房地产价格知识
一、房地产价格的特点:
房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。共同之处是:A都是价格,用货币表示;B都有波动,受供求等因素的影响;C按质论价,优质高价,劣质低价。房地产价格与一般物价的不同,表现出房地产价格的特征。
房地产价格的特征主要有下列四个:
1、房地产价格既可表示为代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金
房地产价格与租金的关系,犹如本金与利息的关系。若要求取价格,只要能把握纯收益和资本化率,依照收益法将纯收益资本化即可。相反,若要求取租金,只要能把握价格及期待的资本化率,即可求得。
2、房地产价格实质上是房地产权益的价格
由于房地产的自然地理位置有不可移动性,结果其可以转移的并非是房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益,所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此,房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格,同一宗房地产转移的权益不同,估价结果也会不同。
3、房地产价格是在长期考虑下形成的。
一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区,但该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格(或某特定时间的价格)。在估价时,应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。
4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体间的个别因素容易起作用
这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性,使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易,其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较,要认识房地产,只有亲自到所在地观察。
二、房地产价格的种类:
进行房地产估价,必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格,其所起的作用不尽相同,评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。
1、市场价格、理论价格、评估价格
A市场价格
房地产的市场价格,简称市价,是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。
市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价,是指交易双方在正常情况下的成交价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。
公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售,买方只按其愿付的价格购入,卖方认为是最高价而买方认为是最低价,双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。
公平市价形成的条件归纳起来有下列七个
(a)公开市场;
(b)交易对象具备市场性
(c)交易双方具备充分信息
(d)交易双方不受任何压力
(e)理性的经济行为
(f)适当的期间完成交易
(g)正常合理的付款方式
B理论价格
房地产的理论价格,是如果将房地产放在合理的市场上交易,它应该实现的价格。理论价格不是事实,但又是客观存在的。
C评估价格
房地产的评估价格,简称评估价,是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。
在评估市价时,房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,在许可买卖的制度下,专门有估价机构为交易双方提供服务,这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是,由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同,同一宗房地产,不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理,必须建立健全估价制度,制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说,具有丰富经验的估价人员评估出的价格,较接近于市价。
评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格,用成本法评估求得的价格称为积算价格,用收益法评估求得的价格称为收益价格。
由上可见,需要评估的是客观合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格,这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所,一个良好的评估价格=公平市价=理论价格
2、土地价格、建筑物价格、房地价格
这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种:土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。
A土地价格
土地价格,简称地价。如果是一块无建筑物的空地,此价格即指该块土地的价格;如果是一块附有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。
