房地产价格影响因素
房地产价格水平,是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果,或者说,是这些因素交互影响汇聚而成的。
要把握影响房地产价格的因素,首先应在观念上有下面四点认识:
各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的:有的因素降低房地产的价格的,有的因素则提高房地产的价格
各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的:有的因素对房地产价格的影响较大(即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大),有的因素则影响较小。但是,随着时期的不同,地区的不同,或者房地产的类型不同,那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素,甚至没有影响;相反,那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素。
各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的:有的因素对房地产价格的影响是一向性的,即随着这种因素的变化而提高(或降低)房地产的价格;有的因素在某一状况下随着这种因素的变化而提高(或降低)房地产的价格,但在另一状况下却随着这种因素的的变化而降低(或提高)房地产的价格;有的因素从某一角度看会提高房地产的价格,但从另一角度看却会降低房地产的价格,其对房地产价格的最终影响如何,是由这两方面的合理决定的。
某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的,但更多的因素对房地产价格的影响是无形的,虽然可以感觉到,但难以用数学公式表达出来。至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响,主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断。所以说,房地产估价必须借助科学的估价方法,但又不是简单地套用某些计算公式就能解决。计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础,计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正。
影响房地产价格的因素多而复杂,通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见,现将影响房地产价格的因素分为如下10类:供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素。下面就对各种影响房地产价格的因素作一一分析。此处值得一提的是,许多影响因素之间并不是完全独立的,但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的,虽然实际生活中不可能不变。
一、供求状况
供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素,要么通过影响供给,要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定,与需求成正相关,与供给成负相关。供给一定,需求增加,则价格上升;需求减少,则价格下跌。需求一定,供给增加,则价格下跌;供给减少,则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型:
A全国房地产总的供求状况
B本地区房地产总的供求状况
C全国本类房地产总的供求状况
D本地区本类房地产总的供求状况
由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性,决定某一房地产价格水平高低的,主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度,要看这些供求状况的波及性如何而定。
二、自身条件
房地产自身条件的好坏,直接关系到其价格高低。所谓自身条件,是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下:
1、位置
各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响,因此,房地产坐落的位置不同,价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地,其价格高低几乎为位置优劣所左右。
房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣,主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣,主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便,以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然,环境质量优良,居于其内又可保证一定的生活私密性。"一步差千金"对于商业来讲永远是个真理,但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣,通常许视其产业的性质而定。一般来说,要是其位置有利于原料与产品的运输,便利于废料处理及动力的取得,其价格必有趋高的倾向。
房地产的位置从表面上看是个几何概念,但实际上并不是一个简单的几何概念,而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变,但其社会经济位置却会发生变动,这种变动可能是因城市规划的制定或修改,交通建设或改道,也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时,则价格回上升;相反,则价格会下跌。
2、地质
不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求,不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大,有利于建筑使用。在城市土地中,尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下,地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关;地质条件好,地价就高;反之,地址条件差,地价则低。
