宁南商业地产市场调研报告
第一部分 南京商业现状研究及未来发展趋势
一、南京商业发展研究
商业发展现状
目前,南京商业零售规模列全国第六。统计部门提供的数字显示:截至20**年底,南京市的社会消费品零售总额为711亿元,净增100多亿元,从业人员达到了50多万人,零售总额在长三角的16个城市中名列第二,仅次于上海。在全国位列第六,较前年上升一位。与此同时,来自商贸部门的信息显示:未来三年内,南京市的社会消费品零售总额将突破1000亿元大关。
在商业零售迅猛发展的同时,南京局部区域的商业因为过于密集出现了过度竞争的态势,不少商业设施因为经营不善而资源浪费,部分商业地产被人为爆炒,房价虚高甚至达到六七万元每平方米。从房产部门登记的商业可售面积看,建邺、鼓楼、雨花台分别以12万、6.3万、5.3万平方米名列前三位。从成交价格看,今年成交的商业地产的均价为13254元/平方米,其中,鼓楼区的商铺价格最贵,达到22281元/平方米。
商业发展规划
未来南京的商业发展中,会形成以新街口、河西两大市级商业中心为龙头的商业格局,夫子庙、火车南站、江宁等地被定位为商业副中心,中央门、迈皋桥等27个地区并列成为区级商业中心。规划中的河西中心区面积将是现在新街口的1.5倍至2倍。(见南京市商业网点规划)。
第二部分 雨花台区商业发展现状及未来发展趋势
一、 雨花台区发展现状
1、历史人文
座落在六朝古都南京的西南郊,是金陵的“南大门”,面积近134平方公里,辖7个街道办事处,人口18万。相传梁代高僧云光法师曾在此讲经说法,感泣天神,落花如雨,故名雨花台;在金陵四十八景之中,雨花台区占有十景。着名的雨花台烈士陵园、菊花台、龙泉寺、渤泥国王墓、将军山位于本区境内。
2、 区位交通
雨花台区基础设施健全,交通近年来发展较快,投资环境优越。区政府距市中心仅3公里,距长江最大的内河外贸港——新生圩港8公里,距新建的禄口国际机场10公里;北依浩荡长江,南有秦淮新河;宁芜铁路穿区而过;宁芜、宁丹、宁溧、宁马、绕城、中山南路、新机场路、纬八路、纬九路等十条干道贯穿全境;南京地铁总站、长江三桥、赛虹桥立交已在该区开工建设,规划中的火车南站也即将在该区南部开工。全区水、电、气管网发达,供应充足,通村通厂,使用便捷。
3、 国民经济
近年来,雨花台区以“郊区城市化,经济效益化”作为战略取向,在农业、工业、第三产业、城市建设和社会事业上有了长足的发展。农业上主要是利用高新技术,大力发展无公害农业、绿色农业和有机农业,同时雨花台区还依托区位优势,大力发展观光农业、旅游农业和休闲农业,目前铁心桥都市农业发展较快,千亩桃园正在建设之中,成为市民休闲观光的好去处。
4、 工业经济
工业经济是雨花台区的主导产业,全区拥有雨花经济技术开发区、铁心桥生态科技创业园、宁南高科技研发区等工业园区。形成了钢铁、汽车制造、能源、科技研发四大支柱产业,其中钢铁年产1200万吨,汽车年产6万辆。经过多年的改制,目前全区工业企业主要以民营和三资企业为主,重点企业主要有:中兴通讯南京研发中心、春兰汽车制造公司等。
5、 第三产业
第三产业是雨花台区发展最快的产业,初步形成了以商贸流通、仓储运输、房地产、旅游业为重点的发展格局。目前宁溧路市场带以麦德龙、欧倍德为龙头,商贸流通业日益发达,其中宁南汽车贸易园汽车市场销售量占全市的30%以上。在旅游业上,建成将军山、牛首山南郊旅游风光带,每年都要举办雨花石艺术节、牛首踏青节等活动。目前,正在以建设“绿色雨花”为契机,打造十里新秦淮风光带。
二、雨花台区商业发展现状
如图,雨花南路以北是传统意义上的老城南区域,老城南虽然距离市中心最近,但形象破败,形成了以雨花新村
为核心的传统老居住区,其间夹杂众多棚户区,是南京目前需要改造的重点区域之一,但近期改造力度不大,区域内整体商业业态落后,缺乏大型专业市场;
宁南新区东起宁溧路,南至绕城公路,西到宁丹路,北自纬八路与雨花台烈士陵园相接,总占地约8.9平方公里,该南京市政府已将宁南新区列入三年内南京市三大重点开发新区之一,并以“高绿化区、高文化区、高尚住宅区、高级商贸区、高新技术研发区”五高板块来定位,成为近期雨花台区重点打造的核心区域。目前宁南区域由于居住区人气尚未成熟,规划虽然利好,但其产业真正导入需要一个过程,商业氛围有待进一步提升。
铁心桥在南京人甚至城南人心目中一直是农村概念,在规划上也缺乏大的利好,目前仅在宁丹路南端上有少量汽车配件店,但难以和宁南汽车贸易园的专业汽车市场抗衡。
雨花台区未来商业规划及发展趋势
根据南京市雨花台区20**年-20**年商贸发展布局规划,纬九路和安德门大街将规划建设成为大型专业市场带。丰盛宁南产业园正好位于此专业市场带的中心地带,但从目前的发展态势来看,宁南的商贸区才是发展的重中之重,纬九路和安德门大街大型专业市场带的规划已经鲜少有人提及,沦为市场自发行为。
三、 区域内大型主力店的动向(花神家具港)
纬九路上刚刚落成的花神家居港,是目前区域内唯一的专业大市场,处于试营运状态,20**年9月28日正式营业。花神家居港总建筑面积为8万方,分三期开发,前两期已经建成,三期正在建设中。以家居生活用品为主,包括电视柜、沙发、床套居、办公用品等,经营中低档产品,缺乏有号召力的主力品牌。
整体建筑分为三层,无中央空调,空气流通较差。目前租金为一楼26元/平米/月,二楼20元/平米/月,三楼15元/平米/月,一期尚未完全入场,经营状况不甚理想。
第三部分 项目研究
