知名地产广告分析(1)
1、星河湾(北京)
广告口号：结束豪宅的半成品状态，全成品存在于细节中
卖点：园林、水景、车库 中国豪宅的分水岭
诉求点：主要是理念的传播，提供全新的豪宅，重新定义豪宅标准，次要信息为开盘信息产品品质对客户的选择、立体化园林及对园林培植的细心和专一。
广告软文：三年前，他们先到了;走过25座梢木桥，就到家了;发动改土，保护谁(园林);星河湾，70年生活品质盛宴(展示企业的实力和奖项)
画面运用中国传统的中位构图，色彩枣红色大气，切充满了传统的韵味，画面简洁干净
传播思路：提出豪宅标准——对豪宅标准的支持体系——半成品豪宅该结束，并带出新的豪宅即将横空出世。
内文中英文结合
评价：这组稿件以形象为主，主要目的是提出了全新的豪宅概念，并提出了支持体系，用软文的内核，硬广的形式对支持体系进行了阐述，可谓一个创新之处;画面构图用色热情大气，版面空间简洁自然，信息主次安排得当，且一直以形象的塑造为主，中英文结合，但是版面布局又运用了中国传统的构图方式，可谓中西结合。提出一个全新的概念，对进入一个新地区的市场的企业来说，有助于树立高大的形象，对于一个高档豪宅形象的树立，仅仅依靠园林的特色，理论上内涵的延展性有多大，值得思考!
2、保利世界绿洲
广告主题：绿化生命，植物王国里的家
诉求点：产品、华南植物园、公开发售信息、给理想找个家
卖点：华南植物园、产品及配套、销售信息
辅助元素：绿树、泰戈尔的诗句
评价：单纯的产品卖点广告，华南植物园和相同的内文反复出现，树木从枯黄到逢春再发，在到园林社区成型，再到入住完成梦想，思路比较清晰;是画面上几乎所有的信息都放在上面，图片也是尽力占据了很大的空间。3、祈福南湾半岛
广告口号：地中海的诱惑
卖点：、产品、销售、促销、销售业绩、入住业主
诉求点：产品以及配套(园林、会所、游艇、天然湖泊)、折扣信息、公开发售以及销售业主也入住业主的数量;
诉求方式：直接点名产品的特征式的理性诉求
传播行程：前期的预售信息展示——公开发售前一天的信息——公开发售后的信息，在每个传播行程里面除了告知性的发售信息之外，画面最主要的诉求点是地中海，地中海可谓是所有平面的主要元素，以地中海统领了高尔夫生活、落日的晚霞、运用画面的元素做到了主题的统一。主题比较明确，信息多了，颜色大红大紫。
3、活力花园
卖点：配套、销售、自然
诉求点：完善配套带来的精彩生活、产品特点、销售及促销信息、碧草绿水、清新的空气。
诉求方式：直接展示卖点的理性诉求
传播行程：产品配套、促销、自然等同时推进，风格上充满了小资情调。
祈福广告总结
直接展示产品卖点，方式以理性诉求为主;主要卖点一般是配套，产品特点一般是辅助信息;
版面色彩运用华丽、多大红大紫;一般喜欢用一张蓝色的大海的照片来放在画面中央。
4、水天一色
产品卖点：地段龙西湖以及景观为主、配套和产品为辅
诉求点：龙西湖以及衍生出来的景观、配套、同质而居
诉求方式：以人文的口吻诉说产品的特点，产品形象和企业形象同时展开，开始的时候企业形象和产品形象汇合，这是第一张总形象稿，然后以人文的口吻讲述产品的特点，最后又总结出了企业形象文字稿;以中文的思维和中国的传统文化演绎着西式生活的精彩，可谓中西合璧。
传播推进：前期是单纯的产品形象的树立，依次慢慢引申出配套、户型等消息，各个阶段的任务很明确，思路清新。
广告风格：干净明快、清新自然、
文案写的很好，画面运用了照片的胶卷式绽放，在节省版面空间的时候又反射出了精彩的生活，且版面形式上的创新也很独到。
知名地产广告分析（2）
1、保利香槟花园（04—05年）
卖点：法式建筑风格，珠江新城CBD区域价值，浪漫的法式生活气息和小资情调。
