进行项目成本管理
究竟如何进行项目成本管理呢?简单地说,就是通过开源和节流两条腿走路,使项目的净现金流(现金流入减去现金流出)最大化。开源是增大项目的现金流入,节流是控制项目的现金流出。
在项目建设期,开源表现为扩大项目融资渠道,保证项目能够筹集足够的建设资金;节流是使融资成本或代价最低,最节省地实现项目的必要功能。在项目经营期,开源表现为增加主营业务收入、其他业务收入以及投资收益等;节流就是控制项目经营成本。
在我国,项目的成本管理一直是项目管理的弱项,“开源”和“节流”总是说得多、做得少。例如,在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算完成项目活动所需的资源成本,造成开源不足的局面;或者由于项目的资金“源”自政府或股东,花起来不心疼,更谈不上节流了。甚至部分项目根本就没有预测和分析项目现金流和财务执行情况,决策失误就在所难免了。
成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测,具有一定的不确定性,可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加。不确定性成本管理或风险成本管理已成为我国项目管理中的弱项,也是很多商业银行贷款最关心的问题。即使是专业的咨询公司或项目管理公司,大多只停留在简单的量本利分析和敏感性分析。本文着重介绍概率分析、挣值分析等项目成本管理新方法。
项目成本或投资估算
成本估算(Cost Estimating)是为完成项目各项任务所需要的资源成本的近似估算。
美国项目管理学会(PMI)认为,有三种成本估算方法:
类比估算:是一种自上而下的估算形式,通常在项目的初期或信息不足时进行。
参数估算:是一种建模统计技术,如回归分析和学习曲线。
自下而上估算:通过对项目工作包进行详细的成本估算,然后通过成本账户和工作分解结构(WBS)将结果累加起来得出项目总成本。这种方法最为准确。
PMI成本估算的概念在我国常称作投资估算,即在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等进行研究的基础上,估算项目的总投资。
项目的现金流分析
项目成本管理的基础是编制财务报表,主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中,项目的现金流量分析是最重要的项目管理报表。
通过项目的财务现金流分析,可以计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标,从而对项目的决策做出判断。
(1)财务内部收益率(FIRR)
它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率,是评价项目盈利能力的相对指标。该指标可根据财务现金流量表中净现金流量,用插差法计算,也可以直接利用微软Excel软件提供的财务内部收益率函数计算,计算得到的项目财务内部收益率与行业基准收益率(Ic)比较,如果FIRR> Ic,即认为项目盈利能力能够满足要求。
(2)财务净现值(FNPV)
它是指项目按基准收益率Ic将各年净现金流量折现到建设起点的现值之和。它是评价项目盈利能力的绝对指标,反映项目在满足基准收益率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。也可直接利用微软Excel软件提供的财务净现值函数计算。若得到的FNPV≥0,表明项目的盈利能力达到或超过基准计算的盈利水平,项目可接受。
(3)投资回收期(Pt)
它是反映项目真实偿债能力的重要指标,是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。在现金流量表中,是累计现金流量由负值变为0的时点。
投资回收期越短,表明项目盈利能力和抗风险能力越强。
项目的不确定性分析
根据拟建项目的具体情况,有选择性地进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等。
(1)盈亏平衡分析
它是根据项目正常生产年份的产品产量(销售量)、固定成本、可变成本、税金等,研究建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。当项目的收益与成本相等时,即为盈亏平衡点(BEP)。
通常只求线性盈亏平衡分析,图示如下:
(2)敏感性分析
它是研究项目的产品售价、产量、经营成本、投资、建设期等发生变化时,项目财务评价指标(如财务内部收益率)的预期值发生变化的程度。通过敏感分析,可以找出项目的最敏感因素,使决策者能了解项目建设中可能遇到的风险,提高决策的准确性和可靠性。一般以某因素的曲线斜率的绝对值大小来比较。
例如,某房地产开发项目的内部收益率对建设投资和商品房售价的敏感性分析如下图所示:
从上图可以看出,财务内部收益率对建设投资和商品房销售价格的变化都较为敏感。相比之下,财务内部收益率对建设投资的变化更为敏感。
(3)概率分析
它是通过概率预测不确定性因素和风险因素对项目经济评价指标的定量影响。一般是计算项目评价指标,如项目财务净现值的期望值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大,项目承担的风险越小。
项目挣值管理
挣值管理(Earned Value Management,EMV)是综合了项目范围、进度计划和资源,测量项目绩效的一种方法。它比较计划工作量、实际挣得多少与实际花费成本,以决定成本和进度绩效是否符合原定计划。
要进行挣值管理,必须熟悉与挣值管理密切相关的计划成本(PV) 、挣值(EV)和实际成本(AC)之间的相互关系,以及完工预算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之间相互关系。
挣值管理也离不开偏差管理。偏差=计划-实际
偏差分析图示如下:
当成本偏差(CV)>0,表明成本节约;反之,当CV<0,表明成本超支。
当进度偏差(SV)>0,表明进度超前;反之,当SV<0,表明进度滞后。
特别注意的是,这是根据PMI的偏差含义做出的推断,与我国的工程监理投资控制中的偏差定义正好方向相反。
篇2:商业街项目规划设计
商业街项目规划设计