一、地块概况
项目位于南京市雨花台区,纬九路以北、安德门大街以西交叉处,一期占地142亩,呈近正方形分布,地块整体东高西低,北高南低,地块南部落差达到6米之深。地块南部有多处干涸的池塘和凹陷之地,植被覆盖丰富,但是作为商业门面的能见度较差。地块安德门大街沿线标高与道路持平,加之车流、人流量较大,商业门面表现力较优,地块北边目前分布嘉盛混凝土搅拌厂、在建的涂料厂、中昊汽车等厂家。
二、地块资源分析
1、 交通
地块位于纬九路和安德门大街交汇处。纬九路为城市交通主干道之一,双向8车道,安德门大街是主城区与近郊连接的一条重要通道,因为建成时间的先后,形成一边热,纬九路上的车流量和人气相对较差,而安德门大街相对车流人流量都较大,从长远看,纬九路更有发展潜力。
从公交线路来看,安德门大街有7条线路经过,分别为75路、88路、94路、111路、113路、820路、新善线,纬九路有26路、75路两条公交线路。地块距离地铁安德门站约1公里,距离小行站约1.5公里。
从交通可达性而言,地块拥有的交通优势具备一定竞争力。
2、生态人文
古浡泥国王墓风景区
3、地块周边商业资源
众多的生产性企业引入了大量的人口,交通干线带来了车流量和人流,加上原有周边居民形成了层次不同的商业需求空间,但是目前配套性商业欠缺,目前仅有安德门大街分布几家简单餐饮服务店和宁南大道的花神家居港。
沿宁南大道向东前行2公里到在宁南新区的郁金香路,将建成2000平方米的农贸市场及4000平方米苏果超市。在宁南汽车站附近,还将建一集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心。再前行3.5公里到宁溧路、双龙街,分布欧倍德、麦德龙等大卖场。欧倍德超市由于经营不善,即将易主为百安居。
三、地块主干道现状分析
地块早期被规划为产业园的范围内,所以分布有众多生产性企业,纬九路一线的思索数控机床、轴承材料厂,安德门大街一线的嘉盛混凝土、南京远东艺腾包装厂、恒峰机械厂、圣迪奥服饰、霞飞纸品等,生活配套相对欠缺。
安德门大街以北尚有回民和汉民的殡葬服务所,众多生产性企业加上殡葬服务所给这一区域带来了不佳的形象和心理定位。
篇2:商业地产市场调研内容
运营策划第一阶段：项目市场调研
1.项目背景
包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。
2.宏观环境调研
(1)城市经济发展环境。
A.城市的经济发展水平。
B.城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况。
(2)城市人口环境。
包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。
(3)人文环境。
包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。
(4)商业环境。
包括城市零售消费总量;城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征;城市商业网点的密度及其分布特点;主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。
(5)其他宏观环境。
包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。
3.项目地段环境调研
(1)周边居民环境。
包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向以及周边居民环境的风俗习惯等特征。
A.地段交通环境。
B.地段交通道路的性质。
C.地段交通辐射的区域。
D.地段交通车流状况。
E.项目地块交通条件状况。
F.其他对外交通设施。
(2)地段商业环境。
A.地段环境中商业区的类型。
B.地段环境中商业区的经营规模、销售规模。
C.地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。
D.地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。
(3)地段区位特征。
包括地段所在的区域性质、特征以及在城市中的地位等。
(4)地段未来规划状况。
包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等。
(5)项目地段开发条件。
通过对地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。
4.项目商圈调研分析。
(1)项目商圈范围的确定。
A.预测分析项目的商圈范围。
B.商圈调查。
C.描绘项目的商圈范围。
(2)商圈分析。
A.商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。
B.商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。
C.商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。
(3)经营者调研分析。
包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。