告别"大杂院" 创建美好山庄
--在XX山庄首次业主大会会议上的报告
各位业主：
大家好!
金秋十月是收获的季节!经过近五月个月的紧张筹备，今天，我们盼望已久的业主大会会议终于开幕了，这标志着XX山庄业主大会正式成立了!所以，今天是一个值得我们全体山庄业主庆贺的日子，是山庄开始告别"大杂院"开创美好明天的日子，这一天将永远记载在XX山庄的史册里!为了这一天，热心的业主们付出了很多很多，今天在座的业主放弃休息，为了共同的家园，为了共同的愿景，将行使属于我们自己的权利。下面我代表筹备组向大会报告业主大会的筹备工作。
一、业主大会的筹备过程
山庄入住两年后，就有业主要求召开业主大会、成立业主委员会，随着入住业主的增加和山庄问题的逐渐增多，这一呼声日益强烈，并渐渐付诸行动。去年5月业主聚会两次，商讨如何解决山庄的问题，6月开始组织以来，山庄各区都先后有业主代表参加相关活动。这些热心山庄公益的业主，在一年的时间里，利用休息时间开了约20次会议讨论山庄的问题，与物业公司进行了五次对话。他们出钱、出力、献计献策，为改变山庄状况默默无私地奉献，形成了团结、民主、奉献、互爱的良好风气，树立了良好的形象，赢得了广大业主的信赖和支持，为成立业主委员会的打下了良好的基础。
今年3月6日，业主代表在与延庆县政府座谈时，赢得到了县政府的支持。主管该项工作的刘副县长对代表们表示：山庄在居住、生活上存在什么问题，县政府将协调解决。在与物业公司的对话中，争取到开发商的支持，法定代表人表示赞同成立业主委员会，并在实际行动中积极支持和配合。
在内因与外因基本具备的情况下，5月14日，业主代表召开会议，决定正式向延庆县政府申请成立XX山庄业主委员会。5月28日，再次开会通过了申请报告，并在申请报告上签名。6月4日将启动成立业主委员会工作通告给业主，请业主自荐或推荐业主参加成立业委会的筹备工作。
6月10日，报告递交给延庆县政府，刘副县长批复给延庆县建委。6月24日下午，延庆县建委的副主任和小区办主任，就如何成立XX山庄业主委员会向业主代表、开发商代表谈了指导性意见，并将相关文件的复印件交给业主代表。6月28日下午，业主代表和开发商代表根据相关法律法规就业主大会筹备组的成员、筹备组办公室、筹备组将要做的工作等进行了讨论，议定由物业腾出一间房作为业主大会筹备组的办公室。
7月12日，业主代表开会商议召开业主大会事宜，商定当天在山庄张贴报名参加业主大会筹备组的公告，凡报名者都为筹备组成员。到7月19日止，自荐和推荐参加筹备组的业主共41名，还有一些业主表示愿做工作但不参加筹备组。7月20日下午在山庄公告业主大会筹备组成员名单，筹备组正式成立。
筹备组成立后，按照建设部《业主大会规程》第六条规定，紧紧围绕"确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;做好召开首次业主大会会议的其他准备工作"五个方面，紧锣密鼓、有条不紊地展开工作。分别于7月20日、7月27日、8月10日、8月31日、9月15日召开了五次筹备组会议，发布了五个公告、五次会议的简报，并依照法定程序公告了业主委员会候选人产生办法、《业主大会议事规则》(草案)、《管理规约》(草案)、业主的投票权数、业主委员会成员候选人资料、投票表决办法等文件。在筹备过程中，排除了种种障碍和阻力，"有理、有利、有节"开展工作，基本顺利地完成了首次业主大会的筹备任务。
二、需要特别说明的几个问题
（一）关于这次会议的议题和召开时间。
