投资项目成本控制管理
究竟如何进行项目成本管理呢?简单地说,就是通过开源和节流两条腿走路,使项目的净现金流(现金流入减去现金流出)最大化。开源是增大项目的现金流入,节流是控制项目的现金流出。
在项目建设期,开源表现为扩大项目融资渠道,保证项目能够筹集足够的建设资金;节流是使融资成本或代价最低,最节省地实现项目的必要功能。在项目经营期,开源表现为增加主营业务收入、其他业务收入以及投资收益等;节流就是控制项目经营成本。
在我国,项目的成本管理一直是项目管理的弱项,“开源”和“节流”总是说得多、做得少。例如,在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算完成项目活动所需的资源成本,造成开源不足的局面;或者由于项目的资金“源”自政府或股东,花起来不心疼,更谈不上节流了。甚至部分项目根本就没有预测和分析项目现金流和财务执行情况,决策失误就在所难免了。
成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测,具有一定的不确定性,可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加。不确定性成本管理或风险成本管理已成为我国项目管理中的弱项,也是很多商业银行贷款最关心的问题。即使是专业的咨询公司或项目管理公司,大多只停留在简单的量本利分析和敏感性分析。本文着重介绍概率分析、挣值分析等项目成本管理新方法。
项目成本或投资估算
成本估算(Cost Estimating)是为完成项目各项任务所需要的资源成本的近似估算。
美国项目管理学会(PMI)认为,有三种成本估算方法:
类比估算:是一种自上而下的估算形式,通常在项目的初期或信息不足时进行。
参数估算:是一种建模统计技术,如回归分析和学习曲线。
自下而上估算:通过对项目工作包进行详细的成本估算,然后通过成本账户和工作分解结构(WBS)将结果累加起来得出项目总成本。这种方法最为准确。
PMI成本估算的概念在我国常称作投资估算,即在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等进行研究的基础上,估算项目的总投资。
项目的现金流分析
项目成本管理的基础是编制财务报表,主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中,项目的现金流量分析是最重要的项目管理报表。
通过项目的财务现金流分析,可以计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标,从而对项目的决策做出判断。
(1)财务内部收益率(FIRR)
它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率,是评价项目盈利能力的相对指标。该指标可根据财务现金流量表中净现金流量,用插差法计算,也可以直接利用微软Excel软件提供的财务内部收益率函数计算,计算得到的项目财务内部收益率与行业基准收益率(Ic)比较,如果FIRR> Ic,即认为项目盈利能力能够满足要求。
(2)财务净现值(FNPV)
它是指项目按基准收益率Ic将各年净现金流量折现到建设起点的现值之和。它是评价项目盈利能力的绝对指标,反映项目在满足基准收益率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。也可直接利用微软Excel软件提供的财务净现值函数计算。若得到的FNPV≥0,表明项目的盈利能力达到或超过基准计算的盈利水平,项目可接受。
(3)投资回收期(Pt)
它是反映项目真实偿债能力的重要指标,是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。在现金流量表中,是累计现金流量由负值变为0的时点。
投资回收期越短,表明项目盈利能力和抗风险能力越强。
项目的不确定性分析
根据拟建项目的具体情况,有选择性地进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等。
(1)盈亏平衡分析
