商铺投资三要素
“一铺养三代”的观念越来越深入人心,商铺投资的势头也越来越热,与此同时,针对住宅产品的调控一波又一波,这让不少手头有余钱的老百姓把目光转向了商铺投资,但是,商铺投资回报高,风险也大,建设部刚刚发文警示了“售后包租”的风险。那么,对于普通投资者而言,如何选择风险较小、投资性价比较高的产品呢?听听专家们怎么说吧!
投资之前须三看
戴德梁行商业地产项目策划顾问业务负责人张家鹏提醒投资者,商铺投资需要一定的专业知识与实践知识,在投资前有许多方面需要考证,最好能在投资前做到三看:
1.看地段。选择商铺最主要的是地段,一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域,慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值,窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺,且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年以上,因此不但要看到目前的状况,更要以发展的眼光来分析商铺所在区域未来可能的发展变动及对商铺的影响。
2.看硬件。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制,从而也就会造成物业的贬值。一般投资的商铺层高最好在4.5米以上,有上下水预留,进深与面宽比值最好不超过2。如果投资商铺的面积相对较大,在投资前亦应明确未来的停车位置。
3.轻概念、重招商、重管理。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现,再好的概念如果没有成功的招商及良好管理,也不可能变为现实。在投资时,投资者不能被开发商的概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、行动计划,以及目前的进展等。
选街铺风险较小
此外,在投资商业产品的类型上看,中小投资者应该更重视街铺。
据张家鹏介绍,商业产品细分可主要分为社区底商商铺、商业街商铺、购物中心商铺及批发(物流)市场商铺,前两种按属性都可统称为独立产权街铺,后两种按属性都可统称为分割式产权商铺,总体产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺,再细分排序的话,按投资风险由小到大的商铺类型示意为:社区底商 < 商业街 < 批发(物流)市场 < 购物中心商铺(以上仅代表一般情况,不排除有特例情况)。
与住宅及写字楼等地产类型相比,商铺投资确实有取得更高回报的机会,但与所有的投资产品都一样,这种高回报同时也伴随着高风险。商铺作为一个专业化的投资产品,大众人群在投资过程中往往会因信息不对称而处于弱势地位,易于被开发商的宣传言论所控制,甚至直接进入部分不诚信开发商所设计的圈套中,对自身的投资行为完全失去掌控能力,失败的几率也相对较高。依据戴德梁行的研究预测,从目前至20**年的时期内,北京商铺面积的供应量仍将呈现快速增长的趋势,商铺投资行为亦将会继续存在并可能进一步发展扩大。因此,投资者在投资商铺之前,必须要对投资风险有足够的准备。
重点招商须先行
大成国际中心商业地产部经理王琦认为,选择售后包租产品一定要看该项目的招商工作是否先行。
售后包租目前已经成为商业地产销售的“必杀技”,王琦提醒投资者,要甄别这个项目是“真包租”还是“假包租”,一定要看该项目是否在销售之前已经真正做了主力店和品牌店的招商。对一个商业项目而言,主力店和品牌店的进驻,将基本确定整个项目的基本格局,因此只有确定了主力店和品牌店,才能有足够的能力去兑现当初包租的承诺。
