商业规划与区位理论
城市区位理论
对于城市区位问题的论述,主要有以下几种理论模式:
(一)杜能的土地价值理论
在对城市经济功能分区进行分析的基础上,杜能(Von Thunen)指出,不同经济活动的现实区位,取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说,它对某些土地进行投标的投标地租高低,完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说,具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。因此,商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。而对于工业企业来说,土地投入的地理位置是否居中往往并不重要,重要的是与其前、后序产业相互毗邻,要有良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等。因此,工业企业对城市中心地带土地的投标地租一般并不高。这样,城市中心地带就一般被商业企业所占用,并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围,分成高、中、低不同的几个级别。
(二)加纳模式
将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中,格蒂斯(Gertis)在1961年通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律,证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到1966年,加纳(B.J.Garner)进一步对商业中心的内部结构进行了研究,他根据一系列的城市土地地租的投标曲线,构造了不同等级商业中心的空间模式,形成了城市地理学中的加纳模式。
加纳模式的主要思想可概括为:高门槛(所谓“门槛”threshold,是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入)的职能是有较高的地租支付能力,因而能够居于商业区中地租较高的地方。在实践中,由于商业企业都是为其周围的居民服务,所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限,以人口门槛(Population Threshold)作为门槛高低的简明指标。当然,某一企业“门槛”水平的高低,是与其自身的特征相关的。
此外,通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析,总结出商业区空间布局的几个特征:
1、经济规模较多的高门槛经济活动(如百货、服装、珠宝等),往往靠近地价峰值区,占据着地租最高的城市土地,在其周围,按门槛递减顺序排列的其他职能活动(如银行、餐馆、面包店、家具店、家用电器店等)。
2、任何商业中心的核心区,总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据。
3、随着整个商业中心级别的增高,低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区,在商业中心的边缘地带布局。
4、在任何一级商业中心的典型职能内,每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序系列排出的。
加纳理论的不足之处主要在于:商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关,而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。针对这些不足,道宁(P.B.Downing)进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响,使加纳模式更加合理客观。
(三)中心位置理论
中心位置理论是由沃尔特·克里斯泰勒(Walter.Christaller)于1933年创立的,后经奥古斯特.廖什(August.Losch)补充和修正。这一理论从分析不同生产点之间的相互作用出发,推证了每一种货物的市场区实际为六边形。每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同,因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别。一般情况下,凡门槛较低的货物,其相应的销售范围也较小,这类货物称为低级货物。那些门槛水平高、销售范围广的货物,称为高级货物。但是,往往由于门槛的限制,每个商业中心并不能提供所有的货物和服务,而且,货物供应点出现的实际频率,还与货物的等级成反比。低级货物在很多中心地都可购到,而高级货物只能在少数地主得到供给。由此,史里斯泰勒认为,中心位置货物供给点都能排列成有序的等级序列。
按照中心位置理论学说,城市商业区主要由中央商业区、区域性商业区和邻里性商业区共同有序构成。对于中央商业区地域范围的界定,墨菲(R.E.Murphy)和万斯(J..E.Vance)提出以建筑物高度及其商业职能来划分。在实践中,有些城市以零售商营业额的大小为中央商业区内外分界的标准;有些城市则以土地价格来划定其中心商业区的范围。
国外城市商业区位理论的研究是以完全市场经济为前提,以完整的领土、非政治干预、自由的企业和经济购买力气平均分布为假定的,因而研究的对象主要是对城市商业区结构、布局等的理论分析,而对影响城市商业发展规划的政治、流通体制、市场的秩序与控制和管理、新技术的应用等较少考虑,认为这些完全可以在市场的自我调节下合理发展,从而成为以上几种理论模式各有其局限性的主要原因。
商圈理论
商圈又称“商业圈”或“商势圈”。它是指商业企业吸引顾客的区域范围。商圈对企业而言,则是其业务活动的空间,在这个空间范围内向消费者提供商品和服务。对消费者而言,则是他们方便的购买行为的空间。
一个设定的商圈,从市场势力范围这一角度考察,其构成为点、线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点,又指市场区域据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结,使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度,表明市场区域的广泛性及其程度。流是指市场的动态,或指区域职能的变化和发展的动向。上述四个方面的侧重点是不同的:点反映集中化的问题和集聚的程度;线则反映吸引性和相互依存性;面则反映区域性或地区性和同质性;流反映的是活动的态势和职能性。从实际工作而言,商圈,是由店、消费者购买行为空间和销售活动空间三者构成。
影响商圈设定的因素主要有:人口数量与特征以及其发展趋势;购买潜力与已有企业的设置与经营状况;区域内经济发展前景与产业多无化的程度;区域内交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等状况;劳动力市场条件;法律、工商行政管理因素;民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施,如公园、剧院、博物馆、纪念场所、学校、科研机构等。
商圈又分批发商圈与零售商圈。其中零售商圈的主要内容有:
1、构成。零售商业圈是以商店为中心,向四周扩展与辐射,形成一定范围。零售商圈分为四个层次:核心商圈、次级商圈、边缘商圈、异地商圈。一般而言,核心商圈能吸55%—70%的顾客;次级商圈为15%—25%;边缘商圈则最小,比较稀疏。但商店的规模不同、类型不同,对顾客的吸引也不同。一般而言,中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈的顾客的吸引力相对要大。商圈通常不是圆的,更多是椭圆形或多边近圆形。
2、限度。1929年,美国人威廉·雷利用三年时间,调查了美国150个以上的城市,终于在1931年提出了“零售引力法则”,又称“雷利法则”。他认为,“具有零售中心的两个城市,从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例,而与从中间城市到市场的距离的自乘成反比例。”该法则主要地证实一个城市的人口越多,规模越大,商业越发达,对顾客的吸引力就越大。
雷利法则有两项假定:一是两城市同样接近公路,距离的衡量限于主要大道,不包括交叉的小路。二是两城市的零售能力相同。顾客之所以吸引到人口较多的城市,乃是由于该城市商业设施好,商品品种多等因素的影响。
3、饱和度。商圈的饱和度决定是否要开办新的商业网点。通过商圈饱和度可以确定某一地区的商店是不足还是饱和。其中饱和指数计算公式如下:IRS=C×RE/RF
其中:C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数;RE为某地区每一顾客平均购买额;RF为某地区经营同类商品的商店营业面积;IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
4、制约零售商圈的主要因素有:
①商店经营类型;
②同类型竞争商店的位置;
③商品种类;
③商店规模;
⑤店址周围的条件;
⑥促销活动的开展情况。
单店面积极限理论
规模与效益不是正比关系。一定规模产生一定效益,适度规模产生适度效益,最佳规模产生最佳效益,过度规模就会产生零效益或负效益。体现零售商业企业的规模的主要指标之一是商店的营业面积,影响商店营业面积确定的因素很多,而其中顾客的生理和心理承受能力是最为直接的因素。
人保持某种状态的时间是有限的,时间过长必然产生疲劳,从而就会放弃某种活动。顾客在商店游览购物,同样存在着疲劳度,超过这个度,不仅使一部分设施空置,导致部分购物区无人光顾,而且会直接影响购物情绪,甚至产生“恐惧感”。根据测算,一般情况下儿童疲劳时间的极限为40—60分钟,成人为90—150分钟。按此推算:1、顾客在商场(店)的时间一般不会超过两个半小时超过这个时间就处于疲劳状态,终止购物;2、普通人休闲步速为30—40米/分,顾客在店内浏览购物步行距离一般不会超出8000米;3、每平方米营业面积的顾客通过距离为0.35—0.4米,因此,顾客对商场营业面积的心理最大承受量为:150分钟×40米/分钟÷0.35米/平方米≈17143平方米。而经测算,顾客对商场营业面积的最大生理承受极限一般在2.2—2.3万平方米,超过这一限度,顾客就会因“累”而不再继续。
因此,单体商场面积一般以不超过2.5—3万平方米为宜。
篇2:国际风情商业街项目调研规划书
国际风情商业街项目调研规划书
一．研究背景
1.项目简介
地理位置 国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿104国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接104国道。
项目规模 整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面积约为35000平米(商业街往东为二期工程，预计建筑面积为15000余平米)。
建筑单体 欧式建筑风格，共计19座，120余单元，每个单元建筑面积从200—1000平米不等，大部分为300-600平米。内设独立卫生间。
交通状况 内部交通 商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。
外部交通 从商业街到济南市有3路公交车，作为近郊而言，外部交通是比较方便的。
建筑结构 低层砖混结构，坡层顶。
目标售价 2300元/平米左右(均价)。
2.调研背景：
经科学分析与多方论证，作为开发商和营销策划公司，均对国际风情街的商业业态定位——娱乐休闲MALL模式达成了一致意见。为使商业街的业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，开展一次全面深入的市场调研势在必行。
二、调研目的
1.调研目标概述：
A.分析目标买家(包括投资者和自用经营者)的消费心理及承受能力。
B.通过调研，明确商业街的业态规划与消费档次(包括商业街具体提供何种服务及商品?究竟针对哪个层次的终端消费群体?等等)。
C.分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。
D.通过调研，明确商业街的物业管理内容。
E.调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积累经验与信心。
2.调研报告内容规划：
A.济南市商业物业宏观环境研究
宏观经济、商业物业投资行为与心理(济南宏观经济研究、济南商业物业发展现状与趋势、商业物业的格局分布、商业物业的投资回报率、商业物业的投资行为)。
B.国际风情街商业业态定位研究
国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势、国际风情街业态定位的先进性、国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、消费者对国际风情街业态的认同度与期望值、相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值。
C.国际风情街业态规划研究
国际风情街各类商品及服务的分布与格局、国际风情街各类商品及服务所应占的比重。
D.国际风情街物业管理与经营的研究
物业管理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。
E.政策环境(地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响，城市规划对项目的影响)。
F.媒体环境(重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通效果，为项目媒体运作提供分析依据)。
三、调研方法
1.调研方法概述：
根据该项目的具体情况成立由项目专家构成的调研项目小组，研究方法将包含定量和定性研究两个方式，按照前面设定的研究内容，将定性研究与定量研究研究结合开展。
A.整合调研：成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高校经济学专家、商业研究机构成员共同组成的项目组，分别发挥调查整体过程控制、调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、宏观经济层面等方面的优势，走整合调研之路。
B.利用项目组核心成员的身份优势，召集被调查对象举行座谈会。
C.充分发挥专业市场调研机构的经验与组织能力，开展定量问卷调查，进行统计分析，由项目组进行定量研究。
2.核心难点的突破：
由于商业物业的主要目标买家为投资者和符合商业物业业态定位的经营者，因此，接触难度极大。为了顺利地完成调研任务，特设计有针对性的调研方法，以期突破核心难点。
