商铺前期广告推广方案
前言：
随着9月开盘日子的临近，最后一个销售旺季的到来，我们必须紧抓机遇，争取在年前打一个漂亮仗，锦安城的前期炒作，掀起一个销售高峰，对我们整个项目的成功失败都是至关重要。对于一个好的项目来说，如果在前期就不能引来轰动效应，制造抢购的氛围，中期、后期的运做都会极大的受到影响，所以怎样去炒作，去实施我们即定任务，是本方案的关键所在。本方案将在此前提供贵方的推广策略的基础上，吸纳贵方有关建议和要求，综合考虑广告、SP活动、现场布置等各种手段，以形成此阶段的行动纲领。
炒作思路
〈孙子兵法?始计篇〉曰“未战而庙算胜者，得算多也;未战而庙算不胜者，得算少也”讲的就是在战略的过程中，未战就先在策划中预谋会得胜，那么得胜的机会就大些。锦安城的前期炒作，我们追求是一种震撼人心的轰动效应，是一场全面开花的大型战役，在这个形势紧迫群雄并起的环境下，想从龙盘虎踞的地产界抢得自己的一席之地，惟有运筹帷幄、诸兵种协同作战，一鼓作气，才可能决胜千里;作为项目的首次亮相，更需要一炮打响、一炮而红。
1、酝酿阶段
开盘前要火暴点燃市场温度，整合一切能利用到的媒体，展开一场全方位的立体轰炸，在第一时间内震慑株洲，让消费者了解到我们的项目，对我们的项目有一个初步的，详细的认识。
2、关注阶段
前一阶段的立体轰炸，消费者了解到了我们锦安城，形成了一定的知名度，现在是到了加强关注程度的时期了。这一阶段的目标是在开盘前让消费者和投资者极大关注我们项目的一举一动，干脆利落的硬性广告轰炸是最好的选择，让消费者的关注程度持续增长，制造街头巷尾议论纷纷的良好气氛。
3、购买阶段
在前期的持续轰炸取得的良好效果之上，再来一个火上浇油，在开盘销售的过程中除开持续的硬性广告轰炸，更要结合EVENT公关营销，在轰动全城的公关活动事件中火暴吸引各方消费者争先购买，制造“抢购营销”的氛围。一系列的重磅轰炸下楼盘持续火热销售，组织大型的实效SP促销活动，推波助澜一举锁定胜局。
炒作核心概念
眼球就是经济，眼球就是效益。前期炒作的目的只有一个，吸引消费者目光，为锦安城开盘制造汹涌的人气火暴的氛围。所以我们要千方百计的想尽噱头来赚取消费者的眼球，在一系列的高密度硬性广告轰炸下，运用各种噱头手段来挑逗消费者的视觉神经，撩拨起购买欲望。但是炒作的概念绝对不能为了单纯的去追求噱头而去炒作，必须紧紧的结合锦安城项目本身的核心要素去炒作。所以本项目的核心炒作概念还是基于锦安城项目本身的黄金地段，都市生活，鼎盛人气、升值巨大，配套精良等关键词来运做。
媒体炒作计划
前期媒体炒作分成软文与硬广告阶段，软文阶段主要是通过大量温情脉脉的介绍性文字来诉说锦安城
●炒作时间
预计在九月一号开盘的锦安城，前期媒体炒作计划时间约计一个半月，即以开盘前计算往前约推三十五天的样子，时间为七月十六号到九月一号。选择媒体主要是以报媒为主，广告投放形式采取硬性广告轰炸。持续一个多月的高密度硬性广告轰炸，务必取得震撼人心的效果。
●媒体选择
在株洲的主流媒体中，《株洲晚报》是市民最经常阅读的报纸，《潇湘晨报》以超过26%的比率紧随其后，另外，《株洲日报》以及《长沙晚报》亦拥有一定数量的读者群。这一次的主要广告投放媒体集中在株洲晚报，潇湘晨报，株洲日报三块重要阵地上，利用最主要的媒体来打一场攻坚战。
●第一阶段传播主题兼广告语
“号称中南工业重镇株洲的一大不幸，竟然没有印钞厂!”