在已经做了招商的项目中,投资者还需要看主力店和品牌店的租金是否足以承担日后的“包租回报率”,如果开发商为了吸引主力店和品牌店进驻,以实现最后的项目销售,很可能以极低的价格出租给主力店和品牌店,长远看,并不利于中小投资者的利益。
经营团队要专业
目前市场上“售后包租”的项目不少,但不少开发商只是为了卖项目,并没有心思和能力去认真经营兑现承诺,衡量开发商对自己项目和经营能力信心的一个关键性指标就是看开发商是否自持,自持比例有多大。王琦认为,开发商自持比例越大越说明自己对项目有信心,他告诉记者,在大成国际中心8万平方米的商业面积中,大成目前基本不考虑大规模出售,目前推出的房产理财产品,也只是3-5年的短期出租回报。
除了开发商,张家鹏还提出,一定要看经营团队,因为投资回报源于商业的经营,所以开发商的经营团队是不是值得信赖,或者是不是有一个完整的计划,对商业的长期发展很重要。张家鹏告诉记者,他们做商铺销售顾问时,一直和开发商沟通,强调商铺不是一个钢筋水泥的商铺,而是承载了一个很完备的商业计划的商铺,它的真正价值,并不取决于钢筋水泥的外在,而是内在的商业计划,是它的经营。因此,经营团队的专业性,将是商铺未来赢利的可靠来源。
谨慎看待高回报
业内专家纷纷指出,选择好商铺投资的地段和项目后,一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。
张家鹏提出,在选择商铺时,一定要类比一下周边同类型的物业,如果该商铺十年的租金水平等同于现在的售价,就是可以考虑投资的商铺。
张家鹏举例说,北京目前在售的某商业项目,其商铺按使用面积销售单价平均为6万元,包租年回报率为10%。根据商铺投资的普遍规律,一个商铺十年租金的总值如果等同于现在的售价,那么,这样的商铺就是值得投资的。按此公式,以那个商铺售价及包租返款比例,在不计算包租经营公司运营成本的情况下,开业后项目的租金收益平均必须要达到61美金/月·平方米的水平才可满足返款要求。
张家鹏告诉记者,“这几乎是不可完成的任务,因为目前北京市场上经营状况良好的丰联广场、嘉里中心等项目,其平均租金也仅处于40-50美金/月·平方米的水平,更何况这些物业的成熟程度及位置条件都要大大优于上述在售项目,在这种情况下,包租经营公司在经营中将会是处于亏损的状态,我们也就可以想象投资者可实现稳定投资回报的几率将会是多么的渺茫。”
因此,张家鹏建议,投资商铺时,特别是投资包租商铺时,投资者最好不要投资那些承诺的回报过高、过于完美的商铺,“投资毕竟是有风险的,每一个人在投资的时候都要琢磨一下,天上不会掉馅饼,看起来过于完美的计划会不会真的那么完美”。
篇2:商铺前期广告推广方案
商铺前期广告推广方案
前言：
随着9月开盘日子的临近，最后一个销售旺季的到来，我们必须紧抓机遇，争取在年前打一个漂亮仗，锦安城的前期炒作，掀起一个销售高峰，对我们整个项目的成功失败都是至关重要。对于一个好的项目来说，如果在前期就不能引来轰动效应，制造抢购的氛围，中期、后期的运做都会极大的受到影响，所以怎样去炒作，去实施我们即定任务，是本方案的关键所在。本方案将在此前提供贵方的推广策略的基础上，吸纳贵方有关建议和要求，综合考虑广告、SP活动、现场布置等各种手段，以形成此阶段的行动纲领。
炒作思路