诉求点：小资情调;CBD;生活标准。次要的卖点和诉求点是装修标准及开盘时间。
诉求点的推进方式：诉求点的推进是逐次展开的，每一次选择一个主要的诉求点，其余的作为配合。
诉求方式：以人文的气息讲述产品的卖点，感性和理性的方式相结合。
广告传播时间的选择：铺垫期的基本信息告知和产品形象及建立自己的标准同时进行。
广告风格：小家碧玉式的呢喃细语
商铺广告：
卖点：法式建筑风格;产品的小面积;产品的朝向和规模;
诉求点：产品特点;CBD;销售业绩;
诉求点的推进方式：告知、销售、形象同时进行。
诉求方式：理性诉求直接讲述自己的产品。
缺陷：缺乏明确的阶段目标，产品卖点、销售和促销信息、形象的建立同时进行;很少看到消费者的立场，可能主要是对项目的客户群体仅仅的限定在普通小资上，因而传播主题的内涵和外延都很有限。
2、珠江别墅（04—05年）
产品卖点：国际化的建筑风格和材质;地段和珠江公园的景色;有限的数量更使其觅足珍贵;
诉求点：国际化;CBD;标准;巍然天成的气度;眼界。
传播辅助元素：成功、财富、掌声、传统文化
诉求点的推进方式：树立形象和产品卖点同时讲述，传播主题标准、国际化一以贯之，其余的次要卖点和诉求点轮流出现。
广告传播的时间选择：人文化的语言讲述产品的特点。
广告风格：浑然大气
评价：看到了前期拓荒的艰巨性和长期性，因而以产品的标准建立自己的地位和话语权，避实就虚，是明智之举，此外广告版面的虚实处理的很好。
3、利亚湾南区。
卖点：产品本身;周边的交通文化配套;水景
诉求点：CBD;标准(未来的);产品欧式特点;配套;国际化生活。
辅助元素：拿破仑的战功和睿智;牛顿的肩膀是儿子的起点;荣誉;艺术殿堂;
诉求方式：感性诉求的标题和理性诉求的产品特点相结合，以人文的特色讲述产品的特点。
诉求点的推进：前期是产品特点以及形象的传播，后期加入了销售信息，传播的各个阶段划分的很清楚。
广告风格：华丽繁芜
评价：从消费者的需求角度讲述产品的特点和树立自己的形象，在前期的拓荒时期也周边的公共配套作为自己的辅助卖点也是很好的选择。
4、凯旋新世界：
项目主题概念：成就万千梦想，全面提升生活品质。
口号：成就万千梦想、每次归家，都是凯旋、珠江新城正中心(三次演变过程)
卖点：地段、产品、促销信息、朝向、法式园林、文化配套。
诉求点：企业品牌(所获奖项、已开发的物业和全国的战略布局、企业历史);发售信息(春节期间和十一两个发售节点);房子的品质对目标人群的选择及同质而居、促销信息、国际化;眼界和角度;江景;45°是个性的朝向、智者格调;公共活动;入伙信息、英语。
辅助元素：美国第五大道、比尔盖茨、杰奎琳、尼克松、巴黎左岸、那不勒斯、西装、亚里士多德的地心说
文案一以贯之，保持了较好的稳定性
软文炒作：曼哈顿的中国男人、坚持，成就优质地产商的软文炒作
传播推进：梦想的承诺到梦想的实现;企业品牌——产品特点——企业品牌;产品特点、企业品牌、开盘和促销等告知性信息同时推进
诉求方式：以人文的角度展示产品的信息
广告风格：华丽繁芜
评价：总体上从企业品牌代入产品特点，在通过对产品特点的演绎和发挥最后归纳和提示并深化了企业品牌和理念，总体的传播思路是清晰的;其次，先承诺成就万千梦想，在通过产品特点的展示来表明梦想的实现，也是符合一般的传播逻辑的。版面的形式布置的很有中国传统文化的味道，但是企业品牌信息、产品特点、软文炒作共同出现。
5、力迅·上筑
广告诉求是从力迅的企业理念——对品质的完美追求中展开，并提及了以前的产品，以试图挽回曾经的消费者的记忆，使其不被市场忘记，对整个产品的信息只是点明了CBD区域。可以说是抓住了产品最本质的内核。整个画面设计充分利用了空间留白，言简意赅，又不失大气，可谓珠江新城楼盘广告的奇葩。
