写字楼营销模式策划实例
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程,写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法,也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分:
*第一阶段:寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段,一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权,此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段:寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段,鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点,此时写字楼的全面入市时机尚未成熟,但在该阶段的工程改动余地较大,仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单,多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判,并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求,促进成交,从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期,此阶段宣传的意义在于对项目进行预热,引起社会关注,为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段:全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间,项目主体结构封顶,项目以准现房姿态推向市场。
开盘期,此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度,不过因为有了销售任务,所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告,且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期,综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主,针对主要卖点做纯销售式广告,和销售有力配合,促成更高的成交额,减轻收尾工作的压力,同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传,为后期工作做准备。
*第四阶段:散售为主,租赁为辅,消化尾房(持续期、收尾期)
在本阶段,项目内外装基本完成,进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主,租赁为辅。
持续期主要广告策略为:利用报纸做已成交客户证言式广告,以维持消费者的记忆度,增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取:脉冲式发布策略,减少发布频率,但维持较长的发布时间,大众性媒体广告发布较少,专业性媒体较多。
小结:写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果,所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式,产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显,目的基本明确;同时,客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣,此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持,以吸引客户注意,促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询,销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销:聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关,往往会起到事半功倍的效果。
电话直销:根据项目定位,从商业电话簿或名片上找到客户电话,用电话方式咨询其有否需求,但命中率较低。
扫展会:是不错的办法,根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料,有利于项目销售。
扫楼:是比较有效的一种办法,进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度,累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力,需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式:是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程,并在中间穿插工程、财务等部门的配合,侧重集体作业,适合整售策略。
第一部分: 活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额,提高市场占有率的有效行为,如果是一份创意突出,而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案,无论对于企业的知名度,还是对于品牌的美誉度,都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的,严格地说它是从属与市场策划案的,他们是互相联系,相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式,只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为,也只有这样,才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵,而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路,才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样,一般而言,包括ROADSHOW、产品说明会(发布会)、节日促销、新闻事件行销等,而对于上述的任何一种方案,针对于不同的企业情况和市场分析,都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果,所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告,或者刚接触策划的业内朋友来说,可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果,甚至是一些从事多年策划的广告人,有时候也难免犯错,那么,怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢?我觉得需要注意以下几点:
1. 主题要单一,继承总的营销思想
在策划活动的时候,首先要根据企业本身的实际问题(包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等)和市场分析的情况(包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等)做出准确的判断,并且在进行SWOT分析之后,扬长避短地提取当前最重要的,也是当前最值得推广的一个主题,而且也只能是一个主题。在一次活动中,不能做所有的事情,只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体,正所谓“有所为,有所不为”,这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体,才能引起受众群关注,并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2. 直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后,受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息,但是仍然有很多人虽然记住了广告,但是却没有形成购买冲动,为什么呢?那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点,因此,在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点,如果是优惠促销,就应该直接告诉消费者你的优惠额数量,而如果是产品说明,就应该贩卖最引人注目的卖点,只有这样,才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动,从而形成购买。