主题解码：株洲是中南地区工业重镇，拥有数不胜数的工业制造厂，工厂这个概念对于株洲人来说就像家常便饭一样熟悉。利用这种客观环境，以印钞厂这一极富资本价值及工业氛围的关键词来引起消费者的极大好奇，在此基础上结合锦安城项目自身的黄金地段，都市生活，鼎旺人气、升值巨大，配套精良等关键因素与印钞厂疯狂造币的概念相结合，诉求重点集中在锦安城就像株洲的印钞厂一样会带来滚滚财富，以此吸引消费者眼球。
媒体选择之一：第一阶段的媒体阵地我们选择株洲最主流的株洲晚报进行投放，时间为一个礼拜，20**年7月16号至7月23号。在株洲晚报上连续一个星期每天一个整版的形式推出。
媒体选择之二：在株洲晚报投放的同时，在潇湘晨报做到每天一个半版的形式推出，7天之内分7次投放，每次一个半版。
费用预算：初步计划七天内株洲晚报每天一个整版，潇湘晨报每天一个半版，发布费用约计XX万元。
●第二阶段传播主题兼广告语
“商界巨擎李嘉诚的地产投资四不买!”
主题解码：在华人世界中，李嘉诚不啻是一个商界神话，尤其是对广大地产投资客对他精明的地产投资手段敬佩得不可言喻，更是把他的地产投资手段看得高深莫测进而对他顶礼膜拜。利用这种名人效应，借用诚哥的地产四不买这句金玉良言，再综合比拟锦安城项目自身不可多得的的黄金地段，都市生活，鼎旺人气、升值巨大，配套精良等关键因素，让消费者结合诚哥的四不买政策对株洲楼盘进行细细的比较，产生一种“就算诚哥来株洲投资也会首选锦安城”的心态，以此来吸引消费者及投资客的眼球，挑起他们的购买欲望。
媒体选择之一：紧接着第一阶段的媒体轰炸，这次的阵地之一我们还是选择株洲晚报进行投放，时间同样为一个礼拜，20**年7月23号至7月30号。在株洲晚报上连续一个星期每天一个整版的形式推出。
媒体选择之二：在株洲晚报投放的同时，同样也要在潇湘晨报做到一天一个半版的形式推出。
费用预算：初步计划七天内株洲晚报每天一个整版，潇湘晨报每天也是一个半版，发布费用约计XX万元。
●第三阶段传播主题兼广告语
城市核心的完美生活
主题解码：在前期连续两波的广告重磅轰炸下，我们向广大消费者和投资客诉求的都是锦安城商铺的黄金价值，不过锦安城不光只有商铺，还有大量的商住楼我们也要充分考虑进去，虽然商铺是我们炒作的重点，不过也要适当兼顾住宅单位。所以这一次的炒作重点定位在介绍锦安城的生活方面，分别是从便捷交通，精心配套，购物SHOPING，娱乐休闲四个方面入手，以一个都市年轻女白领的口吻轻快平实的向消费者道出住在锦安城的完美生活，充分引起我们即定目标消费者对锦安城的兴趣和关注。
媒体选择之一：继承前几次宣传的火暴气氛，这一次由于我们介绍的是锦安城的完美生活，目标购房者主要集中在株洲市区内。所以阵地之一我们还是选择株洲晚报进行投放，时间同样为一个礼拜，20**年7月31号至8月7号。在株洲晚报上连续一个星期每天一个整版的形式推出。
媒体选择之二：在株洲晚报投放的同时，同样也要在株洲日报做到一天一个整版的形式推出。也可适当选择在株洲交通电台等媒体做适量投放。
费用预算：初步计划七天内株洲晚报每天一个整版，株洲日报每天也是一个整版，发布费用约计XX万元。
●第四阶段传播主题兼广告语
锦安城敬告各位商铺业主，入驻前请自备点钞机
