购物中心招商租赁策略
购物中心租赁招商是将零售市场的开发从营建方案阶段转变成零售营 运个体阶段的中间步骤。
(1)租赁招商是人与人间的关系,它是一项选择,也是一项替选方案的评估,它拥有的产品使零售商希望成为它的一部份,它创 造了一个零售的焦点,使消费者愿意前往。租赁招商是一项艺术也是一项技巧,它包括了客观的资料、经验与直觉反映,对于市场、消费者、零售商及购物中心本身的 分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。最重要的,租赁招商的关键在于了解如何促成一桩交易及了 解如何执行这一交易,创造力与资料可说是租赁招商的门槛。
下面的资料将帮助解释许多有关招商作业的重点,在很多方面而言,租赁招商是自发性直觉的反映,且就像是轶闻趣事一般,其规则常常不是片断而枯燥的,而且成功的捷径常随着不同的购物中心而有所不同。当你继续往前阅读本部份就会发现许多观念和基本原则都将帮助你更进一步了解租赁招商的真谛。
招商租赁是任何购物中心经营成功与否最重要的要件之—,如何将空间招商出租,如何将空间分割适当以适用不同业种,而与各承租户达成协议,也就是(1)将他们引入购物中心
(2)创造—零售商与业主双赢的财务安排,但是所有以上成功的要点对于不同的购物中心并非全然相同。
一般而言,下列所述综合在一起通常可以说明为什么租赁是如此的重要:
·没有租赁购物中心将没有收入:假使零售商不愿签订租约承租购物中心内部营业空间,则购物中心将没有收 入产生。
·租赁决定购物中心市场价值:例如,假使你有一座一百万平方尺购物中心,有400,000平方尺可出租空间(GLA),而你能够将每一租约每平方尺提高US$1租金,则表示每年将有$400,000额外年收入。
·没有出租空间表示空间闲置,而高空置率通常转变成购物中心管理与市场行销头痛的课题:空置空间不仅仅不具生产力,它亦影响了其它进驻店家的生产力,较少的商店表示较少的客源,也表示较少的营业额,也就是每一个人的收入降低了。
·成功的租赁不仅表达购物中心的现况且反映市场未来的驱势:它可以预测市场改变并在空置发生前已有因应对策。假如你的招商租赁非常的成功,你将可预测许多事情,包括:
-商家是否需更多空间。
-商家是否需减少空间。
-商家是否即将面临破产。
-是否应放弃某—商家并趋离之。
-是否应将某一商家引进。
架构有效的招商租赁
招商租赁计划需要完善的计划与组织,仔细研究购物中心所有的特色,及集中运用所有的招商工具,如此才能够迎接成功的挑战,达成租赁的目的。
招商租赁是一项引进最强与最佳的承租户进驻购物中心的过程,为达成这一目标,必须对购物中心本身及其既有的业种组成先进行了解,在寻找合适的零售商进驻闲置空间前,必须先了解你所经营购物中心的类型为何以及其主要的客源为何。
资料收集经由自我专业的分析后,将可告诉你如下所述:
·哪里存在着业种业态组成的落差。
·谁是最适合去弥补这一落差的业种。
·哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应。
研究业种业态组成(Study Your Tenant Mix)
仔细研究购物中心目前的业种业态组成是否能正确反映市场定位:
·深入了解购物中心业种业态组合和商品组成是否能够反映所处市场环境及其定位。
·决定购物中心定位是属高档次、中层次、工厂直营或其它型式。
·决定前述组成的运作是否能如预定目标一般顺畅。
例如,在你所经营的购物中心内美食广场的份量可能太过于强化,女装(时装部份)或许太过松散,业种的组成或许太过多样化但是品牌份量不能够满足所针对的目标客源所需,所针对的市场或许年龄层太高或太年轻了。了解你所经营购物中心的实质设施内容(Study Your Centers Physical Traits),购物中心应被视为一实质的工厂来研究,以便决定此购物中心究竟是何物,看看其区域组合组成及哪些是可以出租的空间,了解每一项设施的特色及其如何影响招商租赁的策略,例如,你应该了解下列所述各项:
·可出租楼地板面积。
·停车场出入口。
·停车场数量。
·基地的土地面积。
·基地附近的空地(非属基地建筑物及停车场范围)闲置待承租及其价格。
·有关本基地土地使用分区的问题。
·有关本资产的限制,包括招牌限制等。
·购物中心区位—其所属行政区—及地方官员可能具有的管辖权。
·购物中心特殊的事项会促使招商租赁更加容易或困难者。
·配置及特别的地形条件。
·停车场的区位楼层及与购物中心其它部份的关系及其出入口。
·购物中心剪力墙所在位置。
·暖气通风及空调的使用年龄及状况。
·楼层的高度。
·最接近的卸货区域。
·食物零售商的油脂处理槽位置。
·供水及下水道管线位置。
·空置空间的形状。
·后场空间是与购物中心结合或连接在一起。
研究你的市场(Study Your Market)
对于购物中心的市场调查将可提供一系列资料,有关购物中心兴建之初至目前所产生的变化,这些变化可以归案为购物中心本身区位实质设施面及市场人文背景资料的改变。购物中心市场经过多年的演变,对这些演变必须仔细了解以便使未来的招商租赁计划能够持续成功,例如,某一二十年前兴建的购物中心可能被许多新的住宅社区如年轻父母拥有小孩的家庭所包围。经过这么多年,市场可能已经改变,因此,购物中心内部应该有的商店类型可能也必须要改变,所以注意下列事项非常重要:
·对于市场的变化保持敏锐度。
·定期进行市场调查研究。
·运用市场研究提供的结论决定哪一类型的零售商应加以引进。
研究购物中心的竞争者(Study Your Center’s Competition)
