20**房地产估价理论与实务冲刺试题(上)
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。)
1、为评估某宗房地产20**年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为20**年11月13日。经调查获知20**年6月至20**年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。
A、3214 B、3347 C、3367 D、3458
答案：B
解析：3000*(1+1.1)5=3347元/m2。
2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况
答案：A
解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。
3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )元/m2。
A、100 B、300 C、600 D、900
答案：D
解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。
4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
A、35 B、45 C、48 D、50
答案：A
解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。
5、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为( )万元。
A、109 B、117 C、124 D、130
答案：B
解析：100+100*(9%+8%)=117万元。
11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( )元/m2。
A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66
答案：B
解析：120**0+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2。
12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。
A、售价 B、租金 C、潜在毛收入 D、净收益
答案：A
解析：见教材。
13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括( )。
A、重置成本+土地使用权价值
B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失
答案：C
解析：见教材。
14、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况
A. 有效经过年数
B. 实际经过年数
C. 剩余经过年数
D. 自然经过年数
答案：A
解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。
15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。
A、50 B、250 C、300 D、350
答案：B
解析：300-50=250元/m2。
16、收益法适用的条件是房地产的( )。
A、收益能够量化 B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化
答案：D
解析：见教材。
17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
A、5.00% B、5.25% C、5.42% D、5.75%
答案：D
解析：此人应占有的土地份额={126-[(2400-800)/6000]*300}/800=5.75%。
18. 按房地产的( )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性 B. 用途 C. 市场性 D. 地段
答案：B
解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。
19. 最能说明土地价格水平高低的价格是( ).
A. 土地单价 B. 基准地价 C. 楼面地价 D. 标定地价
答案：A
解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。
20. 市场法的理论依据是( ).
A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理
答案：B
解析：见教材。
21. 房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当( ).
A. 完全相同 B. 剧烈变动 C. 差距加大 D. 应当相近
答案：D
解析：见教材。
22. 有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为( )元/平方米。
A.950 B. 1000 C. 1200 D. 1250
答案：A
解析：(1250*5000-1000*1500)/5000=950元/平方米。
23. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( ).
A. 生地价 B. 熟地价 C. 毛地价 D. 拆迁补偿安置价
答案：C
解析：见教材。
24. 市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.
A. 交易实例 B. 可比实例 C. 估价对象 D. 标准化实例
答案：B
解析：见教材。
25. 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好.
A. 重建成本 B. 重置成本 C. 完全成本 D. 重新购建价格
答案：A
解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用重建成本最好.
26. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( ).
A. 有效经过年数等于实际经过年数 B. 有效经过年数短于实际经过年数
C. 有效经过年数长于实际经过年数 D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数
答案：D
解析：见教材。
27. 甲土地的楼面地价为20**元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ).
A. 甲等于乙 B. 甲大于乙 C. 甲小于乙; D. 难以判断
答案：C
解析：甲土地的单价=20***5=10000元/平方米, 乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米, 若两宗地的土地面积等其他条件相同,则可以判断甲小于乙。
28. 标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( ).
A. 逐渐降低 B. 逐渐升高 C. 可视为基本不变 D. 为零
答案：C
解析：见教材。
29. 用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据.
A. 类似房地产的客观B.类似房地产的实际C. 类似房地产的最高 D. 类似房地产的最低.
答案：A
解析：见教材。
30. 估价上折旧注重的是( ).
A. 原始取得价值的减价修正 B. 原始取得价值的摊销与回收
C. 重置价值的摊销与回收 D. 价值的减价修正
答案：D
解析：见教材。
31. 某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米.
A. 500 B. 200 C. 250 D. 100
答案：C
解析：50%*5*100=250元/平方米.
32. 某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元.
A. 100 B. 70 C. 60 D. 40
答案：B
解析：100-30=70万元
33. 某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为( )%。
A.40 B. 60 C. 50 D. 67%
答案：B
解析：30/50=60%
34. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A.323 B。275 C. 273 D. 258
答案：B
解析：297/(1+8%)=275万元。
35. 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元.