主题解码：这次的广告内容是非常新颖独特的，我们选择以锦安城的管理及财富效应为突破口，极度夸张的宣传入住锦安城商铺会赚钱赚的数都数不过来，数钱数到手痛。业主强烈要求改善数钱数到手痛的现象。然后以锦安城管理处以红头文件的形式敬告各位商铺业主，“委屈”的表示数钱这种事我们锦安城管理处实在是爱莫能助，紧接着话锋一转，虽然不能帮各位业主数钱，但是我们可以推荐很多款质量好价格便宜的的点钞机，并送货上门体现我们的优质服务。然后再配合业主每天赚了大钱担心晚上收工后去银行存钱的路上不安全现象，要求我们解决。我们首先表示理解，但随即表示业主的要求实在是超过了我们能够想象的服务范围。然后我们本着为业主服务是至高无上的精神，决定给他们提供适当的护卫服务。
媒体选择之一：这一次由于我们的广告内容极其大胆新鲜，务必要使广告投放覆盖全株洲，并在省内也要打出知名度。阵地之一我们选择省内最具知名度的潇湘晨报进行投放，时间为十天，20**年8月8号至8月18号。每天一个半版推出。
媒体选择之二：同样也要在株洲晚报做到一天一个整版的形式推出。株洲日报也要一天一个整版
费用预算：初步计划十天内株洲晚报每天一个整版，株洲日报每天也是一个整版，潇湘晨报每天一个半版，发布费用约计XX万元。
●第五阶段传播主题兼广告语
带上你的小皮尺，一寸一寸丈量锦安城
主题解码：前期炒作的最后一阶段，我们以介绍锦安城的整体优势为主，以几个地产老总在饭局上无奈株洲消费者精明无比的对话为引子，吹捧株洲消费者购房的精明态度，拍马株洲买房者精明无比，一眼就能洞穿楼盘优劣，地段差，人气差，性价比差，配套差，升值潜力差楼盘株洲消费者永远都不会去买单。然后在迎合他们挑剔的目光，宣扬锦安城永远不怕任何挑剔，欢迎任何消费者来挑剔我们。体现锦安城的无比优势。折服株洲每一个消费者的态度，来取得消费者对锦安城的兴趣。
媒体选择之一：这一次由于我们的广告投放目标处于株洲范围，务必要使广告投放覆盖全株洲，我们还是选择株洲晚报进行投放，时间为十天，
20**年8月8
锦安城前期炒作方案（2）
报纸广告文案
文案一、号称中南工业重镇株洲的一大不幸，竟然没有印钞厂!
文案二、地产巨擎李嘉诚的投资四不买!
文案三、城市核心的完美生活
文案四、锦安城敬告各位商铺业主，入驻前请自备点钞机
文案五、带上你的小皮尺，一寸一寸丈量锦安城
文案一、号称中南工业重镇株洲的一大不幸，竟然没有印钞厂！
虽然株洲有：
航空发动机厂
电力机车厂
硬质合金厂
空空导弹生产基地
…………
但惟独却没有印钞厂!
虽然没有印钞厂，但是我们精诚打造
如同印钞厂一样疯狂至富的锦安城!
疯狂造币核心优势
1、超白金完美地段：雄霸全城至高财富鼎点，打造株洲财智地标
2、殿堂级名师匠心规划：成就吸纳全城人气的财富公园
3、享受式消费特区：为株洲再造一个迪斯尼，再造一个欢乐谷
4、国际名品空中商业街：在这里，你就是巴黎，你就是米兰
5、新生态写字公园：财智精英白金商务区
6、商住公寓：真正国际品质，从容闲适贵族生活
时间紧迫，机不可失,你不赚钱钱就不会围着你转
选择决定未来
搭载锦安城巨型印钞厂
在利润滚滚的轰鸣声中，成就您商业帝国的雄图伟业
文案二、地产巨擎李嘉诚的投资四不买！
1、地段不好绝对不买!处于城市核心位置，才是旺铺生存首要条件
2、人气不旺绝对不买!处于交通枢纽位置，人流量大才能带来高眼球高效益
3、配套不精绝对不买!周边环境商脉优良，物管设施精致完善，住得开心才能赚得更多
4、升值不高绝对不买!投资自然是要赚钱，不光要赚，更要稳赚大赚
长沙有平和堂
北京有燕莎
日本有吉之岛
英国有Selfridges
它们统统具备：
核心地段，汹涌人气，精良配套，升值无限
在株洲，这样的地段去那里找?
