商业物业开发理念规划设计定位

商业物业开发理念规划设计定位

一.商业物业的开发理念

  入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。有数据表明,在过去10年中,国内零售业平均年增长9.7%;今年上半年,国内零售增长10.1%,如果加上物价负增长因素,实际增长为12.7%,表明我国国内商业零售业发展速度相当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔,纷纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间,必将为商业零售业的空间载体--商业房地产提供难得的发展机遇。

  在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心(Shopping Center/Mall),由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境,风靡欧美、日本、东南亚,逐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施,其在建设地段的规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体,这个单体的位置、规模、(来自:)商店类型都和它所服务的区域相关,这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。

  商业物业的特点是:投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源;商业经营具有"统一管理、分散经营"的特点;投资收益高;市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间,进而通过租售商铺获利。要达到以上目的,商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计,到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。

二.项目选址和市场调查要注重地段的商业价值

  调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况

  调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大)

  调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势

  调查目标城市近、远期城市规划和商业规划

  调查目标地块的商业价值和机会点

  调查商铺置业者投资购买力、投资心理

三.项目定位须有差异性

  项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。

  项目类别 建筑规模 覆盖商圈

  市级购物中心 3万平方米以上 覆盖整个城市,服务人口30万以上

  地区购物中心 1--3万平方米 覆盖城市局部,服务人口10-30万人

  居住区购物中心 3000--10000平方米 覆盖城市的一个居住区,服务人口1-5万人

  邻里型购物中心 3000平方米以下 服务人口1万人以下

  项目定位的差异性与主题的创新相辅相成

  如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等,都为项目的定位提供了创新的思路。

  项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关

  品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合--北京新东方广场,与传统老字号店组合--北京琉璃场步行街,在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。

四.购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用

  购物中心的室外、外立面和室内的处理,要处理讲究建筑的个性风格,同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。

  (1)屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位,既满足经营期购物气氛的营造,又能取得可观的广告位出租收入。

  (2)建筑细节中溶入标志和图示,也能完美的将建筑美和商业味融合。

五.商业项目讲求无障碍设计

  商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境,在建筑设计体现"以人为本"的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。

六.商业项目讲求内部绿化景观

  丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛,给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样,景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来,比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。

七.商业项目讲求商业灯光照明。

  商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明;注重情调表现,用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明,使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果,在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系,使灯光和装饰相映生辉。

八.规划设计坚持创造高质量的商业空间

  商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识,以营造富含商业气息的高质量空间。

  符合城市的总体规划的商业布局规划。

  城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划,将影响拟建购物中心的近远期的优劣势,甚至成败。

  商业项目要求易达性

  商业项目必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位,使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同,应有不同的交通组织和停车方式。

  商业项目要求合理的空间形式。

  商业物业可以采用以下四种空间形式:

  (1)室内大开间。无街道,商铺间没有完全隔绝;

  (2)露天步行街。上空无顶棚,空间开敞的步行街;

  (3)回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊,步行街局部遮盖;

  (4)室内步行街。步行街在室内,完全遮盖;

  由于步行街是一种线状的建筑空间,能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐,更能感受到繁荣的商业氛围,也利于商场的经营管理,因此,步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时,对实际使用面积率K(实际使用面积/销售面积)也要控制,不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75--80%,室内购物中心K要小得多,因中庭、过道(街道)、休闲区等等共用面积的不同而不同,一般在45%--65%之间。在建筑设计时,实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。

九.购物中心内部动线组织要求引导性

  动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡,使通过所有承租户的人流通行量达到最大,达到购物中心的整体人气平衡。(来自:)在规划设计上常用手法有:

  (1)以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端,尽可能的延长购物中心的人流通过线;

  (2)以局部的造景、中厅引导人流;

  (3)以餐饮休闲娱乐区引导人流;

  (4)出入口数量和位置的设置调节人流量均衡;

  (5)无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施;

十.商业业态分布规划也会影响局部规划设计

  商业物业内的经营户较多,购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划,这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计,建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。

篇2:产权式商业物业售后返租模式

产权式商业物业售后返租模式

  mall返租模式必将退出历史的舞台

再谈产权式商业物业的售后返租模式

  笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发 现文中提到的"售后返租"模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收 到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏 对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希 望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。

  产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业(来自:)产权为了回笼资 金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等 经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它 的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合 三种方式。