3、地形地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系,特别是与相邻道路的高低关系,如,是高于或低于路面。一般来说,土地平坦,地价较高;土地高低不平,地价较低;在其他条件相同时,地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。
4、土地面积
同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差异。一般来说,凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地,价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说,在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高,而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如,某地方市场若普遍接受高层楼房,则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值,因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反,如果地方市场仅能接受小型建筑型态,则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格,差异不会很大。
5、土地形状
土地形状是否规则,对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用,价格一般较低。土地经过调整或重划之后,利用价值提高,地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关:土地形状规则,地价就高;土地形状不规则,地价就低。
6、日照
日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征:一方面与日照成正相关;另一方面与日照成负相关。一般来说,受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格(尤其是住宅),必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。
7、通风、风向、风力
一般情况下,风力越大或时常出现风灾的地方,房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显,在上风地区房地产价格一般较高,在下风地区房地产价格一般较低。
8、气温、湿度、降水量
这三者极端过剩或极端贫乏,均不利于生产和生活,因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看,其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼,但若降水量不大,则不易积水,从而地势对房地产价格的影响不大,但在地下水位高的地区例外;反之,降水量大,地势对房地产价格的影响力就大。
9、天然周期性灾害
凡是天然周期性灾害的地带,土地利用价值必然很低,甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程,不再受周期性灾害的影响,其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故,可以获得特别的条件,如风景、水路交通,从而这类土地的价格要高于其他土地。
10、建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样、风格和色调,对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美,可以给人们舒适的感觉,则价格就高;反之,单调、呆板,很难引起人们强烈的享受欲望,甚至令人压抑、厌恶,则价格就低。
11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
三、环境因素
影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有:
1、声觉环境
噪声大的地方,房地产价格必然低下。噪声小,安静的地方,房地产价格通常较高。
2、大气环境
房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等,对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。
3、水文环境
地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何,对其附近的房地产价格也有较大的影响
4、视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱,建筑物之间是否协调,公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目,这些对房地产价格都有影响
5、卫生环境
清洁卫生情况如何,对房地产价格也有影响
四、人口因素
房地产的需求主体是人,人的数量、素质如何,对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响,具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
1、人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此,一地区或一市的情况也如此。特别是在城市,随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大,从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区,一般而言,房地产求多于供,供给相对匮乏,因而价格趋高。
2、人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步,公共设施必然日益完善和普遍,对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加房地产的需求,从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低,组成复杂,秩序欠佳,人们多不愿在此居住,房地产价格必然低落。
