“城市综合体”开发模式的价值总结
20**年“城市综合体”概念在国内迅速蔓延，万达商业地产(所谓的第三代产品“城市综合体”)疯狂的在全国各地开疆拓土，一举成为国内“城市综合体”的领军代表。“城市综合体”的产生，为城市价值的提升和城市功能的完善注入了更大活力和影响力，为大型城市改造项目和大型商业地产经营项目带来了全新的价值精神和经营价值观。笔者深入的考察和学习国外的大型城市综合体项目的开发经验与教训的吸取，对“城市综合体”的开发功能价值总结了以下几点：
一、“城市综合体”是满足城市综合经济需要的开放型建筑
所谓“城市综合体”，是满足城市综合经济需要的开放型建筑。他将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活的三项以上功能在空间结构和交通组织上进行组合，并在各部分间建立相互依存、相互补充的能动关系，从而形成一个开放型、多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
二、“城市综合体”是城市价值增长的需求
首先，规模较大。一般的“城市综合体”的建筑面积都在30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色;其次，功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相互支持形成整体态势，如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。
从城市发展的阶段来看，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济价值的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，“城市综合体”便应运而生。从开发商角度研究看，开发“城市综合体”，一方面，可以快速聚集大量资产;另一方面，由于“城市综合体”中的住宅、公寓部分及写字间部分可以出售变现，为商业部分及酒店部分提供资金保障，使开发商可以通过开发“城市综合体”获得商场及酒店等长期投资收益，是获得大量不动产的新方式。
“城市综合体”开发模式为城市带来的价值
“城市综合体”除了经济效益外，社会效益也非常突出。
一是，创造大量就业，培育巨额税源。
当前中国的就业形势非常紧张，一个“城市综合体”依据不同规模可以创造数千到上万个左右稳定的就业岗位，上缴的税金不但数额巨大，而且稳定。
二是，带动一个城市地区的经济发展。
由于“城市综合体”包含多种业态，包括百货、电器卖场、影城、室内游乐中心、量贩式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒楼，可以满足消费者购物、休闲、娱乐及至交际等各方面的需求。一站式的现代商业模式形成的“商圈效应”大大缩短了市场培育期，极大地增强了商家的持续经营能力。
三是，在城市建设方面起到巨大示范作用。
精美的外观、多种形态的构筑物、周边的环境绿化、交通规划等方面都无疑给城市带来新的面貌。
“城市综合体”开发模式为项目带来的价值：
1、城市综合体带来人流，物流，资金流的快速集中，解决物业价值的提升问题
在城市价值决定房地产价值的同时，房地产价值也将直接影响城市价值的提升。“城市综合体”选择有价值的城市和区域以“城市规划的方法”实施一个房地产项目的综合投资和管理过程。这一过程的直接结果就是将城市价值通过人流，物流，资金流的渠道实现快速集中，解决的是实现物业价值的提升问题。
2、城市综合体以开放式街区的商业规划，在空间结构和交通组织上解决物业价值的均好性问题
“城市综合体”这种新型商业地产开发模式在完善城市功能，提升城市价值的同时，以她“开放式街区”的商业规划在空间结构和交通组织上为大型商业地产带来了“物业价值均好性”的优势，解决的是单一物业规模面积过大而带来的招商和经营难题的问题。
从某种意义上来讲：真正的“城市综合体”他就像人体的构造，拥有完整的自我循环和淘汰系统，很少或不会出现招商和经营的难题。
3、城市综合体通过观光、休闲、娱乐、游憩等公共空间的组织营造解决顾客停留的问题
“城市综合体”以城中之城的交通组织和功能规划在“一站式”服务的基础之上，通过对观光、休闲、娱乐、游憩等公共空间的组织营造。在为消费者带来身心和感官愉悦的同时，解决的是顾客停留的问题。