同一块土地,在估价时考虑(或假设)的"生熟"程度不同,会有不同的价格。土地的"生熟"程度主要有下列六种:(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿,支付征地补偿费;(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓"三通一平",通常是指路通、水通、电通和场地平整;(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地,如已做七通一平的土地。"七通"是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件,"一平"是指土地平整;(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置,支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。
B建筑物价格
建筑物价格是指建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价,如购买一套商品房的价格,购买一栋别墅的价格,通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内,与这里的建筑物价格的含义不同。
C房地产价格
房地价格又称房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,往往同于上述人们平常所说的房价。
对于同一宗房地产来说:
房地价格=土地价格+建筑物价格
土地价格=房地价格-建筑物价格
建筑物价格=房地价格-土地价格
3、总价格、单位价格、楼面地价
这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。
A总价格
房地产的总价格,简称总价,是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同,房地产总价格的内容也不容,它可能是一块面积为500m2的土地价格,一套面积为200m2的高级公寓的价格,或一片1km2的土地的价格,也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格,或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。
B单位价格
房地产的单位价格,简称单价。对土地的单位价格来说,是指单位土地面积的土地价格;对建筑物的单位价格来说,是指单位建筑物面积的建筑物价格;对房地的单位价格来说,是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。
认清单位价格,要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例,土地单位价格与土地总价格的关系为:
土地单位价格=土地总价格÷土地总面积
由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同,单位面积土地价格表示方式不尽相同,如我国内地通常采用每平方米地价,香港采用每平方英尺地价(10.764平方英尺合1平方米),台湾采用每坪地价(大约0.303坪和1平方米)。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲,又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。
C楼面地价
楼面地价,又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为:
楼面地价=土地总价格÷建筑总面积
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系,即:
楼面地价=土地单价÷容积率
弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中,楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。
4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格
这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产,在交易中交易的可能是所有权,也可能是使用权,还可能是其他权利,如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。
A所有权价格
房地产的所有权价格,是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据"权利束"理论,所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和,但若在所有权上设定了他项权利,则所有权变得不完全,其价格因此而降低。
B使用权价格
房地产的使用权价格,是指交易房地产使用权的价格。以土地为例,目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定:"土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"据此,从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变,多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格,如30年、50年、70年的使用权价格。
C其他权利价格
其他权利价格未具体列明,泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格,如地上权的价格、永佃权的价格等。
5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格
A买卖价格
买卖价格,是以买卖方式支付或收取的货币额,实物或其他有价物,简称买卖价或买价、卖价。
B租赁价格
