住宅主要规划比率名词
建筑容积率
建筑面积毛密度
是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度
即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。
绿化率
绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。住宅成套率
是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率(%)=成套住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%
住宅自有(私有)率住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%
户型比
它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。
面积误差比
面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)×100%÷合同约定面积
住宅平均层数
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。
高层住宅(大于等于10层)比例
高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。
中高层住宅(7～9层)比例
中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。
人口毛密度
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
人口净密度
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
住宅建筑套密度(毛)
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。
住宅建筑套密度(净)
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。
住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。
住宅建筑净密度
住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。
拆建比
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
居住区用地
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
住宅用地
住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。
公用建筑面积分摊系数
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数
篇2:营销视角谈住宅小区规划
营销的视角谈住宅小区规划
住宅产品在日益成熟的消费市场环境中开始注重项目整体素质的竞争,要求相关工作应该以市场为导向组织。本文详细分析了传统流程中各环节相互脱节的弊端,提出市场营销工作应该贯穿整个房地产项目运做流程。
没有市场的产品就不是一个好产品
一、前言
在当前的房地产市场里,产品设计和营销策划的关系已越来越紧密,无论是开发商,还是策划公司,都逐渐意识到两者的不可分割性和对项目成功运作的重要作用。然而,事实上,目前仍有不少房地产开发商走着“我行我素”的开发路线,只管自顾自拿地,地拿到了就找规划设计单位进行设计,等产品基本成形后,再找家策划公司进行营销策划,并从此眼巴巴盼着卖个好价钱,以等着获取高额的投资回报。岂不知,这些没有经过深入市场论证和营销观点洗礼开发出来的产品往往不符合市场的需求,要不就存在着这样或那样无法弥补的设计缺陷,致使后期的销售工作如履薄冰、举步维艰。就算请到的是“操盘高手”,也往往无回天之力,只能使出浑身解数的劲儿玩概念、玩炒作,尽其所能为发展商挣回些许微薄的开发利润。
笔者在从事房地产营销策划工作的历程中,常常看到地产市场上许多综合素质不错的项目苗子因产品规划设计和营销策划两个环节严重脱节以致开发成问题项目,如本可以开发出十分畅销的小户型住宅的地块开发成了大户型住宅,因周边的生活配套根本无法满足大户型消费者的需求而致使项目严重滞销;又如小区规划或套型设计不科学将项目做成劣质产品及出现缺陷户型,最终遭到市场无情的唾弃……。诸如此类,无不让人惋惜。而深究其原因,往往是因为营销策划没有提前介入项目规划设计或项目规划设计没有充分考虑市场需求和营销因素,而最终造成项目产品设计的失败和销售的失败。