其实您大可不必去准备打着灯笼四处乱串
您只有一个选择----中旺锦安城
文案三、居住在城市核心的完美生活
闹铃大作，我实在是不想起床，反正我出了家门只要5分钟步行就可以到公司，顺便还可以享受心爱的雪贝尔新鲜出炉肉松包早餐，每天享受比别人多赖床半个小时的乐趣，完美交通，绝对只有锦安城。
糟糕!家里的水管一不小心又被我堵了，污水满地都是，我才懒得打那些恨不得把牛皮癣贴遍全世界的通厕公司号码，轻轻一个电话，上次那个健壮的锦安城物管小帅哥转眼就会带上工具笑嘻嘻的出现在门口，泡杯咖啡，三分钟解决问题!精良物管，绝对只有锦安城
姐妹们又在MSN里唧唧喳喳议论我买到什么新鲜漂亮的服饰了，那当然，我可是姐妹里的时尚CEO!谁叫我家楼下就是全城最繁华的商业街区?最新潮最时尚的讯息绝对逃不过我的火眼金睛。时尚SHOOPINGMALL，绝对只有锦安城。
我可不愿意周末在家做可耻的独孤求败，约上三五好友娱乐一下绝对是最好的选择，那么去那里玩呢?地图爬开拉!站在我家的阳台上就能看到罗马假日、清香茶馆、钱柜KTV、魅力四射、川府雨王、超超小吃……老天!这么多地方反倒是难以选择了。休闲娱乐，绝对只有锦安城。
文案四、锦安城敬告各位商铺业主，请自备点钞机
锦安城敬告各位商铺业主，请自备点钞机
文案四、锦安城敬告各位商铺业主，请自备点钞机
尊敬的各位锦安城商铺业主：
您好!
随着各位业主生意蓬勃展开，在您享受锦安城黄金地段，火暴人气，精良配套的同时，财源广进日进斗金对您来说只是顺理成章，但是最近却出现了大量业主向我们反映钱赚得太多数不过来的现象，其实我们锦安城物业公司对这件事真是爱莫能助，毕竟辛苦工作完后数钞票是自己分内的事。不过我们锦安城物业公司本着为业主提供全方位最精良的服务理念，决定为业主提供联系购买点钞机的业务，保证以最优惠的价格提供最可靠的点钞机给各位使用，请正在为数钱数到手痛而烦恼的业主速速拨打我们锦安城物业公司的电话XXXXXXX，我们会在第一时间上门提供各种品牌型号点钞机资料供各位参考。购买期限为X月X日至X月X日，逾期未购买者请自备点钞机。
另外，由于我们锦安城位处株洲顶级繁华商业中心地段，车水马龙川流不息，人气旺盛生意火暴的同时也带来了交通极度拥挤人流过大过杂的现象。大量业主反映每天关门后携带巨款去银行存钱总是瞻前顾后心有不安，希望我们提供护送保卫服务。虽然我们锦安城物业公司不是专门的警卫部队，而且业主提出的要求实在是超出了我们可以想象的工作范围，但是竭诚为业主服务是我们的神圣使命和义不容辞的责任，我们在此敬请各位业主互相转告，我们将派专人专车护送业主去银行存钱。每天两趟车分别是下午7：00到8：00一趟，8：00到9：00一趟，路线为：锦安城工商银行建设银行农业银行招商银行
回到锦安城。
锦安城物业公司18号文件
锦安城物业公司
20**年X月X日
文案五、带上你的小皮尺，一寸一寸丈量锦安城
某次饭局
几个株洲地产老总愁眉苦脸大谈株洲买房者精明无比
一眼就能洞穿楼盘优劣
地段差，人气差，性价比差，配套差，升值潜力差
…………等等等等
反正株洲人总是有无数的理由来判定楼盘的优劣
精打细算的株洲人永远都不会为劣质楼盘买单
株洲人小心拨着算盘，一寸一寸丈量着株洲楼盘
算来算去不禁慌了，问道：
“这个世界到底有没有完美的楼盘?”