3、家庭规模
是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化,即使总数不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住宅数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言,随着家庭规模小型化,即家庭平均人口数的下降,房地产价格有上涨的趋势。
五、经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有:经济发展状况,储蓄,消费,投资水平,财政收支以及金融状况,物价(特别是建筑材料价格),建筑人工费,利息率,居民收入,房地产投资。
1、经济发展
经济发展,预示着投资、生产活动活跃,对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加,引起房地产价格上涨,尤其是引起地价上涨。
2、物价
房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动,房地产价格也将随之变动;如果其他条件不变,则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比,而两者的动向也应一致。
就单独一宗房地产而言,物价的变动可以引起房地产价格的变动,如建筑材料价格上涨,引起建筑物建造成本增加,从而推动房地产价格上涨。
从一段较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高,从而促使对房地产的需求增多,导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加,是中、低等收入水平者的收入增加,对居住房地产的需求增加,促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加,是高收入水平者的收入增加,对房地产价格的影响不大,不过,如果利用剩余的收入从事房地产投资(尤其是投机),则必然会引起房地产价格变动。
六、社会因素
1、政治安定状况
政治安定状况,是指现有政权的稳固程度,不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说,政治不安定,意味着社会动荡,影响人们投资、置业的信心,造成房地产价格低落。
2、社会治安程度
社会治安程度,是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区,如若经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此造成房地产价格低落。
3、房地产投机
房地产投机,简言之就是投准时机,利用房地产价格的涨落变化,通过在不同时期买卖房地产,从价差中获取利润的行为。
一般来说,房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况:
引起房地产价格上涨;
引起房地产价格下跌;
起着稳定房地产价格的作用。
当房地产价格节节上升时,那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购,造成一种虚假需求,无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时,那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产,则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时,怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产,以待日后房地产价格上涨时抛出,这样,就会出现当房地产需求小的时候,投机者购置房地产,造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产,增加房地产供给,从而平抑房地产价格。
4、 城市化
一般来说,城市化意味着人口向城市地区集中,造成城市房地产需求不断增加,带动城市房地产价格上涨。
七、行政因素
影响房地产价格的行政因素,是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素,主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如,在中国传统的土地制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。
2、住房制度
住房制度与土地制度一样,对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制,必然造成房地产价格低落。
3、房地产价格政策
房地产价格政策,有两类:一类是高价格政策;一类是低价格政策。所谓高价格政策,一般是指政府对房地产价格放任不管,或有意通过某些措施抬高房地产的价格;低价格政策,一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此,高价格政策促进房地产价格上涨,低价格政策造成房地产价格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立经济特区,实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施,往往会提高该地区的房地产价格。
5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划
这些对房地产价格有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。
具体表现为下列两个方面:(1)就某一块土地而言,它会降低地价。(2)从总体上看,由于有利于土地的健康协调利用,因此有提高地价的作用。
6、税收政策
直接或间接地对房地产课税,实际上是减少了利用房地产的收益,因而造成房地产价格低落。
7、交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利,但实际上并不便利,这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格,但对另一些房地产来讲,实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行,可以减少噪声和行人行走的不安全感,因此会提高房地产的价格。