因此,籍以此文,笔者试图站在营销的角度对住宅小区规划提一些粗浅的建议,以对当前房地产市场产品设计与营销策划两环节断链后所存在的问题起一点启发作用,也权当是抛砖引玉之作吧。
二、“前营销”对住宅小区规划的必要性
房地产市场中“前营销”是指投资意向、地块的选择、市场调查、投资收益分析、投资决策等五个阶段。项目开发离不开市场营销,而“前营销”则是项目营销的基础和关键。有好的前营销基础的项目投资决策才能够开发出适合社会需要的房地产商品,也才能为开发商带来预期的收益。具体到住宅小区规划设计,“前营销”的作用尤其不可忽视,可以说,没有“前营销”策划,就不容易规划设计出符合市场、品质优良的住宅小区。
住宅小区规划设计看似只是一个纯技术上的活,而且表面看任何住宅小区规划设计都大同小异,离不开那几个常规的要素:地形分析、规划结构、空间组织、交通组织。而事实上,仅靠规划设计师的专业知识去独立完成住宅小区规划,是万万支撑不起市场需求的。因为规划设计师再知识广博,也只能得个大概的市场认知,无法对具体项目作更深入的市场调查,从而也就难以对某一具体住宅小区规划细节把捏准确了。因此,“前营销”的介入就显得必不可少。
“前营销”策划可以准确界定住宅小区档次,从而为小区规划设计确立思想基调。
在保证小区规划设计的科学性、适用性和“以人为本”的设计理念的前提下,豪华型住宅小区规划与经济型住宅小区规划即使在同一区域也绝不可能有太多的相似之处,必在风格、品质、内涵上有着不同的表现;大众型住宅小区规划和个性化住宅小区规划同样需要针对具体的目标客户群的喜好进行规划设计,才能真正打动目标消费者。档次定位表现清晰的小区规划设计将为后营销策划工作的顺利展开创造良好的市场卖点。
“前营销”策划深入的目标客户群特征分析判断可为住宅小区规划设计提供详尽的市场依据,从而帮助规划设计师在小区规划细节设计上做得更加尽善尽美。
当前产品营销讲究市场的细分,房地产产品也一样,每一细分市场里的消费者都会有其独特的需求和爱好。就拿园景设计来说吧,南方人可能喜欢楼台亭榭、小桥流水人家的江南园林风味;而北方人则可能更喜欢有着高高棕榈树和开放热烈的花卉、四季分明的园林景致。同时,不同阶层的消费者对园景设计的要求也会有明显的差别。规划设计师只有站在市场角度,准确把握目标消费者的真正需求,规划设计出来的产品才会受到市场的追捧和消费者的喜爱。
再次“前营销”策划通过细致的市场调研,并结合房地产市场的发展趋势和当前消费者的需求特征,从营销角度出发,对小区规划提出《项目物业规划发展建议》,从小区总体规划、建筑单体设计、园林景观规划、户型定位及设计、会所规划要求、小区交通系统设计、小区智能化系统设计等内容提出营销上的观点,从而让规划设计师通过对市场需求的理解和领悟,可以更准确地把握住宅小区规划设计理念和具体设计要求,并在此基础上进行创新,设计出有品质、有市场、科学适用的住宅小区,最大程度促进项目的后期销售工作。
由此可见,“前营销”策划的介入对住宅小区规划设计是不可或缺的,“我行我素”搞开发的发展商需要重新认识“前营销”策划对整个项目成功开发的重要性,聘请优秀的地产策划公司提前介入项目开发,避免投资决策失误,开发出对路的产品,才能实现高额市场回报。这也是当前房地产开发商应具有的理性、成熟的开发思路。
三、优秀住宅小区规划必具的设计思路
项目销售的成功是房地产项目开发成功的具体表现,也是发展商获取投资回报的重要保证。住宅小区规划设计直接决定产品的品质性能,将在很大程度上影响和决定着项目销售的成败,作为肩负着将产品成功推向市场的营销策划,就不得不对住宅小区规划提出营销战略上的规划设计思路,以便在营销推广过程中进行项目卖点挖掘,以产品的唯一性、排他性、差异化和前瞻性抢占市场的制高点,吸引和打动目标消费者,创造火爆的销售局面,实现最终的销售目标。因此,从营销的战略出发,要求规划设计师在进行住宅小区规划设计过程中必须具有如下三方面的设计思路:
1、住宅小区规划主题化设计思路