6、金碧华府
产品卖点：产品、朝向、地段、景观
诉求点：优惠信息，企业实力，朝向、CBD、珠江公园、珠江景观、豪宅
诉求方式：用理性诉求的方式直接将产品的卖点以及企业的获奖信息以及促销方式全部展开，用一张稿打通关。
评价：广告促销主题明确，广告内文保持了一致性，一张稿打通关能迅速的告知消费者，明确的广告主题和风格也能迅速给市场留下印象，抓住了消费者占便宜的心理，也是一个不错
篇2:成功广告策划与策划案例分析
成功广告策划与策划案例分析
一、如何评判一个广告策划案是否成功？
广告的自身是要推销一种商品，这使它本身具有了极强的功利性和实用性;而为了达到这一目的，广告人又竭其所能，赋与了它无穷无尽的表现形式，绘画、音乐、摄影、声像……几乎无所不涉，由于此又赋予了广告以艺术的特点，也正因为此，这一艺术与社会消费心理相结合的产物使得广告策划案是否成功的标准向来众说纷云，莫筹一是。
目前，流传着这样几种观点，我们不妨来看看：
1、利润观：认为企业是以赢利为目的的，广告策划方案实施结果为企业赢得了实在的利润，(如：销售额的大幅提升等)就是成功的。
2、轰动观：认为广告的目的是要让大众“知道”，因而其成功的标志便是引起了大众关注，造成了轰动效应。
3、铺路观：认为广告策划要为品牌的长期发展铺路，只有有利于品牌形象的长期建设，才是成功的。
4、双赢观：认为只有既推进了企业的自身利益，又树立或完善了企业的社会形象的策划案，才是成功的策划。
5、国情观：认为成功的广告策划应立足本国国情(即文化、传统、道德、审美及生活水平等)，并得到国人的接受与认同。
以上各观点各有道理，却犯了一个共同的错误——以偏盖全，一叶障目了.
一个成功的广告策划，它所达到的效果应当是全方位的，绝不能抓其一点，不及其余或考虑不周，顾此失彼，具体而言，它必须做到以下三点：
1、促进了该项商品(产品或服务)的销售;
2、增强了该项商品的美誉度，知名度与忠诚度;
3、反映了品牌长期的规划策略，促进了品牌的价值提升。
由此三点来分析一个成功的策划案目前存在有三大“忌”。
一忌过份强调形式，一味追求轰动效应而忽视了对产品本身的销售诉求。此类广告往往滥用“新奇”也许会给消费者留下好印象，却不知产品，而更多的则是不明就里，给消费者云山雾绕之感。
一个广告人首先应是一个极聪明的销售人员，他所运用的各种策略表现手法都是为了销售产品服务的，且要为企业赢得利润的，这是一个广告策划本身的基本功能，若丢失了这一基本功能，广告策划出来的东西不但会使企业损失大笔费用，更会使整个产品乃至企业走入一种困境。那么，这样的策划案显然是不成功的，虽然它可能建立初步的良好公众形象中，但企业生存出现问题，随之而来的仍是负面影响。
二忌只求实用，忽视社会效应。一个人对朋友说什么话，我们可以不管，一个厂长对企业员工说什么，我们也可以不管，但一个产品的销售信息一旦成为广告，并向社会公开发表，它本身已成了一个公众行为。而不能忽视社会反应，更不能对社会公益形成破坏。目前在中国各媒介上发表的广告有许多是平白枯燥的或是大喊我是最好，你选择了我就对了的，对这种广告的效果，我们也就不言而喻了。
三忌目光短浅，只顾眼前。企业的运作与品牌的经营是一个长期的过程，而不是短期行为，因而在为一个产品做广告策划时，不仅要着眼于目前的销售，同时还要从企业长远发展规划入手，注意它在该品牌的发展进程中所起的作用。如果以牺牲未来为代价，追求一时的销量，不亚于谋杀品牌，饮鸠止渴。只有即能有效促进短期销售，又能为品牌和企业的持续发展添砖加瓦，才是一个广告策划的最高境界。