〈孙子兵法?始计篇〉曰“未战而庙算胜者，得算多也;未战而庙算不胜者，得算少也”讲的就是在战略的过程中，未战就先在策划中预谋会得胜，那么得胜的机会就大些。锦安城的前期炒作，我们追求是一种震撼人心的轰动效应，是一场全面开花的大型战役，在这个形势紧迫群雄并起的环境下，想从龙盘虎踞的地产界抢得自己的一席之地，惟有运筹帷幄、诸兵种协同作战，一鼓作气，才可能决胜千里;作为项目的首次亮相，更需要一炮打响、一炮而红。
1、酝酿阶段
开盘前要火暴点燃市场温度，整合一切能利用到的媒体，展开一场全方位的立体轰炸，在第一时间内震慑株洲，让消费者了解到我们的项目，对我们的项目有一个初步的，详细的认识。
2、关注阶段
前一阶段的立体轰炸，消费者了解到了我们锦安城，形成了一定的知名度，现在是到了加强关注程度的时期了。这一阶段的目标是在开盘前让消费者和投资者极大关注我们项目的一举一动，干脆利落的硬性广告轰炸是最好的选择，让消费者的关注程度持续增长，制造街头巷尾议论纷纷的良好气氛。
3、购买阶段
在前期的持续轰炸取得的良好效果之上，再来一个火上浇油，在开盘销售的过程中除开持续的硬性广告轰炸，更要结合EVENT公关营销，在轰动全城的公关活动事件中火暴吸引各方消费者争先购买，制造“抢购营销”的氛围。一系列的重磅轰炸下楼盘持续火热销售，组织大型的实效SP促销活动，推波助澜一举锁定胜局。
炒作核心概念
眼球就是经济，眼球就是效益。前期炒作的目的只有一个，吸引消费者目光，为锦安城开盘制造汹涌的人气火暴的氛围。所以我们要千方百计的想尽噱头来赚取消费者的眼球，在一系列的高密度硬性广告轰炸下，运用各种噱头手段来挑逗消费者的视觉神经，撩拨起购买欲望。但是炒作的概念绝对不能为了单纯的去追求噱头而去炒作，必须紧紧的结合锦安城项目本身的核心要素去炒作。所以本项目的核心炒作概念还是基于锦安城项目本身的黄金地段，都市生活，鼎盛人气、升值巨大，配套精良等关键词来运做。
媒体炒作计划
前期媒体炒作分成软文与硬广告阶段，软文阶段主要是通过大量温情脉脉的介绍性文字来诉说锦安城
●炒作时间
预计在九月一号开盘的锦安城，前期媒体炒作计划时间约计一个半月，即以开盘前计算往前约推三十五天的样子，时间为七月十六号到九月一号。选择媒体主要是以报媒为主，广告投放形式采取硬性广告轰炸。持续一个多月的高密度硬性广告轰炸，务必取得震撼人心的效果。
●媒体选择
在株洲的主流媒体中，《株洲晚报》是市民最经常阅读的报纸，《潇湘晨报》以超过26%的比率紧随其后，另外，《株洲日报》以及《长沙晚报》亦拥有一定数量的读者群。这一次的主要广告投放媒体集中在株洲晚报，潇湘晨报，株洲日报三块重要阵地上，利用最主要的媒体来打一场攻坚战。
●第一阶段传播主题兼广告语
“号称中南工业重镇株洲的一大不幸，竟然没有印钞厂!”
主题解码：株洲是中南地区工业重镇，拥有数不胜数的工业制造厂，工厂这个概念对于株洲人来说就像家常便饭一样熟悉。利用这种客观环境，以印钞厂这一极富资本价值及工业氛围的关键词来引起消费者的极大好奇，在此基础上结合锦安城项目自身的黄金地段，都市生活，鼎旺人气、升值巨大，配套精良等关键因素与印钞厂疯狂造币的概念相结合，诉求重点集中在锦安城就像株洲的印钞厂一样会带来滚滚财富，以此吸引消费者眼球。
媒体选择之一：第一阶段的媒体阵地我们选择株洲最主流的株洲晚报进行投放，时间为一个礼拜，20**年7月16号至7月23号。在株洲晚报上连续一个星期每天一个整版的形式推出。
媒体选择之二：在株洲晚报投放的同时，在潇湘晨报做到每天一个半版的形式推出，7天之内分7次投放，每次一个半版。
费用预算：初步计划七天内株洲晚报每天一个整版，潇湘晨报每天一个半版，发布费用约计XX万元。
●第二阶段传播主题兼广告语
“商界巨擎李嘉诚的地产投资四不买!”