在项目“后营销”策划过程中,首先要做的一件事就是提炼项目主题理念,这一主题理念必是贯穿项目始终的一条红线,展现项目在当地市场与众不同的风貌与个性。它不仅是市场推广过程中包装炒作的概念和说法,更是产品与服务的实质性内容,是整个项目灵魂的具象表现。而这一主题理念又是在项目规划设计主题基础上进行提炼和深化的。因此,在住宅小区规划设计伊始就要确立主题化的设计思路,整合“前营销”策划的市场信息和可行性专业操作优势,对项目规划设计的主题进行明确的定位,否则,设计出来的住宅小区因其没有鲜明的主题,往往缺乏个性,无法建立起项目的核心竞争力。如有的项目在园林景观设计上忽视主题化设计,只作单纯的景观堆砌,各种风格的景观元素都有,但就是找不到的一个核心主题点,造出一个“四像四不像”的小区园林,本该是项目的一个核心卖点,却因设计上的失误反成了项目销售的一个障碍。
“巧妇难为无米之炊”,对于没有鲜明设计主题的项目,营销策划师也无法提炼出具有产品质素支撑力的推广主题,只能玩“虚”的概念炒作,这必将大大影响营销推广效果,从而制约销售进度,并最后直接影响项目赢利目标的实现。
2、差异化
房地产市场产品同质化的趋势越来越严重,尤其在住宅产品中体现得更为突出,千篇一律的园林景观、千篇一律的户型设计、千篇一律的坡屋顶、千篇一律的“欧式”概念炒作……重复的噪声和形象展示已大大败坏了消费者的购买欲望。实践证明,任何一个成功的项目都在产品差异化设计上下足功夫,如世纪村的入户阳光花房的创新设计,便为项目的销售创造了一个走俏的卖点,令无数理性的购房人纷纷掏空了腰包还直叫好,可见差异化产品的魅力所在。在产品同质化日益明显的今天,一个楼盘项目若想在竞争中取得优势,除了地段、环境、实力等因素外,重要的是要有特色,也即是产品差异化,由此形成自身楼盘的个性,从而提高竞争力优势。又因楼盘的个性差异化是竞争对手难以模仿的,因此也是营销策略上的致胜法宝。今天,“差异化营销”已成为房地产市场的必然趋势,对住宅小区规划设计的差异化创新也必将成为消费者购房的重要决策因素,这是任何一个发展商和规划设计师都必须意识到的。
3、前瞻性
我们正处在一个高速发展的时代,无论是高科技,还是人们的生活需求,都呈“日星月移”的态势向前发展。几年前电脑还是一种高档的消费品,而现在已成了人们工作学习的必备工具,个人电脑进入了千家万户;几年前多数人还不知道“互联网”为何物,现在“上网”已成了每个人家常便饭的事;私人轿车本以为是个遥远的梦,一不小心便被自己真实地拥有了……如此高速发展的社会,给住宅小区规划设计带来了非常大的挑战,几年前还敢说“造十年不落后的房子不难,造二十年、三十年不落后的房子就不好说了”。而今天连说“造三年不落后的房子不难”都要仔细想想,冷不丁马上就有人拿来一堆准确数据证明你说的话是经不起市场考验的。
生活中我们也经常碰到这样的事:一个住宅小区三百多个业主拥有私家矫车而只有二百个车位,车位供求严重失衡,给业主生活造成极大的不便;而有的小区智能化程度不高,没过几年,已大大无法满足业主对安全及E化生活的需求……诸如此类的问题,归根结底都是当初规划设计住宅时没有前瞻性的设计思路所导致的后果。今天的消费者已日渐成熟和理性,劣质的物业或不符合时代发展需求的物业已瞒不过他们的法眼。这也引发越来越多的开发商在小区规划设计中力求体现符合潮流的前瞻性理念,在项目开工及销售完毕这一较长周期中不被市场淘汰,始终保持适度超前性,并以此吸引越来越有前瞻目光精明买家的需要。据市场专家预计,具有前瞻性的楼盘规划设计必将大量涌现,这对目前销售良好、品质良好但超前性不足的楼盘也将产生强烈的冲击。在往后的房地产市场里,一个项目的成功开发必将离不开对小区规划设计前瞻性的把握。
实践证明,具有前瞻性的设计思路也是当前房地产市场对每一位规划设计师必具的专业要求。
四、结束语
产品设计与营销策划是项目成功开发的两个重要环节,两者的优势互动和相互论证是实现项目销售目标的前提保证。从营销战略的视角去把控住宅小区规划设计的市场化和品质化,将会最大程度促进项目的成功销售和保证开发商的投资回报。我想,这也是每一个项目开发的最初也是最终的至高理想吧。
篇3:国际住宅规划设计理念对接
国际住宅规划设计理念对接
英国的新城建设
英国是一个老牌工业国家,随着新的产业革命,传统产业结构升级,不少工业城市原有的经济支柱采掘业、钢铁工业迅速衰退,用地、工人减少,人口外迁,由于工厂倒闭造成的土地废置,盲目拆除贫民窟又无力建设,环境恶化,内城出现明显的衰退现象。1971年至1981年伯明翰的人口下降了17.6%,曼彻斯特的人口下降了23.9%.但是此时正是战后世界经济大复苏的黄金时间,住宅需求旺盛,因此英国政府将目光转向了地价低廉、尚未开发的郊区。英国的新城建设思想是针对工业化初期造成的内城环境恶化而产生的。
