新天地户型建议

  丽水新天地户型建议

一、户型推荐:

1、定位原则

  A、延续市场较好户型的优势作为主力供应

  B、确保过重户型比例的适度协调

  C、在市场基本户型基础上创新,平面与空间格局以形式产品的升级换代,提升概念,进步提升开发商品牌实力与〖丽水.新天地〗的品牌美誉度

2、要求

  尽量减少暗房,保证充分的采光和通风户型设计应该合理,并紧凑,避免无谓的浪费;交通组织应该合理,切勿造成餐厅和客厅被人为分割;尽量保证大部分户型做到干湿分区,洁污争区,动静分离;对于跃层的设置,考虑到市场部分跃屋顶层滞销,楼层太高和位置不好的是其两个比较重要的原因,因此,单独一栋做跃层(在最好的位置和最好的观景面),并和其它形成差异性。

  3、〖丽水.新天地〗户型比例及各功能空间套内建议一览表(单位:平方米)

  序号

  户型建筑面积(含公摊)客厅餐厅休闲厅主卧次卧1次卧2书房衣帽间储藏室主卫公卫1公卫2厨房保姆房阳台理想客厅面宽(米)过道比例(%)

  生活客厅

  1两室两厅一卫(平)8522815122561.56(12)≥4.21.510%

  2三室两厅两卫(平)11530818141226482.06(12)≥4.51.520%

  3三室三厅双卫(平30%错70%)1303010720**121.5264826(12)≥4.82平层20%

  错层60%

  4四室三厅双卫1403512820**141022648426(12)≥5.1230%

  5四室三厅三卫(跃)18042101020**14122377512426(12)≥5.775%

  注: A、上述户型中各功能区间的面积均为套内建筑面积,均不含公摊面积

  B、以上比例计算以套为单位

  C、层高建议为:3.1米

  D、理想公摊率:10%

  E、厨房都带生活阳台,餐厅考虑开窗,客厅带私家花园(即入户处内庭私家花园),做到户户采光,不留暗房,大户型可在主卧设大露台

  F、阳光凸窗予以保留

  G、主卧的窗户可考虑放低,并且加宽,加大景观面

  H、户型130,140,180三种户型应考虑加一些创新的情趣空间,如内庭花园、私家露台

I、跃层客厅考虑挑空,以增加户型的舒适度

  4、市场跃层空置房较多,〖丽水.新天地〗跃层只作少量设计,不再考虑屋顶,四房总面积控制在180m2平方米以内,三房总面积控制在160平方米,并多利用空间的变化提高房屋的利用率。

  5、〖丽水.新天地〗户型分配比例为二房10%、三房55%、四房35%。

  6、户型作为我们的主要卖点,对户型的主导要求是作到方便好用即可,传统一点户型更符合小区的文化氛围。

  7、综观市场各种户型的销售情况,〖丽水.新天地〗主力户型应在130m2左右,设置两种面积相差20m2以内的户型(建议一种110m2,一种130m2)作为主力户型。因为〖丽水.新天地〗单价较高,面积若是太大,总价就会很高。

  8、注意各个户型的整体协调性,各个房间面积分配合理,如客厅的气派和厨房的方便使用等,合理分配面积。

  9、考虑户型跃层的适应性。根据市场经验,建议〖丽水.新天地〗平层面积在130m2以内的错层,就不要设置顶层跃层了,或是考虑另外一种形式(…)。

  10、在工程进度上,可以先建面积大、总价高、销售周期相对较长的。这样可以促进那些总价高的户型缩短销售周期,加快资金回笼。

  z地产顾问有限公司

篇2:商品房户型设计偷面积创新产品建议

  商品房户型设计的创新产品建议:偷面积宝典

  贪婪是人类的非药物兴奋剂。

  免费的午餐,人人都想获取,额外的收获,最能带来满足,就像一首流传已久的歌所唱“达坂城的姑娘辫子长啊,两个眼睛真漂亮,你要想嫁人,不要嫁给别人,一定要嫁给我,带着你的嫁妆,领着你的妹妹,赶着那马车儿来”——不但要讨个漂亮老婆,还连人家的嫁妆、马车、还有妹妹,都要全部一网打尽。多少光棍头枕着歌声,睡梦中露出甜美的微笑,这歌,再流传100年也不会过时。房子也一样。

  如果您开发的房子90平米的看上去像100多平米的,客户肯定会“一见倾心”!

  如果您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”,客户当然会“怦然心动”!

  特别是当前“90平米”政策限制下,按常规户型设计,产品差异化将很难体现,如何在竞争中取得优势,偷面积成了众多开发商的选择。

  回顾06年房地产产品创新,无不围绕“偷”字展开,其中深圳的“偷功”最为精妙:

一、低台凸窗和落地凸窗

  主要招数:把带窗外墙向外推移,把窗台放到最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效到面积。

  目前“偷术”又有了很大改进,在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”,但客户装修时,这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高,加上打掉的那部分“低台”,凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。

  注意事项:大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题,需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

二、超大入户花园和大阳台

  主要招数:入户花园和阳台只计一半建筑面积,通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招,这一招不但能偷到很大面积,甚至能“抢”——抢出一个房间!

  注意事项:凸阳台和凸入户花园一定要注意进深,太深容易影响房间和下一层的采光,太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差,否则无法填浮土种花草,不能达到真正花园的效果。

三、赠送大露台

  主要招数:无盖的露台通常采用退台的方式实现,上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台,均不计入建筑面积,是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中,开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

  注意事项:退台式大露台,相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计,以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外,尽量保证私密性的露台才具有实用性。试想,您在露台上的活动完全暴露。挑高两层的露台必须保证一定私密性,曾有楼盘由于设计缺陷,楼下露台完全暴露在楼上的视野中,使用起来极不舒适。

四、赠送半地下室、地下室

  主要招数:一楼住户赠送半地下室,有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连,使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合,成为一个极富个人情趣的私密空间。

  注意事项:赠送地下室存在一定争议,按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间,如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以,一定要让律师做一份严密的解释条款。

五、共享梯厅

  主要招数:现今市场上共享梯厅的做法主要是撘惶萘交。电梯可以前后双开门,电梯开门后可以直接进入房屋,将以前的电梯等待区改为私人空间,把入户门外移,使得业主可以多出部分面积。

  注意事项:共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率,多出部分会为客户节省很多空间,但对电梯的配置要求较高。

六、隐藏式衣橱

  主要招数:隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下,不用计入建筑面积,但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是,开发商在屋内做一道假梁,将部分空间隔成两层,下层空间不超过2.2米,上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候,购房者可以将故意设计的那道假梁打掉,使得房屋空间变大。

  注意事项:偷得不好可能会影响室内空间的舒适度。

七、层高做大,增加竖向可利用空间

  主要招数:这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后,在上层做一个层高低于2.2米的阁楼,使空间得到充分利用。

  注意事项:挑高房是利用“层高”偷面积的一种,如果规划中限高要求限制,在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少

八、空中单元连廊

  主要招数:在两个单元之间做一个连接的空中过道,房屋验收后,分割给两户人家,作为自己的私人空间,多出一个休闲空间。

  注意事项:通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来,两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

  户型偷面积作为在竞争中取得优势的重要手段,对客户的打击力非常强大,在06年深圳市场,基本上是家家偷、户户偷,偷得精彩纷呈。乐极生悲,本来是一种极富创新精神的做法,政府却宣判为房价上涨的罪魁祸首之一,随之颁布严密的面积测量规范。但对于中国大部分地方,以上偷法依然有效,相信随着90政策推行,偷面积必将是有效的竞争手段,没办法,都是给逼的。