对会议的议题，仁者见仁，智者见智，筹备组成员和业主意见诸多。由于咱们山庄存在的问题较多，而且都需要尽快解决，业主们都想把自己关心的问题作为会议议题。如有的提出这次会议主要解决物业管理与服务问题，有的要解决房屋产权证问题，有的要解决安全问题，有的要解决道路与环境问题，等等。经过筹备组反复讨论、辩论和个别交谈，参考其他社区的相关经验和做法，最后把这次会议的议题确定为：表决通过《XX山庄业主大会议事规则》和《XX山庄管理规约》，选举产生业主委员会。
关于会议召开的时间，按照建设部和北京市的文件规定，筹备组成立后，应在30天内召开业主大会会议。就在筹备组成立的第二天，7月22日收到物业转来的县建委转发的京建物[20**]477号文件，文件要求奥运期间(7月20日到9月30日)暂停召开业主大会。我们当天电话请示延庆县小区办，小区办电话回复，筹备工作可以继续做，并要做好做细，9月30日以后召开业主大会。根据小区办的意见，筹备组调整了工作安排，将原定于8月20日召开的业主大会调整为国庆节期间召开。
（二）关于业主的投票权数。
投票权数关系到业主的切身权利，也关系到业主大会的成功召开。筹备组反复学习研究相关法律法规，最后根据建设部《业主大会规程》和京国土房管物[20**]316号、 [20**]949号、[20**]338号等文件的规定和精神，按照权利与义务平等的原则，以业主所拥有的物业建筑面积计算业主投票权数，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。
根据延庆县建委和开发商提供的数据，山庄共有住宅1129套，业主共拥有住宅专有面积251820.72平方米，确认投票权数为251064。其中开发商拥有101套，20428.29平方米，确认投票权数为20365，占总投票权数的8.1%。
山庄业主共同拥有的建筑物，人防、停车库等地下空间不计算投票权。
对山庄内的非住宅部分，即延庆县建委文件中所说的配套公建，筹备组多次要求开发商提供这一部分建筑物的详细面积和产权人。他们答复我们，业主共有部分的建筑物的清册将依照规定移交给业主委员会，不移交给筹备组;业主共有部分之外的非住宅部分建筑物属于单独立项项目，不参加投票。据此，我们将延庆建委所说的约8万平方米配套公建不计算投票权。有业主要求筹备组把业主共有建筑物和开发商经营性建筑物的具体情况搞清楚，实话告诉大家，这件事情去年我们的业主代表就在做，而且花钱请律师做，筹备组成立后一直在坚持不懈地做，但限于筹备组的职责和权限，只好留给选举产生的业主委员会去完成。
（三）筹备组的工作原则。
筹备组的工作原则是：围绕一个目标，民主决策，依法办事，业主权益至上。
围绕的目标是京国土房管物[20**]338号文件规定的"首次业主大会会议应当选举产生业主委员会，制定并通过《业主大会议事规则》和《管理规约》"。我们所有的筹备工作都围绕这一目标展开，凡有利于这一目标实现的，不管多么困难、多么复杂，都不遗余力地去做;对于有碍于这一目标实现的，我们坚决排除;对业主要求解决的问题，我们努力协调;对筹备组经过努力无法办到的事情，只好留给业主委员会去做。在第一次筹备组会议大多数与会业主都赞同"对规范和建设山庄有分歧的问题，待业主委员会成立后，按照轻重缓急逐一讨论，求得共识，选择最佳方案。"
民主决策使筹备工作很好地体现了广大业主的意志。每个业主都会有自己的意志和想法，有些是大家的共同意志，有些则是个人意见。筹备组始终坚持求大同存小异，坚持从山庄大局和广大业主的共同利益出发，听取各种不同意见，主动沟通交流，争取求得共识。我们筹备组作出的每一个决定，都是在充分讨论的基础上，经过举手表决，获得多数同意的基础上形成的。筹备组会议上可针锋相对地争论，形成决议后，在保留个人意见时，对决议要遵照执行。