3. 活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动,认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意,其实不然,其一,容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃,也有很多人参加,似乎反响非常热烈,但是在围观或者参加的人当中,有多少人是企业的目标消费群体,而且即使是目标消费群体,他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品?目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题,很多人经常是看完了热闹就走,或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合,所以很难达到预期效果,在目前的市场策划活动中,有一些活动既热闹,同时又能达到良好的效果,就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二,提高活动成本,执行不力。在一次策划中,如果加入了太多活动,不仅要投入更多的人力物力和财力,直接导致活动成本的增加,而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力,最终导致案子的失败。
4. 具有良好的可执行性
一个合适的产品,一则良好的创意策划,再加上一支良好的执行队伍,才是成功的市场活动。而执行是否能成功,最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性,除了需要进行周密的思考外,详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析,在具体安排上应该尽量周全,另外,还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5. 变换写作风格
一般来说,策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验,当然这种经验也表现在策划书的写作形式上,所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维,没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格,因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子,就很容易在心理上产生一种不信任的态度,而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6. 切忌主观言论
在进行活动策划的前期,市场分析和调查是十分必要的,只有通过对整个市场局势的分析,才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题,找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道,主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样,在策划书的协作过程中,也应该避免主观想法,也切忌出现主观类字眼,因为策划案没有付诸实施,任何结果都可能出现,策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析,而且,客户如果看到策划书上的主观字眼,会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析,只是主观臆断的结果。
最后,一次促销不可能达到巨大的效果,也不能因此就建立起名牌,所以千万别想通过一次活动解决所有的问题,一次活动只能主要解决一个问题,在品牌的建设和商品的销售上,只有坚持正确的营销思想,并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动,才能使企业更快更好地继续发展下去。
第二部分: 房地产类策划实例剖析,仅供参考。
XX花园市场研究报告提纲
一、概论
1.1 序言
1.2 研究目的
1.3 研究方法
l 详尽的资料搜集及分析工作
l 入户问卷调查
l 现场访问
1.4 主要结论和建议
二、 广州市住宅市场概况
摘要:广州市区域概况
1、 总面积、市区面积、占全市面积 %
2、 家庭总户数、户均人口
3、 近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括
4、 近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点
2.1 广州经济发展概况
2.11 经济发展速度(GDP分析、第三产业分析)
2.12 金融业与房地产消费市场
2.13 居民生活水平与住宅消费
2.2 广州住宅市场特点
住宅成交量、付款方式、买家特点分析
2.3 广州住宅市场的发展趋势
2.31 政府政策
2.32 金融上消费贷款额
2.33 广州住宅发展趋势
2.34 阻力因素
三、项目区域市场概况
3.1 整体供应与成交分析
3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况
3.12 市场交投活跃原因
3.13 规模效应及价格档次
3.2 市场活跃区域
3.21 市场活跃区域的分布及特点
3.22 活跃区域的价格走势及档次变化
3.3 多层、高层市场特点
3.31 多层住宅近年供应、成交特点
3.32 高层住宅近年成交增长与供应情况
3.33 多层住宅与高层住宅的供应与成交比较
3.4 成交主要特点
3.4.1 成交价格密集区域
3.4.2 买家分析
l 私人购买VS集团购买
l 本地人买家VS外地人买家
l 本市买家:海珠区VS其他旧城区
l 成交单元面积
l 买家年龄
l 成交总额,买家承受能力
四、项目区位特性分析
摘要--1、项目地块在城市发展中的地位
A、项目地块位置分析
B、 未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析
2、树木地块所属区域特点
A、 区域人口分析
B、 区域基础设施及交通条件分析
C、 区域新发展区分析
D、 区域住宅开发的特点分析
3、项目地块的地点特征
A、 项目地点及周边社区、生活配套分析
B、 项目地块周边交通条件分析
C、 项目周边区域开发分析
D、 项目地块的开发条件及开发特点
4、项目地块的用地特征
A、 项目地块用地规模
B、 项目地块用地形状
C、 项目地块绿化基础分析
D、 项目地块内高差分析
E、 项目地块道路、用水、用电基础分析
4.1 项目地块在城市发展中的地位
4.1.1 项目地块于城市中的区位分析
4.1.2 未来城市的主要发展方向
4.1.3 城市的具体发展过程对项目发展的影响
4.2 项目地块所属区域的特征
4.2.1 项目区域的人口状况
(常住人口、占市区常住总人口%,常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目地块附近居住的常住人口、家庭户数)
4.2.2 项目区域城市发展概况
(城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展情况)
4.2.3 区域内竞争性地区的发展条件比较
(位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较)
4.3 项目地块的地点特征
(位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况)
4.4 项目地块的用地特征
4.4.1 项目地块规模
4.4.2 项目地块用地形状分析
4.4.3 项目地块绿化基础
4.4.4 需地块高差分析
4.4.5 项目用地现有污染情况
4.4.6 项目地块道路、用水、用电基础
项目附近竞争性住宅看法物业发展状况
概要:
a. 项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量分析;
b. 同类楼盘特点;
c. 预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量;
d. 周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数;
e. 区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积;
f. 区域同类楼盘现时价格幅度
g. 未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况;
5.1 项目附近同类楼盘开发物业供应情况
调查范围:
楼盘规模:
调查时间:
5.1.1 已开发楼盘供应状况
5.1.2 项目周边地块的开发动态及未来供应量分析
5.2 项目附近同类楼盘开发状况
5.2.1 售价与销售率分析(附近楼盘推出销售状况及原因分析)
5.2.2 销售与卖点
5.3 项目附近同类楼盘户型面积分析
5.4 项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点
5.5 小结
五、 市场调研结论及发展建议
6.1 市场调研结论
(住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析)
6.2项目发展建议
(策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--)
6.2.1已购房者的需求特点详细调查
6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查
附:1、广州市大型建设项目表
2、1998年广州市重点城建上马项目
3、区域人口变动情况
4、附近区域住宅市场概况
6.2.3 附近楼盘集中区域分析
锦绣花园推广策划案