A. 417 B. 500 C. 460 D. 450
答案：C
解析：先求出土地价值=(50-200*12%)/10%=260万元，房地产总价值=260+200=460万元。
20**房地产估价理论与实务冲刺试题(下)
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1、成本法中的"开发利润"是指( )。
A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润
E、开发商所能获得的税前利润
答案：CE
解析：开发利润应是所得税前的利润，从社会客观的角度出发，开发商所能获得的开发利润应是社会平均利润。
2、区位状况比较修正的内容包括( )修正。
A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率
D、使用年限 E、周围环境
答案：ABE
解析：见教材。
3、路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。
A、深度百分率 B、资本化率 C、收益率
D、物价指数 E、其他价格修正率
答案：AE
解析：见教材。
4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是( )。
A、求得的路线价已是正常价格
B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
答案：AC
解析：见教材。
5、在实际中计算地租量的方法有( )。
A、从房租中分离出地租 B、由地租求出地租
C、采用比较法求出地租 D、由土地开发成本求出地租
E、采用类似假设开发法的方法求出地租
答案：ABCE
解析：见教材。
6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有( )。
A、农用地改为非农建设用地 B、在写字楼旁新建大型游乐场
C、住宅区内道路禁止货车通行 D、常常遭受洪水威胁
答案：BD
解析：在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。
7、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括( )。
A、委托估价合同 B、实地查勘记录
C、估价人员的作息时间 D、向委托人出具的估价报告
E、估价项目来源和接洽情况
答案：ABDE
解析：见教材。
8、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于( )等引起。
A、交通建设 B、市场供求变化 C、人口素质变化
D、所在地区衰落 E、城市规划的指定与修改
答案：ABDE
解析：房地产的位置有自然位置和经济位置之分，自然位置是固定不变的，而经济位置可随交通建设和城市规划的指定与修改等发生变化。
9、在商品房交易中，常见的最低价格有( )。
A、商品房销售中的起价 B、拍卖活动中的保留价
C、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E、采用收益法确定的参考价格
答案：AB
解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。
10、下面( )是计入商品住宅价格的费用。
A. 征地费
B. 建筑安装工程费
C. 住宅小区内的营业性用房建设费用
D. 住宅小区内设施的建设费用
答案：AB
解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不得计入商品住宅价格。
第十一章 所有者权益在考试中居于一般地位，考题中的题型主要为客观题型。重点是资本公积的核算。
一、所有者权益核算的基本要求
1.权益工具与金融负债的区分
(1)权益工具是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。从权益工具的发行方看，权益工具属于所有者权益的组成内容。比如企业发行的普通股。
企业发行金融工具，应当按照该金融工具的实质，以及金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分确认为金融资产、金融负债或权益工具。
(2)企业发行金融工具时，如果该工具合同条款中没有包括交付现金或其他金融资产给其他单位的合同义务，也没有包括在潜在不利条件下与其他单位交换金融资产或金融负债的合同义务，那么该工具应确认为权益工具。
2.混合工具的分拆
企业发行的某些非衍生金融工具，即混合工具，既含有负债成份，又含有权益成份，如可转换公司债券等。对此，企业应当在初始确认时将负债和权益成份进行分拆，分别进行处理。
在进行分拆时，应当先确定负债成份的公允价值并以此作为其初始确认金额，再按照该金融工具整体的发行价格扣除负债成份初始确认金额后的金额确定权益成份的初始确认金额。
发行该非衍生金融工具发生的交易费用，应当在负债成份和权益成份之间按照各自的相对公允价值进行分摊。具体可参见负债章例子。
3.所有者权益的分类
所有者权益可分为实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润四部分。其中，盈余公积和未分配利润统称为留存收益。
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用"√"表示正确，用"×"表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。 ( )
答案：对
解析：见教材。
2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。 ( )
答案：对
解析：见教材"若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期"。
3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。 ( )
答案：对
解析：见教材。
4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。 ( )
答案：错
解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。
5、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 ( )
答案：对
解析：见教材。
6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。 ( )
答案：对
解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数=100/102*97/100=0.951
7、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。 ( )
答案：错
解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如由于街道两侧繁华程度不同、地价水平有显着差异时，就会存在不同的路线价。
8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。 ( )
答案：错
解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。
9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 ( )
答案：对
解析：见教材。
10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 ( )
答案：对
解析：见教材。
11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 ( )答案：对
解析：见教材。
12、 "路线价"是临街土地中"标准宗地"的平均水平价格，可视为市场法中的"可比实例"价格。 ( )
答案：对
解析： 见教材。
13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 ( )
答案：错
解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。
14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )
答案：对
解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。
15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。( )
答案：错
解析： 如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。
四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，20**m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
解：(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元
②收益年限=40-6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×20**×85%×(1-35%)×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元
(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元