  零售产权、整体租赁的商业物业又称作"管理型商铺",其根本特征是开发商拆零销售 产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回, 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业 公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名"管理型商铺",其运作方式往往概 括为"售后返租"。

一、案例情况

  A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,20**年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3 层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方 米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯 1台,消防梯1台,客用电梯2台。

  该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相 通,成为未来的地铁上盖物业,将形成新的"地铁经济"和"地铁概念"。目前12层至30层 的写字楼已全部整体出售并入住办公,业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内着名 百货零售商负责经营管理。

  该项目在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市 场接纳力,将商场产权划整为零,划分为10-100平方米的小产权进行销售回收大量资金。 然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在7%左右 (高于银行贷款利率才有吸引力)。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌 控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现 商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。

  这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作 来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问 题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的 销售。

  在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目,其租金回报率为每年7.5%,每三年递增 0.5%,租赁回报期长达20年。

二、三方利弊分析

(一)开发商

  对绝大多数开发商而言,是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢 抬升。通过零售产权,短期内回收大量资金,保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运- -这或许是不得已而为之的解决之道。

  封闭式的大型商业物业往往一卖就散,一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式 从产权所有者手中收回,交给真正经营实力的大商家进行经营,实现统一规划经营,易吸引 上行人流,盘活楼盘,有利于楼盘升值,让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结 束、商业经营步入正轨后全身而退,将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司,而商业管 理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念 将对商铺价值、长远 的租金回报起到重要的作用。

  在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、 工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。而且,回笼资金(即产权分散销售) 与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名 誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性:试想,一个销售不畅,入住率低的住宅小区 是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心,经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑 现、投资者云集讨债的大型购物广场,即使当年开发商销售良好,早已赚得盆满钵满,其长 期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。

(二)投资者

  近年来,由于股票风险太大,银行利率的一降再降,房产投资便无疑成为投资者关注的 焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷 涌现,开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。"管理型商铺"的出现,对广大的购房 投资者有以下的利和弊:

  1.省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,对于投资者来说,可得到极大的便利。

  2.免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力,经营管理公司具备对物业进 行规范管理的能力,可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。

  3.确保了市场运作初期的业主利益。一般"管理型商铺"委托经营合同签订时,都附有 若干期限的固定回报条款,即在市场启动初期的若干年限内,由营运管理商向小业主按固定 利率支付租金回报,租赁期限相对稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。

  4.统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制,有利于实现商业 物业的整体竞争力,促进物业与租金的长期增值。

  投资者的风险主要在于:

  1.大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同,各个商铺能否增值与口岸关系不大, 主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达10-20年运营期内,一旦商场经营失 败,商业管理公司无力承担租金回报,会导致业主租金颗粒无收。

  2.在委托经营期满后,投资者取得对商铺的处置权,会产生种种难以预测的后果:或许 部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报,要求自行出租或者自营,这是合理且 合法的要求,这将逐渐破坏原有的经营规划和布局,甚至对整体的经营产生负面的影响,风 险在此时将渐渐暴露。

(三)经营者

  商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体--开发商希望拆零产权销售以回笼 资金,而经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理;经营商希望有更多的面积 营造休闲的商业氛围,开发商希望出租更多的商业面积。

  从商业经营角度看,管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场,与沿街独立商 铺或零售零租的商业街产生了较大的区别,有利于与沿街独立商铺的竞争:

  1.在整体经营上,管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的 界定,有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测,做出正确的 决策。

  2.商铺的租赁期限相对稳定,而不像独立产权商铺,过多地受到小业主心态与个人需要 的影响。

  3.商铺租金相对稳定。整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理,对于租金 的确定,经营商会有稳定的策略,沉浮一般不会太大,有利于入驻商家长远经营的规划与预 测。

  4.由于经营管理商的统一管理,管理型商铺的配套服务将明显优于一般独立商铺。

三、SWOT分析

(一)优势

  1.管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品,它集合了 产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期 内回收大量资金,又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。

  2.对购房投资者而言:管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收 益较为长久而稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。

  3.从商业经营角度看,管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定 位有着清晰的界定,有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预 测,做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定,有利于入驻商家长远经 营的规划与预测。