A.分析地产投资者最习惯光顾的消费场所，通过和这些消费场所建良好关系而对目标对象进行随机访问。(例如高档餐饮场所、休闲场所等)
B.从其它商业物业的售楼处购买投资客户名单，邀请他们参加座谈会。
C.利用齐鲁晚报媒体的影响力举办相关活动，例如商业物业投资论坛、郊区旅游地产发展研讨会等等。
3.具体研究方法：
调研内容 研究方式
商业物业宏观环境调查 统计局资料查阅、晚报记者站提供资料，调研项目组的定性研究、会议搜集。
商业物业投资行业与心理分析 购买资料，邀请参加座谈会
国际风情街业态定位研究 国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势 调研项目组的定性研究
国际风情街业态定位的先进性 调研项目组的定性研究
国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、 调研项目组的定性研究
消费者对国际风情街业态的认同度与期望值 问卷调查、定量分析
相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值 座谈会
国际风情街业态规划研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会
国际风情等物业管理与经营的研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会
政策研究与媒体研究 资料收集与项目组定性研究
4.调查对象与规模
调查对象 调查方法 调查规模
通过购买资料获取的真实商业物业投资者 座谈会 1场
约访 30人
相关行业私企业主、优势个体工商业户 入户访问(经营或办公地点) 量化访问50人
专题座谈会 1场
宏观经济研究专家、商业机构管理人员、媒体经济类记者等 专题座谈会 1场
终端消费群 问卷调查 量化访问300人
四、分析方法
1、聚类分析
2、镜面分析
3、因子分析
4、联合分析
5、回归分析
该项分析工作的人员组成：李铁岗、陈月军、易文胜
-具备5年以上在山东市场丰富的调研经验
-具备房地产行业研究的专业经验
-具备博士/硕士以上学历
-从事过多次大型房地产项目研究
五、质量控制
1.根据我们调研工作多年的研究经验，我们认识到质量控制是研究项目成败的关键，对于本次研究项目，我们将会采用如下的质量控制方法：
A.对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。
B.对所有的访问结果进行100%的QC反馈检验。
C.对所有的调研人员实行严格的管理制度:发现一分有问题的问卷，该调研人员的所有问卷均拒收。
D.数据处理实行两次并行输入，交叉检查制度。
2.要求国际风情街的开发商委派一名工作人员参与项目的调查与研究，要求委托方项目经理参加座谈会和论坛。
六、项目研究人员
1.工作分配：
A、调查人员：把握并监控消费者调研数据分析与统计
B、地产研究专家：把握市场宏观环境，提供政治、法律、经济等方面的研究成果。
C、营销策划人员：走访调查对象，设计座谈会会议内容等。
D、媒体人员：媒体分析，收集媒体已发布过的相关研究类文章内容。
2.人员组成：
项目经理
陈军 —— 负责整个项目管理及协调
专家组成
李岗：
-山东大学房地产研究中心主任(博士)
-丰富的社会学研究经验
-参与多次大型重要项目研究工作
孙瑶
-山东经济学博士
易胜：
-山东正易营销咨询有限公司策划总监
-3年房地产项目策划推广经验(齐鲁世纪园观澜阁项目推广、黄桥花园项目推广、康和苑项目推广等)
-国际风情街项目推广主力策划师
-济南市首届、第二届房地产营销人员培训班主要授课成员
-主持多次大型房地产调研项目(县西巷商业街改造项目调研、齐鲁世纪园住宅项目调研等)
张：
-工商管理硕士(MBA)
-丰富的行业经验及市场分析经验
-参与多次大型项目研究
支珉
-齐鲁晚报经济专刊部主任
项目执行管理
曹——8年调研执行经验，项目现场执行总监
项目执行组织
王宁 ——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家
文案撰写 ——徐瑾
统计分析 ——丁
——刘娟
9.0日程安排
根据该调研项目执行的难度，我们设立如下的工作时间表，可以根据客户要求进行调整：
批准人：日期：文本： WBS项目 X-履行工作D-独立作出决定d-共同作出决定p-管理进度C-必须经过咨询I-必须通知到A-提供咨询 项目经理 项目设计组 现场调查组房产运营部 数据处理组 报告研究组 项目顾问组
工作天数 编号 工作细目 1 2 3 4 5 6 7
2 D1 项目准备 D A
3 D2 调查内容设计 D dXC A A A A
2 D3 调研内容测试 DX DX dX DX A
1 D4 调研内容的确定 DC X A A
2 D5 座谈会样本筛选、预约 D dXC A A A A
2 D6 座谈会 D X A A
1 D7 访员培训 p A DX A
5 D8 正式调查访问 DX I
3 D9 竞争对手调查 DX I
1 D10 数据录入与处理 DXI
2 D11 数据分析 I CX DAI AI
5 D12 撰写报告 DX A
总计：29天
10.0费用明细：
根据项目的现实情况,我们的估算价格如下:
工作项目 数 量 单价(元) 金额(元)
项目调查研究设计(包括专家费用) 6000
座谈会费用 2场 2500 5000
督导/访员招聘培训 20名 60 1200
商业地产投资者 30人 80 2400
入户调查 50人 100 5000
拦截访问 300人 30 9000
竞争环境调研 3000
数据处理、统计分析 5000
报告制作(包括专家费用) 8000
公司项目管理费 15% 6690
总计 51290
与媒体合作组织郊区休闲购物商业地产发展研讨会 1次研讨会晚报市版半版稿件 25000元 如可以选择，再计入总价
篇3:商业地产项目规划七要素
商业地产项目规划七大要素
随着中国经济的高速发展,人民生活水平的日益提高,大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展,推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段,传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优,新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市,各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后,我们似乎有一种似曾相识的感觉:那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段,绝大多数地产商都在遵循一个原则:概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。
事实上,商业地产不同于住宅地产,其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户,而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接(部分通过小商业地产投资商)提供给商铺,其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商,如何合理开发商业项目特别是商业中心项目,使其在最优化的投资环境下,成功建设并能够长期良好运营;对于小型商铺投资商来讲,如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性,都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。
