国际旅游度假区招商说明书
一、云梦谷国际旅游度假区简介
云梦谷国际旅游度假区以韶山市仅存的未开发的处女地--黑石寨景区为基地。度假区紧邻**大思考中国战略的着名山洞滴水洞,区内有青沟里水库、红旗水库、韶山鹿场、杨林鹿场、黑石寨等。境内景区最高海拔500.9m,最低海拔118.8m,总面积30平方公里。当地为典型的中亚热带气候,自然植被属亚热带常绿阔叶林等。景区内人烟稀少,现存大量的野生动物。景区内山脉蜿蜒,沟壑纵横,水库环绕,植被茂盛,每到春季则山花遍野,群芳争艳。而秋季来临则层林尽染,迷人欲醉。为湖南长株潭城市群区域内少有的避暑胜地。景区夏季室外温度36度时,室内温度仅27度。夜间气温仅18度,空气清新,负离子高。
度假区将以韶山作为全国最着名的红色旅游基地为依托,借助韶山地处长株潭城市群“两型社会”综合配套改革实验核心区的优势,挖掘项目所在地的自然生态资源、社会资源和人文资源,打造以中国·中部发展论坛为主题,集旅游、会务、度假、休闲、绿色环保农业等一体的中国中部地区最大的综合性国际着名旅游度假区。
二、项目现状及开发计划
“云梦谷国际旅游度假区”由湘潭中翰房地产开发公司联合上海奥赛国际投资管理公司共同开发运营。目前,项目开发的前期准备工作已经基本就绪,其中,可行性研究分析和概念性规划由德国S.I.C.-工程咨询公司完成,项目概念性定位由上海奥赛国际投资管理公司负责策划。“云梦谷国际旅游度假区”的前期相关策划方案已经有关部门的行业专家论证通过,并已报批湖南省政府立项为韶山市的重大工程项目。
我们计划在“云梦谷国际旅游度假区控制性详细规划”完成后,报批湖南省政府和国家发改委,力争成为长株谭“建设两型社会”的重大项目,获得更大的政策支持。并将通过2-3年的精心打造和运营,力争成为中国中部地区功能服务和配套设施最完善的国际级旅游度假区。
本项目将整合各方资源,利用国际领先的旅游地产投资开发管理经验,以3-5亿元前期启动资金,在七年内全面开发完成“云梦谷国际旅游度假区”项目,并最终形成一个具有200亿资产,年利税15亿元人名币,直接提供社会就业6000余人,相关就业达到5万人的超级旅游(地产)综合性项目。
前期开发启动资金将以中翰房地产开发公司自有资金和战略投资者投资共同组成(3-5亿元),后续开发资金主要以地产(开发总建筑面积约为182万平方米)销售收入为主。为了确保项目的资金来源,还可以借助银行贷款、发行企业债券、争取政府重大项目扶持资金等方式。项目整体开发所留下的经营性资产,计划通过资本市场退出。
三、项目开发建设计划
云梦谷整体项目共分三期开发:
1. 一期工程
中国中部发展论坛主会址:五星级酒店、会议中心、国际会所中心、温泉SPA会馆
老年山地疗养中心、道路、水电、污水处理等基础设施;
2. 二期工程
会所区: 五星级酒店、会议中心、国际会所中心、别墅群、温泉SPA会馆
景区:探险谷、南亚风情、百草园
工程:探险谷的攀岩、滑翔、索道等基地,南亚风情的露天舞台、会议中心、风情小镇、烧烤场,百草园的争艳谷、水果捞、品茗坊、
3. 三期工程
临水古镇、韶山古刹。
山地运动场:高尔夫练习场、网球场、会所等
国际会所中心、别墅群
四、项目运营收入与利润额预算
云梦谷景区运营收入分为两大部分,即景区旅游消费收入和景区地产收入。整体项目分七年全部开发建成,九年全部销售完毕。
旅游地产在开发建设第一年时同年开始正式销售,各类地产项目计划在开发三年内销售完毕,按50%、30%和20%的逐年递减顺序计算;旅游地产包含产权式酒店、独栋或联排别墅、情景洋房以及所有商业用房。
景区旅游项目在开发建设的第三年正式投入使用,第五年后全部建设完成并投入使用。
项目回报分析
国际会所320000㎡, 销售收入11.2亿元, 利润4.8亿元;
别墅130000㎡, 销售收入13亿元, 利润9.75亿元;
欧陆小镇145000㎡, 销售收入8.7亿元, 利润5.8亿元;
(售价6000元/㎡,高于住宅,低于商铺)
南亚风情139000㎡, 销售收入8.34亿元, 利润5.56亿元;
临水古镇180000㎡, 销售收入10.8亿元, 利润7.2亿元;
以上房产收入52亿元,利润33.11亿元。
每年可有租赁收入7050万元并递增,景点年门票收入1.6亿元(按220万人×80元/人计);
五、项目资金需求
本项目建设期七年,项目投入总资金为44.16亿元人名币,全部为房屋建设投资;其中建筑工程费为38.5亿元人名币;道路建设工程费为0.37亿元人名币;室外总体工程费为3.27亿元人名币;整体项目开发不可预见费(按整体费用的5%计算)为2.0亿元人名币。前期项目基本启动费为3至5亿元人名币。
六、合作方式及要求
本项目主要以吸收战略投资者投资参股方式合作,战略投资者家数不限,合作方参股比例不限,可以绝对控股。
参股资金到位后,将成立“云梦谷国际旅游度假区”股份制开发公司负责项目的整体开发运营。
招商说明书发布日期20**年6月1日星期一,有效期半年。
上海联系方式: 湖南湘潭联系方式
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篇2:商业地产招商的特点
商业地产招商特点
传统商业设施的开发商虽然并不重视商业策划(即市场定位和业态组合等),但他们还是很在意商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中之重要地位。
