二手房买卖法律问题
如今,越来越多的市民不再仅仅是遇到二手房买卖纠纷时找律师,而是提前一步,买卖前就直接找律 师为交易安全进行把关,至少也会先打个电话咨询一下自己该注意什么问题。这说明大家已经意识到,要避免日后出现纠纷,在二手房买卖之前就要搞清有关法律问题。
一、二手房产权多种多样交易前必须严加审查
目前,市场上的二手房产权性质多样,有的是售后公房,有的是共有房屋,还有的房屋当初单位
在分配时是限制转让的。这使得二手房在上市交易时有不同的要求,需要满足不同的条件。因此,在二手房买卖时,上下家必须解除房屋原来存在的买卖限制。
1.“老式私有宅院”需满足两个条件
一般来说,“老式私有宅院”的土地使用权是以划拨方式取得的。根据有关规定,这类房屋作为二手房上市交易须满足两个条件:一是房屋所有权已经得到有批准权的(一般是区县一级)人民政府批准出售;二是如果属于非居住用途的,还需与区县土地局签订土地使用权出让合同,补缴土地出让金;若仍用于居住的,虽不需签订土地使用权出让合同,但要缴纳土地收益金。满足上述条件,房屋所有人才可以取得土地使用权和房屋所有权证书,房屋才可以上市出售。因此,上下家在交易此类房屋时,应对上述条件如何实现有所约定,以保证交易的合法进行。
2.售后公房买卖需同住人签字
根据本市的规定,公有独用成套钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构公寓住房以及新式里弄住房可以出售。这些可售公有住房在出售给符合条件的承租人或同住人后,即成为售后公房,可以作为二手房上市交易。根据有关规定,公有住房可以直接上市买卖,在实际操作中,这里包括两个步骤:第一步是使用权先转为产权,第二步是转为产权后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用权外,同住人也享有一定的居住权,而且这类公有房屋的承租人与同住人之间往往有比较复杂的亲属关系,因此售后公房上市交易,除房产证上记载的产权人签字外,还需同住人签字同意。如未经同住人同意,售后公房的买卖很难成功。
3.非独立成套公房只可转让承租权
非独立成套公房的承租权可以有偿转让,但是这类房屋转让是无法办理出“小产证”的,因此不
能作为二手房进行买卖。
4.权利受限制的二手房买卖
常见权利受限制的二手房大致有以下几类:一是设有抵押,如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意,如果抵押权人不同意,只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来,或通过其他方式依法解除查封后,方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时,对今后的转让就设有一定的限制条件,该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位,之后单位将房屋作为实物分配给职工。职工尽管是“小产证”上的产权人,但要符合一定条件时,才能将房屋上市转让。买卖这样的二手房,一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。
二、共有二手房出售需全体共有人同意
我国《民法通则》规定, 共有财产进行处分须经全体共有人同意, 否则处分无效。因此,在二手
房买卖中, 上下家应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度,因此交易时房屋的所有权利人,均应在《房地产买卖合同》上签字, 下家应注意这些签字的真实性。除未成年人的签字可以由父母代签外,其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书,该授权还应经过公证机关的公证。 需要特别注意的是,如果当作为夫妻共有财产的房屋产权仅登记了一方的名字时,下家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。
在实践中,有时会出现这样的情况:属于共有财产的房屋未经全部共有人同意而被个别人出售后,
其他共有权利人提起诉讼要求确认买卖行为无效时,如果下家是善意购房,即不知道上家未经全体共有人同意且房屋已经过户,法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。
三、“两个定金”作用大不同
定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题,主要原因是上下家没能充分理解“定金”的法律意义。
二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的,在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在上下家对中介进行委托的过程中,用来担保上下家在约定的时间内,按照约定的条件,到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时下家反悔不来与上家签订买卖合同,要承担定金被上家没收的风险,如上家反悔不签《房地产买卖合同》,要承担双倍返还定金的责任。
第二个定金出现在《房地产买卖合同》中,用来保证买卖合同签订后,上下家能够按照合同的约
定切实履行各自的义务。如果出现违约情况,违约方要承担相应责任。
当然,上下家也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》,在合同中也可以约定定金条款,