依法办事是筹备工作成功的保证。筹备召开业主大会本身是一件很难做的事情，加上山庄区域大、入住业主大多数不常住、未入住业主中有的无法取得联系，所以，我们的筹备工作比一般的小区要难很多。为了保证筹备工作始终站得住脚，经得起各方面的检验，就必须严格遵循国家的有关法律法规去做。截至现在，我们可以毫不夸张地说，我们筹备工作的每一步、每一个环节都是严格遵照法律程序执行;所公告的内容、公布的文件都与现有法律法规相符合，对法律法规前后矛盾的，以最新发布的为准。
业主权利至上是我们筹备工作的出发点和落脚点，也是筹备工作的力量之源。**大**说的"群众利益无小事"，运用到社区，就是"业主利益无小事"。我们至高无上的工作就是维护所业主的权利和权益，筹备组对此绝对不能有半点马虎。我们要求要把召开业主大会、选举业主委员会的事宜以多种方式告知所有业主，会议一定要开到多数业主表达了意志时才结束。我们筹备组成员给业主打电话嗓子都哑了，与不同意见者交流达凌晨，甚至为了文件中的某一句话的法律依据寻找资料好几天，连做梦都反省哪一点没有做好、哪一句话没有说到位。由于我们坚持了业主权利至上，从而得到了广大业主的支持，使筹备工作不断在曲折中向前推进，迎来了业主大会的召开。
三、对选举产生的业主委员会的建议
这次业主大会将选举产生业主委员会，我作为筹备组召集人对即将产生的业主委员会提出以下建议：
（一） 要始终代表和维护广大业主的权益，一切为业主服务。
业主大会是代表和维护山庄全体业主在物业管理活动中合法权益的机构，业主委员会是业主大会决定事项的执行机构。代表和维护全体山庄业主的合法权益是业主委员会的职责所在，工作中要始终以业主的共同利益为出发点，做到一切为业主服务，为业主的共同利益服务，要始终以业主利益为本，不能让业主的合法权益受到损害。这是检验业主委员会合格与不合格的根本标准。
（二）要依靠全体业主，民主自治，照章办事。
山庄千余户业主，藏龙卧虎，聚集了各界精英。每位业主都有自己的好主意、好办法，业主委员会要认真收集和听取各种高见。对一时难以达成共识的，可以讨论再讨论，不要急于求成。要始终坚持"服从多数、尊重少数、容忍歧见"的原则，按照"少数服从多数"进行民主决策，但同时要尊重和理解少数人的意见，还要容忍来自各方的批评和指责。
依靠业主、发扬民主，就是要照章办事。"章"是指国家的法律法规和北京市的有关规定，以及业主大会通过的山庄《议事规则》、《管理规约》和依此制定的山庄的规章制度，这集中体现全体业主的共同意志，照章办事就是按照业主的共同意志办事，做到在"章"面前全体业主和物业使用人一律平等，任何超越"章"的人和事，都将损害业主的共同利益。只有照章办事，才能把山庄的事情办好、办圆满，才经得起历史考验，才能赢得广大业主的信赖和支持。
（三）区分轻重缓急、按照先易后难原则把山庄的问题逐一解决好。
XX山庄曾有过良好的开端，由于各种各样的原因，长期物业管理不善、公共设施和环境维护不到位、大部分业主未取得产权证，问题日积月累，已达到了难以容忍的程度。这么多的问题、难题，摆在业主委员会面前，怎么办?根据去年维权以来特别是在业主大会的筹备过程中收到的提议，希望业主委员会首先要解决好物业服务和管理上存在的问题，其中首要的是业主的人身安全和财产安全问题，保证业主的"安居"，这是重中之重。关于房屋产权证和土地使用权证、环境卫生、道路交通、水系和人工湖、公共绿地、医疗设施等问题，应当全面纳入业主委员会的工作日程，制定工作规划，区分轻重缓急、抓住机遇、按照先易后难原则逐一解决，尽快把山庄建成和谐舒畅、整洁亮丽、优美轩旷的别墅社区。
最后我想对广大业主说，山庄的主人是我们业主，山庄的美好明天要靠我们自己!只有当每一位业主都参与到山庄的管理和建设中，主动行使权利，积极履行义务，才能有美好山庄的到来。因此，我呼吁各位业主以极大的热情参加业主大会会议，对山庄的未来投出您神圣的一票，使XX山庄首次业主大会会议取得圆满成功!