为了建立执行策略必须要先行了解可能必须面对的竞争者,竞争的情况必须能够完全明白,确实掌握下列事项 的事实:
·最近的竞争者。
·竞争的焦点所在。
·如何使竞争者所提供的与你的购物中心所提供的有所分界。
·哪一部份市场是你所必须奋战面对的竞争。保留租赁资料细节(Keep Detailed Records of Lease)租赁资料的整理对招商活动能否有效进行有重大的影响,这些资料主要包括:
·承租户资料档(Leasing Files):记录承租户需求的基本资料,暨其在购物中心内过去的表现。
·租赁契约的摘要(Summaries of Existing LeasesAbstracts):你应该知道所有承租户租约到期日,将此对照其营业表现,你就能事前计划哪些店家可能必须离开购物中心,而哪些店家将需要重新续约,例如,摘要分析可以显示出店面大小是否正确,也就是说就其所经营的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。在每一租赁契约到期前二年,评估未来可能闲置的营业空间。
当你与承租零售商会谈并检视其营业表现后,你将能够决定谁将应该离开其生意,当购物中心有新的业种业态引进时,谁需要较多或较少空间。
创新有助于招租(Creativity Assists Leasing)
对于购物中心内较特殊位置的营业空间一般承租户将不愿进驻,而具创意思维的替换方案将有助于替购物中心创造利润,这些较特别位置的使用包括:
·干洗店。
·医疗/牙医诊所。
·补习班(例如美容或电脑)。
·游乐场/游戏机中心(例如位于地下室)。
·政府机构(例如位于较不显着之处)。
这些非零售性质的业种,当他们承租时对其空间的要求较具弹性,因为他们不是强烈依赖人潮及曝光率以吸引生意。
可能承租零售商特性(Prospect For Tenants)
可能承租户特性应藉由对你所经营的购物中心及其需求作仔细的自我分析。
购物中心经理人,租赁中介代表,及行销经理人应对可能进驻购物中心的承租户资料进行详细记录,这些零售商极可能是未来购物中心有闲置空间、原有承租户租约到期、或再度续约时的后继者。
耕耘和劝诱作业技巧是必要的家庭作业及在你寻找所期望适当的承租户进驻你的购物中心内的开置空间时必须的前置作业。当耕耘或诱导一新的承租户以满足特别的零售需要时,有许多事可以先准备,例如,假如购物中心要吸引一唱片行进驻,可先行了解:
·本商圈现有唱片行数量。
·其分布状况。
·其所有权人是谁。
·他们是否有扩点计划。
下列所述概要重点将有助于经理人进行市场耕耘作业:
·先行认识购物中心欲招揽的店家所有人。
·建立可能进驻店家名称总表并将的排序从最优到最差。
·尽可能了解每一可能进驻店家的营业行为模式。
·尽可能了解可能进驻店家竞争者的动态,进驻厂家将敬重你对他们所经营行业专业上通盘的了解。
·向可能进驻的店家请教他们行业的问题以便建立个人热悉该行业所面临的事情,什么是有效的,及什么是无 效的。
选择最佳承租户(Selecting the Best Prospects)
当确定购物中心可能进驻的店家后,先进行评估进驻店家的优劣次序。
为了帮助进—步正确澄清哪些店家真正可以适任工作而哪些不能,可经由下列观察:
·各店家商品的摆设与店面的布设。
·商品准备的水准。
·人潮量。
·员工素质。
·广告行销。
了解可能进驻零售商的商誉绝对必要,决定每一业种的最佳零售商选择,发掘为何该店家会在该行业内出类拔萃,分辨其是否为全国性、区域性或地方性的零售商,最后在前述分类下才决定哪些零售商最适合本购物中心所确定的零售需求。
购物中心是零售品牌与服务的集合,全国性零售商可带来家庭性知名度及较可预期的服务水平,但相较地方性零售商可能较缺乏唯一性的品味。
当决定了购物中心整体品牌形象后,前述差异可以适度弥平,可能进驻零售商的业种业态组成应是:
·足够数量全国性零售商进驻以维持购物中心成功所必须的知名度。
·部份数量区域性零售商进驻以强化部份品味与力量。
·合理数量地方性零售商进驻以表达一些地方的唯一性。
达成租约协议
当要与任何承租户就特定的营业空间达成租赁协议的时刻来临时,招租人员必须同时满足两位参与者的要求-承租户与业主,承租户可能仅愿意支付某一特定租金而业主则希望另有要求。
达成租约协议并出租空间的艺术是找到一平衡点,使双方对其所获得及失去的皆能够相对满意。
当你与特定承租户谈判进入实质协议阶段时,先确定租赁架构使能:
·让参与承租户自认确有利可图。
·给予业主较高租金收入的期待。
·诱使其它承租活动的产生。
说服承租户让他们感到他们需要哪个空间,他们才有可能重回谈判桌,藉由他们所要的基础下谈判可接受的价格,那就是,当条件能满足业主对租金收入的要求时,确认承租户期望的营业收入,而后在此基础下计算可能的租金数字并让所有参与者皆满意下达成协议。
协议的租金计价
购物中心零售空间的租金可以分类如下:
·基本租金(Minimum Rent):每一平方尺承租空间承租户所支付的金额。
·有效租金(EffectiveRent):将基本租金及百分比租金(以议定的一百分比的营业额支付给业主)合并一起计算。
·全额租金(Total Rent):基本租金,百分比租金及其它附加的费用。
基本租金(Minimum Rent)
基本租金可以通过很多角度看待。一般而言,基本租金有不同程度的应用与变化:
·持平式租金(FlatRent):承租户于特定租赁期间仅支付一定金额的租金,例如:每平方尺US$20/年,为期十年。