英国新城建设经历了三个阶段。第一个阶段是战后初期,即1946-1950年兴建的小镇,以哈罗新城为代表。第二个阶段是战后发展阶段,即1950-1964年,英国大城市均出现经济复苏,人口迅速增长,内城压力继续增大,但是内城已经衰退,这一时期英国新城建设进入高潮,建设量剧增,在伦敦、格拉斯哥、伯明翰等大城市周围都建设了新城,新城建设的理论研究也开始发展起来。第三个阶段是1965年以后,新城建设进入成熟阶段,主要是增加就业机会,使新城成为独立完整的小城市而不是大城市的卧城,代表城市是伦敦与伯明翰之间的米尔顿·凯恩斯。新城的规划设想来自于霍华德的田园城市,具体设计特点有:
1.住宅以独立花园式住宅为主,搭配少量的公寓。因为英国人也热衷于独户住宅,所以住宅区十分强调绿化和景观,要求大量种植乔木和灌木。
2.新城开发中自建房屋比例较低,大部分是开发公司统一开发,工业化施工,成本较低,租金比较低廉。
3.开发新城的另一个重要原则就是就业。工业部将优先考虑把新增工业、企业项目布置在新城,新城开发公司也推出对这些企业职工住宅的优惠政策,以吸引新的工业企业。
4.新城的交通体系采用完全人车分行的雷德朋原则,新城主干路有快速路与大城市中心联系,市区内部有完整的步行系统,可以步行穿越各社区的中心、商店、学校和公共汽车站。
5.新城建设了充足的服务设施,如大规模的医院、学校、购物中心、娱乐中心、社交活动场所(如俱乐部、酒吧、影剧院、歌舞厅),有的新城保证每个居民步行6分钟就能到达活动中心。
6.新城还预留大片未开发土地以便进一步开发娱乐、休闲等公共活动场所。
7.80年代以后世界范围的“可持续发展”的观点进一步扩展了新城建设的内涵,进而提出了“新社区”(New Settlement)的规划概念。新社区不再是单纯的居住区而是一种具有多重含义、内容范围广泛、集生活休闲娱乐工作为一体的综合区域。新城注意考虑工业,新社区则将农业也纳入到规划考虑的范围,形成对全新城市聚居模式的探讨。
美国新城市主义
美国新城市主义(New Urbansism)首先是由于城市中心区过于密集和环境恶化产生的。美国城市不仅是工业化初期遗留的问题,更多的是两次世界大战期间急剧膨胀的现代主义城市。美国没有中世纪老城的束缚,所有大城市便迅速建成一批“国际式”的高层建筑。60年代以后,文丘里的《建筑的复杂性与矛盾性》和简·雅各布的《美国大城市的生与死》,掀起了对现代主义城市的批判,认为现代城市规划理论在推崇功能分区的同时,消灭了高密度、小尺度街坊和开放空间的混合使用,从而破坏了城市的多样性。而功能纯化的地区如中心商业区、市郊住宅区和文化密集区,实际都是机能不良的地区。挽救现代城市的首要措施是必须认识到城市的多样性与传统空间的混合利用之间的相互支持。新城市主义的另一个对立面是美国在大都会衰落过程中产生的郊区化住宅,这些住宅都是一些低密度的独户住宅,他们沿着树枝状道路蔓延开去,极其浪费土地,并且没有公共交往空间,缺乏人情味。
新城市主义是人类对于城市的一种新梦想,其理论来源仍旧是霍华德的花园城市,新城市主义的奠基人是安德雷斯·杜安伊(Andres Duany)与伊莉莎白·普拉特(Elizabeth Plater-Zyberk)夫妇。两人常一起发表作品简称DPZ.
新城市主义最引人注目的理论就是传统邻里区开发(Traditional Neighborhood Development简称TND)和注重使用公交的邻里区开发(Transit-Oriented Develonment简称TOD)。虽然设计中侧重有所不同,但出发点是一致的,即建立公共中心形成以步行距离为尺度的居住社区。TND模式的重点在城市设计:社区规模是半径约400米(即5分钟的步行距离),街道间距是70-100米,邻里内有多类型的住宅和居民土地使用多样化;公建布置在人流集散地;住房的后巷作为邻里间社交活动的场所,是设计的重点之一。
TOD模式由“步行街区”发展而来,同样强调混合土地用途,并以公共交通为规划原则。从交通站和商业组成的核心地区到社区边界不超过600米的步行距离。TOD社区将居住零售业、办公和公共空间组织在一个步行的环境中,并使居民方便使用有轨变通从而减少小汽车使用带来的环境污染能源浪费、交通拥挤和土地利用等不合理因素。同时通过公共快速交通组织起来的网络将多个TOD社区组织在一个合理的区域发展框架系统内,各个TOD社区之间保留大量的绿化开敞空间。鼓励步行和公共交通,是新城市主义解决小汽车交通带来的土地浪费的重要举措。
新城市主义带来的新的生活是具有传统特色、高密度、小尺度和亲近行人的建筑空间。住宅的风格则采用了更多体现当地文化、风俗、习惯的建筑形式,甚至采用深受人们喜爱但是比较老的十六、十七世纪的传统住宅风格。住宅城围合出一些公共空间,这些公共空间也布置上一些唤起传统记忆的教堂、图书馆、零售商店,营造亲切的社区氛围。
