住宅及公共服务设施用地范围的确定
1．住宅用地是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
(1)住宅用地的划分一般以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属于住宅用地。
(2)住宅用地与公共绿地相邻，如果没有道路或其他明确界线时，通常在住宅的长边，以住宅高度的1/2计算，在住宅的两侧，一般按3～6米计算。
(3)住宅用地与公共服务设施相邻的，以公共服务设施为界。
2.公共服务设施用地范围的确定：
(1)明确划定建筑基地界线的公共服务设施，例如幼托、中小学等均按基地界线划定。
(2)未明确划定基地界线的公共设施，例如综合副食店、菜场等，可按建筑基底占用土地及建筑物四周所需利用的土地划定界线。
3．底层公共服务设施住宅或住宅公共服务设施综合楼用地范围的确定：
(1)当公共服务设施在住宅建筑底层时，将其建筑基底及建筑物周围用地，按住宅和公共服务设施项目各占该幢建筑总建筑面积的比例分摊，并分别计入住宅用地或公共服务设施用地内。
(2)当底层公共服务设施突出于上部住宅或占有专用场地与院落时，突出部分的建筑基底和因公共建筑需要后退红线的用地与专用场地的面积，均应计入公共服务设施用地内。
4.底层架空建筑用地面积的确定：应按底层及上部建筑的使用性质及其各占该幢建筑总建筑面积的比例分摊用地面积，并分别计入有关用地内。
篇2:酒店公共设施策划和定位
酒店公共设施的策划和定位
酒店的公共设施，除了对酒店星级的认证起了决定作用，对酒店的定位和受欢迎程度也是关键的环节。使用方便、面积合理的宴会厅，可以观景的高级餐厅，有特色的SPA场所，对酒店的运营收入都会产生很大的影响，因此，设计师前期对公共设施的策划和定位是酒店设计的重要内容。
宴会厅：合理化、规模化
宴会厅的主要用途是宴会、会议、婚礼和展示等，其使用特点是会产生短时间大量并集中的人流，因此应有直接对外出口和独立门厅，入口区需方便停车，并尽量靠近停车场，避免和酒店的大堂交叉，以免影响大堂日常工作。宴会厅最好布置在地面层，但因其空间较大，为考虑结构合理因素，常布置在裙房顶部。在这种情况下，为了满足大量人流的集中使用，平缓的楼梯、专用电梯和自动扶梯都是必要的，如有对外的坡道就更好。在布局上应与客房区分离避免干扰，与会议部分则要分开布置但方便联系。
宴会厅的面积和形状对使用有决定性的影响，小型宴会厅约50至100平方米，中型200平方米，大型宴会厅面积可达500至1000平方米。大型的宴会厅设计中要兼顾灵活分割和整体使用，室内通常是无柱空间，净高在5米以上。上海四季酒店的大宴会厅面积760平方米，41米长，18.5米宽，可以分隔为3个厅同时使用。上海东郊宾馆的900平方米无柱大宴会厅，可容纳300至900人。
宴会厅和厨房储藏之间的服务流线布置影响到服务效率，必须与客人流线完全分离，这有两种组织方式，一种是以服务流线为轴，大小宴会厅围绕服务流线布置，服务流线较短;另一种是以客人流线为轴布置大小宴会厅，服务流线沿周边设置，服务流线较长。客人在使用宴会厅时，视线不能直接看到后勤部分，所以通常在通往服务区的门处作错位处理或走道作转折。宴会厅前区应有足够的空间，各个厅的前厅最好独立布置，设衣帽间及信息服务台，并以明确清晰的标识系统促进使用的流畅性。
由于宴会厅的展示功能，还要考虑大型道具的搬入，因此对货梯的尺寸需有所要求。另外，因为要储藏大量家具和道具，储藏空间一般占宴会厅面积的20至25%，其位置需方便搬运，快速的转场能增加宴会厅的利用效率。
健身娱乐设施：特色化
城市中的五星级酒店多为商务酒店，主要以接待从事商务活动的客人为主，对酒店的地理位置要求较高，以靠近城区或商业中心区为宜。其客流量一般不受季节的影响而产生大的变化。对康乐设施的设计应注重为客人提供有较高品位、私密性强的活动空间。
酒店对康乐部的管理模式目前常见的有由酒店统一经营和管理、业务外包式管理模式以及独立实体式管理模式三种。我们讨论的康乐设施包括游泳池、健身房、洗浴、SPA、网球场和高尔夫球场等。设计时应设直达电梯，客人流线和后勤服务流线不交叉，有独立的接待区;泳池、健身房、洗浴应连通，可共用更衣室;宜设置独立的SPA接待区。很多酒店的康乐设施设在地下层，但有条件的话能考虑游泳池的景观效果则更佳。上海环球金融中心的柏悦酒店在85层建有“世界最高的游泳池”，客人可以体验到边游泳边欣赏城市风景的独特感受。上海世茂国际广场艾美酒店的康乐设施设置在裙房9至10层，有6台电梯可直达，另设两部楼梯，使设计流线清晰便捷。其游泳池长22.2米、宽9.15米、层高4.8米，泳池顶棚采用烤瓷遮阳中空玻璃。另外，桑拿区、SPA区和健身房等都采用专业隔震降噪处理。