从以上三忌我们可以看出，广告是一门综合了行为艺术、营销、心理等多种学科的科学，而不是*一个聪明的脑子偶尔灵机一动就可以大获成功的。它的表现手法是灵感与创意，但它的背后却是严谨的系统性科学运作，要使一则广告策划成功，必须做大量的实际工作，在对企业及其产品全面认识，对市场进行了深入的调查与研究，并通过策划的主题、策略、诉求、创意表现、促销效果、品牌树立、社会文化等诸多方面来完成传播，来达到即定目的的，只有这时你才可以毫无疑问地断言：这，是一个成功的广告策划案。
二、如何保障一个优秀的广告策划案成功
一个优秀的广告策划案要取得成功，就象冶炼黄金一样，要经过许多道复杂的工序，同时还要不断地增添催化剂，只有这样才能淬炼出黄金。向消费者有效传达清晰有力的销售讯息，提供利益给消费者，并且解决潜在消费者的问题，以达到最后成交的结果，从而实现一个优秀策划案的成功。
要保障一个优秀策划案一般要具备七个因素：
第一个因素是取得客户(即广告主)的支持。其实，客户将产品或劳务交与广告公司策划就是支持的开始，是对广告策划人的信任。如何保持客户的支持，并努力实施整个广告运动过程，是一个优秀广告策划案成功的首要条件，要完成此条件应从三方面来讲：
1、一个明智的广告主应是策划案的积极参与者，不但积极支持整个策划过程，而且积极地在市场上实施。而一个策划人则应处处为客户着想，深思熟悉进行策划，并为策划案的实施出谋出策;
2、爱客户的产品，广告人要小心奕奕地从客户手中接过这个婴儿——产品或服务，并耐心向其父母—客户请教有关这个婴儿的一切，倾注感情去抚养;
3、客户往往处于市场第一线，信息灵通，且行业方面的想法可能比我们多，多与客户交流，就会获得客户的支持，吸取灵通的信息和更多的行销点子，来使广告策划案更添成功元素。
第二个因素是成本问题。广告策划案之所以优秀，其中一个原因就是能体现最优化原则，即以尽可能少的成本，发挥尽可能大的良好效果。这些都可在广告媒介和促销的策划上得到体现。
第三个决定因素是成功的媒介表现，令使十万元的媒介费用发挥出相当于百万甚至千万元的效果。在信息爆炸的今天，广告媒体起着推波助澜的作用，几乎是无孔不入，而且新的广告媒体不断涌现。而客户在媒体上的投入是有限的，没有很好的媒介表现，广告表现就是会湮没于广告汪洋之中，有声有色，却毫元效果。广告界有一句名言：“我知道有一半的广告投入没有效果，糟糕的是我不知道到底是哪一半。”而媒介策划的责任就是尽可能将这一半缩到最小。譬如一国内著名策划公司给一种减肥用品所策划的媒介表现，就很好地体现了最优化原则。当时，还没有减肥用品在——晚报的中缝登广告，而且目标消费者是青年女性的减肥用品在主要阅读对象是青年女性的晚报上登广告，利用中缝的瘦长，给人以直接的联想，加上非同凡响的文案创意，效果自然不寻常，这种减肥用品的销量当即直线上升。
第四个因素是促销策划，促销策划应根据产品和市场的实际情况，以最优化组合与广告媒介表现相得益彰。一般而言，SP能为某品牌达成五个基本任务：
1、获得试用产品;
2、以试用品说服初步试用者再购，建立一种购买型态;
3、增加产品的消费;
4、消除竞争的推广;
5、影响同类别产品。
另一方面，我们也须了解，即使最好的促销计划，也不一定能达成如下目的：
1、促销不能建立忠诚度;
2、促销不能扳回衰退的销售趋势;
3、促销不能改变“不被接受”的产品。
只有将促销用途限制理解透彻,才可以避免成本的浪费,发挥促销的积极用途。五个因素是社会因素。它与社会文化因素密切相关。社会的主流文化价值观念如一株花一样，不同的花枝绽放出相同的花，它通过人们和他们自己的关系，与其他人的关系以及与各种机构、社会、自然的关系表现出来。比如说，人们与社会的关系可以用生活方式来划分，按生活方式人们可分下面几类：