新城市主义强调公众参与。DPZ在其设计过程中安排一周的公众展示征求意见,参与者包括从市政官员到社区百姓的各方人士,内容包括现场设计交流、改进以及宣传教育。
新城市主义吸纳了很多传统的城市设计概念,但并不背离现代生活的新趋势。由于高技术的广泛应用而得以实现远程通讯节省出来的时间和金钱,可以使人们将更多时间用于家庭生活和邻里之间的公共交流上。新城市主义的传统小城镇预示着一种未来城市发展的模式:即多中心的居住社区“网络”。各个社区具有各自多元的人文和自然特征,人们的家园坐落于自然景区内,既能享受清新的自然景观,又能在步行范围享受到社区生活的温馨,同时在电子通讯网络上保持与世界的联络。这种形式不仅仅是新城市主义的理想,也是人类在新世纪的人居梦想。
新城市主义最有影响的经典之作是DPZ设计的滨海城(Seaside)。滨海城坐落于佛罗里达州的墨西哥海湾附近,海景非常优美。滨海城为了尽量使所有的住户都能够欣赏到海景,设计了两条放射性的主干路,通过社区中心广场将海景引向社区深处。
滨海城还特别注意公共空间的设计,通过典型TND模式形成完整的步行空间系统,中心是步行的城镇广场,广场周围有各种服务设施和商店,成为人群集中的空间。滨海城的住宅形式是丰富多彩的,尽量避免千篇一律造成的枯燥单调,而且尽量通过高密度来增加空间的围合感和活力,特别注意创造各种室内外交流的灰空间,将家居生活和公共活动紧密联系在一起。优美的海景是新居住模式的魅力所在,即使不住在海边,也可以通过亲切的步行空间,方便得到大海边的公共活动空间。
对比与反思
比较中西方的新住宅建设,可以发现一些相似性和不同点,可以对我们今后的住宅建设有所借鉴和启迪。
1. 中西方居民追求舒适、高质量的生活的目标一致
无论是美国人还是英国人,人们都明显倾向于住独户的花园式住宅。中国人也不例外,传统中国人的住宅梦肯定也是别墅,这可以从历史上盛行一时的私家园林看出来。但是中国的人口和土地现状让这个梦的实现显得很遥远。事实上,过低的密度也存在问题,美国郊区化就是典型例证。针对我们的情况,完全可以借鉴美国新城市主义的做法,探索出一条中高密度而又贴近自然的住宅新路。在这样的住宅里,丝毫不会有筒子楼或者高层塔楼的死气沉沉,而是生机勃勃的生态住宅。
2. 综合性社区成为新的聚居模式
英国早期新城建设走过的弯路告诉我们,在城市郊区单纯建设住宅区并不能解决大城市中心密度过大的问题,因为这些人还要到市中心去上班,交通压力无法缓解。解决的办法是在郊区提供适当的就业机会,并将城市中心部分行政办公的职能也疏散到郊区,使新城成为独立的城市组团。我国大城市的居住区也有向郊区蔓延的趋势,但是工作没有随之外迁,造成内城压力无法缓解。其实现在通过网络连接,许多行业已不需要集中,例如证券投资、金融、管理、设计等等,并且这些行业职员素质较高,经济实力强,多数向往郊区生活,完全可以外迁这些企业。美国的新城市主义告诉我们,传统死板的功能分区并不符合生态学原则,现代的社区除了应该考虑工业外,小区功能应该考虑适当交叉、重叠,创造多义性、随意性空间。这些措施可以从规划的角度实现,不要再重蹈英美的覆辙。
3. 邻里关系的复苏
中国绵延几千年的文化底蕴,是建立在深厚的邻里和血缘关系基础上的,这几十年来受到改革开放经济发展和通讯手段的冲击,特别是高层住宅的出现,将传统生机盎然的胡同变成了僵硬的电梯井,传统邻里关系呈土崩瓦解的趋势。但是,无论经济如何发展,交往毕竟是人的根本需要,邻里交往是最基本、最直接、最容易实现的交往方式。美国新城市主义对邻里的回归充分说明了并不是经济发达了,人就可以互相疏远了。因此如今我国有些小区虽然环境做的很精致,但是人气不旺,只见保安来回踱步,这种邻里交往的缺失实在是可惜的,这应该从环境行为学的方面加以研究改善,不让环境徒为摆设。
4. 网络化生存模式的探讨
我们目前的“新住宅运动”,有很多方面还停留于简单的口号上,例如新生活方式,无论是现代城的“SOHO”,还是宏源公寓的Cosmo Home,圣馨大地家园的H社区,天创世缘的E国,都只是企图引入一个新概念来盘活楼市,不见得对生活模式有过足够深入的研究。事实上随着信息时代的到来,人们已经能在家里完成越来越多的事情,诸如家庭办公、远程控制、网上购物、远程教学、虚拟社区等等。一旦我们进入数字化生存,我们的房子就可以坐落在环境优美的乡村,连接建筑的不再是实体的高速公路,而是信息高速公路,人们一边享受田园生活,一边与世界各个角落的人进行毫无障碍的交流。这才是真正新的生活模式。