餐饮：高端化
五星级酒店的餐饮功能十分重要，除了服务酒店的客人，还要兼顾对外经营，在布局上和流线的组织上应方便内、外部的人流使用，通常布置在靠近庭院的底层裙房，此外，高层酒店的顶层也是布置餐厅和酒吧的合适位置。
在配置上，应考虑客房数量、宴会厅的规模、其它设施的负荷能力，以及周边现存的餐饮设施的规模，寻找酒店中餐饮设计的切入点。在酒店的不同区域设全日制餐厅、中餐厅、西餐厅、酒吧和咖啡座等。越是高级、大型的餐厅，其人均面积就越大。如上海四季酒店共有439间客房，设置了中餐厅386平方米、日本餐厅223平方米及西餐厅259平方米，不同的餐饮类型中的营业区域人均使用面积为1至3平方米。此外，厨房的面积往往相当于用餐区的一半或全部，如地上面积受限，也可将主厨房和备餐厨房分离放置在地下室。现在的趋势是将厨房中的部分功能展示在用餐区，以烘托出热烈丰富的用餐氛围。如上海环球金融中心柏悦酒店91层的综合餐厅中开放的日式厨房和西式烧烤区，甚至中餐厨房也部分开放布置，以大型的酒柜作隔断，在居高临下的特色景观的辅佐下，为客人提供了味觉和视觉的双重享受。
同时，餐饮部分的装修材质、色彩、灯光、背景音乐以及厨房、空调的降噪处理等，都是塑造五星级酒店高端形象所必须要重视的设计细节。
五星级酒店的其他营业设施还有花店、礼品店、高级购物中心、会议中心和商务中心等，目前，更出现了如画廊、图书室、文化中心、秘书服务中心等具有特色的设施。如上海璞丽酒店的大堂就设置了图书馆，窗外即是静谧的水庭，为酒店增添了雅致的文化气息。
总之，在酒店前期策划阶段，确定其公共设施对酒店的运营有关键的影响，设计师需要和业主、酒店管理方一起工作，在总体面积和投资的限定等基本条件之下，取得客房和公共设施面积之间的平衡，配置具有特色的公共设施，提供最便捷、最合理的五星级酒店布局方案。
篇3:工业仓储用地宗地价格评估
工业、仓储用地宗地价格评估
一.影响因素分析
1.1 一般因素应重点分析:地理位置及相互关系、气候条件(自然);城市发展与公共设施建设(社会);地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策产业结构与技术创新、物价工资与就业水平(经济);城市土地利用规划、房地产租金与税收政策(行政)。
1.2 区域因素应重点分析:与原料消费市场的位置关系、道路状况与交通运输设施、基础设施(水、电、气、热等)供给及其费用(来自:)、相关产业的配套与集聚状况、自然条件和规划限制、水空气及噪音的污染与管制等。
1.3 个别因素应重点分析:地形与地势、地质与水文条件、宗地面积、邻接道路的宽度等级及通达性、与干路及主要交通运输设施的位置关系、电力燃气热力给排水的通达与供给、土地使用限制等。
二.估价方法选择
工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。
三.主要参数确定: 要考虑不同行业类别的特点及土地收益水平。
3.1 确定投资利息率时,应注意不同类别工业、不同建设规模对开发建设周期的影响。
3.2 确定投资利润率时,应注意不同类别工业的投资风险、资金利润率以及净收益在各生产要素间分配比例的差异。
3.3 确定土地增值收益率时,应注意区别不同工业土地增值的客观差异。
3.4 确定土地还原利率时,应注意不同工业项目间客观存在的投资风险及市场利润差异。
五.各类工业用地价格评估
5.1 矿井、矿区用地价格评估,应注意:宗地外开发程度的设定,可开采年限与出让年限的关系、土地整理的难易程度、相邻土地的使用限制等;对类似油气田用地,应注意:宗地外开发程度的设定,土地使用权与他项权利之间的关系。
5.2 传统制造业、电力、煤气及水的生产和供应用地价格评估,应注意:产业特点、用地规模、用地强度、污染程度、城市规划的影响、用途转换及变现的难易程度。
5.4 邮电、高新技企业用地价格评估,应注意产品的高技术、高附加值特点、污染小、环境较好、土地利用程度较高、及与信息集散地的接近程度、获取人力资源的难易程度、产业的聚集度与关联度等。
5.5 仓储业用地价格评估,应注意:开发程度的设定、交通的方便程度、土地利用的机会成本等。