它是根据项目正常生产年份的产品产量(销售量)、固定成本、可变成本、税金等,研究建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。当项目的收益与成本相等时,即为盈亏平衡点(BEP)。
通常只求线性盈亏平衡分析,图示如下:
(2)敏感性分析
它是研究项目的产品售价、产量、经营成本、投资、建设期等发生变化时,项目财务评价指标(如财务内部收益率)的预期值发生变化的程度。通过敏感分析,可以找出项目的最敏感因素,使决策者能了解项目建设中可能遇到的风险,提高决策的准确性和可靠性。一般以某因素的曲线斜率的绝对值大小来比较。
例如,某房地产开发项目的内部收益率对建设投资和商品房售价的敏感性分析如下图所示:
从上图可以看出,财务内部收益率对建设投资和商品房销售价格的变化都较为敏感。相比之下,财务内部收益率对建设投资的变化更为敏感。
(3)概率分析
它是通过概率预测不确定性因素和风险因素对项目经济评价指标的定量影响。一般是计算项目评价指标,如项目财务净现值的期望值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大,项目承担的风险越小。
项目挣值管理
挣值管理(Earned Value Management,EMV)是综合了项目范围、进度计划和资源,测量项目绩效的一种方法。它比较计划工作量、实际挣得多少与实际花费成本,以决定成本和进度绩效是否符合原定计划。
要进行挣值管理,必须熟悉与挣值管理密切相关的计划成本(PV) 、挣值(EV)和实际成本(AC)之间的相互关系,以及完工预算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之间相互关系。
挣值管理也离不开偏差管理。偏差=计划-实际
偏差分析图示如下:
当成本偏差(CV)>0,表明成本节约;反之,当CV<0,表明成本超支。
当进度偏差(SV)>0,表明进度超前;反之,当SV<0,表明进度滞后。
特别注意的是,这是根据PMI的偏差含义做出的推断,与我国的工程监理投资控制中的偏差定义正好方向相反。
篇2:调控政策房地产投资策略
中国的房地产行业发展至今,取得了长足的进展,但同时也累积了不少的问题。这些问题主要体现在四个方面:金融风险、结构失衡、房产功能定位不准以及发展速度过快。
金融风险也许是房地产行业面临的最大问题。在中国房地产的发展过程中,银行发挥了巨大的作用,但与此同时,房地产行业———如开发商贷款与个人住房按揭贷款的急速增加———也给我国的金融系统带来了巨大的潜在风险。此外,由于房地产行业的持续快速发展,境外资金大量涌入我国的房地产市场。大量的热钱也增加了我国金融系统的风险。而目前我国正处于金融改革的关键时期,金融市场即将全面开放,利率市场化和人民币升值的压力也日益增大。在这个微妙的时刻,房地产业累积的风险以及境外热钱对我国金融体制可能造成的影响引起了广泛的关注。
房地产发展速度也是市场关注的焦点之一。近几年,我国房地产行业快速发展,房地产投资额与商品房销售价格都出现了明显的快速上涨,一些城市的房地产市场出现了非理性上涨的情况。但是我们应该意识到,一个地区的房地产发展速度必须和当地GDP的发展周期相符合,如果房地产过快上涨,必然会带来一系列的社会和经济问题。
房地产的主要功能是居住功能,投资功能主要体现在保值增值,尽管金融的最高境界就是套利,但房地产绝对不能成为套利的工具,房地产地金融工具属性需要弱化。
针对目前房地产发展过快、累积的金融市场潜在风险过大的这种情况,政府采取了相应的紧缩性宏观调控政策。这一次的宏观调控其实是配合我国的金融体系改革而来的,是对房地产行业的一次全面调控,对房地产各参与方的预期、对流动在房地产市场内的热钱以及市场需求都做了对应的规范和调控措施。政策实施到现在,我们可以看到,此次调控已经产生了一定的效果。市场预期发生了明显的改变,一味看涨这种一边倒的现象已经不复存在,当然也要警惕出现全部看跌的情况;市场需求也做了分类引导,投机需求被抑制、投资需求得到了疏导、而自住型购房者的利益得到了保护。
那么在这个宏观调控的背景下,开发商和投资者应该采取怎样的对策呢?