招商是商业地产收益的实现形式,一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而,对于商业地产商来说,掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。
与传统的商业相比,地产商业具有如下五大特点:
一、目标客户主次分明
首先是确定主力店群,其作用主要有四个:其一是有助于稳定整个项目的经营,主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积,其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定,且有利于项目的可持续发展。其二是知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球,刺激铺位的销售,以及对中小店群的招商。其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体,这一优点可以帮助项目在日后的营运中,能在保持一定客流的基础上发挥更大的效用;其四是主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平,提高项目整体租金收入。
其次是在确定了主力店群之后,再确定中小店群。其作用主要有二个:其一是按业态组合设计招入中小店群,以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。其二是中小店的铺位租金往往是主力店的4~10倍,有的甚至更多,其租金总和是项目的主要利润来源。
二、租金高低悬殊,租期长短不一
主力店群投资大,投资回收期长,其租期要求一般需八年、十年,有的长达十五年、二十年。其租 金相对便宜,一般在第四年起,租金开始递增,递增在3%~10%。由于发展商考虑了多种因素,成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小型店的租期一般为3年左右,租金较高,一般在第三年起递增租金。以深圳市某近80000平方米的购物中心为例,先行入驻的主力店某百货店,其租金为80元/m2·月,租期为十五年;而同一层楼名店廊的铺位租金高达300~800元/ m2·月,租期为三年。租金差距悬殊的确令人吃惊。
三、招商时间长
地产商业的招商时间相对较长,从业态组合确定开始至项目全面营业,它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。由于主力店群决定项目产品的形式,在产品形成之前,发展商需确定主力店群,并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施;而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大,因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行,当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。
四、招商难度大
招商的难度大主要原因在于如下四个方面:
其一是项目建设期较长,主力店群对项目业态变化趋势把握不住,不容易与开发商结成合作联盟。
其二,装修进度影响中小店群的入驻。虽然有项目装饰效果图,但中小店主的担忧是有一定道理的,毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店。
其三是功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策,按照合理的功能分区计划,顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来,对于项目和各店经营大大帮助,而一旦某一类商店或服务机构招不进来,则整个项目服务功能可能不尽理想,特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店(特色店)没法进来时,更是影响了整体的经营。在进驻决策过程中,各类店除考虑区域布局外,这一点也是考虑的重点。
其四是营运商较低的知名度和缺乏经验,使招商难度进一步提高。商业地产在我国兴起的时间不长,象广州天河城购物中心成功经营的案例更是寥若晨星,因而绝大多数的发展商或营运商并不具备丰富的商业地产营运经验。
五、招商技术要求高
招商技术要求高主要表现在四个方面:
其一是招商人员需具备丰富的零售服务知识。招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、拾贝网物业管理等相关的基本知识;掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本原理;了解租赁、消费、产品、销售等相关的法律法规。
其二是招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力。由于招商难度大,这就要求招商过程中使用一些技巧,如制造某些位置有多家入驻的抢手局势等等;在招商前期,主力店的招商工作异常艰难,知名度较高的主力店一般会大受商业物业的欢迎,其在某一区域内选址的机会也较多,因而要在了解竞争对手之后制定出吸引其入驻的条件和谈判策略,并争取同时分别与不同的多家主力店洽谈入驻意向、条件。