·渐增式租金(Step-upRent):于租赁期间,每特定年限就按议定金额或方式逐渐增加租金,例如:十年租约前三年每平方尺US$20/年,中间四年每平方尺US $20/年,而后三年则每平方尺US$30/年。
·渐减式租金(Step—down Rent):这种模式很少见,部份发生在旧有租约,例如:当年营业额在US$1,000,000以下时按营业额5%支付租金,而年营业额在1百万至1.5百万间,则支付4%,而到1.5百万至2百万间则支付2.5%,而超过2百万后则支付l%。
·百分比租金(Percentage Rent only):按营业额支付一定百分比租金而在一定时限后,将此金额转成基本租 金。
·免租金(“O”Rent):适用于吸引热门零售商进驻,因此在租赁第一年得以免租金,而将此部份在未来租赁年限以其它方式反映的。
·按物价指数调整基本租金:基本租金每年按消费者物价指数的变动加以调整。
百分比租金(Percentage Rent)
百分比租金是在承租户按其所承租范围所支付的标准,在基本租金之上额外附加的租金,百分比租金是依据承租户年营业总额的百分比,按与业主约定的百分比收取的。百分比租金的收取,其比率差异变化可以非常大,依照进驻购物中心的业种而不一样,例如,对于毛利较低的酒商其百分比率可能是2%,而对于毛利较高的娱乐场其抽成百分比率可达15%。
装修补贴(Construction Allowance)
装修补贴有时是为了使租赁条件更加吸引人而将其纳入租约协议中,它是由业主补贴(或不补贴)可能进驻的承租户,完全依据业主认为购物中心需要这一零售商的程度而定,标准形式的装修补贴条款包括:
·无补贴(Warm Brick):这是用以表达承租户除租赁空间范围外没有任何补贴的另一种说法,承租户须自行负责装修店面所需的一切成本。
·依现况接收(As Is):换句话说,也就是所看见者就是所获得者,承租范围或许存在某些装潢状况,业主有可能已经作某些改善措施但是将不会再继续,空间可能留有前任承租户的装潢,若承租户认为可使用,很好,假使不能,则可自行拆除改装。
·代垫补贴(Negative or Reverse Allowance):通常是运用在美食街,由于业主整体先行装修所有摊位,而由承租零售商在未来承租期中除基本租金与百分比租金外,另行摊还。
·完全补助(Turn Key):业主负责所有装潢,承租户只要将其商品置入展售即可开始营业。
·部份补助(Vanilla Box):租赁空间局部已由业主完成,补助金额与方式则按两者间的租赁契约履行。
·额外补助(Over Allowance):业主提供的补助额度超出承租户装修所需,这些额外的补助可提供给承租户添购 其固定设备及商品。
·由百分比租金折减:业主同意部份装修支出可由其百分比租金折减,而其营业额从什么标准起可开始折减,则端视两者间的协议。
租赁期限(Term of the Lease)
租赁期限是指某一特定租约持续有效的时间,而期限的长短端视特定承租户的业种及业主与承租户的协商。以一般性的实务而言,业主期望租赁期限可以愈短愈好以免他们被租约束缚太久。
租金折扣或任其空置(Reduced Rental vs.Vacancy)
在某些情况下,尤其当经济情况不佳或竞争特别激烈时,购物中心业主有时不得不降格以求达成非其所愿达成的任何可能的协议。
一般业主运用的措施以达成协议避免面对空置的方式包括:
·降低租金。
·不收取租金。
·仅收取百分比租金。
·仅支付分摊费用(公共区域及其它费用分摊及所使用的水电空调费用)。
·延迟支付租金(承租户在开始时可以不必支付租金或仅支付分摊费用,在协议的时间后分期支付)。
篇2:购物中心统一招商管理十原则
购物中心统一招商管理十原则
中国商报网站连锁超市导报报道 作者 朱云骅
现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从"商业管理"蜕变成"物业管理"，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中"统一招商管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。
经过经营定位、经营品项、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。笔者草拟了一个购物中心"统一招商管理的十项基本原则"，希望能对国内购物中心的招商管理工作有所帮助。
第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例(当然不是绝对的)。
第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。笔者认为，购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度;另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。笔者建议，购物中心的发展商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营;其次可增强其他商户与之合作的信心;第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。
第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则;零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