4、城市综合体全功能规划的不夜城特征创造了持续增长的消费欲望，解决的是商业地产持续经营的问题
商务交流是现代城市的主要功能，他决定着城市人流、资金、信息和物流的方向，而顾客欲望是促进城市人流、资金、信息和物流的兴奋剂。“城市综合体”的“全功能规划”所带来的不夜城特征为消费顾客创造了持续增长的消费欲望，解决的是商业地产的持续经营的问题。
篇2:生态园开发强度控制
生态园开发强度控制
通过对建设用地容积率、建筑密度、绿地率的有效控制，达到保护自然生态环境、控制建设的疏密程度，引导城市合理开发的作用。结合生态园实际情况，规划确定公共设施用地的开发强度指标为：容积率控制在0.6以下，建筑密度控制在20%以下，绿地率控制在45%以上;建设开发的用地占总用地比例为13.6%;生态园总体开发强度为：建筑密度为3.2%，容积率为0.08，绿地率达到70%。为了对每个区块进行有效控制，规划根据各个区块在规划地段中所处的位置、用地性质、功能要求等确定该片区的平均容积率、建筑密度和绿地率。
(1)A区块：面积36.7公顷，主要项目是体育运动公园、体育运动俱乐部和体育训练基地，重点是控制绿地率，要求在75%以上，可适量建一些运动设施和活动场地。
(2)B区块;面积10.2公顷，主要项目是雕塑园、纪念林，该区块以种植树木为主，建议在林中分散布置一些小木屋，作为人们野营、度假，绿地率85%以上。
(3)C区块：面积5.0公顷，主要项目是度假村，绿地率50%以上，建筑密度15%以下，容积率0.3以下。
(4)D区块：面积14.0公顷，主要项目是生态园，绿地率85%以上。
(5)E区块：面积16.0公顷，主要项目是商务、生态办公、俱乐部，绿地率45%以上，建筑密度20%以下，容积率0.6以下。
(6)F区块：面积1.9公顷，主要项目是音乐酒吧，绿地率45%以上，建筑密度30%以下，容积率0.4以下。
(7)G区块：面积4.1公顷，主要项目是市民活动中心、图书馆、艺术展览馆，绿地率40%以上，建筑密度25%以下，容积率0.5以下。
(8)H区块：面积8.0公顷，主要项目是保健林、老年活动区，绿地率85%以上。
(9)I区块：面积11.0公顷，主要项目是会议酒店，绿地率45%以上，建筑密度18%以下，容积率0.5以下。
(10)J区块：面积1.5公顷，主要项目是园艺展览，绿地率40%以上，建筑密度25%以下，容积率0.3以下。
(11)K区块：面积19.0公顷，主要项目是地方特色植物园，盆景园、花卉园，绿地率85%以上。
篇3:设计开发委托书指名设计竞赛方式
设计开发委托书、指名设计竞赛方式
以指名设计竞赛的方式进行CI设计开发时，应明确公布以下内容：
(一)CI设计开发的目标
1记述该公司为何以CI为开发对象?其背景、理由及课题。
2记述在CI的设计开发过程，应谋求解决什么问题?
(二)事前调查结果概要
1记述关于调查的目标及实施过程。
2说明调查结果的主要重点"该公司以往的形象及其问题点"。
3记述调查结果中关于设计部分的评价。
4记述该公司以往的设计系统、识别要素及其问题点。
5详述有关该公司项目的特性。
(三)CI总概念
1明确表示最后决定的CI总概念要点。
2表示企业理念系统。
3叙述该公司今后所应具有的企业形象。
(四)该公司的基本识别系统
基于总概念而言，明确表示该公司的新识别系统。
(五)指定应开发的基本设计要素及展现的形态
1明确设计开发应有的基本设计要素，并尽可能地详述其所属必要的条件。
2叙述有关各设计要素间的相互关系。
3指定在展现资料时用的形式、规格等。
(六)基本要素的设计标准
明确表示有关标志要素及标准字等基本设计要素的设计标准。
(七)有关作品的截止期限及审查日期
1明确提出作品的截止期限。
2如果可能的话，就表示作品的审查方式。
3明确记载审查日期、公布结果日期及通知结果的方式。
(八)关于设计竞赛的奖金
要明白表示参加设计竞赛者，入选者奖金多少、不入选者又可获多少奖金。
(九)被采用的作者，今后的任务及作业内容
明确表示关于被采用的设计者，今后的任务、作业内容及作业期间设计开发方式的契约及报酬。
(十)在不被采用的情况下，其有关的资料及权利
1.明载不被采用者的设计样本的归还情况。
2明载关于没有被采用的作品的着作权、发表权、构想权的权利问题。