(二)劣势

  1.投资回报合同期较长,合同期内的发展状况难以预测:在投资者与商业管理公司签订 的投资回报合同中,为保证主力商家的长期经营,一般合同期长达10年-15年。在此期间,因 经营管理不善,租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报,甚至商场整体倒闭的可能性是 完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依 赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,会导致业主租金颗粒无收。

  2.投资回报合同期满后的未来前景难以预测:10年-15年的合同期满后,购房者重新获 得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常,投资者可能不满足于不到10%的投资回报 率,要求进场自行经营或自行出租;如果此时商场已是惨淡经营,投资者(尤其是一层商铺 的投资者)可能出于对商业管理商的不信任,同样要求进场自行经营或自行出租,这将会破 坏商场统一经营格局,引发一系列不可预测的严重后果。

  3.二层以上的商铺销售难度大,投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与口 岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,一层商铺尚可依靠一定 的客流量继续维持,二层及以上的商铺却无力回天。

(三)机会

  除了宏观经济的发展和加入WTO带来的机遇外,整体租赁零售产权的管理型商铺还有 以下的市场机会点:

  1.因为证券市场的风险太大,银行存款利率的一降再降,房产投资(来自:)尤其是商铺的投资成 为投资者的新宠。商业地产相对于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷 款的优势。通常商业地产投资回收周期是6-8年,此后年出租收益率为16%左右。而管理型 商铺更是省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收益较为长久而稳定,并很好地 迎合了中国人"一铺养三代"的传统心理。

  2.管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品,但并不是 SHOPPING MALL能够完全替代它。很多面积在2万平方米以下、营业用房楼层较少、位于城 市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这种运作模式。因为它既避免了临街式独立商铺的无 序经营,又回避了SHOPPING MALL对面积和经营业态的规模化严格要求。未来几年是各个 城市的旧城改造危房改造集中期,这将腾出大量中小规模的市中心土地,为管理型商铺的持 续发展提供土地供给,带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆迁,经营者们急于找 到新的经营场所,从而导致商业用房的需求加大。

  (四)挑战

  整体租赁零售产权的管理型商铺在外部环境上顺应了商业零售业发展的趋势和消费结 构、消费者心理的变化,又不至于给开发商太大的资金压力。但管理型商铺最大的挑战来源 于运作模式本身,也就是前面所讲的劣势:合同期内能否得到良好的经营以及返租期结束后 商场经营问题等。

四、返租模式的风险规避

  从前面的分析可以看出,返租模式固有的先天不足带来了较高的风险,在这场信息不对 称的博弈当中,中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时,开发商便已经为自己设定 好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时,小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议,而 返租方当然不会是精明的开发商,通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不 善,向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租,如果开发商也无力或无心承担每年高 达总销售额7%的巨额返租(这种可能性极大),小业主的厄运也就开始了,这一切与开发商 没有任何法律关系,而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年, 开发商是否存在难以预测。

  对于一个有社会责任感,立志于长期发展的开发商来讲,应该明白如果经营管理不成 功,返租中断,往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风 险,保护博弈各方的长远利益,可以从以下几个方面入手:

  1、开发商保留部分主力商铺,临街、主入口商铺控制在手中,避免商场"脸面"受制 于人。

  2、核心主力零售店应引进已发展成熟,具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌 经营商作为领头羊(如万达购物广场引进沃尔玛 成都商业大世界引进家乐福,广州天河城引 进日本吉之岛,成都罗马假日广场引进好又多旗舰店),增强购产权者信心,并有利于商场 经营的成功。

  3、在可能的前提下,开发商应与核心主力零售店合资或合作经营,甚至尽量自营一部 分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度,有利于整个商业物业的长期经营, 又可增强其他经营商家与之合作的信心。

  4、为了促进产权的零售,返租利率一般高于银行同期贷款利率,但不一定固定化,在 合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。

  5、商场经营一般有3-5年的培养期,基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧,大型百货 零售企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有 限公司和百货单体店的统计,20**年商品销售利润率分别为0.97%(20**年为 1.34%)、1.02%(20**年为1.2%)、2.4%(20**年为2.8%),因此商业租金收益极可能不足以冲抵 返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目,形成整个企业资金的良性循 环。

  6、重视商业管理公司扮演的角色,以专业商业管理公司为桥梁,构建起合理的委托经 营机制,走中介专业化、规模化的道路,允许开发商逐渐退出,改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。