八、心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个:(1)购买或出售心态;(2)欣赏趣味(个人偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理;(5)讲究门牌号码,楼层数字或土地号数;(6)讲究风水;(7)价值观的变化。
九、国际因素
国际经济、军事、政治等环境如何,对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有下列四个
1、经济状况发展良好,一般有利于房地产价格上涨。
2、军事冲突情况。
一旦发生战争,则战争地区的房地产价格会陡然下落,而那些受到战争威胁或影响的地区,其房地产价格也有所下降。
3、政治对立状况。
如若国与国之间发生政治对立,则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、终止往来等,这些一般会导致房地产价格下跌。
4、国际竞争状况
这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争,竞争激烈时,房地产价格一般较低落。
十、其它因素
影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外,还有一些。如:有时房地产购买者出于自身的急迫需要,使得他只求得到房地产,从而抬高价格等。
篇2:房地产价格表的制作
8.价格表的制作
8.1目标
----合理地反映不同单位之条件;
----令物业以最好的价格在合理的时间内售出;
----引导客户选择单位，尽量做到户型销售的均衡性。
8.2准备工作
----对准备出售的楼盘进行彻底的分析;
----对周边同类型物业进行分析，特别针对一些与我们楼盘的单位有竞争性的。
8.3制作过程
----盘量将同一类型楼体所有单位一起打分，不要人为定下每幢楼的均价;
----定出需要考虑的因素(客户关注的因素)及整体项目均价;
----对考虑的因素做出分析及说明，定立每个因素所占的权重;
----设定系数表及价格表的形式及楼层差的差距;
----进行对同一楼层不同单位的打分，然后检讨;
----对不同单位做出抽样比较;
----对整个系数表及价格表做出最后检讨及更正;
----制作对外的价格表。
8.4价格表完成后的人为调整
----附平台、天台或花园等单位;
----对目标客户群的喜好加以考虑;
----销售策略对价格表的影响;
----开售后对价格表的调整;
----一般会按其希望均价加3-5%，为的是预留付款办法的折扣及促销时可能发生的费用，尽量制造最大利润。
8.5同一楼层系数说明
a. 因素
必须具备的因素 选择性具备的因素
户型、景观、面积、噪音、朝向 位置、建筑类型、外立面特色
b. 各因素的系数(5份制)
因素 系数设定原则
朝向
(这部分已包含采光因素) 只考虑朝向，但可能要再细化为客厅朝向为准，如卧室朝南，但客厅朝东，这个情况与卧室朝东，客厅朝南有区别。
户型
(已考虑
通风问题)
----只考虑户型间隔因素 例：
A户型----5分 C户型----4分
H户型----3分 B户型----2分
D户型----1分 F户型----3分
E户型----3.5分 G户型----2.5分
噪音 ----先确定会影响项目的噪音因素
例:
面向中心庭园----5分
面向学校-----3分
面向会所----4分
面向停车场出入口----2分
面向对面楼座----5分
面向主马路----1分
面向小区内的行车路----3分
面向立交桥----1分
面积 ----先确定不同户型的最佳面积，然后+、- 范围
面积考虑是要符合目标客户需求为标准
例：二居二厅一卫----89.9m2以下 ----1分
----90--94.9m2 ----3分
----95--99.9m2 ----5分
----100--104.9m2 ----3分
----105m2或以上 ----1分
二居二厅二卫----105--109.9m2 ----4分
----110--114.9m2 ----5分
----140--145m2 ----1分
---- 每种户型不一定需要有1分及5分，但总体所有的户型里，必须有1分及5分。
景观 ---- 先确定会影响项目的景观因素
---- 如果高层有景观，但低层有遮档看不到，可先按有景观的打分，然后从楼层差作调整。
例：面向森林公园----5分
面向小区内园----4分
面向护城河及绿化带----3分
面向CBD远景，但空旷----2分
面向对面楼座----1分
人为调整
位置
----如同一项目但内部分隔开的
例：
紫宸园
A地块欠配套----减1分
B地块有会所----不做人为调整
位置
例：嘉铭园
建筑类型 例：
---- 多层(带电梯，由于密度低)加1分;
---- 高层(带电梯，由于密度高)减1分;
---- 小高层----不再调整
---- 顶层跃层送空中大花园及楼层高3.2m，所以额外加2分或单位单价40%
外立面特色 同一幢楼同一户型但会出现多种外立面的，但其外立面会影响户型的因素。
例：东海花园
平玻璃----减1分，外飘窗----加1分，阳台----不调整
c. 一般情况因素权重
因素
类型 户型 景观 面积 噪音 朝向 倍增
塔楼 15 10 15 10 50 300
板楼(纯南北向) 20 40 20 10 10 150
板楼(有东西向) 10 20 10 10 50 200
* 以上权重按项目具体情况而定，可作适当调整，例如项目的最大卖点是园林设计,所以其景观因素会相对提高;另外例如户型都是很好，没有很大的差异及缺点，户型的比重相对可降低。
其他例子：
因素: 比重: 平层系数加权表
例子：
楼层 1层 朝向 户型 景观 面积 噪声 单元户数 5级加权 中值3.0 倍增
房间号 加权数 45% 14% 14% 15% 10% 2% 加权值 均值差 220
6-102 1.5 1.5 2.5 1 2 1 1.605 -1.395 -306.9
7-102 2 2.5 2 2 1 1 1.95 -1.05 -231
7-103 3 3.5 2.75 4 2 1 3.045 0.045 9.9
8-101 2.5 3.5 2.75 5 2 1 2.97 -0.03 -6.6
8-102 2 2.5 2 2 1 1 1.95 -1.05 -231
9-101 1 3 2 3.5 1.5 1 1.845 -1.155 -254.1
9-102 4 2 1 4 3 1 3.14 0.14 30.8
9-103 4 3 2.75 4 4 1 3.625 0.625 137.5