第六基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线(或线性步行街)的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。"以点代面，特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为"先做人气，再做生意"的原则。
第九基本原则：统一招商的"管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个"统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个"统一服务"就是要求"服务"出购物中心的品牌与特色来。
第十基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。
在购物中心发达的国家和地区，发展商对购物中心的信息系统建设都非常重视。但国内购物中心在建立统一的信息平台方面还做得远远不够。购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理。当然餐饮、娱乐经营也需要精细化管理，而精细化管理需要数字说话，统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务。
建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地(稀缺资源)进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。
篇3:购物中心统一招商管理十项原则
统一招商管理的十项基本原则
现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于中国，历史经验教训表明，不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。这种情况在国内已经出现多次了，如初期运做失败的杭州涌金广场、广州中旅商业城等等。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。
经过经营定位、经营品项/服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作;如果招不到合适的商户，购物中心恐怕就要喝西北风了;即便招到了合适的商户，开业后仍然要根据具体的经营状况去调整商户继续招商，而且还要对合作商户进行长期的服务和管理。
购物中心通过“统一招商管理”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是购物中心这种大型商业项目长期成功的保证。所以，统一招商管理的成败是购物中心统一运营成功与否的一个关键。
我们先来看看“统一招商管理”的简单定义：按照制定的招商准则，购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。其实统一招商并不难，难的是如何招商以及对商户如何管理。所以，设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，又是“统一招商管理”成功与否的关键。
笔者设计了一个购物中心“统一招商管理的十项基本原则”，希望能对国内购物中心的招商管理工作有所帮助。
第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。
笔者比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例;此比例特别适用于超大型综合性的购物中心Shopping Mall。招商要注意维护和管理好这个经营比例。(这个比例当然不是绝对的。)譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。笔者看好大致按照这个比例招商的大型购物中心项目。
第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象。
购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确：“国际旅游观光”，但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。
第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。
同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场、广州的天河城广场等。
笔者列出一个一般意义上的购物中心招商目标分布列表，供参考：
零售设施：核心主力店：百货、综合超市等;
辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店;
配套辅助店：不同地区商品特色店;
文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等;
辅助主力店：儿童乐园等;
配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等;
餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等;
