城市综合体概念及其内涵
城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。
城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。在此体系下有两种价值表现形式：
1、外在表现为强大的资本吸附磁场效应。
我们都知道，城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题。
对于可销售的住宅、公寓、写字楼以及LOFT、攀HOUSE可以实现短期的资金快速回笼，保障资金的现金流量;商业、酒店的租金回报和经营回报，平衡现金流速;
随着持续运营的市场培育带来的人气提升、周边交通环境的改善，特别是城市化进程中经济水平的提高带来的消费力的提升都会使物业价值翻倍增长，抵押贷款或并购的价值将彰显;
乘数效应会使资本价值通过上市、基金、债券、民间资本等形式变现;
城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。
由此看，城市综合体的产品定位就成了重中之重，最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。
2、内在表现为强大的商业价值洼地效应
城市综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合上代表的都是最高级的商业形态。内在的和谐发展，价值的再造和共生都将形成强大的洼地效应。
城市综合体都会引进世界500强及一线商家，强大的品牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应。按照国际经验，一个面积在50万平方米左右的城市综合体，至少需要20万种以上的商品才足以支撑，这说明城市综合体需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上。依国际经验，对都市场新型城市综合体来说，30公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边县市80%的地区。
同时业态规划方面以购物、娱乐、休闲、会展、金融、文化、艺术功能为特色的城市综合体，完善的业态组合与规划将与众多商家产生的共鸣。这样才具有强大的规模效应和集聚效应，才具有城市综合体的消费联动效应，城市综合体经济才能形成，商业价值洼地效应才能全部彰显。
城市空间延续价值
城市综合体从功用意义定义，我称之为CS(City synthesis)即综合性在城市形态和经济形态中的表现。这一定义，是城市综合体外部“城市空间延续”的价值体现。
毋庸置疑，一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签;是一个城市标志性建筑;是一个城市商业价值最大化的具体体现;是一个城市经济发展的带动者 ……
城市综合体必在中国城市化进程中起着承上启下的不可或缺的作用。
对加快城市商业产业升级换代;规避商业的无序竞争;提升城市居民的生活状态;扩大城市居民的消费需求;释放存量、扩大增量就业岗位;开拓税源;带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张……都会做出突出的贡献，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。
篇2:大型商业地产城市综合体物业管理
随着城市建设的发展和城市产业经济的变化，一种新的城市物业类型即城市综合体雨后春笋般地涌现出来。所谓城市综合体(hopsca)，是将城市中的酒店(hotel)、办公(office)、公园(park)、商业(shoppingmall)、会所(club)、公寓(apartment)等城市生活空间的三项以上的服务功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。在国外，如欧洲的拉德劳斯、东京的新宿、纽约的曼哈顿都是典型的城市综合体，而在国内，深圳的万象城、上海的港汇广场等城市综合体也相继产生。笔者所在的万达集团在全国各地大规模开发商业地产的基础上，在国内成为开发建设城市综合体的专业化企业，建成的上海、北京、宁波的万达广场已经投入运营，最近几年，万达集团开发的以“万达广场”命名的城市综合体还将在哈尔滨、成都、西安、沈阳、太原、苏州、无锡、重庆等城市建成。
一、城市综合体物业管理的特点
城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。一般的多功能建筑并不产生新的系统，而城市综合体中，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。可以说，各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。
物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点：
1. 由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
2. 由于各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性，因此城市综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能，而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。
3. 由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此在传统物业管理范畴，也包含着一般物业所不具有的一些特殊内容。
二、城市综合体物业管理的任务
城市综合体物业管理包含两个层面，一个是物业运行管理，承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营;一个是物业的策略性管理，承担物业的资产管理和房地产组合投资管理。在笔者所在的万达集团，由各地的商业管理公司履行物业运行管理的职能，由集团履行物业的策略性管理的职能。
目前，城市综合体的业权或大部分业权通常都是建设单位所直接持有，业主有时也包括这些企业背后的投资机构。作为业主而言，实现物业各期高额而稳定的租金现金流入，保持和提高物业的市场价值，是必须追求的目标。在这种情况下：
1. 物业策略性管理的任务就是，制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大修理的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。
2. 而物业运行管理，则是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥综合体整个系统的功能和各个部分的服务功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物业运行管理中租务管理的基础工作。
从实践情况来看，城市综合体中主力店的招商和管理是城市综合体物业经营管理中的重点和难点。笔者所在的万达集团采用的方法是通过“订单地产”的方式与沃尔玛、家乐福、百安居等国际着名连锁集团建立战略合作关系，并通过集团自己的院线、高星级酒店等产业的支持，使综合体的投资开发和运营立于不败之地。