5级加权值 --将各因素的分数其比重，相加
均值差 --加权值总和减3,得出均值差,是反映平层单位之间系数差异
倍增 --为均值差的倍数，用来将系数转成价格
倍增的结果 --代表平层中单位的实际价格差异
d. 单位价格表
例子：
楼层 单位号 销售面积 平均售价 楼层调整系数 单位调整系数 单价 总价
1层 6-102 173.02 5700 -300 -306.9 5093 881191
7-102 78.05 5700 -300 -231 5169 403440
7-103 95.46 5700 -300 9.9 5410 516439
8-101 96.76 5700 -300 -6.6 5393 521827
8-102 77.52 5700 -300 -231 5169 400701
9-101 116.84 5700 -300 -254.1 5146 601259
9-102 147.36 5700 -300 30.8 5431 800312
9-103 144.37 5700 -300 137.5 5538 799521
10-101 142.62 5700 -300 331.1 5731 817355
10-102 143.69 5700 -300 376.2 5776 829953
11-101 144.75 5700 -300 407 5807 840563
12-102 144.75 5700 -300 407 5807 840563
13-101 143.69 5700 -300 383.9 5784 831103
13-102 142.62 5700 -300 349.8 5750 820**5
14-101 144.37 5700 -300 133.1 5533 798799
14-102 147.36 5700 -300 -178.2 5222 769514
合计 2083.23 11472605
平均售价----为整体项目设定均价
楼层调整系数----不同楼层,同一单位的楼层差价
单位调整系数----为前文所述的倍增结果
单价 = 平均售价 + 楼层调整系数 + 单位调整系数
总价 = 单价 销售面积
* 每层必须有层差价
e. 对外价格表(给销售部)
---- 给销售部的价单模式如下
---- 要达到易明,容易找到合适的单位及可容易找到不同单位之间的差异及价格
明珠花园A座价格表
户型(房号) A(01) A(02) B(03) C(05) D(06) E(07) F(08) C(09) B(10)
面积
楼层 143.34 143.34 104.52 117.55 106.34 113.59 106.84 117.55 104.52
5421 5296 5257 5074 5257 4956 5071 5000 5361
21层 777046 759128 549461 596448 559029 562952 541785 587750 560331
5358 5234 5195 5012 5195 4914 5009 4938 5299
20层 768015 750241 542981 589160 552436 558181 535161 580461 553851
5296 5172 5133 4951 5133 4872 4947 4876 5237
19层 759128 741345 536501 581990 545843 553410 528537 573173 547371
5234 5110 5071 4890 5071 4830 4884 4814 5174
18层 750241 732467 530020 574819 539250 548639 521806 565885 540786
5072 5048 5009 4829 5009 4787 4822 4714 4155
17层 741354 723580 523540 567648 532657 543755 515182 554130 434306
5110 4985 4947 4767 3066 4727 4760 4652 5050
16层 732467 714549 517060 560360 326063 536939 508558 546842 527826
5048 4923 4884 4706 4884 4667 4698 4590 4988
15层 723580 705662 510475 553190 519364 530124 501934 539554 521345
4954 4830 4791 4614 4791 4576 4605 4497 4895
12层 710106 692332 500755 542375 509474 519787 4920** 528662 511625
20**年2月15日
f. 楼层差
塔楼
标准楼层差 ￥30
一层至二层 2.5倍
二层至六层 2倍
六层至十层 1.5倍
十层至十六层 1倍
十六层至二十层 0.5倍
二十层以上 0.25倍
顶层 等同顶层向下数的第3层
板楼/塔楼(13层以上,带电梯)
标准楼层差 ￥40
二层至六层 2倍
六层至十层 1.5倍
十层至十三层 1倍
13层以上 0.5倍
同上 0.25倍
板楼(最多12层，带电梯)
标准楼层差 ￥50
二层至三层 2倍
三层至六层 1.5倍
六层至十层 1倍
十层以上 0.5倍
同上 0.25倍
---- 以上1层及2层差距是假设了一层没有特别的卖点,例如花园及送下跃层;
---- 以上顶层的差距是假设了该单位不是复式、跃层、空中花园、一梯一户等的特殊原因;
---- 楼层差的范围视实际层数而定，可能与上述的有上、下一层的差异;
---- 如塔楼的层数达30层，可将二十层以上再多分一段，最高的若干层的差距仅为0.15倍;
---- 客户对高层单位的楼差敏感度很高，越高层的景观及噪音影响差异不大，加上北京人不习惯购买高层及越高层越贵，所以将高层的楼层差距减少，从而减少因楼层所带来的价格差异敏感，鼓励客户购买高层。
此外低、中层单位价格略高，客户仍愿意购买，只要仍在其资金范围以内。中、低层的楼层差距大，有时更可加快客户落实的决心，因为很明显买不到现时的层数，再买高一层便会有很大差距，客户亦会考虑这点，最后由于中、低层单位价格略高，可给予1、2层较低的价格促销及制做低起价的策略。
g. 微调系数
除非最后的均价比原定均价高出5%，否则正常情况不会作微调，因为多出的费用可作促销费用及折扣之用。于开盘前必须计算整个项目需要促销的费用，将这些费用摊分到每一户里，否则到尾盘销售的促销费用另加到尾盘的仅余单位内，价格便会过高。
h. 统计表
B组团总销售面积
B组团总售价
期望B组团平均售价