主题解码：在华人世界中，李嘉诚不啻是一个商界神话，尤其是对广大地产投资客对他精明的地产投资手段敬佩得不可言喻，更是把他的地产投资手段看得高深莫测进而对他顶礼膜拜。利用这种名人效应，借用诚哥的地产四不买这句金玉良言，再综合比拟锦安城项目自身不可多得的的黄金地段，都市生活，鼎旺人气、升值巨大，配套精良等关键因素，让消费者结合诚哥的四不买政策对株洲楼盘进行细细的比较，产生一种“就算诚哥来株洲投资也会首选锦安城”的心态，以此来吸引消费者及投资客的眼球，挑起他们的购买欲望。
媒体选择之一：紧接着第一阶段的媒体轰炸，这次的阵地之一我们还是选择株洲晚报进行投放，时间同样为一个礼拜，20**年7月23号至7月30号。在株洲晚报上连续一个星期每天一个整版的形式推出。
媒体选择之二：在株洲晚报投放的同时，同样也要在潇湘晨报做到一天一个半版的形式推出。
费用预算：初步计划七天内株洲晚报每天一个整版，潇湘晨报每天也是一个半版，发布费用约计XX万元。
●第三阶段传播主题兼广告语
城市核心的完美生活
主题解码：在前期连续两波的广告重磅轰炸下，我们向广大消费者和投资客诉求的都是锦安城商铺的黄金价值，不过锦安城不光只有商铺，还有大量的商住楼我们也要充分考虑进去，虽然商铺是我们炒作的重点，不过也要适当兼顾住宅单位。所以这一次的炒作重点定位在介绍锦安城的生活方面，分别是从便捷交通，精心配套，购物SHOPING，娱乐休闲四个方面入手，以一个都市年轻女白领的口吻轻快平实的向消费者道出住在锦安城的完美生活，充分引起我们即定目标消费者对锦安城的兴趣和关注。
媒体选择之一：继承前几次宣传的火暴气氛，这一次由于我们介绍的是锦安城的完美生活，目标购房者主要集中在株洲市区内。所以阵地之一我们还是选择株洲晚报进行投放，时间同样为一个礼拜，20**年7月31号至8月7号。在株洲晚报上连续一个星期每天一个整版的形式推出。
媒体选择之二：在株洲晚报投放的同时，同样也要在株洲日报做到一天一个整版的形式推出。也可适当选择在株洲交通电台等媒体做适量投放。
费用预算：初步计划七天内株洲晚报每天一个整版，株洲日报每天也是一个整版，发布费用约计XX万元。
●第四阶段传播主题兼广告语
锦安城敬告各位商铺业主，入驻前请自备点钞机
主题解码：这次的广告内容是非常新颖独特的，我们选择以锦安城的管理及财富效应为突破口，极度夸张的宣传入住锦安城商铺会赚钱赚的数都数不过来，数钱数到手痛。业主强烈要求改善数钱数到手痛的现象。然后以锦安城管理处以红头文件的形式敬告各位商铺业主，“委屈”的表示数钱这种事我们锦安城管理处实在是爱莫能助，紧接着话锋一转，虽然不能帮各位业主数钱，但是我们可以推荐很多款质量好价格便宜的的点钞机，并送货上门体现我们的优质服务。然后再配合业主每天赚了大钱担心晚上收工后去银行存钱的路上不安全现象，要求我们解决。我们首先表示理解，但随即表示业主的要求实在是超过了我们能够想象的服务范围。然后我们本着为业主服务是至高无上的精神，决定给他们提供适当的护卫服务。
媒体选择之一：这一次由于我们的广告内容极其大胆新鲜，务必要使广告投放覆盖全株洲，并在省内也要打出知名度。阵地之一我们选择省内最具知名度的潇湘晨报进行投放，时间为十天，20**年8月8号至8月18号。每天一个半版推出。
媒体选择之二：同样也要在株洲晚报做到一天一个整版的形式推出。株洲日报也要一天一个整版
费用预算：初步计划十天内株洲晚报每天一个整版，株洲日报每天也是一个整版，潇湘晨报每天一个半版，发布费用约计XX万元。
●第五阶段传播主题兼广告语
带上你的小皮尺，一寸一寸丈量锦安城
主题解码：前期炒作的最后一阶段，我们以介绍锦安城的整体优势为主，以几个地产老总在饭局上无奈株洲消费者精明无比的对话为引子，吹捧株洲消费者购房的精明态度，拍马株洲买房者精明无比，一眼就能洞穿楼盘优劣，地段差，人气差，性价比差，配套差，升值潜力差楼盘株洲消费者永远都不会去买单。然后在迎合他们挑剔的目光，宣扬锦安城永远不怕任何挑剔，欢迎任何消费者来挑剔我们。体现锦安城的无比优势。折服株洲每一个消费者的态度，来取得消费者对锦安城的兴趣。
媒体选择之一：这一次由于我们的广告投放目标处于株洲范围，务必要使广告投放覆盖全株洲，我们还是选择株洲晚报进行投放，时间为十天，
20**年8月8
锦安城前期炒作方案（2）
报纸广告文案
文案一、号称中南工业重镇株洲的一大不幸，竟然没有印钞厂!