1、创造者，指那些使这个社会体系运转的人，他们是领先者，是进取派，他们集中了各种成功的标志——豪华的住房、昂贵的汽车和考究的服装;
2、保守者，安于现状并传统为自豪的人。在不断变化的世界里，他们是促进社会稳定的强大力量;
3、捞取者,他们收取能从社会得到的东西，他们热衷于到官僚和权势的职位上去;
4、变革者，他们常常是爱提问题的人，通常希望按照他们的看法改变世界。相对于创造者而言，他们生活的比较相对朴素。
5、追求者，指不断探索以利于对知识更好的掌握、更深的了解，换求更丰富的经验和全面观点的人，即通常所说的知识分子。他们常常创造并传播新思路;
6、逃避者，他们有一种躲避的倾向，什么都不要的倾向。成功的广告策划必须考虑不同的目标消费群的的消费心理，广告诉求才会动人心弦，引发共鸣。
第六个因素是要注意各种法律、法规。如《商标法》、《广告法》等等，也要熟悉其他行业相关的法律，使我们的策划案能拾遗补漏，为迈向成功打下根基。
第七个因素就是具体实施的细节。虽然有时候看起来是小因素，但有时优秀策划案往往就裁在这些小因素里面。例如：人员素质，场地选择、产品包装及价格、渠道选择、执行配合、公关关系等方方面面。策划人员的素质是否全面，是一个策划案能否得以有效实施的计量器，指示成功与否的刻度;场地选择是促销活动的直接舞台，事关促销的效果;产品包装是令产品能否在货架上出众而引起消费者注目的关键因素;产品的价格是能否令消费者心中的天平平衡的重要法码;渠道的选择是使产品毫无塞车之苦到达消费者手中的重要因素，这种种因素都将影响到优秀策划能否成功，甚至在某些时候起决定作用，是我们作策划时不应忽视的。
一个优秀广告策划案的成功，是由以上几大因素鼎力支撑而来的。因而，要取得成功，就须将上述几方面因素一块一块的铺垫出一条道路——一条通向优秀广告策划案成功之路。
篇3:房地产广告创意的分析
房地产广告创意的分析
如今的房地产广告市场可谓是一块"大蛋糕"，各种媒体纷纷介入，意欲从中分享一杯羹，有人称：房地产市场的蓬勃发展，市场竞争越激烈，广告蛋糕就越大，媒体受益就越多。此话一点不假，一边是高高在上的广告投入，一边是艰难撬动的消费市场，开发商销售的时间越长，其所付出的综合营销成本就越高，广告投放的成本就会不断加大。
对于目前的营销成本居高不下，有些公司将之归咎为"媒体收费太贵，广告投入太大，广告效果不佳。"其实，房产商广告费用的增大和推广难度的增加，在很大程度上与媒体无关，媒体作为信息传播的载体，仅仅作为广告信息的中介因子，而且是重要的，不可或缺的因子。而影响广告成本和广告难度的重要因素，却是房产商自己或代理公司所确定的媒介策略和广告策略。尽管目前房产商在广告运做前都会要求自己的企划销售部门或者代理公司提交广告策略以及执行方案，但由于种种原因，特别是一些房产商常要求代理公司在短短两三天时间内提交详细的广告计划，这无异于"饮鸩止渴"，在未进行充分沟通和有效项目分析、广告调研的前提下，所作出的广告计划价值不言而喻。但这怨不得代理公司，一些房产商自身的不规范操作和广告代理市场的残酷现状，代理公司的做法尚可理解，可要自掏腰包的房产商如此要求却不得不引人深思。
对于楼市广告的操盘，如何提高广告的展露效率、有效地实现广告目标并最大程度地节约广告成本，即许多房产商所期望的"以最小的投入获得最大的经济效益"，就需要我们科学地运做广告，时时注入竞争意识，以实事求是的广告计划和富有效率的执行方案来最终达到效益均衡的广告目的。
（一）广告环境：让你的楼盘置身"陷阱"，欲罢不能？
房产商做广告的首要目的就是展露自己的楼盘和企业形象，促进销售，怎么反而让自己的楼盘掉进"陷阱"了呢?