B组团实际平均售价
A座总面积
A座总售价
A座总平均售价
B座总面积
B座标准层总售价
B座总平均售价
跃层总面积
跃层总售价
跃层总平均售价
标准层最高单价
标准层最低单价
设定统计表，以统计价格表中几项需要注意的数据。
篇3:房地产估价价格形成的法则
房地产估价价格形成法则
房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说,它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则:①供求法则;②替代法则;③机会成本法则;④变动法则;⑤收益与分配法则;⑥收益递增递减法则;⑦均衡法则;⑧贡献法则;⑨适合法则;⑩竞争法则。
一、供求法则
在自由竞争市场中,对于二般商品来说,供给和需求决定商品价格,同时,商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品,其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关,与供给成负相关。
(一)供求法则成立的一般条件
回供求法则是自由竞争市场的经济法则,其成立应具备如下四个基本条件:
1.商品同质无差异。
2.供给者与需求者进出市场自由,竞争不受任何限制,可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。
3.市场信息充分,买卖双方对供求信息充分了解。
4.交易双方数量众多,任何一方不会形成垄断局面。
(二)房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远,明显地体现出如下四个截然不同的特点:
1.房地产普遍具有个别性,相互之间的替代性也受到一定限制。
2.受土地资源的局限,拾贝网房地产开发投资规模受到制约,市场交易受到局限。
3.房地产市场信息不畅,交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。
4.房地产市场存在种种限制,与一般市场相比,具有较大的垄断性。
(三)房地产供求法则的特点
房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别,使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点:
1.作用范围的区域性。
2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此,在分析房地产价格时,对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如,对于购买邻地合并使用的限定价格,以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格,应给予相应的肯定,并作出合理的判断。
3.房地产的供求状况,在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求,有时也有空置而缺乏需求。
基于这一特点,在分析房地产的供求状况时,对于短期的供求波动应进行深入的分 析,应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理
的估计。
上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度 的明显性,并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法 则分析房地产价格时,不仅要进行一般的分析,而且必须根据房地产供求法则所具有的特 点,进行具体深入的分析,否则将失去应有的意义,甚至导致错误的结论。
(四)供求法则在估价上的运用
在估价实务上,运用供求法则分析房地产价格时,一般可通过了解地方市场上的空房 率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。一般来说,在空房率极低的地方市 场上,表明房地产的需求较旺、供给偏紧;在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果该 区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式,则说明需求旺盛;反之则说明需求不振。通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况,但对此应具 体分析。综合上述这些情况及其他市场特征,并进行量化分析,就可以在一定程度上掌握 供求状况对价格的影响,并以此作为决定最终估价额的参考。
另外,对于我国来说,城市土地属国家所有,市场中能够流通的仅是有限年期的土地 使用权,土地供给主要由国家控制,这一情况对地价具有至关重要的影响。此外,在进行供 求分析时,应考虑时间因素,作动态分析。因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状况而形成的,因此,供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞争法则密切相关的, 应进行综合分析。
二、替代法则
从现实的经济行为上来看,任何经济主体都是要以最小的费用(或代价、投入)取得最大的收益(或效用、产出),他们在购买物品时,都要选择效用大而价格低的商品。这样,在同一市场中,类似商品(包括有形的货物和无形的劳务)的价格将相互影响、相互牵制,价格最终彼此接近,这即是替代法则。房地产价格也受替代法则的作用。替代原理是市场比较法成立的理论依据。
替代法则实际上与收益法也有较深的渊源关系。在估价实务上,我们可根据某房地产的价格来确定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。另外,根据替代法则,如果现存房地产价格高于重新建造的具有同等效用的房地产成本,则自然会选择重新建造房地产,从而使可重置的现存房地产价格受到重置成本的牵制,重置成本必然成为现存房地产的价格上限。因此,替代法则也是成本法的理论依据之一,它属于房地产价格形成法则的核心内容之一。
三、机会成本法则
购买或生产某种物品的机会成本,等于放弃了最优替换物或放弃了的机会的价值。房地产价格的形成也受机会成本的制约,机会成本法则与市场比较法、收益法和成本法都有着密切的关系。使用者选择购置房地产的条件是,租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地产的年增值幅度,否则使用者将不会购置房地产而选择租用,对于投资者来说也将不会投资购置。因此,房地产价格受租金收益率与市场投资利润率及年增值幅度等制约。这即是广义的房地产价格形成的机会成本法则。
