甲级写字楼
甲级写字楼是目前国际写字楼行业中的标准业态。甲级写字楼的特征为：建筑物具有高端的物理品质、优越的地理位置、具有一定的体量、框架式建筑结构、宽敞的大堂和走廊、优质的中央空调和送新风系统、楼内全年恒温25摄氏度、良好的商务配套服务设施和地下停车设施、24小时高端优质的物业管理和服务、高端优质的主体客户群、智能化达到5A级等。
根据写字楼行业的通行规则，甲级写字楼的基本特点如下：
建筑类型：钢制框架结构，抗地震强度在8级以上。
办公空间：能提供可灵活分隔的办公空间。
标准层高：室内净高2.7米以上。
标准承重：楼板承重在2.5KN/平方米以上。
供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/平方米以上。
空调系统：高端优质中央空调系统，用户可自己调节室内温度、具有分区域控制性能、在办公时间内全年保证室内恒温25摄氏度。
送新风系统：高端优质的送新风系统、工作时间内的送新风量应保持在30立方米/人/小时以上。
电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨/台、候梯时间一般不超过50秒钟。
供水系统：工作日保证24小时冷/热水供应、有中水处理系统。
智能化系统：
达到5A级标准即：楼宇智能化系统(BA)：可对全楼的给排水设备、制冷设备、供电系统、空调系统、电梯等进行全程监控;安保智能化系统(SA)：中控室闭路监视系统可对大堂、各楼层公共区域、电梯轿箱、地下车库及出入口、室外周边区域等进行全程监控;通讯智能化系统(CA)：配备支持电话和计算机网络的综合布线系统包括架空地板、地面线槽和网络地板，同时配备无线通信转发系统包括移动信号增强系统等;办公智能化系统(OA)：包括物业管理的ERP系统、楼内网络平台、公用信息服务等;消防智能化系统(FA)：配备智能型消防自动报警、自动灭火和消防联动控制系统及火灾紧急广播系统等。
外立面：铝合金材料、优质石材、建筑陶瓷、玻璃幕墙等。
大堂：宽敞明亮、大理石地面、大理石墙面、标准前台、标准水牌、标准告示牌等。
走廊：大理石地面、大理石墙面、吸音材料吊顶。
卫生间：高端名牌洁具、大理石洗面台、通长面镜、洗手液盒、电动干手机、高档卫生用纸、高档瓷砖地面和墙面、空间宽敞。
办公空间基本配置：墙面为高档环保乳胶漆、高档环保吸音阻燃材料吊顶、环保阻燃地毯做地面。
另外，甲级写字楼还应具有以下的行业性特点：
区位优势：
一般来说，甲级写字楼应具有明显的区位优势，坐落于城市的商业繁华地区、城市的中央商务区或其他成熟的大型商务区域，位于优越地理位置的写字楼将具有更高的商业价值。
高尚街区：
写字楼所在街区的社会管理有序、社会治安良好、整体环境安全、整洁、绿色、健康，无私搭乱建和游商摊贩、路不拾遗、夜不闭户、街区单位文明共建、和谐安宁。
交通便捷：
所在区域内已形成较发达的公共交通网络，公共交通线路资源丰富，楼宇距离公交车站不超过200米，距离地铁不超过300米，楼宇周边道路交通系统设计合理、规划科学、道路通畅而不拥堵、汽车进出方便、行人步行安全、交通噪音系数较低。
建筑形式：
建筑风格新颖、独特、具有一定的差异化特征，建筑材料环保、耐久、科技含量高，建筑外观整洁、清新，建筑理念先进，建筑设计具有相当的创新精神和视觉冲击型效应，一般应成为区域的标志性建筑，最高境界则是成为城市的地标性建筑。
优质客户群：
甲级写字楼的一个重要标志是拥有一个优质、高端、具有标志性的存量客户群。在写字楼开业初期应制定相关的优惠政策以吸引优质高端的客户群(世界500强、行业500强、知名跨国公司等)入驻，而存量的高端客户群将极大的提升本写字楼的商誉和形象，并吸引更多的优质客户加盟其中。
优质物业：
甲级写字楼应拥有可提供24小时高品质服务的优质物业管理。甲级写字楼的物业管理应具有欧美五大行的专业素质，以客户为本，倾情为客户营造出一种安全、整洁、舒适、便利、健康、和谐的物业环境。高品质的物业管理与服务应将获得客户心灵感动作为自己的服务目标。
楼层走廊：
甲级写字建筑内所有的公共走廊和通道应照明充足、设施完备、装饰整洁、指引牌醒目从而成为客户办公空间的有效延伸。
配套商业：
甲级写字楼在建筑设计上最好能安排足够的低层商业空间，以开设餐厅、咖啡厅、会议中心、商场、银行、健身房等多功能商业配套设施以迎合客户单位及其员工的多元化需求。
国优大厦：
20**年，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了“全国城市物业管理优秀大厦标准”，为商业地产中的写字楼行业树立了明确的标杆。该标准对写字楼的建筑物理状态、工程设备、配套设施、环境绿化、卫生条件、环保节能、物业管理水准等各项指标制定了严格的标准，规定由住房和城乡建设部或有关地方政府机构每三年进行一次评比，符合标准的写字楼则被授予“全国城市物业管理优秀大厦”的荣誉称号，简称为“国优大厦”。高品质的甲级写字楼应获得“国优大厦”的光荣称号。
篇2:写字楼装修照明设计技巧
写字楼装修中照明的11点设计技巧
写字楼装修中照明设计尤为重要,以下11点设计技巧仅供参考：
1、办公时间一般都是白昼，因而人工照明应与自然采光结合设计而构成舒适的照明环境。
2、办公室照明灯具宜采用荧光灯。
3、视觉作业的临近外表以及房间内的装饰表现宜采用无光泽的装饰资料。
4、办公室的普通照明宜设计在办公区的两侧，采用荧光灯时宜使灯具纵轴与程度视野平行。不宜将灯具布置在办公位置的正后方。
5、在不确定办公位置时，可选用发光面积大，亮度低的双向蝙蝠翼式配光灯具。
6、在有计算机终端设备的办公用房，应防止在屏幕上呈现人和其他物体(如灯具、家具、窗等)的映像。
7、理想的办公环境及防止光反射的办法。
8、经理办公室照明要考虑写字台的照度、会客空间的照度及必要的电气设备。
9、会议室照明要考虑会议桌上方的照明主为要照明。使人发生中心和集中觉得。照度要适宜，四周加设辅佐照明。
10、以集会为主的礼堂舞台区照明，可采用顶灯配以台前装置的辅佐照明，并使均匀垂直照度不小于300LX。
11、写字台灯具的配置：
台灯的选型应顺应任务性质和学习需求，不宜选用有色玻璃漫射式的或纱罩装饰性的工艺台灯，由于工艺台灯较少考虑照明功用，过多注重装饰效果。这里应选用带反射罩、下部启齿的直射型台灯，也就是办公台灯或书写台灯，台灯的光源常用白炽灯和荧光灯。白炽灯显色指数比荧光灯高，而荧光灯发光效率比白炽灯高，它们各有优点，可按各人的需求或对灯具造型式样的喜好来选择，而节能新光源—H荧光灯，不只兼有白炽灯与荧光灯的优点，并且外形机关报颖紧凑，节能效果明显，是制造台灯的最佳光源。
篇3:写字楼的推广销售方法
写字楼的推广销售方法