租赁价格常称租金,在土地场合称地租,在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金(或称协议租金)、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。
C抵押价格
抵押价格,是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性,抵押价格的评估应基于:(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售,不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低,有所谓"宁估其少,勿估其多,具有保守性"。从理论上讲,抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险,所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值,即
抵押价格=预期价值-处置税费
这样,在抵押贷款中借款人即使无力偿还,贷款人的款项仍然是有保障的,因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。
D课税价格
课税价格是指政府为课征赋税,由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何,要视课税政策而定。
E征用价格
征用价格,是为政府征收房地产补偿而评定的价格。
6、拍卖价格、招标价格、协议价格
这是一组与房地产交易(或出让)所采用的方式相联系的价格分类。
A拍卖价格
房地产的拍卖价格,是指采用拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格。
B招标价格
房地产的招标价格,是指采用招标方式交易(或出让)房地产的成交价格。
C协议价格
房地产的拍卖价格,是指采用协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。
D上述三种价格的关系
从中国目前城镇国有土地使用权出让来看,拍卖出让土地使用权,是指在指定时间及公开场合,在土地拍卖主持人的主持下,竞投者手举统一编号的牌子应价,土地最终由出价最高者获得;招标出让土地使用权,是指在指定的期限内,由符合指定的单位或个人以书面投标的形式,竞投某块土地,土地由谁获得,一般不仅考虑投标价格,还考虑其他条件,如规划建设方案和企业资信,但投标内容也有仅限于出标价的;协议出让土地使用权,一般是政府与特定的用地者(如政府需要扶持的高科技项目,非商品住宅)协商确定出让价格。协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式,一般会降低地价;招标方式由于不仅考虑报价,通常开要考虑开发方案,所以选定的土地使用者不一定是出价最高者,因此有抑制地价的作用;但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用;在拍卖的场合,由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低,所以最能抬高地价。因此,通常情况下采用协议方式出让的地价最低,其次是招标,拍卖的最高。
7、基准地价、标定地价、房屋重置价格
这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三十二条规定:"基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。"
A基准地价
城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。
B标定地价
标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
C房屋重置价格
房屋重置价格,简单地说,是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。具体地说,是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等,重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。
8、底价、期望价、补地价
A底价
底价,是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格(简称起
价),若低于这个价格则可不出售。
B期望价
期望价,一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨15%,即可视为期望价。
C补地价
补地价,是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
对于改变用途来说,补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额,即:
补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价
对于增加容积率来说,补地价的数额可用下列公式计算:
补地价=〔(增加后的容积率-原容积率)÷原容积率〕×原容积率下的地价
9、其他价格
除以上八个方面以外,还有一些其他房地产价格名称,如现房价,期货价、最高限价、最低限价。在政府有关部门制定的房地产法规中,还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。
其中,现货价格是指钱货即期两讫的价格,期货价格是指房地产的预售价格。两者的关系是:
期货价=现货价-相应的投资利息±销售风险预期损益值
篇2:房地产价格表的制作
8.价格表的制作
8.1目标
----合理地反映不同单位之条件;
----令物业以最好的价格在合理的时间内售出;
----引导客户选择单位，尽量做到户型销售的均衡性。
8.2准备工作
----对准备出售的楼盘进行彻底的分析;
----对周边同类型物业进行分析，特别针对一些与我们楼盘的单位有竞争性的。
8.3制作过程