前言
锦绣花园已经销售了相当长一段时期,但是区内人气不旺,商铺经营状况不佳。有鉴于此,本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气,从而促进商铺的销售和经营。
故本案略去了商铺的推广销售一节,侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。
由于作者水平有限,见识亦有限,不周之处,尚望谅解。
一、东莞楼市分析
东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业,个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性,和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。
东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化,但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相当长一段时期内,个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。
故锦绣花园要取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力,把自身打造成极富个性和口碑,拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。
二、锦绣花园物业概述(略)
三、锦绣花园的优势与不足
优势:
1、 位置优越,交通便捷
位置优越:①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心,与常平、樟木头成为香港人的置业金三角;②徒步2分钟即可到达镇中心,酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷:①屋苑设有中港豪华直通巴士站,往返香港仅需90分钟;②常平火车站近在咫尺,每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
锦绣花园大型豪华会所,占地逾万平方尺。
室外设施:25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等;
室内设施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。
3、小户型,统一装修
2房2厅、3房2厅,面积68.79--106.92平方米之间的小户型,以及购房即可入住的高档装修,对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足:
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群
兴趣;不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣
誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的心理需求)
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务,使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人
家庭构成:1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者
家庭构成:1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28--40岁之间
月收入5000元以上
时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层
五、锦绣花园营销阻碍及对策
阻碍:
1、锦绣花园广告宣传力度不够,
强势卖点尚未尽竭挖掘,尚未树立起应有的产品形象,公众知名度、美誉度不高,记忆不深。
2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
3、区内商铺经营状况不景气,销售业绩不佳。
对策:
1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传;
在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告;
举办各种公共活动,树立锦绣花园美好形象,迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。
2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作,作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
3、商铺经营不景气,销售业绩不佳,究其原因有二。
一是区内人气不旺,二是锦绣花园离镇中心太近。
故对策有二:一、引爆住宅销售,带旺区内人气,促进商铺的经营和销售;二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如:高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段,我们把锦绣花园定位为:凸显人生至高境界,完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语:
辉煌人生,超凡享受
--锦绣花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……
辉煌人生: 锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层,或者是有固定资产投资的中老年。因此,他们的人生是与众不同的,是辉煌的。
超凡享受:
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
篇2:写字楼营销策划模式
写字楼营销策划模式
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分：
*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)
在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确;同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。
电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。
扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。
第一部分:活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会(发布会)、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢?我觉得需要注意以下几点：
1.主题要单一，继承总的营销思想
在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题(包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等)和市场分析的情况(包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等)做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2.直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢?那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
3.活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品?目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4.具有良好的可执行性
一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5.变换写作风格
一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6.切忌主观言论
在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。
篇3:顶尖写字楼顶尖策划
顶尖写字楼的顶尖策划——长沙顺天国际策划实录
一幢楼内企业总资产超过200亿元,一幢楼的年纳税额近亿元,一幢楼胜过一条街,一幢楼胜过一个工业园,一幢楼带动一个城,……这就是顺天国际财富中心,从20**年7月1日开盘到20**年3月28日交房,销售率完成90%并且运营良好,一个与国际接轨的顶尖写字楼,一个现代版的楼市神话!
顺天国际财富中心这个作为湖南首个与国际接轨的高档写字楼,如今树立在长沙CBD核心位置上,浑身焕发着“楼王”的魅力!这个项目能产生如此的销售旺势,销售业绩如此可观,产品形象如此富有影响力,策划在其间的作用是不可估量的。在它身上诞生了许多新名词:“国际化办公”、“生态办公”、“国际商务制造”、“楼宇经济神话”……这一切的得以实现,凝聚了我们的策划师多少心血与智慧。这个项目的成功,也是策划人的成功!