不过锦安城永远不怕精明的株洲人用挑剔的眼光扫射
不必多说黄金地段，雄厚实力，升值巨大，配套精良
这些优点统统被精明的株洲人看在眼里，记在心里
锦安城不仅仅是个楼盘，它是统领株洲商业增长的引擎
锦安城不仅仅是个商铺，它吞吐间吸纳整座都市的商业龙脉
锦安城不仅仅是套住宅，它承载着您对住宅所有的渴望
要发财，买旺铺，要生活，买好房
商务，家居，都要两全齐美
20**年
全株洲精明的眼光必定会不约而同的投向同一个方向
------锦安城
不怕你挑剔，就怕你不来
“亲亲伴侣”形象大赛
由评委选出最配对的伴侣
年龄不限
职业不限
背景不限
活动炒作
计划一：百万幸运大抽奖
时间：开盘中X月X日—X月X日
思路：利用小便宜的诱惑，购房的客户可以得到抽奖的奖励
内容：在现场购房的客户，只要交纳了定金都可以在售楼中心参加抽奖活动，每月开一个大奖，奖品为一套住房。每天开三个一等奖，奖品为现金返还折扣XX%。无论是参加抽奖的都能得奖，奖品精美小礼品。大奖一奖的得奖人都要戴大红花奏欢迎乐曲上台领奖，渲染一种喜庆的气氛来带动其他客户的购买欲望。
计划二：充分利用已购客户
时间：认购期X月X日—销售完毕X月X日
思路：已购客户现身说法，增强说服力
内容：在醴陵这个小城市，只要有一个客户觉得买了房子好，他就会影响其他人。利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。
计划三：客户联欢鸡尾酒会
时间：预售、销售时间内
思路：名人效应、群众效应
内容：可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。邀请已购顾客和意向顾客参加活动，活动中现场工作人员要服从安排指挥，听令统一调度。在高潮时一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。
计划四：专题会议、行政会议招商
时间：预售、销售时间内
思路：商界、政界的人际关系运用
内容：在销售的过程中充分利用开发商或者兄弟单位在商界、政界的人际关系，举办大型的招商会议活动，扩大知名度和美誉度，从而带动楼盘的销售。
计划五：看房有礼不要钱
时间：预售、销售时间内
思路：小便宜，礼品概念
内容：制作一些廉价的覆盖有本项目宣传的原子笔、太阳伞、T恤衫等物品，对前来看房的顾客采取赠送礼品的手法加深顾客好感度，并且顾客打着印有我们宣传的伞，穿着我们制作的文化衫在醴陵街头招摇过市，无疑也成了我们的流动活广告。
计划六：承诺对买商铺业主开展销售培训
篇2:裙楼商铺营销策划案
裙楼商铺营销策划案
目录
一、项目基本概况
二、项目的SWOT分析
(一)优势点
(二)局限性
(三)威胁点
(四)机会点
三、商业模式分析：
(一) 综合性商业模式
(二)主题性商业模式
(三)专业性商业模式
四、项目整体定位
(一)项目的经营业态定位
(二)价格定位
(三)客户定位
五、营销推广
(一)推广主题
(二) 项目形象包
(三)总体宣传策略
(四)销售策略
城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略
一、项目基本概况
城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积5万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。
二、项目的SWOT分析
虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。
(一)优势点(S)：
1、 项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处;
2、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好;
3、 本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险;
4、 商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体;
5、 项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势;
◆发挥优势：
A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利;
B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机;
C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心;
(二)局限性(W)
1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件;
2、 本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足;
3、 该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响;
4、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明;
5、 项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广;
◆解决方法：
(1) 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户;
(2) 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售;
(3) 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度;
(4) 设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市;
(三)机会点(O)
1、 区位优势的发挥，辐射周边地区;
2、 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售;
3、 中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好;
(四)威胁点(T)
1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力;
2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争;
三、商业模式分析：
就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。
(一)综合性商业模式
这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。
究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。
这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。
(二)主题性商业模式
主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。
这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。
但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求：
⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配;
⑵规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。
⑶ 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。