三、城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用
1. 首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。
购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施;另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。
2. 其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态。城市综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能要求是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。例如，购物中心与人们的日常生活最为密切，能够形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和丰富性的生活，以满足人们的多样化选择，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分;而写字楼需要公寓和酒店作为周围重要的配套，其自身则是城市综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。
三、城市综合体物业管理应注意的其它事项
要使综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生，关键在于对空间、交通和环境各个因素的把握。
城市综合体具有超大空间尺度的特征。而在空间的布局、分隔上，必须按照不同类型的流动载体的属性和要求进行布置和管理，做到客货分区、动静分区，封闭空间和开放空间有机结合。
城市综合体的交通体系是复杂的。要通过交通组织的有机规划和管理，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。交通组织的管理既要符合空间布局、分隔的要求，同时又要为人流和物流提供充分的便利性。
城市综合体不仅要通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观和宜人的环境，而且，在布置和管理上还要体现各个部分的功能特点，并有利于综合体整体功能的发挥。上海万达广场正在通过运用环境布置，能动地引导人流，使综合体的空间氛围达到均衡。
篇3:城市综合体开发模式价值总结
“城市综合体”开发模式的价值总结
20**年“城市综合体”概念在国内迅速蔓延，万达商业地产(所谓的第三代产品“城市综合体”)疯狂的在全国各地开疆拓土，一举成为国内“城市综合体”的领军代表。“城市综合体”的产生，为城市价值的提升和城市功能的完善注入了更大活力和影响力，为大型城市改造项目和大型商业地产经营项目带来了全新的价值精神和经营价值观。笔者深入的考察和学习国外的大型城市综合体项目的开发经验与教训的吸取，对“城市综合体”的开发功能价值总结了以下几点：
一、“城市综合体”是满足城市综合经济需要的开放型建筑
所谓“城市综合体”，是满足城市综合经济需要的开放型建筑。他将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活的三项以上功能在空间结构和交通组织上进行组合，并在各部分间建立相互依存、相互补充的能动关系，从而形成一个开放型、多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
二、“城市综合体”是城市价值增长的需求
首先，规模较大。一般的“城市综合体”的建筑面积都在30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色;其次，功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相互支持形成整体态势，如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。
从城市发展的阶段来看，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济价值的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，“城市综合体”便应运而生。从开发商角度研究看，开发“城市综合体”，一方面，可以快速聚集大量资产;另一方面，由于“城市综合体”中的住宅、公寓部分及写字间部分可以出售变现，为商业部分及酒店部分提供资金保障，使开发商可以通过开发“城市综合体”获得商场及酒店等长期投资收益，是获得大量不动产的新方式。
“城市综合体”开发模式为城市带来的价值
“城市综合体”除了经济效益外，社会效益也非常突出。
一是，创造大量就业，培育巨额税源。
当前中国的就业形势非常紧张，一个“城市综合体”依据不同规模可以创造数千到上万个左右稳定的就业岗位，上缴的税金不但数额巨大，而且稳定。
二是，带动一个城市地区的经济发展。
由于“城市综合体”包含多种业态，包括百货、电器卖场、影城、室内游乐中心、量贩式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒楼，可以满足消费者购物、休闲、娱乐及至交际等各方面的需求。一站式的现代商业模式形成的“商圈效应”大大缩短了市场培育期，极大地增强了商家的持续经营能力。
三是，在城市建设方面起到巨大示范作用。
精美的外观、多种形态的构筑物、周边的环境绿化、交通规划等方面都无疑给城市带来新的面貌。
“城市综合体”开发模式为项目带来的价值：
1、城市综合体带来人流，物流，资金流的快速集中，解决物业价值的提升问题
在城市价值决定房地产价值的同时，房地产价值也将直接影响城市价值的提升。“城市综合体”选择有价值的城市和区域以“城市规划的方法”实施一个房地产项目的综合投资和管理过程。这一过程的直接结果就是将城市价值通过人流，物流，资金流的渠道实现快速集中，解决的是实现物业价值的提升问题。
2、城市综合体以开放式街区的商业规划，在空间结构和交通组织上解决物业价值的均好性问题
“城市综合体”这种新型商业地产开发模式在完善城市功能，提升城市价值的同时，以她“开放式街区”的商业规划在空间结构和交通组织上为大型商业地产带来了“物业价值均好性”的优势，解决的是单一物业规模面积过大而带来的招商和经营难题的问题。
从某种意义上来讲：真正的“城市综合体”他就像人体的构造，拥有完整的自我循环和淘汰系统，很少或不会出现招商和经营的难题。
3、城市综合体通过观光、休闲、娱乐、游憩等公共空间的组织营造解决顾客停留的问题
“城市综合体”以城中之城的交通组织和功能规划在“一站式”服务的基础之上，通过对观光、休闲、娱乐、游憩等公共空间的组织营造。在为消费者带来身心和感官愉悦的同时，解决的是顾客停留的问题。
4、城市综合体全功能规划的不夜城特征创造了持续增长的消费欲望，解决的是商业地产持续经营的问题
商务交流是现代城市的主要功能，他决定着城市人流、资金、信息和物流的方向，而顾客欲望是促进城市人流、资金、信息和物流的兴奋剂。“城市综合体”的“全功能规划”所带来的不夜城特征为消费顾客创造了持续增长的消费欲望，解决的是商业地产的持续经营的问题。