用环境不一样:暖气是通过调节水流量来调节热交换量的,属小流量、大温差环境,其进、回水温差在35℃左右,对流量精度要求较高而温差精度要求较低,所以热量表标准温差精度在3-95℃;中央空调未端是定流量,小温差系统,它是通过调节风速来改变热交换面积,从而达到调节热交换量之目的!因此其对流量精度要求较低而温差精度较高,因中央空调的进、回水标准温差是5℃,如果允许1℃的误差,在一个装有6台风机盘管的家庭开一台时,已不能满足计量要求。因此用於中央空调计费的能量表温差精度应在1℃以下。现在暖气热量表温差精度多在2-3℃,价格已在千元,要其达到计量中央空调的温差精度成本将更高。所以,目前以能量表来实现中央空调的计费技术虽比较成熟,但其应用成本太高而并未被商家看好和消费方接受。
2、用水表、电表进行中央空调计量收费的方式是不合理的!
在中央空调直接计费因价格高昂和应用不便而无法为用户所接受,又出现了一些看似简单、便宜的间接计费方法。比如:电表计费,水表计费等。
电表计费就是通过电表计量用户的空调末端的用电量作为用户的空调用量依据来进行收费的;如按电表计量收费:中央空调系统中的制冷主机、水泵、管道均可不装!只要有电,用户打开室内风机盘管,就必定计量收费!能量中心的空调主机即使不运行或干脆没有空调主机,只要用户空调末端打开都有计费,
热水表计费就是通过热水表计量用户的空调末端用水量作为用户的空调用量依据来进行收费的,按此方法:中央空调系统中只需配备水系统的水泵、管道、室内风机盘管就行了,什么制冷主机、风机盘管电源都可以不用,启动水泵热水表就有计量收费!
因此,无论水表、电表进行中央空调的计量收费,都不能真正反应空调“量”的实质,中央空调的要计的“量”是消耗的能量(热交换量)的多少,出现这种显然是不合情理的荒诞结果也是必然现象。
3、未端开关时间计费法没能保证 “时间量”与中央空调“冷量”的必然联系,重蹈水表计费、电表计费的覆辙
在水表计费、电表计费这一明显不合情理且又无奈之中不得不暂时采用的情况下,寻找一种符合国内中央空调应用情况且又经济实用的中央空调计量收费方法成为行业内的有识之士的不懈追求,按人们最熟悉的时间收费似乎是一种最佳方案,然而找出时间与中央空调“量”与“质”的关系中,一些电子行业出身的人士却失之简单,没有抓住中央空调“量”的实质,计量的仅仅是中央空调未端风机盘管开关的时间量,却不能实质保证这种“时间量”与中央空调“冷量”的必然结果,按这种“时间量”进行中央空调收费又回到了只要运行风机盘管,没有主机或系统就计量收费的怪事!落到与水表计量、电表计费同样的境地,这也就不用奇怪为什么国家计量主管部门只给这些厂家颁发“计时器”的《制造计量器具许可证》而不是中央空调计费系统的!(因为其执行的就是《电子时钟计时器器标准》)
中央空调计费系统的设计
1.某大厦(拟称“No.1大厦”)中央空调计费系统案例
No.1大厦是一栋集酒店、餐饮、办公休闲等纯房产开发性质的综合大楼,建筑面积56000平方米,地下3层,地上29层,其中裙楼5层,1层为酒店大堂及附属商铺和咖啡厅,2-5层为酒楼,6、7、8层分别为整层使用的休闲会所和办公,9-23层为写字楼,24-29层为某酒店客房。酒店、餐饮、休闲等均 为招商租赁经营,写字楼均分层分区域销售和租赁。由于是开发楼盘,各种附属设施要求尽可能少的占用空间,因此空调主机房和管井空间十分有限,中央空调水系统只能设置为裙楼和塔楼2个回路,同时要求计费系统不但要投资少,还必须满足写字楼空间分隔今后可能变更和物业管理方便收费的要求。因此,经过多方论证,采用时间当量型和能量型相结合的中央空调计费系统。
计费系统设计方案如下:
(1)在空调总供、回水管上安装一套能量表,对整个空调系统冷量计量;
(2)在第l层的供、回水支管上安装一套能量表,计量l层空调用量;
(3)在第2层的供、回水竖管上安装一套能量表,计量2至5层空调用量;
(4)在第6、7、8层的供、回水支管上安装一套能量表,计量6、7、8各层空调用量;
(5)在第9层的供、回水竖管上安装一套能量表,计量第9至23层空调用量,该表数减去24~29层能量表数即为9—23层写字楼的空调用量;
(6)在第24层的供、回水竖管上安装一套能量表,计量24至29层空调用量;
(7)第1层、9至23层空调计量到每个房间,采用时间当量型计费方式,在每个末端风机盘管旁安装一台采样器C02T,对风机盘管的高、中、低档有效运行时间进行累积与保存,作为收费的依据,并带有电子温控器,远程控制风机盘管工作状态;在弱电井安装管理器G02C对采样器C02T进行管理通信及供电,G02C与C02T之间的通信线采用RVVS2*0.75mm的线材,电源线采用RVv2*1.0mm的线材;
(8)一套能量表包括一台能量积算仪C03P、一台电磁流量计、一对高精度配对温度传感器PT1000;C03P的工作电源为AC220V。
2.某商业大厦(拟称“No.2国际广场”)中央空调计费系统案例
No.2国际广场是一栋多功能、高档次的综合性大型建筑,建筑面积105000平方米,地下3层,裙楼5层,塔楼1、塔楼2分别为23层和25层,塔楼1为酒店客房和国际公寓,塔楼2为五星级写字楼,裙楼分别为酒店和百货商场、银行等,全为中央空调系统。
No.2国际广场中央空调水系统按裙楼、塔楼1、塔楼2分为3个回路,每个回路的空调供、回水管均接至中央空调主机房分集水器。
计费系统设计方案如下:
(1)总表和大区域分表;
(2)裙楼的百货商场、银行;
(3)塔楼l的8-12层公寓各层;
(4)塔楼2的9-12、22、28层各整层。
塔楼2写字楼的其它楼层各房间采用时间当量型,每台风机盘管均安装一台时间当量型条样器。
三、应用情况
1. No.1大厦中央空调计费系统于20**年9月投入使用,至今已运行3年,运行情况良好,空调收费顺畅,能耗得到有效控制,与设计十分吻合。至今已有很多工程项目的甲方和设计师考察过该项目,已成为中央空调计费系统的一个样板工程。
2.No.2国际广场中央空调计费系统予20**年3月投入使用,已运行1年,由于用户陆续进驻,目前已收费的只有一家银行,国际公寓和部分写字楼用户,百货商场用户将于20**年9月开始收费,运行和收费正。