----盘量将同一类型楼体所有单位一起打分，不要人为定下每幢楼的均价;
----定出需要考虑的因素(客户关注的因素)及整体项目均价;
----对考虑的因素做出分析及说明，定立每个因素所占的权重;
----设定系数表及价格表的形式及楼层差的差距;
----进行对同一楼层不同单位的打分，然后检讨;
----对不同单位做出抽样比较;
----对整个系数表及价格表做出最后检讨及更正;
----制作对外的价格表。
8.4价格表完成后的人为调整
----附平台、天台或花园等单位;
----对目标客户群的喜好加以考虑;
----销售策略对价格表的影响;
----开售后对价格表的调整;
----一般会按其希望均价加3-5%，为的是预留付款办法的折扣及促销时可能发生的费用，尽量制造最大利润。
8.5同一楼层系数说明
a. 因素
必须具备的因素 选择性具备的因素
户型、景观、面积、噪音、朝向 位置、建筑类型、外立面特色
b. 各因素的系数(5份制)
因素 系数设定原则
朝向
(这部分已包含采光因素) 只考虑朝向，但可能要再细化为客厅朝向为准，如卧室朝南，但客厅朝东，这个情况与卧室朝东，客厅朝南有区别。
户型
(已考虑
通风问题)
----只考虑户型间隔因素 例：
A户型----5分 C户型----4分
H户型----3分 B户型----2分
D户型----1分 F户型----3分
E户型----3.5分 G户型----2.5分
噪音 ----先确定会影响项目的噪音因素
例:
面向中心庭园----5分
面向学校-----3分
面向会所----4分
面向停车场出入口----2分
面向对面楼座----5分
面向主马路----1分
面向小区内的行车路----3分
面向立交桥----1分
面积 ----先确定不同户型的最佳面积，然后+、- 范围
面积考虑是要符合目标客户需求为标准
例：二居二厅一卫----89.9m2以下 ----1分
----90--94.9m2 ----3分
----95--99.9m2 ----5分
----100--104.9m2 ----3分
----105m2或以上 ----1分
二居二厅二卫----105--109.9m2 ----4分
----110--114.9m2 ----5分
----140--145m2 ----1分
---- 每种户型不一定需要有1分及5分，但总体所有的户型里，必须有1分及5分。
景观 ---- 先确定会影响项目的景观因素
---- 如果高层有景观，但低层有遮档看不到，可先按有景观的打分，然后从楼层差作调整。
例：面向森林公园----5分
面向小区内园----4分
面向护城河及绿化带----3分
面向CBD远景，但空旷----2分
面向对面楼座----1分
人为调整
位置
----如同一项目但内部分隔开的
例：
紫宸园
A地块欠配套----减1分
B地块有会所----不做人为调整
位置
例：嘉铭园
建筑类型 例：
---- 多层(带电梯，由于密度低)加1分;
---- 高层(带电梯，由于密度高)减1分;
---- 小高层----不再调整
---- 顶层跃层送空中大花园及楼层高3.2m，所以额外加2分或单位单价40%
外立面特色 同一幢楼同一户型但会出现多种外立面的，但其外立面会影响户型的因素。
例：东海花园
平玻璃----减1分，外飘窗----加1分，阳台----不调整
c. 一般情况因素权重
因素
类型 户型 景观 面积 噪音 朝向 倍增
塔楼 15 10 15 10 50 300
板楼(纯南北向) 20 40 20 10 10 150
板楼(有东西向) 10 20 10 10 50 200
* 以上权重按项目具体情况而定，可作适当调整，例如项目的最大卖点是园林设计,所以其景观因素会相对提高;另外例如户型都是很好，没有很大的差异及缺点，户型的比重相对可降低。
其他例子：
因素: 比重: 平层系数加权表
例子：
楼层 1层 朝向 户型 景观 面积 噪声 单元户数 5级加权 中值3.0 倍增
房间号 加权数 45% 14% 14% 15% 10% 2% 加权值 均值差 220
6-102 1.5 1.5 2.5 1 2 1 1.605 -1.395 -306.9
7-102 2 2.5 2 2 1 1 1.95 -1.05 -231
7-103 3 3.5 2.75 4 2 1 3.045 0.045 9.9
8-101 2.5 3.5 2.75 5 2 1 2.97 -0.03 -6.6
8-102 2 2.5 2 2 1 1 1.95 -1.05 -231
9-101 1 3 2 3.5 1.5 1 1.845 -1.155 -254.1
9-102 4 2 1 4 3 1 3.14 0.14 30.8
9-103 4 3 2.75 4 4 1 3.625 0.625 137.5
5级加权值 --将各因素的分数其比重，相加
均值差 --加权值总和减3,得出均值差,是反映平层单位之间系数差异
倍增 --为均值差的倍数，用来将系数转成价格
倍增的结果 --代表平层中单位的实际价格差异
d. 单位价格表
例子：
楼层 单位号 销售面积 平均售价 楼层调整系数 单位调整系数 单价 总价
1层 6-102 173.02 5700 -300 -306.9 5093 881191
7-102 78.05 5700 -300 -231 5169 403440
7-103 95.46 5700 -300 9.9 5410 516439
8-101 96.76 5700 -300 -6.6 5393 521827
8-102 77.52 5700 -300 -231 5169 400701
9-101 116.84 5700 -300 -254.1 5146 601259
9-102 147.36 5700 -300 30.8 5431 800312
9-103 144.37 5700 -300 137.5 5538 799521
10-101 142.62 5700 -300 331.1 5731 817355
10-102 143.69 5700 -300 376.2 5776 829953
11-101 144.75 5700 -300 407 5807 840563
12-102 144.75 5700 -300 407 5807 840563