从客观的角度讲，科学的广告运做会促成企业和楼盘展露目的的达成，但实际上，如果广告在正式投放前，没有对自己的楼盘广告投放环境进行细致充分的调研分析，并结合企业的整体推广战略，就很容易导致自己的楼盘因广告而掉进"陷阱"，深陷其中而欲罢不能。
由于广告投放之后，这种广告同样也给开发商带来了或多或少的电话咨询和看房者，因此许多开发商对此并不十分重视，以为效果达到了，或者埋怨媒体效果不好。但是，通过仔细的分析研究之后，本该来100位看房者只来了10位，本该有1000个咨询电话却只接了100个，本该一年售完却卖了两年……这种暗地里掉进了"陷阱"，明显着在宣传、在促进销售，给房产商所带来的损失是巨大的。
举例来说，有5家房产商同在一个指定的时间段内和同一媒体上做有关于"商铺投资"概念的广告，其中最先投放的广告会因时间领先而占据一定的优势，这时它所面对的市场范围是100%，随后跟进的其它楼盘的广告如果没有对领先广告概念的内涵进行差异诉求，这时后进的几家广告刚入市可能就只面对约1/5的目标市场，相互之间的竞争开始产生，广告推广难度随着楼盘项目的增多和领先于自己的广告楼盘给目标群体留下的印象而增加，特别是如果领先于自己的广告楼盘给受众印象不佳，则自己的楼盘将受到一定的"株连"，广告效果更是"雪上加霜".在不知不觉之中，房产商的广告可能只面对了很少的一部分群体，并受其它广告所左右，广告带领房产商掉进了无形的"陷阱".
此外，一些房产商在投放广告时，会很注重自己楼盘推广的核心要素，有楼盘概念一说，但是在确立自己的楼盘概念即推广主题时，房产商往往综合考虑自己企业和楼盘的特优质素，并参考市场上一些成功楼盘的做法，进而形成自己的广告概念，可偏偏忘记了从购房的角度去考虑，忽略了目标群体的利益需要。
房产商的广告投放后，自己的广告主题，也就是向目标受众所承诺的价值取向，如果与目标受众的利益需求不吻合或部分吻合，这将导致企业广告的"无效投放"，高额的广告费浪费由此而生。最为人担心的是，在这种情况下，房产商的广告力度越大，不仅其浪费越多，而且已经诉求的广告概念掩盖了最适合该楼盘的推广质素，当开发商想改变广告策略时，有可能已经陷到井底，欲罢不能了。这种情况下，开发商一旦要改变广告策略和执行方案，其广告投入就继续增大，加上对于企业营销机会和推广资源的浪费，损失更是不可言语。
广告之所以能让你的楼盘置身"陷阱"，欲罢不能，完全在于房产商或者代理的不合理广告运做，导致好事变成了坏事。就广告本身而言，其依赖于科学精确的广告调研，包括媒体、受众、竞争、主题、策略等方面，在此基础上，才能制定出最富效率和成果的广告策略方案和执行计划。
为了让你的广告不至于投放伊始就置身"陷阱"，欲罢不能，那么请重视广告投放前期的科学运做，特别是重视广告专题调研，花几万元而节约数十上百万元，何乐而不为呢?
（二）广告媒介：
让您的成本越滚越高房产商在推广楼盘时，不可避免地与媒介打各种交道，其中在各种媒介发布广告是企业主要的推广行为之一。随着楼盘推广竞争环境的演变，难度日益加大，房产商的推广费用也日渐高涨。然而，高昂广告费支出的背后，却并不是预期的广告效益。因此，房产商推出广告的"不作为"现象日益突出，导致大幅增加房产商的营销预算，从而使总体营销成本上涨。有房产商将之归咎为"媒体决策的失误".
实际上，房产商广告支出的费用增加并不能由媒体自身决定，相反，不同媒体的广告报价基于其质与量的确定，最能充分反映媒体本身在读者中的综合评价，从而为房产商的广告决策提供了依据。报价高的媒体必须具备相应的发行量或者实效的广告效益。因此，重视广告成本，并不单看媒体的广告单价和千人成本，重要的是广告的有效展露机会和展露成本。
就西安实际情况而言，房产商的广告主要集中在主流报纸、路牌和企业自身制作的各种宣传资料上。其中，报纸作为传统的四大媒体并广泛的读者群，在企业的楼盘推广中起着举足轻重的作用。许多房产商青睐报纸的原因是：读者群广泛，传播迅捷，能充分表现创意，最为关键的是，现在市民多具有日常阅读报纸的习惯，这样广告很容易受到客户的注目，相对而言，报纸广告的千人读者成本也较低。
但是，房产商在进行媒体决策的时候，常常简单地归一为"选择报纸"，对于其他的媒体决策因素常常忽略不计，对于媒体成本也未引起足够的重视。
举例而言，某房产商现有30万元的广告预算，准备在一月内投放完毕。按照常规计划，30万元的预算可以在西安的主要报纸买到约360万个一般性展露机会(以1000个展露成本为83元计算)，如果房产商愿意减小广告单位面积，则相应能实现更多的展露。但是，如何看待这数目庞大的展露数量呢?