商业地产项目从规模和形态上分两大类,一类是大型的Shopping Mall,还有一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业,国外叫做Shopping Mall,即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall,但到目前为止,真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。尽管立项非常多,规划项目非常多,拿去招商做宣传的非常多,但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等,也可以叫做Shopping Mall,但国外意义上的Shopping Mall北京现在还没有。从中反映出一个问题,国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验,操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发,取得了一些成绩也获得了一些经验,以为商业地产也可以像住宅项目那样运作,找地找项目,自己做市场评估,自己完成规划设计,然后招商,振臂一呼,结果就会一呼百应,实际上存在很大的问题。
为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢?如果作一个形象的比喻,我认为商业地产是传销,住宅项目是直销。做住宅项目时,发展商可以自己分析市场,根据对市场需求的研究作产品定位,决定户型的比例以及住宅产品的类型,然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同,它的销售对象不是直接的购物消费者(可能有些散户,可以把他们视为直销),而是商家,特别是主力店。发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业,这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店,招一家主力店最多是2万平米(家乐福分店卖场部分是8千-1.2万平米),就算能拿到能够解决十万平米的主力店,还有十几万平米等待解决,这会对发展商产生非常大的压力。
发展商通过对市场环境和北京人口的分析,认为Shopping Mall有市场需求。作为消费者,我们也希望北京周边能够出现一些像样的Shopping Mall。周末开车到那里,连吃带玩,还可以购物,这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销,发展商要把店铺卖出去,就应该先决定主力店的形式,是仓储式还是像家乐福这样的家电用品,对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店,知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求,那绝对是错误的,而且做得越深入,后期招商的困难越大。
国外主力店招商有自己的评估办法
主力店招商有一系列的具体要求,而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功,其中有一个对项目的市场判断问题。对于发展商而言,认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况,盲目地进行设计。当初有开发商找我们做设计,我们就认为,应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计,否则招商会有压力。同样是商业地产,它们的定位是不同的,像体验式的商业,咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城,有的是建材城,它们的定位是不一样的。即使同是大型业态,如沃尔玛、家乐福,或者国内的联华超市,也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识,所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料,英文写得一塌糊涂,真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词,而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等,中国恰恰缺乏这些信誉保证。
全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可,因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商,但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店,进中国的目的是为了挣钱,因此对项目一定认真评估,否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上,但不会自己成立一个开发公司。市场如何,开发商的房子如何,开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估,就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益,作为国外的连锁店,需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。这样的顾问公司的作用就是整合资源。如果能够找到非常好的渠道,招几家主力店进来,把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大,总部设在法国、欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈,却不知道该找哪一级部门,更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。
主力店招商之前不应该进行建筑设计。
我们曾经做过许多购物中心的设计,完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活,将来谁做商铺都可以,但这样的规划没有什么意义,属于非常前期的东西。
对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有 上海恒隆广场,做的最极端的是上海正大广场,由泰国设计师设计,中庭做得极其复杂,十几层高,进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来,绕过去,感觉很乱。
现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目,它融合了三家主力店,小的精品店品牌店,购物街,再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要,也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子,或是时装表演,或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是,这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式,我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。