对于开发商来说,首先就是应该回归到市场本原上来,勤练内功,做好产品。房地产行业有一项最基本的属性,就是土地。在目前土地供应收紧的情况下,开发商要做的就是要精耕细作,尽量为土地施肥。在产品品质、客户服务以及顾客满意上多下功夫,尽量做到每一单位的土地都能产生尽可能多的附加值,以达到企业效益的最大化。
第二,开发商还应该注意分散企业经营风险。建立企业地域组合,在不同的城市进行房地产开发,以分散地域风险;建立企业产品组合,把企业产品在普通住宅、别墅、商用物业等不同物业类型上进行适当分布,以分散产品风险;同时企业还应该构筑金融组合,多元化企业的资金来源,充分合理地利用基金、信托、银行贷款及企业预售资金等融资渠道,以缓解资金链对银行的过度依赖性。
对于投资者来说,要意识到以币求货仍是主流。持有人民币与持有房产相比,很多人还是会选择持有房产,房地产投资的需求客观存在,这些投资需求应该得到适当的疏导。现在中国中西部许多城市以及长三角的二三线城市,房地产行业仍然具有投资价值;如果能够把这些城市里品质优秀的楼盘与具有投资需求的人群匹配起来,那么第一投资需求能够得到满足,其次也可以有效缓解上海、杭州等一线城市的投资压力。
二、三线城市房地产市场的发展仍然很不成熟,在运用产业政策对市场进行调节、控制投机比例上需要向北京、上海等较成熟地区学习,而信息化建设及房地产市场数据监控仍有待加强。因此在把人们的投资需求引导到二、三线城市的同时,也有一些值得注意的问题。首先,在投资区域的选择上,投资者不要只关注那里的新建开发区,老城区的旧区改造可能也具有较大的投资潜力;其次,在物业类型的选择上,要警惕二、三线城市的非住宅风险尤其是商业地产风险;第三,在投资二、三线城市时,要时刻注意二、三线城市的房地产发展情况。
篇3:商铺投资三要素
商铺投资三要素
“一铺养三代”的观念越来越深入人心,商铺投资的势头也越来越热,与此同时,针对住宅产品的调控一波又一波,这让不少手头有余钱的老百姓把目光转向了商铺投资,但是,商铺投资回报高,风险也大,建设部刚刚发文警示了“售后包租”的风险。那么,对于普通投资者而言,如何选择风险较小、投资性价比较高的产品呢?听听专家们怎么说吧!
投资之前须三看
戴德梁行商业地产项目策划顾问业务负责人张家鹏提醒投资者,商铺投资需要一定的专业知识与实践知识,在投资前有许多方面需要考证,最好能在投资前做到三看:
1.看地段。选择商铺最主要的是地段,一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域,慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值,窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺,且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年以上,因此不但要看到目前的状况,更要以发展的眼光来分析商铺所在区域未来可能的发展变动及对商铺的影响。
2.看硬件。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制,从而也就会造成物业的贬值。一般投资的商铺层高最好在4.5米以上,有上下水预留,进深与面宽比值最好不超过2。如果投资商铺的面积相对较大,在投资前亦应明确未来的停车位置。
3.轻概念、重招商、重管理。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现,再好的概念如果没有成功的招商及良好管理,也不可能变为现实。在投资时,投资者不能被开发商的概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、行动计划,以及目前的进展等。
选街铺风险较小
此外,在投资商业产品的类型上看,中小投资者应该更重视街铺。