所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。
(三)专业性商业模式
这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟;再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。
这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以，对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。因此，对于城龙花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模式较为可行。
四、项目整体定位
(一)项目的经营业态定位——装饰材料专业商业模式
基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。
本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。
A、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域树立起第一面旗帜。
B、这样定位的优势
a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手(如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商铺)的接触面。目前，无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺，还是紫薇花园的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，如果本项目的群楼商铺雷同于周边其他项目，必将增加市场的压力，加剧市场竞争。在这方面，本项目明显处于不利地位;
b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，龙岗的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大;
c. 目前在该区域专业的装饰材料街(城)较少，有着很大的发展空间;
d. 项目周边虽人气不旺，但交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要;
e. 良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。
(二)价格定位
房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。
根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在25-90元/M2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/M2。
a、确定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元;
b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%
c、使用年限：70年
d、收益价格确定
运用公式：
V =a/r×[1-1/(1+r)n]
式中V：房地产的价格
a：房地产年纯收益
r：还原利率
n：未来可取得收益的年限
可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2
从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议城龙花园群楼的商铺均价在8000—8200元/M2。
(三)客户定位
购买本项目商铺的客户主要有以下几类：
(1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者;
(2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者;
(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店;
(4) 一些为设立办事处的装饰公司;
五、营销推广策略
（一）推广主题
基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：
1、 宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街，突出其市场的发展前景及投资价值;
2、 宣传该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与装饰材料业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力;
3、 交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展装饰材料业极具潜力;
4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、家居为一体，所以，在宣传时可突出“卖一层送一层”的优势。
(二) 项目形象包装
1、主题广告主导语：
项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以“城龙花园专业装饰材料一条街”为主题，进行广告诉求;
2、项目导视系统
目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议在面向龙城大道的裙楼上悬挂条幅，并在深惠公路与龙城大道等客流量多的地方设导视牌;
3、 现场包装
1) 条幅：
目前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群楼楼体上，挂出“城龙花园专业装饰材料一条街隆重发售”、“城龙花园专业装饰材料一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅，
2) 道旗：
为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在深惠公路与龙城大道上布设道旗，道旗内容以发布城龙花园裙楼装饰材料一条街租售的信息为主，如“龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰材料街，商家投资的潜力股”“城龙花园商铺，低风险高回报”等等。
（三） 总体宣传策略
根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：
1)“造势”策略
针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如龙岗报、龙岗有线电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。
2) 常规宣传策略
广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式，但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺的规模不大，又属于尾盘期，因而我司建议不在电视上进行广告宣传，主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。
广告宣传安排如下：
报纸广告：
主要以当地的龙岗报为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为10×15或15×20的版面作广告(这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行)，诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。