  7、租赁返租协议到期以后的"返租后遗症"仿佛一颗定时炸弹,威力如何有待时间的 验证。是否能弱化或者解决该问题,有待于商铺业主委员会(或商铺投资基金)以及商业经 营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外,国外流行的"认购面积、共有产权"的办 法也能很好地解决"返租后遗症",其操作方法是,开发商将商业物业或写字楼,划成几大 区域,每个区域再划成等面积的若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者 共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证,这实际上是产权证券化的前奏,类似 于"基金"的形式。当然,这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。

  对于国内商业地产的投资者来讲,无论是开发商还是中小投资者,都不得不暂时面对融 资渠道匮乏,资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。

  对开发商而言,返租模式是不得已而为之的短期行为,相当于向广大中小投资者的一次再融 资,其融资成本明显较高,且涉及面广,后遗症多,社会影响大,风险极高。

  对中小投资者而言,返租模式类似于一场赌博,其投资的风险集中于某一个具体项目或经营 团队的成败上,这绝非一项科学的个人投资决策。虽然少数有实力有品牌的开发商,凭借自 身的公司信誉度,或通过自有物业的担保等措施,保证小投资者的投资信心和所承诺的投资 回报,但在目前国内信用体制相对不健全的条件下,返租模式下的投资者确确实实成为了弱 势群体。

  因此,返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的 一个阶段性产物,它的出现显示了中国人无穷的智慧和"有条件要上,没有条件也要上"的 灵活变通能力。但它固有的先天劣势,决定其生命力是短暂的,随着房地产融资手段的逐渐 丰富,返租模式必将退出历史的舞台。

篇3:国际住宅规划设计理念对接

国际住宅规划设计理念对接

英国的新城建设

  英国是一个老牌工业国家,随着新的产业革命,传统产业结构升级,不少工业城市原有的经济支柱采掘业、钢铁工业迅速衰退,用地、工人减少,人口外迁,由于工厂倒闭造成的土地废置,盲目拆除贫民窟又无力建设,环境恶化,内城出现明显的衰退现象。1971年至1981年伯明翰的人口下降了17.6%,曼彻斯特的人口下降了23.9%.但是此时正是战后世界经济大复苏的黄金时间,住宅需求旺盛,因此英国政府将目光转向了地价低廉、尚未开发的郊区。英国的新城建设思想是针对工业化初期造成的内城环境恶化而产生的。

  英国新城建设经历了三个阶段。第一个阶段是战后初期,即1946-1950年兴建的小镇,以哈罗新城为代表。第二个阶段是战后发展阶段,即1950-1964年,英国大城市均出现经济复苏,人口迅速增长,内城压力继续增大,但是内城已经衰退,这一时期英国新城建设进入高潮,建设量剧增,在伦敦、格拉斯哥、伯明翰等大城市周围都建设了新城,新城建设的理论研究也开始发展起来。第三个阶段是1965年以后,新城建设进入成熟阶段,主要是增加就业机会,使新城成为独立完整的小城市而不是大城市的卧城,代表城市是伦敦与伯明翰之间的米尔顿·凯恩斯。新城的规划设想来自于霍华德的田园城市,具体设计特点有:

  1.住宅以独立花园式住宅为主,搭配少量的公寓。因为英国人也热衷于独户住宅,所以住宅区十分强调绿化和景观,要求大量种植乔木和灌木。

  2.新城开发中自建房屋比例较低,大部分是开发公司统一开发,工业化施工,成本较低,租金比较低廉。

  3.开发新城的另一个重要原则就是就业。工业部将优先考虑把新增工业、企业项目布置在新城,新城开发公司也推出对这些企业职工住宅的优惠政策,以吸引新的工业企业。

  4.新城的交通体系采用完全人车分行的雷德朋原则,新城主干路有快速路与大城市中心联系,市区内部有完整的步行系统,可以步行穿越各社区的中心、商店、学校和公共汽车站。

  5.新城建设了充足的服务设施,如大规模的医院、学校、购物中心、娱乐中心、社交活动场所(如俱乐部、酒吧、影剧院、歌舞厅),有的新城保证每个居民步行6分钟就能到达活动中心。