其三是需具备较强的评估能力。在租户表达了入驻的意向之后,招商小租应派有关人员考察租户的经营情况,特别是主力店的调查和评估,其评估的内容包括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目,并按一定标准进行量化评估,为选择租户决策提供科学的数据及报告。
其四是需合理的招商推广策略。招商推广的好坏将影响到资金的预算和招商效果,招商推广策略应符合招商策划内容的要求,并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施,以保证招商工作少投资,高效率。
篇3:招商拜访客户技巧
招商拜访客户技巧
外出拜访无疑是促进招商、提高业绩很好的销售渠道。
1、拜访前的准备
拜访前的准备工作是招商专员的基础工作，只有做好充分的准备，才能在拜访洽谈时做得更好、更出色，提高工作效率，不至于浪费时间，也能给客户留下一个好的印象。
⑴ 确定当日的拜访计划
拜访计划主要包括：当日拜访客户的数量、拜访的对象目的，以及拜访该客户所需用的时间，分出已确定的拜访对象和随机拜访对象，在做此项工作时，招商人员最好能制出表格，认真填写，在当天下午下班之前制订出第二天的工作计划。
制订拜访计划是招商人员次日工作的核心，因此招商人员应当认真制订，按照计划行事，做到心中有数，有的放矢地工作。
⑵ 携带有关资料
根据当天下午制订的拜访计划，在次日上班时确定所需带的资料和份数，以便资料准备充足，一般情况应携带以下相关资料：
① 公司的有关证件及证书;
② 项目的规划书、设计方案及位置图;
③ 项目本身的资料;
④ 项目书、广告宣传单、小报;
⑤ 客户资料卡;
⑥ 招商条件及租金说明;
⑦ 名片、笔记本、笔;
⑧ 其它相关的资料。
⑶ 整理自己的仪容仪表
任何一个人都会愿意与一位穿着整齐干净的人打交道，合适、干净、大方的穿着打扮，不但能提高你与客户接触交谈的自信心,而且也会给你带来良好的洽谈氛围，所以穿着必须整齐清洁，在出发之前，对着镜子照一照，检查一下自己。
2、行动管理
在拜访准备工作做好以后，就要对当日要拜访的客户进行分类排列，对于熟悉的客户首先应打电话预约，根据客户的轻重和距离远近以及计划拜访花费时间的长短情况，列出拜访的先后顺序，做到统筹安排，准备出发。
(1)确定行动路线
在对拜访的客户先后顺序排列后，置业顾问要对所要拜访的客户逐一地确定行动路线，看看哪条最为省时最为方便，容易到达，选择出最佳路线。
(2)选择合适的交通工具
合适的交通工具可以在拜访过程中节省时间，提高工作效率。
①步行：适合于近距离的客户，一般在3-5分钟之内可以赶到的，同时更适合于随机客户的拜访。
②自行车：适合于较远距离的客户，一般在40分钟之内可以赶到，交通经常阻塞的地方，可以有效地节
省时间，直达拜访目的地。
③公交车：适合于远距离的，公交车能从所要拜访的客户单位经过的，是最为理想的交通工具。
④出租车：适合于超远距离的乘座其它交通工具不便到达的地方，且客户意向相当明确的，在成本上比较划算的。
3、招商洽谈
招商洽谈是招商人员在拜访客户与客户交谈时最为重要的环节，能否能达到让客户有意向的目的，需要招商人员在洽谈时注意洽谈时的节奏与步骤。
(1)登门
鼓足勇气，树立自信心去拜访客户。
(2)说明来意
见到客户，首先向对方问好，自我介绍说明来意，递送资料及名片，展示项目的有关证件或资料。
(3)解说
招商人员应对项目本身的特点，简明扼要地向客户说明，抓住要点，有针对性地讲解。
(4) 客户提问
招商人员根据客户提问情况，要对答如流，做到问一答二，问二答三。
(5)消除异议
对客户提出的异议，不能及时做出回答的，应从另一角度来讲，适当地放大项目的优点，加强对客户的引导，忌对客户轻易承诺，发生争吵。
(6)劝说
在对以上客户交谈时，若客户没有提出拒绝时，要抓住时机，对客户进行劝说，劝说时赞美顾客，联系物业本身的特点和实际情况，进行理性说服。
(7)达成共识、成交
此阶段，招商人员通过劝说能与客户达成共识，说明本次拜访已取得了较大的成功，但商业地产招商不可能通过一次的拜访就达到签约。所以一般情况下客户不会马上做出决定，招商人员应抓住时机向客户约定时间，邀请客户到招商现场或约定下一次拜访时间。
(8)致谢道别
道别时，招商人员应当对本次拜访占用客户时间表示歉意，多说：“谢谢、对不起、打扰你了、耽误你的时间了、再见”等话语，同时最后别忘了向客户索取名片或联系方式，然后帮客户关上门，礼貌地离开。
4、招商评价
外出拜访回来后，招商人员对当天的工作进行总结和检讨，对拜访成功的客户分析经验，对拜访没有成功的客户进行检讨，分析失败的原因，认真总结经验与教训。
(1)对当天拜访的客户，认真填写客户资料卡，建立客户档案。
(2)对拜访的客户逐一进行分类、辨别、分出有效客户，对下一次拜访制定策略。
(3)各招商人员组织起来，对当天的工作情况进行交流探讨，各述已见，互相学习以便取长补短。
(4)制订第二天工作计划，填写计划日程表。
5、自己的心理
一位着名的心理学家曾经说过：“能完全占有自己的心者，也能获得世上可贵的珍宝。”一天疲劳的外出拜访下来，可能会碰到形形色色的人，遇到多种多样的阻碍，如何调整自己的心理，变退缩为积极进取，就显得尤为重要，所以作为一名外出拜访人员应学会调整自己的心理，时刻保持积极自信的心态，充满必胜的信念。