用来保证签订合同后,双方能够按照合同的约定履行各自的义务。
四、“故意超贷”风险大
贷款成功是二手房买卖成功很重要的一个环节。银行批准按揭贷款申请要综合考虑各方面因素,
但最主要的还是申请人的还款能力。按照规定,银行对房屋买卖中的贷款额度有一定限制。如今房价不断上涨,于是出现一种不规范的操作:上下家签订两份价格不同的房屋买卖合同,价格低的一份是真实的,价格高的一份是虚假的,用于下家向银行申请超过真实房价正常额度的贷款, 这种做法叫做“超贷”。
从法律上说,这样的合同因“恶意串通、损害银行的利益”而无效。若银行在审查时有证据表明
贷款申请人(下家)“故意超贷”,则会拒绝下家的贷款申请。从交易过程看,上家往往需要在未拿到任何房款的情况下先出具一张首付款的收条,并办理房屋过户手续,风险非常高。下家除了面临银行不予贷款的风险外, 还要支付虚假报高房价部分的契税等额外支出,及上家不予退还虚假报高房款的风险。
因此,为保证交易安全顺利进行,上下家应严格按照规定申请按揭贷款,避免通过上述违规手段
获取贷款。下家须实地查看上家房屋有无出租如果二手房出售前已经有房客承租,那么在租期内,在同等条件下,房客享有优先购买权。上家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况,并告知房价等出售条件,房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权,上家在得到房客出具的书面表示后,可将房屋卖给其他人。如果上家不告知房客房屋出售的情况,而擅自卖给他人,则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于下家而言,为避免出现此类问题,应该对房屋进行实地考察,确定是否有房客居住其内,以确保交易的安全性。
五、三方需明确各自的权责利
上家在委托中介时,应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格,上家应注意
区分“净到手价”、“出售价”及“合同价”,明确房屋的权属和使用现状,以及委托权限等。这份委托协议上家应有一份原件。需要注意的是,有些中介采用复写纸签订委托合同,一式几份,上家在首页上的签字会复印到另外几份上。因此, 上家应注意到合同的空白处有可能会被误视作你授权由中介填写,需明确自己是否有此意愿。
下家通过中介找上家时,应该要求中介出示其与上家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当
包括房屋基本状况、拾贝网房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。下家与中介签订的书面协议,应包括房价、保留期限及定金处理等条款,并盖有中介公司的印章。下家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后,实际交付定金前,下家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据应有中介经办人员的签字,还应加盖中介公司的印章。
中介以促成上下家交易成功作为收取佣金的前提。因此,中介为防止上下家签订居间合同后不愿
签订买卖合同,往往会在居间合同中约定“发生这种情况时,上下家需付违约金给中介公司”,上下家对此应特别注意。
六、妥善解决签约后的后续事项
上下家签好买卖合同后,除了收付房款、办理过户外,还有一些后续问题如户口迁移、维修资金
过户等。对此,上下家也要妥善处理,避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时,上下家应将下家付款方式与上家交房情况结合, 以保证各自的权益。比如,双方可约定合同签订后付房款30%,交房时付房款30%,产权过户时付房款35%,他项过户(水、电、煤、户口迁移等)后再付房款的5%。在上述两者挂钩的同时,双方还要明确违约责任,如约定逾期交房或逾期付款,每日付总房价一定比例的违约金;超过多少天时,一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之,买卖合同的内容越详细,履行起来的可操作性就越强,也越能促成买卖的顺利进行。
篇2:房地产买卖名词解释
房地产买卖专业名词解释
房地产房屋买卖专业名词解释集
◆经济适用商品房:
所谓经济适用商品房是指经批准直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房,也就是说,其买卖价格受到政府行为的干预或制约。
◆房屋建筑面积:
房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。
◆住宅使用面积:
住宅使用面积是指住宅分户门内可供实际使用的净面积的总和,通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、壁橱、室内走道、室内楼梯等。
◆得房率:
得房率指住宅使用面积除以建筑面积,其百分比越高,得房率就越高。
◆住宅的共用部位:
是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主,使用人使用的门厅、楼梯架、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道,传达室,内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
◆住宅的公共设施:
是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。
◆现房:
就是房屋发展商已经建造好,依照有关规定可以交付使用的房屋
◆期房:
是房屋发展商虽已办妥建造房屋的各种许可证明和手续,但正在建造中能预售的房屋。
◆商品房销售面积:
(1)商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整幢商品房的建筑面积中扣除)。(来自:)(2)商品房按"套"或"单元"出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
◆套内建筑面积:
指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
◆套内使用面积:
指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙线水平投影计算。
◆套内墙体面积:
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护和承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
◆阳台建筑面积:
系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
◆层高:
指下层地板面或上表面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸。
◆住宅开间:
指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
◆住宅进深:
在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
◆住宅净高:
净高=层高-一层楼板厚度
◆容积率:
建筑容积率=规划建筑用地范围的总建筑面积
◆规划建设用地总面积密度:
建设密度= 规划用地范围内建筑物基底总面积
◆绿化率:
绿化率=规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地总面积
◆物业维修基金:
根据规定,公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。维修基金设立的具体标准和办法由各市人民政府规定。目前一般为购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%,高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。
◆《住宅质量保证书》:
为保障住房消费者的权益,加强商品住宅售后服务管理,国家建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中对房屋质量进行约束,共有四条内容:一、工程质量监督部门核验的质量等级;二、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;三、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期;四、用房保修的单位,答复和处理的时限。
◆住宅使用说明书:
对住宅的结构、性能和各部分的类型、性能、标准等作出说明。同时指出,如因住房使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题,开发商不承担保修责任。这是国家建设部为保障消费者权益作出的规定。
◆公用分摊系数:
整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物的各套套内建筑面积之和,即得到公用面积分摊系数。
◆公用分摊面积:
公用分摊数乘以套内建筑面积,得到了购房人需要合理分摊的公用建筑面积。
◆契税:
房屋所有权发生转移变动时,就当事人所订契约按总价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。契税具有证明不动产所有人产权合法性的作用。
◆"五证":
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
篇3:二手房的销售技巧
二手房的销售技巧
谈起二手房销售技巧，不少客户总有这样一个概念：他好像老在骗我，尤其是事后，当自己对已购买的房屋哪怕有一点点的不满意，这种感觉就会愈加深刻。而有些销售人员常因为对一些销售技巧的运用而深感内疚：我这样做究竟对不对?
任何一套房子也不可能十全十美，即使它地点好、规划好、房型好、得房率又高，环境也不错……但它必然有一点让人无法接受，那就是价格高。因为没有一个开发商或房东会在房子畅销的情况下低价倾销的。同样，世界上也没有一套房子是卖不出去的，只要它的价格足够低，能够与客户心理价位相一致，必定有它的市场。而不少销售人员往往觉得自己手中的房源不是最好的而认为竭力推销是不道德的，当房子销售不畅时使用销售技巧更加觉得是在“助纣为虐”，这是错误的想法。任何一套房子都有它所对应的价格，它所对应的客户，只要你为这样的产品找到这样的客户，销售技巧的运用是理所当然的事。
销售时，往往碰到这样的问题，客户对房子已经有70%认可度，但附近地区有一套相似的房子让他犹豫不决，而且这套房子在某些方面的确优于我们。此时，作为一个销售人员该不该运用销售技巧推荐自己所拥有的这套房源呢?一般情况下，促销自己的房源是一件自然而然的事，但是这套房子与那套房子不可能有十分悬殊的差别。选择这个或选择那个，并没有给客户带来太多的不同。况且，有时候这种差别是来自不同角色在主观上的理解。自然，如果两套房子相差很大，大到足以给客户带来显而易见的影响时，推荐好的产品是职业道德的基本要求。