常规的通过展露数量来衡量广告投放效益的做法实际上就是平常所谓的广告千人成本衡量广告效益法。这种表面看似很科学的成本计算，其实并不适合于许多广告的成本决策。
广告千人成本仅仅突出了读者总量与广告价值的关系，由于房产商的广告推广是针对特定对象，比如要求特定的年龄段、特定的职业特征、特定的文化背景和特定的收入水平等因素，综合这些细分的消费者因素，在报纸读者总量中就将使很大一部分读者为"无效受众"(本文中所涉及的推广仅为实效的销售推广，不针对一些企业为传播企业品牌而采取的规模覆盖方式，下同)。
在少量的符合房产商推广对象的读者群中，将划分出"有为群体"和"无为群体".有为群体指能对房产商的广告产生印象并能积极关注广告或参与买楼的读者群。无为群体指那些已被竞争楼盘所征服、对广告企业或楼盘带有偏见、无购房欲望或广告推广内容不符合受众心理难以引起共鸣，以及根本就没有注意到该楼盘广告的读者群体。
因此，房产商一次广告的推出，其最终可能面对的有效读者只是微乎其微。照此算来，房产商为广告所支付的单位成本远远超出一般意义上的千人成本，有效单位广告成本往往会达到10元乃至上百元的高位，从而对开发商的营销成本产生的重要的影响。
有房产商认为，自己的楼盘最终购买的只是几十位或数百位客户，因此即使有效展露高达数十上百元，也不影响总体的广告预算。100万不就可以买上上万个有效展露吗?只要其中的百分之几的有效展露来买楼就可以了。况且，虽然无效展露数量巨大，但同时对企业和楼盘的形象有很好的传播，也不能完全算做无作为广告。
表面看来，这种说法颇有道理。由于房产商在确定广告预算时，有一种就是按照总销售额的一定比例来确定的，比如3%，在总体上面对的最终客户也不多。但是，这种说法忽视了企业所面临的激烈的竞争环境。房产商想通过广告来吸引一个有效读者已属不易，要再想让读者全面了解自己的楼盘并最终购买楼盘的读者更是难上加难。因此，许多楼盘的推广目标往往未能按营销计划如期实现，其带给企业的不仅是最终增加营销成本，更使企业浪费了市场资源。
目前一些楼盘的营销周期长达2、3年之久，广告发布不断，这种普遍现象也从一个侧面反映了广告的无作为对楼盘推广的影响。这种现象不只缘于一些房产商已经习以为常的楼卖2-3年是正常的心态(实际上这也是一种无奈的心态，市场使然)，更重要的是市场竞争环境已经让房产商的无效推广变数增加，有效推广难度加大。因此，房产商在确定媒体策略时，除了对媒体刊登日期、版次、竞争性投放等因素充分考虑外，更需要综合核算广告成本，特别是有效广告成本，从而便于企业控制广告投放力度。房产商在重视有效广告成本的同时，还往往使自己加强对广告目标及细分策略的重视，最终利于房产商挖掘有效广告群体，促成营销目标的按时达成。
即使有一些房产商在推广楼盘时，往往出于在短期内出售楼盘回笼资金的目的，会采取以快打慢、或规模覆盖等广告策略来争取短期的营销目标，但也必须考虑其有效广告群体的定位，相应就反映了有效广告成本的重要性。如果房产商能正确地预估有效广告价值，实际上也就同时准确地找到了最适合定位目标的广告媒体，广告推拉策略的有效结合，就相对比较容易在短期积聚大量的人气，从而较多可能地实现在短期内出售楼盘愿望。
广告媒介让广告费用支出越来越高，缘于房产商对营销计划整体的控制与把握，更与房产商的媒体投放策略紧密相关。如果忽视了对媒体有效广告成本的正确分析和判断，单凭千人成本及广告从众心理来投放广告，没准儿无形中就支付了更多的广告费。如果房产商在广告推广计划中出现失误或者推广不力，随着营销周期的延长，就多准备点广告费吧，广告将带你进入一个"无底洞"，除非你不做广告也不再想卖楼。