文案二、地产巨擎李嘉诚的投资四不买!
文案三、城市核心的完美生活
文案四、锦安城敬告各位商铺业主，入驻前请自备点钞机
文案五、带上你的小皮尺，一寸一寸丈量锦安城
文案一、号称中南工业重镇株洲的一大不幸，竟然没有印钞厂！
虽然株洲有：
航空发动机厂
电力机车厂
硬质合金厂
空空导弹生产基地
…………
但惟独却没有印钞厂!
虽然没有印钞厂，但是我们精诚打造
如同印钞厂一样疯狂至富的锦安城!
疯狂造币核心优势
1、超白金完美地段：雄霸全城至高财富鼎点，打造株洲财智地标
2、殿堂级名师匠心规划：成就吸纳全城人气的财富公园
3、享受式消费特区：为株洲再造一个迪斯尼，再造一个欢乐谷
4、国际名品空中商业街：在这里，你就是巴黎，你就是米兰
5、新生态写字公园：财智精英白金商务区
6、商住公寓：真正国际品质，从容闲适贵族生活
时间紧迫，机不可失,你不赚钱钱就不会围着你转
选择决定未来
搭载锦安城巨型印钞厂
在利润滚滚的轰鸣声中，成就您商业帝国的雄图伟业
文案二、地产巨擎李嘉诚的投资四不买！
1、地段不好绝对不买!处于城市核心位置，才是旺铺生存首要条件
2、人气不旺绝对不买!处于交通枢纽位置，人流量大才能带来高眼球高效益
3、配套不精绝对不买!周边环境商脉优良，物管设施精致完善，住得开心才能赚得更多
4、升值不高绝对不买!投资自然是要赚钱，不光要赚，更要稳赚大赚
长沙有平和堂
北京有燕莎
日本有吉之岛
英国有Selfridges
它们统统具备：
核心地段，汹涌人气，精良配套，升值无限
在株洲，这样的地段去那里找?
其实您大可不必去准备打着灯笼四处乱串
您只有一个选择----中旺锦安城
文案三、居住在城市核心的完美生活
闹铃大作，我实在是不想起床，反正我出了家门只要5分钟步行就可以到公司，顺便还可以享受心爱的雪贝尔新鲜出炉肉松包早餐，每天享受比别人多赖床半个小时的乐趣，完美交通，绝对只有锦安城。
糟糕!家里的水管一不小心又被我堵了，污水满地都是，我才懒得打那些恨不得把牛皮癣贴遍全世界的通厕公司号码，轻轻一个电话，上次那个健壮的锦安城物管小帅哥转眼就会带上工具笑嘻嘻的出现在门口，泡杯咖啡，三分钟解决问题!精良物管，绝对只有锦安城
姐妹们又在MSN里唧唧喳喳议论我买到什么新鲜漂亮的服饰了，那当然，我可是姐妹里的时尚CEO!谁叫我家楼下就是全城最繁华的商业街区?最新潮最时尚的讯息绝对逃不过我的火眼金睛。时尚SHOOPINGMALL，绝对只有锦安城。
我可不愿意周末在家做可耻的独孤求败，约上三五好友娱乐一下绝对是最好的选择，那么去那里玩呢?地图爬开拉!站在我家的阳台上就能看到罗马假日、清香茶馆、钱柜KTV、魅力四射、川府雨王、超超小吃……老天!这么多地方反倒是难以选择了。休闲娱乐，绝对只有锦安城。
文案四、锦安城敬告各位商铺业主，请自备点钞机
锦安城敬告各位商铺业主，请自备点钞机
文案四、锦安城敬告各位商铺业主，请自备点钞机
尊敬的各位锦安城商铺业主：
您好!