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程,写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法,也就是"以一定方式转移给消费者的过程"。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分:
*第一阶段:寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段,一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权,此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段:寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段,鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点,此时写字楼的全面入市时机尚未成熟,但在该阶段的工程改动余地较大,仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单,多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判,并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求,促进成交,从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期,此阶段宣传的意义在于对项目进行预热,引起社会关注,为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段:全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间,项目主体结构封顶,项目以准现房姿态推向市场。
开盘期,此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度,不过因为有了销售任务,所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告,且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期,综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主,针对主要卖点做纯销售式广告,和销售有力配合,促成更高的成交额,减轻收尾工作的压力,同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传,为后期工作做准备。
*第四阶段:散售为主,租赁为辅,消化尾房(持续期、收尾期)
在本阶段,项目内外装基本完成,进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主,租赁为辅。
持续期主要广告策略为:利用报纸做已成交客户证言式广告,以维持消费者的记忆度,增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取:脉冲式发布策略,减少发布频率,但维持较长的发布时间,大众性媒体广告发布较少,专业性媒体较多。
小结:写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果,所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式,产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显,目的基本明确;同时,客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣,此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持,以吸引客户注意,促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询,销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销:聘请有"关系"人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关,往往会起到事半功倍的效果。
电话直销:根据项目定位,从商业电话簿或名片上找到客户电话,用电话方式咨询其有否需求,但命中率较低。
扫展会:是不错的办法,根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料,有利于项目销售。
扫楼:是比较有效的一种办法,进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度,累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力,需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式:是由销售代表--销售主管--销售经理--公关经理--总经理等所构成的流水作业过程,并在中间穿插工程、财务等部门的配合,侧重集体作业,适合整售策略。
活动策划的重要提示
第一部分: 活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额,提高市场占有率的有效行为,如果是一份创意突出,而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案,无论对于企业的知名度,还是对于品牌的美誉度,都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的,严格地说它是从属与市场策划案的,他们是互相联系,相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式,只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为,也只有这样,才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵,而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路,才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样,一般而言,包括ROADSHOW、产品说明会(发布会)、节日促销、新闻事件行销等,而对于上述的任何一种方案,针对于不同的企业情况和市场分析,都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果,所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告,或者刚接触策划的业内朋友来说,可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果,甚至是一些从事多年策划的广告人,有时候也难免犯错,那么,怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢?我觉得需要注意以下几点:
1. 主题要单一,继承总的营销思想
在策划活动的时候,首先要根据企业本身的实际问题(包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等)和市场分析的情况(包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等)做出准确的判断,并且在进行SWOT分析之后,扬长避短地提取当前最重要的,也是当前最值得推广的一个主题,而且也只能是一个主题。在一次活动中,不能做所有的事情,只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体,正所谓"有所为,有所不为",这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体,才能引起受众群关注,并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2. 直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后,受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息,但是仍然有很多人虽然记住了广告,但是却没有形成购买冲动,为什么呢?那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点,因此,在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点,如果是优惠促销,就应该直接告诉消费者你的优惠额数量,而如果是产品说明,就应该贩卖最引人注目的卖点,只有这样,才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动,从而形成购买。
3. 活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动,认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意,其实不然,其一,容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃,也有很多人参加,似乎反响非常热烈,但是在围观或者参加的人当中,有多少人是企业的目标消费群体,而且即使是目标消费群体,他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品?目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题,很多人经常是看完了热闹就走,或者是拿了公司发放的礼品就走了。拾贝网其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合,所以很难达到预期效果,在目前的市场策划活动中,有一些活动既热闹,同时又能达到良好的效果,就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二,提高活动成本,执行不力。在一次策划中,如果加入了太多活动,不仅要投入更多的人力物力和财力,直接导致活动成本的增加,而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力,最终导致案子的失败。
4. 具有良好的可执行性
一个合适的产品,一则良好的创意策划,再加上一支良好的执行队伍,才是成功的市场活动。而执行是否能成功,最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性,除了需要进行周密的思考外,详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析,在具体安排上应该尽量周全,另外,还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5. 变换写作风格
一般来说,策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验,当然这种经验也表现在策划书的写作形式上,所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维,没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格,因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子,就很容易在心理上产生一种不信任的态度,而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6.切忌主观言论
在进行活动策划的前期,市场分析和调查是十分必要的,只有通过对整个市场局势的分析,才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题,找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道,主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样,在策划书的协作过程中,也应该避免主观想法,也切忌出现主观类字眼,因为策划案没有付诸实施,任何结果都可能出现,策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析,而且,客户如果看到策划书上的主观字眼,会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析,只是主观臆断的结果。
最后,一次促销不可能达到巨大的效果,也不能因此就建立起名牌,所以千万别想通过一次活动解决所有的问题,一次活动只能主要解决一个问题,在品牌的建设和商品的销售上,只有坚持正确的营销思想,并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动,才能使企业更快更好地继续发展下去。