13-101 143.69 5700 -300 383.9 5784 831103
13-102 142.62 5700 -300 349.8 5750 820**5
14-101 144.37 5700 -300 133.1 5533 798799
14-102 147.36 5700 -300 -178.2 5222 769514
合计 2083.23 11472605
平均售价----为整体项目设定均价
楼层调整系数----不同楼层,同一单位的楼层差价
单位调整系数----为前文所述的倍增结果
单价 = 平均售价 + 楼层调整系数 + 单位调整系数
总价 = 单价 销售面积
* 每层必须有层差价
e. 对外价格表(给销售部)
---- 给销售部的价单模式如下
---- 要达到易明,容易找到合适的单位及可容易找到不同单位之间的差异及价格
明珠花园A座价格表
户型(房号) A(01) A(02) B(03) C(05) D(06) E(07) F(08) C(09) B(10)
面积
楼层 143.34 143.34 104.52 117.55 106.34 113.59 106.84 117.55 104.52
5421 5296 5257 5074 5257 4956 5071 5000 5361
21层 777046 759128 549461 596448 559029 562952 541785 587750 560331
5358 5234 5195 5012 5195 4914 5009 4938 5299
20层 768015 750241 542981 589160 552436 558181 535161 580461 553851
5296 5172 5133 4951 5133 4872 4947 4876 5237
19层 759128 741345 536501 581990 545843 553410 528537 573173 547371
5234 5110 5071 4890 5071 4830 4884 4814 5174
18层 750241 732467 530020 574819 539250 548639 521806 565885 540786
5072 5048 5009 4829 5009 4787 4822 4714 4155
17层 741354 723580 523540 567648 532657 543755 515182 554130 434306
5110 4985 4947 4767 3066 4727 4760 4652 5050
16层 732467 714549 517060 560360 326063 536939 508558 546842 527826
5048 4923 4884 4706 4884 4667 4698 4590 4988
15层 723580 705662 510475 553190 519364 530124 501934 539554 521345
4954 4830 4791 4614 4791 4576 4605 4497 4895
12层 710106 692332 500755 542375 509474 519787 4920** 528662 511625
20**年2月15日
f. 楼层差
塔楼
标准楼层差 ￥30
一层至二层 2.5倍
二层至六层 2倍
六层至十层 1.5倍
十层至十六层 1倍
十六层至二十层 0.5倍
二十层以上 0.25倍
顶层 等同顶层向下数的第3层
板楼/塔楼(13层以上,带电梯)
标准楼层差 ￥40
二层至六层 2倍
六层至十层 1.5倍
十层至十三层 1倍
13层以上 0.5倍
同上 0.25倍
板楼(最多12层，带电梯)
标准楼层差 ￥50
二层至三层 2倍
三层至六层 1.5倍
六层至十层 1倍
十层以上 0.5倍
同上 0.25倍
---- 以上1层及2层差距是假设了一层没有特别的卖点,例如花园及送下跃层;
---- 以上顶层的差距是假设了该单位不是复式、跃层、空中花园、一梯一户等的特殊原因;
---- 楼层差的范围视实际层数而定，可能与上述的有上、下一层的差异;
---- 如塔楼的层数达30层，可将二十层以上再多分一段，最高的若干层的差距仅为0.15倍;
---- 客户对高层单位的楼差敏感度很高，越高层的景观及噪音影响差异不大，加上北京人不习惯购买高层及越高层越贵，所以将高层的楼层差距减少，从而减少因楼层所带来的价格差异敏感，鼓励客户购买高层。
此外低、中层单位价格略高，客户仍愿意购买，只要仍在其资金范围以内。中、低层的楼层差距大，有时更可加快客户落实的决心，因为很明显买不到现时的层数，再买高一层便会有很大差距，客户亦会考虑这点，最后由于中、低层单位价格略高，可给予1、2层较低的价格促销及制做低起价的策略。
g. 微调系数
除非最后的均价比原定均价高出5%，否则正常情况不会作微调，因为多出的费用可作促销费用及折扣之用。于开盘前必须计算整个项目需要促销的费用，将这些费用摊分到每一户里，否则到尾盘销售的促销费用另加到尾盘的仅余单位内，价格便会过高。
h. 统计表
B组团总销售面积
B组团总售价
期望B组团平均售价
B组团实际平均售价
A座总面积
A座总售价
A座总平均售价
B座总面积
B座标准层总售价
B座总平均售价
跃层总面积
跃层总售价
跃层总平均售价
标准层最高单价
标准层最低单价
设定统计表，以统计价格表中几项需要注意的数据。
篇3:房地产估价价格形成的法则
房地产估价价格形成法则
房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说,它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则:①供求法则;②替代法则;③机会成本法则;④变动法则;⑤收益与分配法则;⑥收益递增递减法则;⑦均衡法则;⑧贡献法则;⑨适合法则;⑩竞争法则。
一、供求法则
在自由竞争市场中,对于二般商品来说,供给和需求决定商品价格,同时,商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品,其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关,与供给成负相关。