必须特别强调的是，对销售技巧的运用，始终是建立在客户对产品70%的认可程度上的，任何违背客户意愿，随意玩弄手法的行为必定会遭到惩处。同样，对销售技巧一味地忌讳，认为是洪水猛兽的想法也必定是可笑的。
谈判的技巧—如何明确客人意向
在任何谈判开始之前，首先要明确客人的意向，客人是否明确自己的选择，是否还在比较，是否还需要你进行再次的肯定。
1、善听善问
当客人不善于表达自己的意向时，我们用什么方式去了解他心目中的想法?我们通过以不同方式向客人发问，从中了解客人的意向和需求。
2、集中谈判 多次肯定
客：[反正A单位25万我一定可以落实。不过，上次看的B单位也不错，B单位现在卖多少钱……]
※要落实客人的最终意向，如果客人还在比较，客人很快便会对所有单位都失去购买欲。在客人“落诚意金”后，不可将客人置之不理，应多与客人沟通，肯定他的选择，以免客人会后悔并终止成交。
※诚意金是我们成交的试金石，如何说服客户交付“诚意金”：
(1) 如推盘的目的性很强，应在约睇楼周边期间为收取，“诚意金”作一定的铺垫;
(2) 先向客人分析客人现时的回价是无法成交的;
(3) 只要有其他的客人出价比现有客人高均能成交;
(4) 业主可以自行选择价高的买家;
(5) 诚意金可暂时将该单位封盘，减少竞争的机会，同时也避免业主反价;
(6) 诚意金能了解业主的底价，并能争取尽快成交;
(7) 诚意金是帮助客人低价购房的有效手段，而并非减轻中介工作的工具。
3、一次落实条件及要求 先易后难
你认为在房屋交易中，除了楼价外，还有什么可成为你谈判的筹码?切忌条件分开多次落实，需一次性明确客人的要求。
税费;业主维修基金;交楼时间;租约;一次性付款;一次性付整年租约;免租期;是否已交楼，何时交接;产权是否可交易。当双方的交易价格各不退让的时候，我们可先落实其他的条件，如上述所提到的税费等。但这些条件必须在谈判之前以书面形式一次性落实好，以免在谈判过程中失利。
4、大胆还价
(1) 还价先讲优点，再暗示缺点;
(2) 还价要有理由;
(3) 多利用个案。
5、引导清晰
当客人明确自己的购买时，他希望对整个谈判及交易的过程有清晰的了解(即知情权)，否则，他会对我们的流程产生设防。故此，在谈判过程中要客户明白我们的工作程序，减少客人不必要的恐惧和设防。当收了客人的诚意金后，应与客人保持联系。
营：[陈先生，我会对你的出售条件进行书面上的确认以便客人了解你的意向，当条件达成共识后，我们便会邀请双方前来签署三方合约，然后由我们办理相关的交易手续。]
客：[哦!我明白了，现在我落实我的条件是吧]
谈判的技巧—如何说服客人
6、利益汇总法
利益汇总法是在营销当中最常用的方法。是把先前向客户介绍的各项利益，特别是获得客户认同的那部分，一起汇总，扼要地再提醒客户，在加重客户对利益的感受。同时向客户要求明确成交的意向。
营：[吴生，这个单位景致好，房间的布局合理，地处滨江东豪宅氏，你之前也说这边楼价是最贵的，现在难得业主愿意蚀让，每平方比市价低了￥1500元，是个很得的机会，不如到我们公司看看我们为你做的投资方案，以作详细的预算!]
※诫途说服客人是，不要运用过多的专业述语，这样拉远你与客人的距离。
※重复客人对你所详过后详，加强肯定，突出成交的利益。
※利益展示要具体化，将具体的数字展示给客人。
※不要直接向客人提出成交的要求，这会让客人犹豫，要帮客人圆场。
7、讯息对比
(1)一手楼与二手楼对比
(2)二手楼与二手楼对比(如大单位一般单价较低，小单位一般总价较吸引)
(3)行情对比(如东山区楼盘一般比较唐楼要贵一赔有多、租赁回报率等)
(4)规划走势，新楼盘对周边楼盘的辐射。
对客人来说，最具说服力的并非你本人，而是你所掌握的资讯。
[陈先生，现时楼价暴涨时期，很多客人都持观望态度，不太愿意睇楼，如果你愿意将楼价适当高低，可吸引多些客人睇楼，我们才有机会为你服务!]
[刘先生，客人都会货比三家，前三天我的同事以25万购买了你所在花园的一个中层单位，带有标准的装修，你应该将价格高速一下，尽量接近市场价。]
[李太，这个花园在其他行家登报售价都要30万，推荐给你的已经是笋盘了，如果你不去看看，便错过了一个大好机会。]
客：[但现在广告登那边一手也也只卖￥4000元/㎡，各二手也差不多……]
营：[你说XX花园二期，我昨天带客人去看过，￥4000元仅此一个4楼的单位，是向路面的毛坯房，如座向和户型较好的均价要￥4800元/㎡。]
8、自我认同
试想想，当你发现某产品的存在的缺点，你是否仍然乐于推介给他人呢?每位消费者的价值观和消费观都有所不同，作为专业的中介，应持着客观的态度去对待任何物业的缺点，并以专业的态度向你的客人作出推介。
9、化赖为零
[陈先，既然你这么喜欢这个单位，不要差那么一点，每月月供才多一百几十块，就可以住一套好单位了。]
※将不到价的部分化为月供，让客人的价格差距软化。
10、利益对比法
营：[业主已经亏很多，赚少￥1000元可能无所谓，再亏多￥1000元会很惨的。]
营：[业主初初是放价￥40万元的，是经过半个月的不断游说才愿意以￥35万元出售，我们已经为你压了￥5万元了，陈先，我们一直在为你争取。]
营：[李太，随着楼龄增长，房屋会产生折旧，现时的小区建设越加完善，交通网络越加理想，旧的楼宇会加快快贬值的。]
营：[现时供款是先付息再付本，陈生，你现时供了两年，正处于付息阶段，如早两个月出售所省的利息都可以抵楼价啦!资金回笼后你可以利用其再投资，收益何止这一两万呀!]