随着各位业主生意蓬勃展开，在您享受锦安城黄金地段，火暴人气，精良配套的同时，财源广进日进斗金对您来说只是顺理成章，但是最近却出现了大量业主向我们反映钱赚得太多数不过来的现象，其实我们锦安城物业公司对这件事真是爱莫能助，毕竟辛苦工作完后数钞票是自己分内的事。不过我们锦安城物业公司本着为业主提供全方位最精良的服务理念，决定为业主提供联系购买点钞机的业务，保证以最优惠的价格提供最可靠的点钞机给各位使用，请正在为数钱数到手痛而烦恼的业主速速拨打我们锦安城物业公司的电话XXXXXXX，我们会在第一时间上门提供各种品牌型号点钞机资料供各位参考。购买期限为X月X日至X月X日，逾期未购买者请自备点钞机。
另外，由于我们锦安城位处株洲顶级繁华商业中心地段，车水马龙川流不息，人气旺盛生意火暴的同时也带来了交通极度拥挤人流过大过杂的现象。大量业主反映每天关门后携带巨款去银行存钱总是瞻前顾后心有不安，希望我们提供护送保卫服务。虽然我们锦安城物业公司不是专门的警卫部队，而且业主提出的要求实在是超出了我们可以想象的工作范围，但是竭诚为业主服务是我们的神圣使命和义不容辞的责任，我们在此敬请各位业主互相转告，我们将派专人专车护送业主去银行存钱。每天两趟车分别是下午7：00到8：00一趟，8：00到9：00一趟，路线为：锦安城工商银行建设银行农业银行招商银行
回到锦安城。
锦安城物业公司18号文件
锦安城物业公司
20**年X月X日
文案五、带上你的小皮尺，一寸一寸丈量锦安城
某次饭局
几个株洲地产老总愁眉苦脸大谈株洲买房者精明无比
一眼就能洞穿楼盘优劣
地段差，人气差，性价比差，配套差，升值潜力差
…………等等等等
反正株洲人总是有无数的理由来判定楼盘的优劣
精打细算的株洲人永远都不会为劣质楼盘买单
株洲人小心拨着算盘，一寸一寸丈量着株洲楼盘
算来算去不禁慌了，问道：
“这个世界到底有没有完美的楼盘?”
不过锦安城永远不怕精明的株洲人用挑剔的眼光扫射
不必多说黄金地段，雄厚实力，升值巨大，配套精良
这些优点统统被精明的株洲人看在眼里，记在心里
锦安城不仅仅是个楼盘，它是统领株洲商业增长的引擎
锦安城不仅仅是个商铺，它吞吐间吸纳整座都市的商业龙脉
锦安城不仅仅是套住宅，它承载着您对住宅所有的渴望
要发财，买旺铺，要生活，买好房
商务，家居，都要两全齐美
20**年
全株洲精明的眼光必定会不约而同的投向同一个方向
------锦安城
不怕你挑剔，就怕你不来
“亲亲伴侣”形象大赛
由评委选出最配对的伴侣
年龄不限
职业不限
背景不限
活动炒作
计划一：百万幸运大抽奖
时间：开盘中X月X日—X月X日
思路：利用小便宜的诱惑，购房的客户可以得到抽奖的奖励
内容：在现场购房的客户，只要交纳了定金都可以在售楼中心参加抽奖活动，每月开一个大奖，奖品为一套住房。每天开三个一等奖，奖品为现金返还折扣XX%。无论是参加抽奖的都能得奖，奖品精美小礼品。大奖一奖的得奖人都要戴大红花奏欢迎乐曲上台领奖，渲染一种喜庆的气氛来带动其他客户的购买欲望。
计划二：充分利用已购客户
时间：认购期X月X日—销售完毕X月X日
思路：已购客户现身说法，增强说服力
内容：在醴陵这个小城市，只要有一个客户觉得买了房子好，他就会影响其他人。利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。
计划三：客户联欢鸡尾酒会
时间：预售、销售时间内
思路：名人效应、群众效应
内容：可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。邀请已购顾客和意向顾客参加活动，活动中现场工作人员要服从安排指挥，听令统一调度。在高潮时一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。