  6.新城还预留大片未开发土地以便进一步开发娱乐、休闲等公共活动场所。

  7.80年代以后世界范围的“可持续发展”的观点进一步扩展了新城建设的内涵,进而提出了“新社区”(New Settlement)的规划概念。新社区不再是单纯的居住区而是一种具有多重含义、内容范围广泛、集生活休闲娱乐工作为一体的综合区域。新城注意考虑工业,新社区则将农业也纳入到规划考虑的范围,形成对全新城市聚居模式的探讨。

美国新城市主义

  美国新城市主义(New Urbansism)首先是由于城市中心区过于密集和环境恶化产生的。美国城市不仅是工业化初期遗留的问题,更多的是两次世界大战期间急剧膨胀的现代主义城市。美国没有中世纪老城的束缚,所有大城市便迅速建成一批“国际式”的高层建筑。60年代以后,文丘里的《建筑的复杂性与矛盾性》和简·雅各布的《美国大城市的生与死》,掀起了对现代主义城市的批判,认为现代城市规划理论在推崇功能分区的同时,消灭了高密度、小尺度街坊和开放空间的混合使用,从而破坏了城市的多样性。而功能纯化的地区如中心商业区、市郊住宅区和文化密集区,实际都是机能不良的地区。挽救现代城市的首要措施是必须认识到城市的多样性与传统空间的混合利用之间的相互支持。新城市主义的另一个对立面是美国在大都会衰落过程中产生的郊区化住宅,这些住宅都是一些低密度的独户住宅,他们沿着树枝状道路蔓延开去,极其浪费土地,并且没有公共交往空间,缺乏人情味。

  新城市主义是人类对于城市的一种新梦想,其理论来源仍旧是霍华德的花园城市,新城市主义的奠基人是安德雷斯·杜安伊(Andres Duany)与伊莉莎白·普拉特(Elizabeth Plater-Zyberk)夫妇。两人常一起发表作品简称DPZ.

  新城市主义最引人注目的理论就是传统邻里区开发(Traditional Neighborhood Development简称TND)和注重使用公交的邻里区开发(Transit-Oriented Develonment简称TOD)。虽然设计中侧重有所不同,但出发点是一致的,即建立公共中心形成以步行距离为尺度的居住社区。TND模式的重点在城市设计:社区规模是半径约400米(即5分钟的步行距离),街道间距是70-100米,邻里内有多类型的住宅和居民土地使用多样化;公建布置在人流集散地;住房的后巷作为邻里间社交活动的场所,是设计的重点之一。

  TOD模式由“步行街区”发展而来,同样强调混合土地用途,并以公共交通为规划原则。从交通站和商业组成的核心地区到社区边界不超过600米的步行距离。TOD社区将居住零售业、办公和公共空间组织在一个步行的环境中,并使居民方便使用有轨变通从而减少小汽车使用带来的环境污染能源浪费、交通拥挤和土地利用等不合理因素。同时通过公共快速交通组织起来的网络将多个TOD社区组织在一个合理的区域发展框架系统内,各个TOD社区之间保留大量的绿化开敞空间。鼓励步行和公共交通,是新城市主义解决小汽车交通带来的土地浪费的重要举措。

  新城市主义带来的新的生活是具有传统特色、高密度、小尺度和亲近行人的建筑空间。住宅的风格则采用了更多体现当地文化、风俗、习惯的建筑形式,甚至采用深受人们喜爱但是比较老的十六、十七世纪的传统住宅风格。住宅城围合出一些公共空间,这些公共空间也布置上一些唤起传统记忆的教堂、图书馆、零售商店,营造亲切的社区氛围。

  新城市主义强调公众参与。DPZ在其设计过程中安排一周的公众展示征求意见,参与者包括从市政官员到社区百姓的各方人士,内容包括现场设计交流、改进以及宣传教育。

  新城市主义吸纳了很多传统的城市设计概念,但并不背离现代生活的新趋势。由于高技术的广泛应用而得以实现远程通讯节省出来的时间和金钱,可以使人们将更多时间用于家庭生活和邻里之间的公共交流上。新城市主义的传统小城镇预示着一种未来城市发展的模式:即多中心的居住社区“网络”。各个社区具有各自多元的人文和自然特征,人们的家园坐落于自然景区内,既能享受清新的自然景观,又能在步行范围享受到社区生活的温馨,同时在电子通讯网络上保持与世界的联络。这种形式不仅仅是新城市主义的理想,也是人类在新世纪的人居梦想。