大型商场的交通组织非常复杂,因此还有两个方面必须考虑:一是怎样从一开始就应该把人流分开,让人往楼上走,比如一进门就有通往二层的扶梯,或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤,商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭,天窗的引导作用,做到店铺的均好性。
商业街的规划设计
我们给珠江做了很多项目。珠江的项目大多都有商业街,他们把商业街作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的,以前的商业街可能是出于配套的考虑,因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商,小区下面一定要有底商,商铺也很好出租。这种底商档次一般不高,但一应俱全,商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去,实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济发展,北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。
商业街空间的限定和功能的划分
商业街不是简单的概念,更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受,每个不同的广场、街道也都有自己的个性,怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉?这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代,特别强调气派,建筑设计也是如此。很多大商厦,远看很雄伟,但缺乏人情味,不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后,四、五十米宽的大尺度,购物的人只能顺着一边走,不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街,每家店千姿百态,现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦,没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善,马路中间围起一小块咖啡座,几个凳子,几个雕塑小品,试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人,这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度,主要是香港、东京的楼房非常高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式,而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料,包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。 每个商业街应该有自己的个性,而不是千篇一律,做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
建筑设计的三个层次
在我们的设计理念中,认为建筑设计应该有三个层次:第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派,微观上粗糙。
作为一个建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。现在新出的几个楼盘,像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出彩,尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言,比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分,装饰材料上有很多软化的倾向,都是可以出彩的地方。
如何操作商业地产设计
在商业地产设计方面,首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似,酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好,是喜来登集团,假日集团,还是国内的锦江集团,每一个集团都有自己的管理规定,应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面,而是要卖给主力店,必须按照主力店的要求去设计。
如果是做购物中心方面的商业地产,发展商应该找一些专业的商业顾问公司,目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位,应该以高度专业化的方式进行操作,由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺,发展商可以自己操作,但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套,商业亏盈并不要紧,只要大型住宅项目卖火就可以。 社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计,有的几万平米的大商业,里面有一条食街,装修气氛特别好,但没有 足够的通风排烟设备,经营受很大影响。
在整个合作过程中,发展商、投资商是最大的投资方,也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行,有钱、有权不等于有专业技术,否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子,主人买一条狗看家护院,夜里听到外面有动静,到底是主人出去叫还是狗出去吠?答案很简单,当然是狗出去叫,因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理,重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类,经营使用阶段出现很多问题,特别是硬件方面的问题,如楼电梯分布不合理,店铺价值差异太大,厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救,给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。同是甲级大设计院,可能专长完全不同。正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。全凭发展商是否有远见卓识。不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同,实际上反映了有人把设计看作消费,有人把设计当作投资。那么建筑设计质量是否影响项目回报呢?大家心中自有答案。