据张家鹏介绍,商业产品细分可主要分为社区底商商铺、商业街商铺、购物中心商铺及批发(物流)市场商铺,前两种按属性都可统称为独立产权街铺,后两种按属性都可统称为分割式产权商铺,总体产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺,再细分排序的话,按投资风险由小到大的商铺类型示意为:社区底商 < 商业街 < 批发(物流)市场 < 购物中心商铺(以上仅代表一般情况,不排除有特例情况)。
与住宅及写字楼等地产类型相比,商铺投资确实有取得更高回报的机会,但与所有的投资产品都一样,这种高回报同时也伴随着高风险。商铺作为一个专业化的投资产品,大众人群在投资过程中往往会因信息不对称而处于弱势地位,易于被开发商的宣传言论所控制,甚至直接进入部分不诚信开发商所设计的圈套中,对自身的投资行为完全失去掌控能力,失败的几率也相对较高。依据戴德梁行的研究预测,从目前至20**年的时期内,北京商铺面积的供应量仍将呈现快速增长的趋势,商铺投资行为亦将会继续存在并可能进一步发展扩大。因此,投资者在投资商铺之前,必须要对投资风险有足够的准备。
重点招商须先行
大成国际中心商业地产部经理王琦认为,选择售后包租产品一定要看该项目的招商工作是否先行。
售后包租目前已经成为商业地产销售的“必杀技”,王琦提醒投资者,要甄别这个项目是“真包租”还是“假包租”,一定要看该项目是否在销售之前已经真正做了主力店和品牌店的招商。对一个商业项目而言,主力店和品牌店的进驻,将基本确定整个项目的基本格局,因此只有确定了主力店和品牌店,才能有足够的能力去兑现当初包租的承诺。
在已经做了招商的项目中,投资者还需要看主力店和品牌店的租金是否足以承担日后的“包租回报率”,如果开发商为了吸引主力店和品牌店进驻,以实现最后的项目销售,很可能以极低的价格出租给主力店和品牌店,长远看,并不利于中小投资者的利益。
经营团队要专业
目前市场上“售后包租”的项目不少,但不少开发商只是为了卖项目,并没有心思和能力去认真经营兑现承诺,衡量开发商对自己项目和经营能力信心的一个关键性指标就是看开发商是否自持,自持比例有多大。王琦认为,开发商自持比例越大越说明自己对项目有信心,他告诉记者,在大成国际中心8万平方米的商业面积中,大成目前基本不考虑大规模出售,目前推出的房产理财产品,也只是3-5年的短期出租回报。
除了开发商,张家鹏还提出,一定要看经营团队,因为投资回报源于商业的经营,所以开发商的经营团队是不是值得信赖,或者是不是有一个完整的计划,对商业的长期发展很重要。张家鹏告诉记者,他们做商铺销售顾问时,一直和开发商沟通,强调商铺不是一个钢筋水泥的商铺,而是承载了一个很完备的商业计划的商铺,它的真正价值,并不取决于钢筋水泥的外在,而是内在的商业计划,是它的经营。因此,经营团队的专业性,将是商铺未来赢利的可靠来源。
谨慎看待高回报
业内专家纷纷指出,选择好商铺投资的地段和项目后,一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。
张家鹏提出,在选择商铺时,一定要类比一下周边同类型的物业,如果该商铺十年的租金水平等同于现在的售价,就是可以考虑投资的商铺。
张家鹏举例说,北京目前在售的某商业项目,其商铺按使用面积销售单价平均为6万元,包租年回报率为10%。根据商铺投资的普遍规律,一个商铺十年租金的总值如果等同于现在的售价,那么,这样的商铺就是值得投资的。按此公式,以那个商铺售价及包租返款比例,在不计算包租经营公司运营成本的情况下,开业后项目的租金收益平均必须要达到61美金/月·平方米的水平才可满足返款要求。
张家鹏告诉记者,“这几乎是不可完成的任务,因为目前北京市场上经营状况良好的丰联广场、嘉里中心等项目,其平均租金也仅处于40-50美金/月·平方米的水平,更何况这些物业的成熟程度及位置条件都要大大优于上述在售项目,在这种情况下,包租经营公司在经营中将会是处于亏损的状态,我们也就可以想象投资者可实现稳定投资回报的几率将会是多么的渺茫。”
因此,张家鹏建议,投资商铺时,特别是投资包租商铺时,投资者最好不要投资那些承诺的回报过高、过于完美的商铺,“投资毕竟是有风险的,每一个人在投资的时候都要琢磨一下,天上不会掉馅饼,看起来过于完美的计划会不会真的那么完美”。