计划四：专题会议、行政会议招商
时间：预售、销售时间内
思路：商界、政界的人际关系运用
内容：在销售的过程中充分利用开发商或者兄弟单位在商界、政界的人际关系，举办大型的招商会议活动，扩大知名度和美誉度，从而带动楼盘的销售。
计划五：看房有礼不要钱
时间：预售、销售时间内
思路：小便宜，礼品概念
内容：制作一些廉价的覆盖有本项目宣传的原子笔、太阳伞、T恤衫等物品，对前来看房的顾客采取赠送礼品的手法加深顾客好感度，并且顾客打着印有我们宣传的伞，穿着我们制作的文化衫在醴陵街头招摇过市，无疑也成了我们的流动活广告。
计划六：承诺对买商铺业主开展销售培训
篇3:公司项目投资管理制度
公司项目投资管理制度
第一章 总 则
第一条 为了规范本公司项目投资运作和管理，保证投资资金的安全和有效增值，实现投资决策的科学化和经营管理的规范化、制度化，使本公司在竞争激烈的市场经济条件下，稳健发展，赢取良好的社会效益和经济效益，特制定本制度。
第二条 本公司及属下各单位在进行各项目投资时，均须遵守本制度。
第三条 本公司及属下各单位的重大投资项目由总经理办公室和董事会审议决定，由总经理和各项目经理负责组织实施。
第四条 本公司项目投资管理的职能部门为公司投资发展部(以下简称投资部)，其职责范围另文规定。
第二章 项目的初选与分析
第五条 各投资项目的选择应以本公司的战略方针和长远规划为依据，综合考虑产业的主导方向及产业间的结构平衡，以实现投资组合的最优化。
第六条 各投资项目的选择均应经过充分调查研究，并提供准确、详细资料及分析，以确保资料内容的可靠性、真实性和有效性。项目分析内容包括：
1、市场状况分析;
2、投资回报率;
3、投资风险(政治风险、汇率风险、市场风险、经营风险、购买力风险);
4、投资流动性;
5、投资占用时间;
6、投资管理难度;
7、税收优惠条件;
8、对实际资产和经营控制的能力;
9、投资的预期成本;
10、投资项目的筹资能力;
11、投资的外部环境及社会法律约束。
凡合作投资项目在人事、资金、技术、管理、生产、销售、原料等方面无控制权的，原则上不予考虑。由公司进行的必要股权投资可不在此例。
第七条 各投资项目依所掌握的有关资料并进行初步实地考察和调查研究后，由投资项目提出单位(下属公司或公司投资部)提出项目建议，并编制可行性报告及实施方案，按审批程序及权限报送公司总部主管领导审核。总部主管领导对投资单位报送的报告经调研后认为可行的，应尽快给予审批或按程序提交有关会议审定。对暂时不考虑的项目，最迟五天内给予明确答复，并将有关资料编入备选项目存档。
第三章 项目的审批与立项
第八条 投资项目的审批权限：100万元以下的项目，由公司主管副总经理审批;100万元以上200万元以下的项目，由主管副总经理提出意见报总经理审批; 200万元以上，1000万元以下的项目，由总经理办公室审批;1000万元以上项目，由董事会审批。
第九条 凡投资100万元以上的项目均列为重大投资项目， 应由公司投资部在原项目建议书、可行性报告及实施方案的基础上提出初审意见，报公司主管副总经理审核后按项目审批权限呈送总经理或总经理办公室或董事会，进行复审或全面论证。
第十条 总经理办公室对重大项目的合法性和前期工作内容的完整性，基础数据的准确性，财务预算的可行性及项目规模、时机等因素均应进行全面审核。必要时，可指派专人对项目再次进行实地考察，或聘请专家论证小组对项目进行专业性的科学论证，以加强对项目的深入认识和了解，确保项目投资的可靠和可行。
经充分论证后，凡达到立项要求的重大投资项目，由总经理办公室或董事会签署予以确立。
第十一条 投资项目确立后，凡确定为公司直接实施的项目由公司法定代表人或授权委托人对外签署经济合同书及办理相关手续;凡确定为二级单位实施的项目，由该法人单位的法定代表人或授权委托人对外签署经济合同书及办理相关手续。其他任何人未经授权所签定之合同，均视无效。