软性文章：
报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手城龙花园裙楼商铺的销售工作后，将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表软性广告，内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。
宣传单张：
(1) 由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，并且，本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力，因此，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业装饰材料街的经营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例， 如：以业主投资某一商铺为例
售价：8000元/ M2 面积：29.75 M2
总价：8000×29.75=238000元
首期5成：238000×50%=11900元
贷款：238000×50%=11900元
10年期月供款：11900×0.010892311(月供系数)=1296.2元/月
按目前该阶段租金保守估计为：60元/ M2 ，所以月出租可获得收益为：
29.75×60=1785元/月
结论:月租金>月供款
单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。
四）销售策略
1)“以租金代首期”销售策略
这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。
2)推出“首期两成，三成免息分期付款”促销方案
为降低置业门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成按揭;并且在宣传上，推出“首期两成”促销方案，其余三成在两年(或一年)内免息分期付清，降低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从而达到促销的目的;
3)推出品牌商家进驻优惠策略
品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以，我司建议，对于有意进驻的品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的发售与招租;
4)“客户领袖”奖励计划
针对目前裙楼商铺人气不足，为达到带动人气，我司建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励予领袖客户，如按其所购买的商铺以2%的优惠价奖励.
5)低开高走，分期销售
以低价入市，利用羊群心理制造抢购热销的气氛;然后视市场反应，逐步提高售价，迫使客户迅速作出选择的决定;
6)针对目标客户采用DM策略
对于一些目标客户，我司将通过直邮(DM)或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争取他们成为城龙花园裙楼商铺的业主或租户
篇3:购物中心春节广告推广方案
购物中心春节广告推广方案
前言
百年城在大连国际服装节期间已初步进行了品牌形象的建立及推广,首次亮相即在参加服装节的商家和大连市民心目中建立了良好的形象。后期的招商工作也进展得比较顺畅,目前已有1400多家不同业种的客户登记,其中知名品牌占1/3,故接下来的广告推广工作应在进一步巩固及提升品牌形象的同时,加大针对目标商家的有效招商宣传攻势,加快招商进度,充分筛选目标客户,提高百年城在未来的竞争力,让百年城走出大连,成为北中国的首座国际化休闲购物中心。
-广告目的
巩固及提升品牌形象,为品牌的后续经营奠定深厚基础
提高品牌的美誉度,增强商户信心,扩大招商成果
-广告对象
主要分两个层面:
大连市民(含本地目标商户)
已登记的商户及准商户
--广告策略
把握全局
抓住时机
有的放矢
针对大连市民(含本地商户)的宣传
--宣传目的:巩固及提升品牌形象
--宣传核心: 欢乐节日-欢乐百年
--宣传主题: "有节日就有百年,
在百年天天都是节日"
一、活动赞助
春节期间,大连各种主题性公众活动频繁,我们应好好利用这个时机且无须另立活动名目。目前各种活动邀请百年城参加的很多,我们建议要从效果和费用两方面综合考虑,要巧妙利用,借力使力。纵观各种活动,我们建议赞助
"百年烟花爆竹迎春会"
--宣传目的:展现百年城实力
体现公众亲和力
提高品牌知名度
--赞助理由:
政府已禁止市民私自放爆竹,而北方人较注重节日的气氛,这次烟花会的群众参与性较广泛,是百年城再次闪亮登场亮相的大好机会。
该次活动媒体参与广泛,若与外省招商推广的步骤配合恰当,既可先行铺垫,又可试探市场,同时又节省了费用。
--补充建议:
吸取服装节的经验如推出小丑服装等,抓住时机,增大曝光率。
二、现场氛围营造
因此宣传期间各种节日较多,配合节日性主题的促销活动及媒体炒作,以及项目的工程进度和招商进度,百年城宜在现场包装及现场氛围的营造上做足文章,(来自:)既是公众形象的重塑,又是招商成果的展示,还可以制造新闻话题,引起广泛报道,进一步扩大辐射力,达到"一石三鸟"的目的。
--现场包装主题:"百年城市风景线"
--现场包装建议
圣诞节: 楼体包装--以巨型彩带将楼体包扎为一个巨型礼品盒形状广场--设置大型圣诞树,上面缀满圣诞礼品,到百年城者都有机会获得一份。
元旦: 以巨型吉祥物造型围绕楼体
烟花晚会:广场--"节日快乐,盛放百年"
大型酒瓶式气模与电子烟花霓虹灯造型,气模外贴百年城楼体形象喷绘。
春节:楼体包装--楼体中央以巨大的倒"福"装饰,并在外立面恰当缀以大红灯笼、有民族特色的窗花剪纸等,突出浓郁的节日喜庆气氛。
情人节:楼体包装--以巨大的玫瑰装饰楼体;
广场--"真爱的见证--百年情侣玫瑰柱"(详情见本节之"三--节日性促销活动")
其它:广场--标志性雕塑或充气模型(吉祥物造型)
广场--"百年品牌榜":动态荟萃已入驻着名品牌
商城外立面(靠楼顶处)--名牌广告牌楼体轮廓霓虹灯
三、节日性促销活动
活动主题:"有节日就有百年,
百年天天是节日"--圣诞节:略
--元旦:"百年新春利市大派送"
"百年杯新年新心愿征集"活动
春节:"百年大团圆--家庭自助团圆晚宴"
邀请本地已登记的商户或准商户家庭参与,体现百年城的亲和力。晚宴现场可派发利市,并传达相关招商登记的积极消息,增进商户信心。
情人节:"百年偕老"主题爱情信物展示周活动
凡参与的情侣皆可成为百年城荣誉贵宾,享受购物优惠;
并评出"最有特色爱情信物",赠送大奖一份。
"真爱的见证--百年情侣玫瑰柱"
在广场设立9根巨大的圆形玫瑰柱,凡是来百年城的情侣皆可免费获赠一枝红玫瑰汇入玫瑰柱的玫瑰丛中,并可在百年城准备的精装签名册中双双签名,成为百年城的荣誉贵宾。
"永远的红玫瑰"主题经典爱情故事有奖征集活动
四、广泛的新闻报道及炒作
围绕节日性促销主题及现场包装中的亮点大手笔,挖掘新 闻话题进行广泛报道和炒作,演绎并深化百年城的理念,扩大百年城的知名度及美誉度。
针对已登记商户及准商户的宣传
--宣传目的:展示百年实力,增强商户信心,扩大招商成果,为后续的招商会作铺垫。
--宣传核心:百年基业-财富盛地
--宣传策略:与形象宣传相辅相承,
以形象带动招商,以招商提升形象;硬性广告为主导。
阶段性宣传主题
--"百年掘金良机"
展示前期招商成果(已登记或签约的着名品牌),制造热销印象,体现百年城的雄厚实力和无限魅力,进一步拓展客户面,扩大招商成果。
--"有百年,就有信心"或"信心尽在百年"
传达签约相关信息,打消客商顾虑,增加客商期待感和信心。