谢谢大家!
篇2:业主大会筹备工作报告
业主大会筹备工作汇报
各级领导、各位业主:
很高兴,今天召开了××集团××苑住宅小区第一次业主大会,同时,在这次大会上我们将选出业主代表,审议并通过《业主公约》,此次业主大会的召开,将是××苑住宅小区物业管理真正走向市场化、规范化、契约化和法治化的转折点。从动议到筹备召开这次大会,主办者××集团山东物业管理有限责任公司多次向济南市房管局、市物价局、当地派出所、办事处、小区警务区、居委会及集团公司领导请示汇报工作,得到各部门的诸多指导和协助,同时也得到各位业主的大力支持。在此,我代表大会筹备小组向热情帮助大会筹备工作的各级领导和各位业主表示衷心的感谢,并作大会作筹备工作报告。
一、召开业主大会的必要性和法律依据。
我们知道,随着房屋商品化和产权多元化,传统的“房管”模式已经不适应市场经济形势下的物业房管需要,××苑住宅小区必须确立新型的物业管理方式。但在住房商品化的初期,有些业主对于物业管理消费的认识还很不足,容易产生物业管理单位与业主交流沟通不畅,业主不支持、不配合,导致管理服务不到位、业主投诉不断等一系列问题。这样,我们有必要借鉴国内外同行的经验,探索建立新型的业主自治与专业化服务相结合的共管式物业管理模式,推行由业主参与小区物业管理,履行监督职能的独特管理。1994年这一模式就被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法,并加以推行。1999年7月30日济南市人民政府第149号令《济南市物业管理办法》规定“住宅小区的物业管理,实行业主大会和业主委员会制度”。目前我们有必要确立这种物业管理模式,对小区物业实施多功能、全方位的统一管理,为产权人、使用人提供高效、周到的多方面服务,以提高物业的经济价值和使用价值,创造一个优美、整洁、舒适、安全的生活环境。
二、召开业主大会的条件基本成熟。
目前,住房进入商品化阶段后,业主维护自身正当权利的意识很强,也有花钱买服务的意识。大家都知道,购买并非是消费的终结,为了住房的保值和享受高质量的服务,业主必然要进行再投入。这样,房管人员与住户的地位发生了转换,二者之间的关系变成了相互平等的契约关系,因此,一些业主的思想观念也发生了转变:住户选举业主代表,选聘物管企业代为管理和服务,物管人员与住户以《业主公约》的形式确立彼此的权利义务。住户受益就必须交费,物管人员也必须提供相应的服务。这样,物管人员就由过去的单位房产“管理者”转变为企业经营的“服务者”,住户也由过去的福利“受益者”转变为必须缴纳管理费的“消费者”。
显然,物业管理的市场化,可以通过业主委员会理顺业主与物管企业之间的关系,真正建立契约化的平等主体关系,明确双方的权利、义务,也促使物业管理企业不断开发服务项目,提高服务品质。
三、召开业主大会的目的和指导思想。
业主大会是由全体业主组成,决定物业管理重大事项的业主自治管理组织,代表业主行使物业管理权利。这种制度的建立有利于形成市场化管理的监督约束机制,达到综合一体化管理目标。
业主代表代表全体业主,把住宅小区房屋及设施的管理、维修、小区的治安、车辆、卫生、绿化、文化娱乐和水电气等统一由物业管理公司管理,可以加强物业管理公司综合管理职能,利于统一指挥,协调各方。全体业主对物业管理公司的管理目标、责权利用契约合同形式确立下来,可以充分发挥监督约束作用,凡住宅区内关系到业主利益的重大事项都由业主委员会讨论通过,由物业管理公司执行。物业管理公司向业主委员会提报全年管理计划,并汇报工作,定期公布财务收支帐目,按照核查、监督、协调的管理原则,在协助、参与管理的同时,提出建议,反映业主心声,使物业管理公司正常运作,从而使每位业主的正当权益得到维护。
总之,选举业主代表的目的在于实现业主权益,使物业管理公司不断达到规范化、法治化管理,提高服务,开拓业务,并持续超越业主不断增长的服务期望。
各位领导,各位业主,我们对这项工作还没有经验,今后工作开展主要依靠各级领导和各政府有关部门的支持帮助,依靠全体业主的积极配合,集思广益,共同努力,开拓进取,共同实施“营造心灵家园、追求诗意居住”的物业管理理念,建立“住户满意,社会满意”的住宅小区。
谢谢大家!