“顺天国际”的两位核心策划人李柏先生和肖芳清先生,曾经默默无闻地为该项目服务了两年多时间,很多运作中的细节其实并不为外界知晓,但他们作为优秀策划人和高级策划师,在本项目的全程策划中付出了艰辛的劳动和非凡的智慧。
一、前期调研:提出国际商务写字楼的十大标准
记得一个房地产商说过这么一句话,“我宁愿花一年的时间和投资额5%的费用,来进行一个项目的市场研究,相信这样可以给我80%的成功率;否则我只有20%的成功率。”
“顺天国际”的开发商湖南顺天集团以及其董事长苏松泉先生和总经理李建国先生就是这样。当年,他们拿到位于长沙市芙蓉中路湖南图书城南侧的那块地后,公司正在开发距此不远处的顺天城——湖南第一个“SOHO”项目。因而算上开发商自己的研究论证,前期调研应该有2年时间。
我们的调研工作做过三次,调动了公司几乎所有的研究和信息资源,每一次都有新的收获和更多的一手资料。
最重要的最全面的一次是,20**年3月12日至4月12日。我们采用问卷调查的方式对长沙市的上市公司、事务所、广告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进行了分类调查研究,我们派出调研人员10 名,调研时间32 天。我们的问卷内容包括:业主寻求办公场所的首要因素,公司现有写字楼使用面积,公司对商务中心的要求,对空调的要求,对会议室一个月的需求量,对停车位、户型的要求,是愿买还是租用,对银行按揭的要求等各方面。
李柏先生担任此次调研组组长,对调研数据严格把关,亲自撰写了调研报告,经过研究分析总结并提出“国际商务专业写字楼十大条件”:1、必须具备象纽约曼哈顿CBD风采一样的商务极核地段;2、提供能与世界500强零距离接触的大商务平台;3、国际大师规划设计的国际级地标性建筑;4、全面升级的综合配套;5、跨越国界的5A智能中枢系统;6、极具时代感的生态景观相匹配;7、开合有度适合现代化办公要求的弹性空间;8、彰显身份与地位的着名酒店全程星级物管服务;9、人性化关怀的顶级职业经理人商务会所;10、物超所值升值无限的多重价值物业。
此次调研对以后“顺天国际”的开发提供了市场依据,也基本上确定了本项目的品味和建造标准,而且还收集了一些有初步意向的目标客户群。
二、开发策划:八次修改推出国际化专业写字楼规划方案
我们对顺天国际财富中心的定位与开发,做了详尽的开发策划报告。
通过对长沙市写字楼市场的研究和对潜在用户的问卷调查,表面上看长沙写字楼市场供大于求。然而,作为策划人,必须首先站在一个相当的高度,看到相当的远处。当时,正好中国刚刚加入世贸组织,许多国际企业更加快了进驻中国的步伐,甚至深入到了中国的腹地城市。另外,中国经济自改革开发以来,保持着持续增长的势头,更多国际人士预测21世纪将是亚洲时代或者说是中国时代,中国力量成为世界经济发展最看好的力量。从微观层面分析,长沙只有行政机关、原来国有企业和集体企业拥有自己的写字楼,即使1993年开发过具有市场化性质的平安大厦写字楼,出租情况一直不错,也已经是好多年了。凭着敏锐的专业洞察力,我们预测专业写字楼市场另一个波峰即将出现。因此,在项目开发策划报告中,我们明确提出打造“国际化高档写字楼”的初步定位。
项目初步定位后,开发商与策划公司负责人还考察了国内外许多城市,参考学习高档专业写字楼的开发理念、建筑风格、全面配套和完善服务等等。我们尤其关注电梯配置,开发商看到新加坡一些国际级的建筑作品,亲身体验了什么叫做“零等待电梯”,也就是说进入国际化的大厦等待电梯时间不会超过30秒,而且进了电梯后感觉舒适又快捷,电梯速度为5米/秒,真正做到了某电梯广告所描述的“上上下下的享受”。出于种种考虑,开发商和策划公司一致认为聘请新加坡的着名规划设计大师蔡家声做本项目的规划和景观设计。
对于规划设计,我们也提出了许多合理的见意。这其中包括了项目的区位研究对周边环境、交通条件、项目地块的分析,针对该项目如何塑造核心竞争力,和已确定的国际标准,单单是本项目的外立面规划设计,前前后后大的修改就多达八次。建筑工程设计也随之相应作出了修改和完善,景观规划设计充分体现了超前和生态原则。这样,才使本项目开发出来更具有国际化的新元素:独特俊郎的时尚立面与造型,玻璃幕墙的全面使用,21部高速电梯,首创屋顶直升机停机坪,2000平方米的生态广场,动感喷泉与建筑小品,8.1米超高的豪华大堂,近万平方米的地下停车场,泛会所概念,为业主量身定做的国际商务俱乐部……。
三、营销策划:打击商住楼与创造专业写字楼客户
有些市场是靠发现,有些市场需要抢占,有些市场则需要创造,“顺天国际财富中心”几乎全部是靠后两者。
追溯长沙的写字楼开发的发展阶段,最初从93年的平安大厦的成功开发,引起了开发商对写字楼市场开发的追捧,但由于97年受国家宏经济观调控的影响,市场疲软,以及大量一涌而上的写字楼,其自身素质存在这样或那样的问题,如设计缺乏前瞻性,配套不全,交通、停车位、使用功能等问题,导致写字楼市场开始滑波,大量写字楼空置,陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。98年这个市场才慢慢有了转机,企业的增加拉动了对这一市场需求,但整个写字楼开发还是比较保守。从2000年起,各种打写字楼擦边球的概念如“居家办公”,“酒店式公寓” 等的推出,整个市场的竞争才显得激烈起来。那么,我们应该怎样去面对这样一个市场呢?