辅助主力店：快餐类、风味小吃类等;
配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。
第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。
购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。笔者认为，购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度;另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。
所以笔者建议，购物中心的发展商以前不管是房地产商抑或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营，其次可增强其他商户与之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入;而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。
这种选择原则不但是零售精细化管理的要求，也符合购物中心长期经营性的特点，更能帮助发展商创出购物中心的品牌来。对于餐饮、娱乐经营来说，这个原则也基本适用。在这方面做的比较成功的购物中心是菲律宾SM SUPERMALL连锁超级购物中心(多次获得欧美财经杂志“亚洲最佳管理奖”)。
第五基本原则：招商顺序原则。
核心主力店先行，辅助店随后的原则;零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
第六基本原则：核心主力店招商布局原则。
核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。
购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线(或线性步行街)的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。
“以点代面，特色经营”是购物中心特别是超大型综合性购物中心Shopping Mall的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对她们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。
租赁经营原则采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金;这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵;北京信特商业中心倒闭的原因之一就在于此。
第九基本原则：统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。
统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上、在招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来。
第十基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。（当然便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。）
购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。
在购物中心发达的国家和地区，发展商对购物中心的信息系统建设都非常重视;但国内购物中心在建立统一的信息平台方面还做的远远不够。购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理，当然餐饮、娱乐经营也需要精细化管理;而精细化管理需要数字说话;统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务。
建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务;还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等;更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地(稀缺资源)进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。
这十项基本原则还显得很粗糙。不同购物中心具体的招商管理还是要根据各自不同的地域、不同的商圈、不同的经营主题、不同的品牌形象、不同的特点等来做各自不同的调整。
当关键的“统一招商管理” 开业前期工作完成后，购物中心就步入了一个“统一服务”的新的工作阶段。开业前统一招商工作完成后，后续的工作就特别强调服务意识。
后期工作主要有：统一商户管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。如何继续保持购物中心本身的内、外形象，保持与所有签约商户的既对立又融洽和谐统一的关系，并注意与购物中心的经营定位、目标市场多数顾客群体保持吻合协调，既是购物中心开业后经营管理的新难题又是对顾客和商户提供优质服务的新开始。