业主大会筹备工作小组
二O**年六月
篇3:业主大会会议筹备组工作报告
某家园业主大会会议筹备组工作报告
E家园全体业主:
E家园业主大会会议筹备组按照住建部274号文件、京建发739号文件和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》等有关法律、法规和政策的规定，进行了本次业主大会会议筹备和召开工作，现将有关情况报告如下：
一、筹备组成立情况
2011年8月21日在街道办事处、社区居委会的监督指导下，按照住建部274号文件京建发739号文件规定，召开了小区业主代表会议，按照法规文件规定的程序，推选出业主大会筹备组。筹备组由9人组成，其中7位业主，2位居委会负责人。筹备组第一次会议推选E担任本次业主大会会议筹备组组长。
(筹备组成员详细名单及公告情况见附件)。
二、筹备组工作原则
(一)筹备组组长召集和主持筹备组会议;
(二)筹备组作出决定应当经半数以上成员表决通过;成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。因故缺席或持保留意见的成员未签字的，不影响决议的效力。
(三)筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对会议记录签字确认;
(四)筹备组的成员不能委托代理人参加会议;
(五)筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开业主大会会议;
(六)业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。
三、筹备组工作日程表
| 时间 | 讨论内容 | 决议情况 | 公示公告时间 |
| 2011.8.21 | 1、推选筹备组组长、副组长，工作分工 2、讨论筹备组成立的公告 3、学习739号文件 |
参会8人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭）全体通过 | 2011.8.22.至8.30.公示 |
| 2011.9.4. | 1、讨论《致全体业主的公开信》 2、讨论《业主大会会议召开方案》、《征求对方案意见的通知》 3、讨论招募业委会候选人《公告》 4、学习739号、274号文件 |
参会8人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭）全体通过 | 2011.9.5. 至9.12.公示 |
| 2011.9.14. | 根据739号、274号文件，讨论、研究《业主大会议事规则》（征求意见稿） | ||
| 2011.9.15. | 根据739号、274号文件，讨论、研究《业主大会议事规则》（征求意见稿） | 参会者8人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭）全体通过 | 2011.9.15. 至9.27.公示 |
| 2011.9.22. | 1、根据739号、274号文件，讨论、研究《业主管理规约》（征求意见稿） 2、听取、了解部分业主对《议事规则》的意见 3、研究建立博客，网上公示、听取意见事宜 |
参会者7人（包括居委会主任王建平）全体通过第3项 | |
| 2011.9.29. | 1、张欣生介绍与部分业主、居民谈话情况 2、根据意见，对《议事规则》（征求意见稿）进行修改，定稿 3、继续讨论《管理规约》 |
参会者8人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭）全体通过第2项 | 2011.9.29.至10.12.公示 |
| 2011.10.13. | 1、根据政府文件的精神和大家提出的意见，讨论修改《管理规约》（征求意见稿），定稿 2、学习274号文件，研究确定候选人工作 |
参会者7人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭）全体通过第1项 | 2011.10.15.至11.6.公示 |
| 2011.10.17. | 筹备组与报名参选的自荐人和被推荐人见面、沟通，了解报名人的基本情况和参选理念 | 参会者3人 | |
| 2011.10.20. | 筹备组与报名参选的自荐人和被推荐人见面、沟通，了解报名人的基本情况和参选理念 | 参会者6人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭） | |
| 2011.10.21. | 筹备组与报名参选的自荐人和被推荐人见面、沟通，了解报名人的基本情况和参选理念 | 参会者8人（包括居委会主任王建平） | |