(一)供求法则成立的一般条件
回供求法则是自由竞争市场的经济法则,其成立应具备如下四个基本条件:
1.商品同质无差异。
2.供给者与需求者进出市场自由,竞争不受任何限制,可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。
3.市场信息充分,买卖双方对供求信息充分了解。
4.交易双方数量众多,任何一方不会形成垄断局面。
(二)房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远,明显地体现出如下四个截然不同的特点:
1.房地产普遍具有个别性,相互之间的替代性也受到一定限制。
2.受土地资源的局限,拾贝网房地产开发投资规模受到制约,市场交易受到局限。
3.房地产市场信息不畅,交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。
4.房地产市场存在种种限制,与一般市场相比,具有较大的垄断性。
(三)房地产供求法则的特点
房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别,使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点:
1.作用范围的区域性。
2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此,在分析房地产价格时,对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如,对于购买邻地合并使用的限定价格,以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格,应给予相应的肯定,并作出合理的判断。
3.房地产的供求状况,在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求,有时也有空置而缺乏需求。
基于这一特点,在分析房地产的供求状况时,对于短期的供求波动应进行深入的分 析,应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理
的估计。
上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度 的明显性,并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法 则分析房地产价格时,不仅要进行一般的分析,而且必须根据房地产供求法则所具有的特 点,进行具体深入的分析,否则将失去应有的意义,甚至导致错误的结论。
(四)供求法则在估价上的运用
在估价实务上,运用供求法则分析房地产价格时,一般可通过了解地方市场上的空房 率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。一般来说,在空房率极低的地方市 场上,表明房地产的需求较旺、供给偏紧;在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果该 区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式,则说明需求旺盛;反之则说明需求不振。通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况,但对此应具 体分析。综合上述这些情况及其他市场特征,并进行量化分析,就可以在一定程度上掌握 供求状况对价格的影响,并以此作为决定最终估价额的参考。
另外,对于我国来说,城市土地属国家所有,市场中能够流通的仅是有限年期的土地 使用权,土地供给主要由国家控制,这一情况对地价具有至关重要的影响。此外,在进行供 求分析时,应考虑时间因素,作动态分析。因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状况而形成的,因此,供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞争法则密切相关的, 应进行综合分析。
二、替代法则
从现实的经济行为上来看,任何经济主体都是要以最小的费用(或代价、投入)取得最大的收益(或效用、产出),他们在购买物品时,都要选择效用大而价格低的商品。这样,在同一市场中,类似商品(包括有形的货物和无形的劳务)的价格将相互影响、相互牵制,价格最终彼此接近,这即是替代法则。房地产价格也受替代法则的作用。替代原理是市场比较法成立的理论依据。
替代法则实际上与收益法也有较深的渊源关系。在估价实务上,我们可根据某房地产的价格来确定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。另外,根据替代法则,如果现存房地产价格高于重新建造的具有同等效用的房地产成本,则自然会选择重新建造房地产,从而使可重置的现存房地产价格受到重置成本的牵制,重置成本必然成为现存房地产的价格上限。因此,替代法则也是成本法的理论依据之一,它属于房地产价格形成法则的核心内容之一。
三、机会成本法则
购买或生产某种物品的机会成本,等于放弃了最优替换物或放弃了的机会的价值。房地产价格的形成也受机会成本的制约,机会成本法则与市场比较法、收益法和成本法都有着密切的关系。使用者选择购置房地产的条件是,租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地产的年增值幅度,否则使用者将不会购置房地产而选择租用,对于投资者来说也将不会投资购置。因此,房地产价格受租金收益率与市场投资利润率及年增值幅度等制约。这即是广义的房地产价格形成的机会成本法则。
四、变动法则
变动法则即是房地产价格随着其影响因素之间的因果互动过程而不断变化。由于房地产价格构成复杂、影响因素众多,因此,与其他商品相比,房地产的价格变动更为复杂、更为经常,也更为普遍。可以说,实体形态上的不动产,其经济形态则为“普动产”,其价格受变动法则的支配比一般商品更为明显。