在营销前的调查中,我们发现其实很多酒店、交通便利的公寓、商住楼里面都存在许多办公的公司。在酒店的则主要显示其档次;在公寓的则看中其实惠;在商住楼的则兼顾了居家和办公。那么这一批公司中,肯定有些需要专业化的纯粹的写字楼,作为自己公司的办公场所。
我们对产品的定位——国际化的高档专业写字楼,这是我们一种主动出击市场的策略,在长沙当时阶段高档写字极少,更没有与国际接轨的专业写字楼,顺天国际财富中心的横空出世,就是填补这个市场空白,开创长沙写字楼市场的一个新的华章。所以,我们必须在争抢市场的同时,更要创造市场。
因此,我们制定了打击商住楼的营销策略,我们推出了“买比租更合算”的置业理念。
为了打击商住楼,从20**年3月起,我们在长沙的三大主流媒体《长沙晚报》、《潇湘晨报》、《三湘都市报》上,以非常的气势和手段推出特别报道——《入世与写字楼开发的国际化》,分为五篇作为一个系报道:“长沙写字楼开发大回眸”、“商住楼与专业写字楼大讨论”、“长沙CBD在商务国际化中迎来大发展”、“国际专业写字楼的十大标准”、“与国际接轨的专业写字楼为何倍受青睐”。在一个月的时间里,“顺天国际”售楼部的咨询电话已经不断地响起来了。这一组报道一出,加上“顺天国际”此前的预告性广告和工程现场的形象,让长沙市民似乎感到“国际化写字楼”即将浮出水面。其时,长沙楼市推出了好几个商住楼项目及酒店式公寓产品,尤其是在本项目之前半年认购销售的“湖南XX中心”项目,因定位为“第二代商住楼”,推出“移动办公”等概念,销售情况本来不行,又受到这组系列报道的严重打击,加上工程本身原因而接到规划等部门的整改通知。商住楼的市场出现了一时的沉寂,市场转向有利于“顺天国际”这一边来了。
在做宣传引导的过程中,我们调动所有的营销人员进行“扫楼运动”,就是向长沙的三四五星级酒店、市中心区的商住楼、酒店式公寓的公司进行调查访问,寻找潜在客户群。结果大有成效,有些公司的老板表示会亲临“顺天”考察,也有些老板正在考虑购买写字楼,希望早一点全面了解“顺天国际”。
接下来,我们策划推出了一系的直接硬性广告,以保持有利的市场形势,并吸引更多的潜力客户。同时也继续推出项目的连续软性新闻,详细介绍项目本身。这一组软文可谓直接命中目标,标题为《引领国际化办公新潮流》,包括:雄踞CBD核心地段篇、完美的功能配套篇、生态化办公篇……在这一组软文广告中,基本公布了“顺天国际财富中心的**大优势”,甚至还特别发出活动通知:凡在6月30日前来购房者,继续享受优惠,自7月1日起价格上调;6月28日,本大厦提前封顶及开盘隆重举行!