篇3:房地产项目投资全程环节
房地产项目投资全程环节
操作程序
第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机
第2操作环节:房地产投资决策的程序设计
第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析
第4操作环节:把握房地产投资时机的要点
使用说明
有人说,发展商的企业就是“项目投资”。我们发现,许多成功项目背后最精彩的环节便是投资;或四两拔千斤,或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点,在 现实中仍要靠发展商的长袖善舞。
第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机
一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始,到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长,一般为40~50年,高者上百年,所以为方便房地产投资分析,将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。
(-)论证设计阶段
指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段,房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装(项目建议书)。认可后,紧接着搞出一个精包装(项目可行性研究报告)。认可后,委托设计人员搞出项目设计方案。
(二)第措资全阶段
指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段,房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资,从而落实项目建设需用资金。
(三)项目建设阶段
指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段,房地产开发商选定承包公司,签订工程承包合同,督促完成项目建设任务。
(四)项目试运营阶段
指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段,房地产开发项目各部分逐渐投入运营,并步入正轨,收支基本稳定下来。此阶段时间较短,一般一年左右。
(五)项目正常运营阶段
指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段,房地产开发项目提供服务并获取利润,且收支变化幅度较小。
(六)项目设备区农阶段
指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段,需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。
(七)项目修江孜追阶段
指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段,需投入大量资金修复改造原有建筑,使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。
(八)项目拆除阶段
指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。此阶段,重新规划利用土地,拆除原有建筑。
房地产寿命周期说明了房地产投资机会的丰富多彩
1、房地产寿命周期的每一阶段都需要资金的支持,都需要吸收资金,从而给投资者以投资机会:
房地产项目的开发经营需要大量充足的资金支持,然而房地产投资商投放的资金都是有限的,不论这种有限投资是故意还是无奈,房地产投资商都往往投入一定资金开发经营出阶段性成果后再行转手或融资。而这种房地产寿命周期内的阶段性转手或融资就给其他投资商提供了许多种可供选择的机会。
2、处在房地产寿个周期每一阶段的房地产开发项目都可以在市场上交易,都可 以买进卖出,从而为房地产投资机会的增多提供了保证:
房地产项目的开发经营,既可以按整个寿命周期进行,也可以在每一阶段暂时停止。每一阶段性成果都可以在市场上进行买卖,而房地产项目的阶段性买卖为房地产投资提供了相当多的投资机会。七。果只能进行整个寿命周期或者半个寿命周期的买卖的话,那么投资机会将少之又少。所以说,房地产项目的阶段性买卖,是房地产投资机会增多的保证。
3、处在房地产寿命周期不同阶段的房地产项目,其所处市场供求状况不同,由于对市场预测和房地产价值判断的差别,使得房地产交易必然频繁,从而给投资者带来丰富的投资机会。
4、随着城市人口的增加和社会的发展,对房地产项目的需求不断出现,从而使得房地产投资机会大大增多。
除了对原有房地产项目进行改建、扩建之外,还需要进行房地产项目的开发建设。这就给房地产投资提供了更多的投资对象,提供了更多的投资机会。 总之,房地产投资机会是丰富多彩、层出不穷,而这与房地产项目的寿命周期息息相关。 房地产开发项目的寿命周期有长有短,寿命周期内的每个阶段也长短不一,所以每一房地产开发项目的寿命周期各不相同。虽然每一房地产开发项目的寿命周期不同,但基本上都经过上述八个阶段。
第2操作环节:房地产投资决策的程序设计
搜集国内有关地区房地产开发、经营、政策资料及其政治、经济、工业、贸易、经济建设方针、经济政策等信息。
在广泛调查研究的基础上,对投资地区、类别、规模等作初步探讨,提出房地产开发的项目建设书,经有关部门或领导人审批、认可后,进行初步投资决策及详细投资决策研究。等前一阶段研究的结论,得到上级领导同意后,再进行后续研究工作。
房地产投资决策程序即按以下程序进行:
1、首先是研究房地产开发项目的必要性和现实性。通过市场调查,包括外销市场及其竞争力的渗透率.通过资源调查,政治、经济、工业、贸易、交通等,对拟建项目的必要性和现实性进行研究。
2、建设项目地点的选择及确定开发房屋类别及规模。所有这些需作多方案的论证比较,选择最佳方案.以研究建设项目在技术上的可能性。
3、财务分析与经济评价:计算项目的投资造价与土建、设备成本,投资效果分析,资金偿还办法、偿还时间.项目的利润及还本期,以研究建设项目经济上的合理性。
4、进行建设项目的方案设计与编制建设总进度计划,这是研究建设项目的实施方案。
5、最后提出投资决策研究报告,得出结论性意见与建议,提供有关部门决策和审批。
第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析
分析A:房地产开发策划阶段投资分析