11、煸情法
营：[陈生，你都劳碌了这么久，是时候住这个好的单位享受下啦，你不为你着想，也为你家人着想下，你想想，楼下的小区又有游乐场，你的儿子在下面玩多开心呀!]
12、建议危机
营：[陈生，我刚和业主谈过了，但对我好像很冷谈，字里行间说过有其他中介给了个好价，所以对我的还没什么反应。]
营：[客人过后后悔!]
13、善于部署(针对有差额的情况)
※要懂得多跑几个来回，让客人感觉到你在不断为他争取利益。
不要期望你的一个电话，可使你的客人有较大的让步。在谈判中做好部署，都会使谈判在你的掌握之内，最终水到渠成。
客：[这个单位我比较满意，但要33万才考虑，佣金我只给2%。]
业主底价32万，1%的佣金
营：[陈先生，(客)，这样吧，你先落实购买的条件。我尽量帮你争取你要的价钱]
营：[李阿姨(业主)，如果我们帮你争取多5000元楼价，你可否考虑给足2%的佣金呢?
营：[陈先生，我们公司规定买方成功交易是要给3%的佣金的，现在你只给2%，我很难向公司交待，这样吧，不如你确认一下，如果我能帮你争取到32.5万，你愿意给3%，那就说明是你愿意给的，只是看我们有没有能力要，好吗?]
谈判的技巧－如何要求成交
1、多次成交(成交的原则)
很少交易在第一次尝试成交就取得成功，聪明的你应准备好几次成交的步骤，一般来说，应该至少尝试五次成交，因为每位客户面临重要抉择时，都有举步为艰的感觉，心情一直摇晃不定，所以应该给他五次下决定的机会，但必须注意：
1、灵活变化。不要重复相同的成交方法，这样使客人感到厌烦，需要用不同的成交技巧，提出不同的问题。
2、运用激励故事。可以运用已成交客户的回馈，甚至以前的客人对你的感激等，使他设身处地的思考。
2、逐点成交法
在众多案例中不难发现，营业员非常谨慎，对双方的每一次让步都以书面的形式进行落实。作为专业的中介，应养成良好的工作习惯，否则，一切皆可能成空。
营：[….陈生，不如每人让一步，取个折中价，然后我再努力帮你争取。]
营：[李生，不如你先落实出售的条件，好让我们和客人说，客人都希望知道你的意向。]
3、试探成交
假设谈判至某阶段，客户应该已愿意成交，而用试探的方式企图成交，只要认为时机成熟，就可采取“试探成交”，因为若试探不成功，客户必然会说出目前仍不能同意成交的理由(即异议)，此时，可使用异议的技巧，进一步解除隐藏在客户的内心的异议，能让你早日达至成交。
营：[现时此楼盘有不少客户希望复睇，因为价钱比较笋。陈生，你和你太太是否使用公积金贷款多少钱，我帮你请评估公司过来做初步的估计?]
客：[我正考虑是否可以不给首期，不如你先帮我问问好吗?]
营：[我很乐意这样做，不如我多找几家银行，看那一间的评估会高些!这样就能解决你的需要了!]
※要求做评估是间接要求客人决定成交的时间
※要表示你乐意为客人解决问题，并提供有利的解决方法
※不要直接针对客人的观点：没可能给太多的首期，可换一个方式说，让客人不会过于尴尬。
4、以客为先
不要一味强调成交，而忽视了客人所提出的异议，否则，客人会感觉到你的最终目的的只是佣金，而非服务。切勿如此：
客：[小张，房子我只看了一次，我先生还没看过，还是等他看了再定吧。]
营：[不用了，你看了了不就等于他看了，都一样，你先签了合同，否则就没了。]
5、双方面谈
当双方的条件条件仍需要僵持不下，无法达成共识。我们很可能邀请双方到公司进行谈判，希望能争取最后的机会成交。但这样做会使我们的处境非常被动。因为当双方达成共识后，很可能会联合起来要求减低佣金的收费。而当谈判挫败我们应提高警觉，要求双方当场签定放弃购买/出售的协议，以确保我方利益。