通过这几个回合的营销和推广,“顺天国际”的人气上来了,每天的咨询电话都响个不停,据肖芳清先生某日统计,其中最多的一个小时接到40个咨询电话。前来认购且后来成交的知名企业有:美国J.P集团、中国财富证券、浙江双良集团、湖南经阁集团、省招标局、锦绣红楼……,这一大批国内外知名的企业往往购买“顺天国际”的某一整层或几层,有些是2000多平方米,有些甚至为5000多平方米,他们挟资金、人才、技术、信息等优势落户长沙CBD的核心,他们选择“顺天国际”,实际上就是选择一个更高、更好的财富平台,从而实现自身雄霸天下、永续发展的梦想!
就这样,顺天国际财富中心基本上奠定了前期营销阶段的客源,抢占并创造了自己的市场通道。
四、主题策划:让央视《新闻联播》关注一栋楼的神话
项目自认购以来,我们采取过抽奖、限期增值回购、参加20**年长沙春季房交会、参与湖南私企500强揭晓颁奖现场直播、邀请500强企老板考察楼盘、上门直销、参加电视台的《经营天下-对话名人堂》专题节目等等,均收到了较好的效果。“国际化办公”的理念以及其作为“湖南首个与国际接轨的顶尖写字楼”的形象地位已经在市场上树立。
在6月28日举行项目封顶和开盘仪式之际,以什么样的创意活动来吸引客户,引领市场和轰动社会呢?我们苦苦寻思着……
第一套方案:买房送时尚科技CDMA手机并游世界之窗;
第二方案是:特邀世界500强、中国500强及省内知名企业老总看房;
第三方案是:中国企业提升国际竞争力高峰论坛;
第四方案是:顺天国际财富中心现场新闻发布会;
第五方案是:顺天国际财富中心推广酒会。
但是,以上五套方案,我们认为都不理想,要么投入太大,要么很难促成销售,要么操作难度较大,要么与项目本身特色有很大差距,等等。加之对此方案讨论来讨论去,也延误了一些时间,但我们工程封顶开盘的时间是不能推迟的。
有什么活动既符合项目特色、操作简单、来得又快、投入较低、效果极好呢
6月24日晚上,我们在一个非常安静的酒店包房里,进行头脑撞击和思维风暴……最终想到了“巨幅党旗迎党庆、民企谢党好政策”的方案,就是在“顺天国际”大楼上悬挂一面特大党旗。因为马上到七一了,而这年的七一是建党81周年,几乎全国上下均十分关注,各种庆祝活动特别多。而有创新的肯定会更受瞩目,从而引起轰动效应。而且我们的新闻和影响最好能在七一前一天见诸媒体,再大的新闻可能会被政治惯性新闻所淹没。由于这一活动本身操作并不复杂,形式也易被模防,故事先实行了绝对的保密。25日开始开始制作尺寸为高26米、宽38米的党旗;29日晚上10点钟挂出,30多人的专业施工安装队伍,把几吨重的钢架~搭好,然后将非常沉重的巨幅党旗和标语吊上去并加固,还另加一条高2米、宽38米的横幅标语“没有共产党,就没有新中国”。
6月30日一早,就有本土的媒体记者发现了这一重大新闻,湖南卫视、湖南日报、湖南经视、潇湘晨报……纷纷而至。中央电视台的新闻联播当天有一个特别报道,关注各地庆党的新闻,其中就有“顺天国际财富中心巨幅党旗别出心裁谢党恩”的报道,而且所拍的画面相当醒目,尽管时间较短,但影响无疑是相当大的;7月1日,“中国最大的户外悬挂党旗谢党恩”的新闻在各大媒体黄金时段播出和显着版面刊出;此后更有全国30多家媒体给予了报道与关注。
30日白天,在顺天国际财富中心还举行了隆重的封顶及正式开盘仪式。来参加活动的除了许多客户外,还有湖南各新闻媒体,并特别请来了省市区政府的相关领导。因而,接连多日在媒体上均可以看到本项目的有关报道和新闻。项目宣传进入了一个高潮,也把“顺天国际”推进了持续热销阶段。
顺天国际财富中心是我们做的项目中,前期策划工作做得最长的一个项目,也是目前为止湖南做得最好的一个高档专业写字楼项目。从第一次市场调研到产品定位花了将近一年,从项目认购到正式开盘足足两个月零十天;但从开盘到写字楼部分(塔楼)售至70%只用了不到三个月,半年即售完;而商业裙楼的招商和租售任务完成得就更快。
作者为五洲半岛(长沙)国际策划机构总经理、策划总监,中国注册高级策划师,中国企业文化促进会企业形象策划专家。