在蓬勃发展的商业地产市场里,具备商业地产开发的专业经验及技能,特别是熟悉中国国情的专业技能,对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈,不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解,不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴,欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外,绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。
一、遵循商业量化原则
商业是一个量化的行业,是需要有量化的购买能力,所以商业地产的开发,特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程,而量化是通过商业规划来完成的。
— 首先要进行深入细致的市场调查与研究分析,以数据确定消费区域及消费能力;
研究分析现在及未来竞争环境,以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定,应依照客观的需求量,“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础,这样将增大投资风险,对入住商铺而言,其运营风险也是显而易见的。
二、满足需求而非创造需求
商业地产服务于商业店铺,商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者,但随着商业系统的逐步完善,这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求,追求轰动效益,这类项目往往开始时轰轰烈烈,运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑,最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度,因而此类风险将会加大。
三、 体现实施的可行性
合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求,另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标,具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究,规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成,首先,他们应该非常了解市场,了解消费者,了解商业,特别是作为主力店的优秀品牌店铺,尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织,并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作,最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营,以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。
四、 奠定高质量招商的基础
合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外,还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费,商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解,并通过预招商工作,力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境,最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享,只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度,特别是对主要商业的招商难度,由此而产生商业中心吸引力不足,难以正常运营。
五、 确保持续稳定经营的实现
综合商业项目开发后需要运营管理,好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。
六、 保证投资回报的安全性
只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础,也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性,才可以正确加以开发及管理,最大可能地回避风险,保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。
七、 加大融资的可能性
有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作,才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长,才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场,由于他们有长期投资商业地产的经验,对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感,这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性,但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。
由此可见,商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。虽然中国商业地产刚刚起步,但其发展速度非常之快,具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗?有,也没有。说有,是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。
我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去,学习经验并了解国际业界最新动态。例如,每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会(MAPIC)云集了几万家商业地产开发商、投资机构、着名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行,为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有,是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持,借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求,才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨,进入专业化发展阶段。