  新城市主义最有影响的经典之作是DPZ设计的滨海城(Seaside)。滨海城坐落于佛罗里达州的墨西哥海湾附近,海景非常优美。滨海城为了尽量使所有的住户都能够欣赏到海景,设计了两条放射性的主干路,通过社区中心广场将海景引向社区深处。

  滨海城还特别注意公共空间的设计,通过典型TND模式形成完整的步行空间系统,中心是步行的城镇广场,广场周围有各种服务设施和商店,成为人群集中的空间。滨海城的住宅形式是丰富多彩的,尽量避免千篇一律造成的枯燥单调,而且尽量通过高密度来增加空间的围合感和活力,特别注意创造各种室内外交流的灰空间,将家居生活和公共活动紧密联系在一起。优美的海景是新居住模式的魅力所在,即使不住在海边,也可以通过亲切的步行空间,方便得到大海边的公共活动空间。

对比与反思

  比较中西方的新住宅建设,可以发现一些相似性和不同点,可以对我们今后的住宅建设有所借鉴和启迪。

  1. 中西方居民追求舒适、高质量的生活的目标一致

  无论是美国人还是英国人,人们都明显倾向于住独户的花园式住宅。中国人也不例外,传统中国人的住宅梦肯定也是别墅,这可以从历史上盛行一时的私家园林看出来。但是中国的人口和土地现状让这个梦的实现显得很遥远。事实上,过低的密度也存在问题,美国郊区化就是典型例证。针对我们的情况,完全可以借鉴美国新城市主义的做法,探索出一条中高密度而又贴近自然的住宅新路。在这样的住宅里,丝毫不会有筒子楼或者高层塔楼的死气沉沉,而是生机勃勃的生态住宅。

  2. 综合性社区成为新的聚居模式

  英国早期新城建设走过的弯路告诉我们,在城市郊区单纯建设住宅区并不能解决大城市中心密度过大的问题,因为这些人还要到市中心去上班,交通压力无法缓解。解决的办法是在郊区提供适当的就业机会,并将城市中心部分行政办公的职能也疏散到郊区,使新城成为独立的城市组团。我国大城市的居住区也有向郊区蔓延的趋势,但是工作没有随之外迁,造成内城压力无法缓解。其实现在通过网络连接,许多行业已不需要集中,例如证券投资、金融、管理、设计等等,并且这些行业职员素质较高,经济实力强,多数向往郊区生活,完全可以外迁这些企业。美国的新城市主义告诉我们,传统死板的功能分区并不符合生态学原则,现代的社区除了应该考虑工业外,小区功能应该考虑适当交叉、重叠,创造多义性、随意性空间。这些措施可以从规划的角度实现,不要再重蹈英美的覆辙。

  3. 邻里关系的复苏

  中国绵延几千年的文化底蕴,是建立在深厚的邻里和血缘关系基础上的,这几十年来受到改革开放经济发展和通讯手段的冲击,特别是高层住宅的出现,将传统生机盎然的胡同变成了僵硬的电梯井,传统邻里关系呈土崩瓦解的趋势。但是,无论经济如何发展,交往毕竟是人的根本需要,邻里交往是最基本、最直接、最容易实现的交往方式。美国新城市主义对邻里的回归充分说明了并不是经济发达了,人就可以互相疏远了。因此如今我国有些小区虽然环境做的很精致,但是人气不旺,只见保安来回踱步,这种邻里交往的缺失实在是可惜的,这应该从环境行为学的方面加以研究改善,不让环境徒为摆设。

  4. 网络化生存模式的探讨

  我们目前的“新住宅运动”,有很多方面还停留于简单的口号上,例如新生活方式,无论是现代城的“SOHO”,还是宏源公寓的Cosmo Home,圣馨大地家园的H社区,天创世缘的E国,都只是企图引入一个新概念来盘活楼市,不见得对生活模式有过足够深入的研究。事实上随着信息时代的到来,人们已经能在家里完成越来越多的事情,诸如家庭办公、远程控制、网上购物、远程教学、虚拟社区等等。一旦我们进入数字化生存,我们的房子就可以坐落在环境优美的乡村,连接建筑的不再是实体的高速公路,而是信息高速公路,人们一边享受田园生活,一边与世界各个角落的人进行毫无障碍的交流。这才是真正新的生活模式。