| 2011.10.23. | 召开业主座谈会。征求、研讨部分业主与居民对《议事规则》、《管理规约》的修改意见 | 业主、居民27人 筹备组参会7人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭） |
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| 2011.10.23. | 筹备组与报名参选的自荐人和被推荐人见面、沟通，了解报名人的基本情况和参选理念 | 业主、居民27人 筹备组参会6人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭） |
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| 2011.10-11月 | 筹备组以个别谈话方式征求意见 | ||
| 2011.11.1. | 1、讨论、确定了《管理规约》、《议事规则》的表决稿 2、全体筹备组成员以投票方式确定候选人名单 3、讨论《公告》（5号） 4、讨论、研究召开业主大会的工作程序 |
参会者8人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭）全体通过 | 2011.11.9. 至 11.24.公示 |
| 2011.11.10 | 研讨如何做好与持有不同意见的部分业主的解释沟通工作 | 参会者9人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭） | |
| 2011.11.22 | 1、讨论《致全体业主的公开信》 2、研究发放、收取表决书工作 |
参会者9人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭）全体通过 | |
| 2011.11.24.至12.3. | 召开业主大会，以书面形式对《管理规约》、《议事规则》、业委会候选人进行表决 | 2011.11.25. 至12.3. | |
| 2011.12.2. | 1、研究、确定开箱计票工作的时间、地点、方法与程序 | 参会者8人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭）全体通过 | |
| 2011.12.11. | 业主大会开箱、计票 | 业主代表与会务组工作人员唱票、计票，居委会对开箱计票工作全程监督 | |
| 2011.12.11. | 1、讨论、确定《业主大会决议》 2、讨论、确定《筹备组工作报告》 |
参会者9人（包括居委会主任王建平、书记毛浩铭）全体通过 | 2011.12.11.至12.17.公示 |
会议记录、决议记录和公示、公告具体内容见附件。
四、业主大会会议召开情况
(一)业主大会会议召开时间为2011年12月24日至2011年12月3日。
(二)本次业主大会会议表决结果为，共发放、送达表决票736张，收回709张，其中：
1.《E家园管理规约》652票同意，占总人数的66.05 %，对应建筑物专有部分面积85748.37平方米，占建筑物总面积的66.47 %;10票反对;15票弃权、废票12张。按市建委[2010]739号文件第十七条规定(下同)，《E家园管理规约》获得通过。
2.《E家园业主大会议事规则》653票同意，占业主总人数的66.16%，对应建筑物专有部分面积85712.83平方米，占建筑物总面积的66.44 %;10票反对;15票弃权、废票12张。《E家园业主大会议事规则》获得通过。
3.选举业主委员会委员，经过表决，选出七名业委会成员：
按表决结果，E(赞成票560张，占总人数56.73%,对应专有建筑面积73971平方米，占总面积57.34%)、E、(赞成票590张，占总人数59.78%,对应专有建筑面积77412平方米，占总面积60%)E(赞成票596张，占总人数60.39%,对应专有建筑面积78013平方米，占总面积60.47%)、E(赞成票579张，占总人数58.66%,对应专有建筑面积76468平方米，占总面积59.27%)、E(赞成票552张，占总人数55.93%,对应专有建筑面积73066平方米，占总面积56.64%)、E(赞成票583张，占总人数59.07%,对应专有建筑面积76502平方米，占总面积59.3%)、E(赞成票593张，占总人数60.08%,对应专有建筑面积78664平方米，占总面积60.97%)7位当选为E家园新一届业委会委员。
五、本次业主大会会议费用情况
(一)本次业主大会会议费用预算总额为捌仟元，实际使用总额为伍千肆佰叁拾捌元整(5438元)，其中包括：各种公示材料和宣传材料的制作费、打印费和外聘的会务组工作人员的劳务费。
(二)费用来源为本小区广告收入。
筹备组成员签名：