2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经纪寿命为50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
解：
(1)计算建筑物的重置价格：
建造成本=800万元
管理费用=800*3%=24万元
投资利息=(800+24)*60%*[(1+6%)*1.5-1]+(800=24)*40%*[(1+6%0*0.5-1]=54.90万元
建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
(2)计算建筑物的折旧额：
墙、地面等损坏的折旧额=18万元
装修部分的折旧额=200*2/5=80万元
设备部分的折旧额=110*8/10=88万元
长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)*8/50=115.34万元
建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元
篇2:房地产估价师经营与管理考试冲刺试题
20**年房地产估价师经营与管理考试冲刺试题
1、20**年国家出台了国有土地使用权出让实行"招、拍、挂"的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的( )。
A.适应性
B.异质性
C.政策影响性
D.相互影响性
标准答案：c
2、房地产的经济寿命是指物业开始使用至( )的时刻。
A.收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C.净收益为零
D.收益率小于基准收益率
标准答案：c
3、房地产最重要的一个特性是( )。
A.不可移动性
B.适应性
C.异质性
D.寿命周期长
标准答案：a
4、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是( )。
A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性
标准答案：a
5、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为( )。
A.基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资
B.国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济
C.国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资
D.建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资
标准答案：a
6、房地产的投资对象包括( )。
A.房地产直接投资和房地产间接投资
B.房地产实物资产和房地产证券
C.商品房建设投资和土地开发投资
D.固定资产投资和流动资产投资
标准答案：b
7、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于( )。
A.商品房建设投资
B.置业投资
C.土地开发投资
D.单纯的土地开发
标准答案：a
8、按建设性质的不同，投资可分为( )等。
A.新建投资
B.扩建投资
C.利用外资
D.迁建投资
E.恢复投资
标准答案：a, b, d,
9、投资的特性包括( )。
A.投资是一种经济行为，是现在支出一定价值的经济活动
B.投资具有时间性
C.投资的目的在于得到收益
D.投资具有稳定性
E.投资具有固定性
标准答案：a, b, c
10、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为( )。
A.居住物业
B.在建工程
C.工业物业
D.建成后的物业
E.商用物业
标准答案：b, d
1、下列属于房地产开发直接投资的是( )。
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份
C.购买房地产抵押支持证券(MBS)
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
标准答案：d
2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的( )债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
标准答案：b
3、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
标准答案：c
4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：b
5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：a
6、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
标准答案：b
7、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
标准答案：b
8、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
标准答案：a
9、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
标准答案：b
10、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2o年，则其面临( )。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
标准答案：d
篇3:房地产估价师理论考前冲刺试题
20**年房地产估价师理论考前冲刺试题
1、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。
A、充公权
B、管制权
C、征税权
D、征收权
2、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。
A、992.06
B、983.10
C、1080
D、852
3、假设开发法又称开发法、剩余法，它是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，都是预期原理。( )
A、对
B、错
4、建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。( )
A、对
B、错
5、房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。
A、估价目的
B、估价程序
C、估价时点
D、估价作业日期
6、假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )
A、对
B、错
7、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于( )的建筑物的估价。
A、具有重要价值
B、具有现实价值
C、具有巨大价值
D、具有历史价值 转自学易网 www.studyez.com
8、关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。
A、临街房地产
B、城市房地产
C、有收益或有潜在收益的房地产
D、出租或销售用途的房地产
9、房地产估价需要明确一些基本事项，下列事项中占龙头地位的是( )。
A、估价目的
B、估价时点
C、估价对象
D、估价方法
10、估价上的折旧注重的是( )。
A、原始取得价值的减价修正
B、原始取得价格的摊销与回收
C、重置价格的摊销与回收
D、价值的减价修正
11、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、条件不足，无法确定
12、某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为6.59万元。( )
A、对
B、错
13、从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，采用不同的计算基数及与其相对应的利润率来估算，所得的结果不同。( )
A、对
B、错
14、假设开发法是以( )原理为理论依据的。
A、收益递增原理
B、均衡原理
C、预期原理
D、未来趋势原理
15、某临街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为15.24%(即50英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为( )万元。
A、1200
B、1150
C、1100
D、1050
16、某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
A、40
B、42
C、45
D、50
17、某块土地总面积为200 m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( ) m2。A、1200
B、120
C、3333
D、333.3
18、直接比较修正一般是采用( )的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较。
A、评选
B、评定
C、评分
D、评价
19、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为( )元/m2。
A、782.94
B、817.06
C、792.85
D、768.06
20、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。
A、6.19
B、6.42
C、7.20
D、9.58