第十二条 各投资项目负责人由实施单位的总经理委派，并对总经理负责。
第十三条 各投资项目的业务班子由项目负责人负责组阁，报实施单位总经理核准。项目负责人还应与本公司或二级单位签定经济责任合同书，明确责、权、利的划分，并按本公司资金有偿占有制度确定完整的经济指标和合理的利润基数与比例。
第四章 项目的组织与实施
第十四条 各投资项目应根据形式的不同，具体落实组织实施工作：
1、属于公司全资项目，由总经理委派项目负责人及组织业务班子，进行项目的实施工作，设立办事机构，制定员工责任制、生产经营计划、企业发展战略以及具体的运作措施等。同时认真执行本公司有关投资管理、资金有偿占有以及合同管理等规定，建立和健全项目财务管理制度。财务主管由公司总部委派，对本公司负责，并接受本公司的财务检查，同时每月应以报表形式将本月经营运作情况上报公司总部。
2、属于投资项目控股的，按全资投资项目进行组织实施;非控股的，则本着加快资金回收的原则，委派业务人员积极参与合作，展开工作，并通过董事会施加公司意图和监控其经营管理，确保利益如期回收。
第五章 项目的运作与管理
第十五条 项目的运作管理原则上由公司分管项目投资的副总经理及项目负责人负责。并由本公司采取总量控制、财务监督、业绩考核的管理方式进行管理，项目负责人对主管副总经理负责，副总经理对总经理负责。
第十六条 各项目在完成工商注册登记及办理完相关法定手续成为独立法人进入正常运作后，属公司全资项目或控股项目，纳入公司全资及控股企业的统一管理;属二级企业投资的项目，由二级企业进行管理。同时接受公司各职能部门的统一协调和指导性管理。协调及指导性管理的内容包括：合并会计报表，财务监督控制;年度经济责任目标的落实、检查和考核;企业管理考评;经营班子的任免;例行或专项审计等。
第十七条 凡公司持股及合作开发项目未列入会计报表合并的，应通过委派业务人员以投资者或股东身份积极参与合作和开展工作，并通过被投资企业的董事会及股东会贯彻公司意图，掌握了解被投资企业经营情况，维护公司权益;委派的业务人员应于每季度(最长不超过半年)向公司公司递交被投资企业资产及经营情况的书面报告，年度应随附董事会及股东大会相关资料。因故无委派人员的，由公司投资部代表公司按上述要求进行必要的跟踪管理。
第十八条 公司全资及控股项目的综合协调管理的牵头部门为企业管理部;持股及合作企业(未列入合并会计报表部分)的综合协调管理的牵头部门为公司投资部。
第十九条 对于贸易及证券投资项目则采用专门的投资程序和保障、监控制度，具体办法另定
第六章 项目的变更与结束
第二十条 投资项目的变更，包括发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报公司总部审批核准。
第二十一条 投资项目变更，由项目负责人书面报告变更理由，按报批程序及权限报送总部有关领导审定，重大的变更应参照立项程序予以确认。
第二十二条 项目负责人在实施项目运作期内因工作变动，应主动做好善后工作，如属公司内部调动，则须向继任人交接清楚方能离岗。属个人卸任或离职，必须承担相应的经济损失，违者，所造成之后果，应追究其个人责任。
第二十三条 投资项目的中止或结束，项目负责人及相应机构应及时总结清理，并以书面报告公司公司。属全资及控股项目，由公司企管部负责汇总整理，经公司统一审定后责成有关部门办理相关清理手续;属持股或合作项目由投资部负责汇总整理经公司统一审定后，责成有关部门办理相关清理手续。如有待决问题，项目负责人必须负责彻底清洁，不得久拖推诿。
第七章 附 则
第二十四条 本制度于颁布之日起实施。未尽事项按本公司有关制度执行和办理。
第二十五条 本暂行规定由本公司董事会负责解释