四、变动法则
变动法则即是房地产价格随着其影响因素之间的因果互动过程而不断变化。由于房地产价格构成复杂、影响因素众多,因此,与其他商品相比,房地产的价格变动更为复杂、更为经常,也更为普遍。可以说,实体形态上的不动产,其经济形态则为“普动产”,其价格受变动法则的支配比一般商品更为明显。
在估价实务上,无论是从运用各种估价方法的关键和难点所在上来看,还是从评估结果能否客观、准确地反映评估对象的市场价值上来看,在很大的程度上都取决于对房地产价格变动的把握是否准确上。
一般来说,在估价上准确地分析房地产的价格变动,要做到对影响与形成房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素做动态把握,并把分析的着眼点落在房地产的效用、相对稀缺性和有效需求及其三者之间的因果互动关系上。从中既要掌握房地产价格变动的一般趋势,又要区分出短期波动,分析的方法主要是预测方法。
五、收益与分配法则
运用房地产所产生的收益,一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产要素结合而产生的,应该分配给各个要素,这是基本的经济原理,被称之为收益与分配法则,也被称之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则,我们可以从运用房地产所获得的总收益中确定出由房地产所产生的收益,以及土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以相应的资本化率进行还原,即可求出该房地产或土地、建筑物的收益价格,这是收益还原法(包括土地残余法和建筑物残余法)的基本原理。因此,收益与分配法则是收益法的理论依据之一。
依此法则,分配给土地的收益是总收益的最后部分。如果土地收益是最大的,即可认为该土地是处于最有效使用状态。但在现实中,土地并不一定处于最有效利用状态,因此,收益与分配法则与其他法则,如均衡法则、贡献法则和适合法则等密切相关,综合运用这些法则可对房地产进行独立估价和部分估价等。
综上所述,收益与分配法则是普遍的经济法则,在估价实务上运用非常广泛。
六、均衡法则
房地产价格受各生产要素的组合状态影响,当各生产要素的组合均衡时,房地产的效用或收益才能得以有效发挥,价格处于较高水平;当各生产要素的组合非均衡时,房地产的效用或收益则难以有效发挥,价格将受到制约而降低。这就是均衡法则或称优化配置法则。
由于房地产是不动产,改变其用途或各生产要素的组合受到很大限制,在通常情况下 是非常困难的,在一定条件下还可能不具备经济合理性,甚至是无法实现的。因此,房地产 价格受均衡法则的制约更大,尤其是土地投资对其价格的影响表现得更为明显。以住宅为例,建筑物与其他用地比较,显得过大或过小,则土地与建筑物均衡受到破坏,该住宅的效 用便不能有效发挥。若用于出租,则该住宅的租金收益也将达不到应有的水平,这不仅影 响整宗房地产的价格,对土地价格的影响更大。因为在这种情况下,若恢复土地的效用,需 要拆除建筑物,这将造成一定的损失,这个损失额即为土地的减价额。 ,对土地的部分估价离不开均衡法则。在估价实务上,均衡法则与最有效使用原则密切相关,它是从内部组成要素上来衡量房地产是否处于最有效利用状态。
七、收益递增递减法则
此即经济学中的边际收益递增递减原理。由于房地产的固定性和不可移动性等特征,报酬的增减是难以随意调整的,因此,其价格受此法则的制约更大。
对房地产进行投资时,一般是按收益递增递减法则来衡量投资规模是否合理。如在某 块土地上建设高层楼房,随着楼层增加,纯收益相应增加,但当超过某一层数之后,收益就 很难成比例增加。这个收益达到最高的层数,在经济上是最有利的。为了确定这一点,必 额就不们结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算,以 寻梦总收入上升和下降的转折点,即土地的边际利用点,也可称为最有效利用点。因此,这 厂法则与最有效使用原则和均衡法则密切相关。运用收益法评估时,客观收益的确定也必须运用收益递增递减法则来衡量。
八、贡献法则
可以把贡献法则简要地概括为。房地产的某一部分对整体收益的贡献程度,会影响整体房地产的价格。
房地产的总收益是由土地和建筑物等部分共同作用的结果,其中某一部分带来的收益,对总收益而言是部分与整体的关系。因此,贡献法则和收益与分配法则密切相关,也是收益法及残余估价法的理论依据之一。
同时,这一法则还可用于判定土地或建筑物的追加投资,不动产的部分改良、改造等是否合理。这对于确定房地产的客观收益大小,确定合理的评估前提条件都是非常重要的。
九、适合法则
房地产总是处于一定的自然与社会经济环境之中,若房地产适应周围环境,则房地产的收益或效用能够最大限度地发挥,其价格处于最佳水平。反之,若房地产与周围环境不协调,则因其无法移动,其收益和效用只能相应降低,价格将处于最佳水平之下,这就是适合法则。
因此,在估价实务上,一定要认真分析房地产与周围环境是否协调。这将直接关系到其收益量和价格,以及因不协调所造成的某一部分的减价额。
例l-2:对于一栋设计、施工和设备都非常良好的新建筑物,其建筑面积为5000平方米,成本价格为1000元/平方米。若其坐落的土地面积为1000平方米,价格为1500元/平方米,但因地理位置的局限,该房地产的房地价格为1200元/平方米,则造成建筑物的减价,其数额为: 该建筑物的合理市价一1200 X 5000—1500X1000
=450(万元)
建筑物的减价额一1000X5000—4500000
=50(万元)
十、竞争法则
就一般商品而言,在供给和需求两个方面都存在着竞争,价格是由竞争结果确定的。由于竞争的作用,供需双方均不能期望得到合理利润之外的超额利润‘o因此,竟争方式及其程度对商品价格有较大的影响,这就是竟争法则。
房地产是不动产,具有个别性,在供给上不存在充分的竞争,甚至不容易引起竟争,竞 争主要发生在需求者之间。需求者之间的竞争将使房地产价格不断提高,尤其是对替代性 较小的房地产,需求者之间的竞争更为激烈,价格提高得更为明显,比如商业用地就是如 此。但对替代性比较大的房地产,如住宅及住宅用地,当竞争比较激烈时,需求就会发生转 移,从而使价格提高受到较大的制约。由此可见,竟争法则与替代法则之间存在着非常密 切的关系。
房地产价格形成的法则就是房地产价格形成与变化所遵循的基本原理。上述十项价格法则既构成了各种估价方法的理论基础,同时也是后面将要介绍的估价原则的形成基础,在房地产估价中还有其他许多用途。因此,估价人员必须熟练掌握、灵活运用