在估价实务上,无论是从运用各种估价方法的关键和难点所在上来看,还是从评估结果能否客观、准确地反映评估对象的市场价值上来看,在很大的程度上都取决于对房地产价格变动的把握是否准确上。
一般来说,在估价上准确地分析房地产的价格变动,要做到对影响与形成房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素做动态把握,并把分析的着眼点落在房地产的效用、相对稀缺性和有效需求及其三者之间的因果互动关系上。从中既要掌握房地产价格变动的一般趋势,又要区分出短期波动,分析的方法主要是预测方法。
五、收益与分配法则
运用房地产所产生的收益,一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产要素结合而产生的,应该分配给各个要素,这是基本的经济原理,被称之为收益与分配法则,也被称之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则,我们可以从运用房地产所获得的总收益中确定出由房地产所产生的收益,以及土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以相应的资本化率进行还原,即可求出该房地产或土地、建筑物的收益价格,这是收益还原法(包括土地残余法和建筑物残余法)的基本原理。因此,收益与分配法则是收益法的理论依据之一。
依此法则,分配给土地的收益是总收益的最后部分。如果土地收益是最大的,即可认为该土地是处于最有效使用状态。但在现实中,土地并不一定处于最有效利用状态,因此,收益与分配法则与其他法则,如均衡法则、贡献法则和适合法则等密切相关,综合运用这些法则可对房地产进行独立估价和部分估价等。
综上所述,收益与分配法则是普遍的经济法则,在估价实务上运用非常广泛。
六、均衡法则
房地产价格受各生产要素的组合状态影响,当各生产要素的组合均衡时,房地产的效用或收益才能得以有效发挥,价格处于较高水平;当各生产要素的组合非均衡时,房地产的效用或收益则难以有效发挥,价格将受到制约而降低。这就是均衡法则或称优化配置法则。
由于房地产是不动产,改变其用途或各生产要素的组合受到很大限制,在通常情况下 是非常困难的,在一定条件下还可能不具备经济合理性,甚至是无法实现的。因此,房地产 价格受均衡法则的制约更大,尤其是土地投资对其价格的影响表现得更为明显。以住宅为例,建筑物与其他用地比较,显得过大或过小,则土地与建筑物均衡受到破坏,该住宅的效 用便不能有效发挥。若用于出租,则该住宅的租金收益也将达不到应有的水平,这不仅影 响整宗房地产的价格,对土地价格的影响更大。因为在这种情况下,若恢复土地的效用,需 要拆除建筑物,这将造成一定的损失,这个损失额即为土地的减价额。 ,对土地的部分估价离不开均衡法则。在估价实务上,均衡法则与最有效使用原则密切相关,它是从内部组成要素上来衡量房地产是否处于最有效利用状态。
七、收益递增递减法则
此即经济学中的边际收益递增递减原理。由于房地产的固定性和不可移动性等特征,报酬的增减是难以随意调整的,因此,其价格受此法则的制约更大。
对房地产进行投资时,一般是按收益递增递减法则来衡量投资规模是否合理。如在某 块土地上建设高层楼房,随着楼层增加,纯收益相应增加,但当超过某一层数之后,收益就 很难成比例增加。这个收益达到最高的层数,在经济上是最有利的。为了确定这一点,必 额就不们结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算,以 寻梦总收入上升和下降的转折点,即土地的边际利用点,也可称为最有效利用点。因此,这 厂法则与最有效使用原则和均衡法则密切相关。运用收益法评估时,客观收益的确定也必须运用收益递增递减法则来衡量。
八、贡献法则
可以把贡献法则简要地概括为。房地产的某一部分对整体收益的贡献程度,会影响整体房地产的价格。
房地产的总收益是由土地和建筑物等部分共同作用的结果,其中某一部分带来的收益,对总收益而言是部分与整体的关系。因此,贡献法则和收益与分配法则密切相关,也是收益法及残余估价法的理论依据之一。
同时,这一法则还可用于判定土地或建筑物的追加投资,不动产的部分改良、改造等是否合理。这对于确定房地产的客观收益大小,确定合理的评估前提条件都是非常重要的。
九、适合法则
房地产总是处于一定的自然与社会经济环境之中,若房地产适应周围环境,则房地产的收益或效用能够最大限度地发挥,其价格处于最佳水平。反之,若房地产与周围环境不协调,则因其无法移动,其收益和效用只能相应降低,价格将处于最佳水平之下,这就是适合法则。
因此,在估价实务上,一定要认真分析房地产与周围环境是否协调。这将直接关系到其收益量和价格,以及因不协调所造成的某一部分的减价额。
例l-2:对于一栋设计、施工和设备都非常良好的新建筑物,其建筑面积为5000平方米,成本价格为1000元/平方米。若其坐落的土地面积为1000平方米,价格为1500元/平方米,但因地理位置的局限,该房地产的房地价格为1200元/平方米,则造成建筑物的减价,其数额为: 该建筑物的合理市价一1200 X 5000—1500X1000
=450(万元)
建筑物的减价额一1000X5000—4500000
=50(万元)
十、竞争法则
就一般商品而言,在供给和需求两个方面都存在着竞争,价格是由竞争结果确定的。由于竞争的作用,供需双方均不能期望得到合理利润之外的超额利润‘o因此,竟争方式及其程度对商品价格有较大的影响,这就是竟争法则。
房地产是不动产,具有个别性,在供给上不存在充分的竞争,甚至不容易引起竟争,竞 争主要发生在需求者之间。需求者之间的竞争将使房地产价格不断提高,尤其是对替代性 较小的房地产,需求者之间的竞争更为激烈,价格提高得更为明显,比如商业用地就是如 此。但对替代性比较大的房地产,如住宅及住宅用地,当竞争比较激烈时,需求就会发生转 移,从而使价格提高受到较大的制约。由此可见,竟争法则与替代法则之间存在着非常密 切的关系。
房地产价格形成的法则就是房地产价格形成与变化所遵循的基本原理。上述十项价格法则既构成了各种估价方法的理论基础,同时也是后面将要介绍的估价原则的形成基础,在房地产估价中还有其他许多用途。因此,估价人员必须熟练掌握、灵活运用