房地产开发策划阶段的主要目的是决定投资开发的对象。为了实现此目的,房地产投资者通过房地产市场研究.寻找投资开发机会通过项目建议书初步论证开发项目的可行性;通过可行性研究来最终做出是否投资开发的决策;通过房地产开发经营流程设计来对开发项目的实施做出初步安排。正是由于此阶段工作结果的不确定性,因而投资的风险性最大,但是一旦投资成功,所获利润也最高。在房地产开发策划阶段投资的主要风险有:
(1)寻找不到合适的投资机会或投资项目。
(2)设想项目从一开始就误入歧途。
(3)设想项目得不到有关音阿对比准。
(4)项目的可行性研究通不过审查。
(5)项目的开发经营流程严重脱离实际等。
由于对策划阶段的风险没有切实有效的防范措施,所以此阶段投资的风险最大。
在房地产开发策划阶段投资的主要好处有:
(1)可以按自己的愿望和条件进行设想,投资工作干起来会得心应手。
(2)需要创造性思维多,但采要的资金少,是少投入多产出的最好时期。
(3)便于自己占据最佳投资地位。
(4)成功的策划项目,可以很快吸收资金,很快取得投资收益,而且收益往往非常可观。
(5)便于及早抓住有利投资项目
由于房地产开发策划阶段投资的好处非常诱人,所以许多投资者跃跃欲试,准备施展才能。
在房地产开发策划阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)对房地产开发投资富有经验。
(2)人员素质高,具备专业齐全配套的有丰富经验的经济技术管理人员。
(3)社会信誉好,资质等级高。
(4)资金雄厚。
(5)有良好的社会背景。
分析B:房地产开发前期工作阶段投资分析
房地产开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备,通过征地拆迁落实建设场地问题,通过工程勘察、规划、设计,得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图,通过开工准备工作为开发建设创造必要条件,通过房地产的预租、预售来早日落实客户,及早收取租金或销售收入。
在房地产开发前期工作阶段投资的主要风险有:
(1)征地工作困难重重。
(2)融资工作进展缓慢,资金缺口较大。
(3)地质条件不好,规划条件限制过严,施工图纸出现问题。
(4)开工条件难以具备,比如满意的施工队伍未找到,施工用水电等不落实,临时占道不允许等。
(5)预期的预租、预售工作开展不起来,给资金造成缺口。
(6)设备材料价格上涨太高,人工费用涨幅过大等。
由于前期工作阶段的风险可采取一些措施在一定程序上加以防范,所以虽然风险仍很大,但要比策划阶段小。
在房地产开发前期工作阶段投资的主要好处有:
(1)有对场地、规划、设计的影响力,从而对保证投资收益有好处。
(2)投入资金虽多,但能很快见到阶段性成果,便于及时转手。
(3)在参与前期工作时,可得到一些潜在收益。
(4)此时投资的回报承诺高,投资收益大。
(5)便于及早抓住有利的投资项目。
由于房地产开发前期工作阶段投资的好处很多,也很诱人,所以许多投资者也都积极争取在此阶段投资。
在房地产开发前期工作阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)房地产开发前期工作富有经验。
(2)有配套的高素质专业人员,起码有经验丰富的勘察、规划设计人员,征地拆迁入员,招标投标人员,市场营销人员等。
(3)对设想项目的前景看好。
(4)有一定的融资能力。
(5)社会信誉好,资质等级高,资金雄厚。
(6)熟悉建设地点的各种关系。
(7)对房地产预租预售前景看好,有客户来源。
分析C:房地产开发建设阶段投资分析
房地产开发建设阶段的主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。通过落实监理单位实现工程建设的专人管理和分担风险;通过工程控制使得开发项目的工期短、投资省、质量好通过施工验收全面检验工程建设成果.并结清与有关单位的权利义务关系;像前期工作一样,通过预租预售早日落实客户并收取资金。
正是由于房地产开发建设阶段的上述工作内容,在此阶段投资的风险较大,但是一旦投资成功,所获利润也较高。
在房地产开发建设阶段投资的主要风险有:
(1)由于材料、设备、工入费的价格上涨;
(2)由于设计或施工问题,致使发生重大质量事故;
(3)由于社会动荡或气候影响,使工期严重延长;
(4)竣工验收时交不了工;
(5)发生自然灾害或意外事故,造成工程损失;
(6)商品房预售落空;
(7)新的竞争性项目出现;
(8)筹措资金不到位;
由于开发建设阶段的风险多数可采用措施加以防范,所以投资风险要比前期阶段低,但仍有较多不可防范的风险存在。
在房地产开发建设阶段投资的主要好处有:
(1)对施工过程的开展有影响力,便于主动发挥作用。
(2)投入资金虽多,但能很快见到最终性成果,心里比较踏实。
(3)投资回收期较短。
(4)便于选择比较好的楼层或位置,为经营房地产创造好的条件。
(5)对所经营的房地产重点对待,节约二次装修费。
(6)便于介绍自己熟悉的施工队伍承揽施工任务。
(7)便于及时抓住盈利高的房地产项目。
由于房地产开发建设阶段的好处很多很直接,所以有许多房地产投资者都在此
阶段投资。
在房地产开发建设阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)对房地产开发建设阶段的管理有丰富的经验。
(2)有工程建设管理方面的高素质人才。
(3)对房地产项目的市场前景看好。
(4)对房地产项目中的某些有利楼层或位置兴趣极大。
(5)自己拥有施工队伍,或与施工队伍有密切关系。
(6)资金雄厚,各种社会关系熟悉。
分析D:房地产开发销售阶段投资分析
房地产开发销售阶段的主要目的是找到用户,实现房地产开发项目的价值。通过经营方式的选择确定是出售还是出租或部分出租部分出售,通过评估促销工具确定采用哪些推销方法,通过确定出租或出售价格来做到租售时的心中有数,通过开展切合实际、丰富多彩的租售活动来实现房地产开发项目的价值,即租出或售出房地产以获得租金或销售收入。
正是由于房地产开发销售阶段工作如上所述,因此在此阶段投资风险仍较大,但是一旦投资成功,所获利润也仍较高。
在白地产开发销售阶段投资的主要风险有:
(1)市场行情跌落。
(2)竞争性项目出现。
(3)促销费用上升。
(4)定价不适当。
(5)分期付款时,后期款项无着落。
由于开发项目的销售期较短,不定因素及新的投资风险已减小很多。但仍存在一些不良因素,因此投资风险仍较大。
在房地产开发销售阶段投资的好处有:
(1)投资回收期短。
(2)赚取“批发”和“零售”的差价。
(3)获得物业升值的利润。
由于房地产开发销售阶段的好处不少并且容易看到,所以有许多房地产投资者在此阶段投资。
在房地产开发销售阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)对市场行情看得准。
(2)对市场销售有丰富经验。
(3)有客户来源。
(4)资金雄厚。
(5)市场关系熟悉。