谈招商运作存在的主要问题
一、招商难究竟难在哪里
招商难,已是业内不争的事实。购物中心和商家本是天然的利益共同体,在相互E依存、相互合作中才能得到发展。倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高,甚至可有可无。于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了,而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力,缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。而且,招商对购物中心成败的关键性作用,并不局限于招商这一个时段、一个环节,而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。更重要的是在每个环节方面,都要从承租商的角度看待问题,从承租商的角度发现、分析和解决问题。这样创造出来的"作品",才能最大限度地获得承租商的认同和攀附,从而在根本上解决招商难的问题。
承租商的成功,就是购物中心的成功,更是开发商的成功。为承租商负责,就是为开发商长远的投资与回报负责。
二、招揽什么样的商家进店
临近招商,如果才把这个问题提上桌面,确实有太迟之嫌。
目前招商中"不问张三李四,给钱就让进"的做法,看似为开发商投资收益着想,多拉进租户,一时也可能门庭若市,但从更远看,很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害。
"招揽什么样的商家进店",看似属于招商工作范畴,它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲,要回答好这个问题,应当回问项目本身的5个基本定位:
其一,购物中心的商品和服务到底"卖给谁"(目标消费群体以及商圈范围)?居民社区型的购物中心,招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计;繁华闹市型的购物中心,则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。这是购物中心招商运作的基本要求。
其二,本项目区别于其他同行的经营特色是什么?()不同的经营特色,有不同的商户阵列,就有不同的招商蓝图。打算强化购物中心中高档商品,应以知名品牌为招商重点;以休闲娱乐为特色的购物中心,则应在餐饮、酒吧、娱乐场、影院等行业的招商方向下功夫。不能见别人上什么,你就上什么。"跟风"往往造成与他人的雷同,抹煞自身特色。
其三,项目自身的建筑特点有哪些?建筑条件也是限制某些商户进驻的重要因素。有些较理想的承租商正因此而不得不"望楼兴叹"。
其四,购物中心目前都面临着地方化、民族化、国际化相融合的课题。对这种消费文化问题,招商工作是无法回避的。比如,国际品牌、全国品牌可为购物中心带来较高声誉,但在许多地区,国际一流品牌不一定更比国内二三流品牌更吃香;地方品牌虽不大,可具有独特性和顾客忠诚度。最有名的,不一定适合列入招商蓝图。
其五,市场消费的未来发展趋势是什么?比如近几年,欧美国家新建购物中心反映出强化娱乐设施的趋势。据资料称,20**年英国新建的购物中心,有38%把主要的娱乐设施(电影院、保龄球场、夜总会、少儿游乐场等)集于一身。而在前五年,这个比例仅是25%。
目前,某些新潮且极富特色的"形象店"(比如新潮服饰店、家庭装饰品店、登山攀岩运动品店等)将成为业界新宠。"形象店"对吸引青少年、突出购物中心商品花色的立体感和前卫化很有效果。招商计划只有顾及消费流行趋势,才能更加强化购物中心的品牌形象。
综上所述,"招揽什么样的商家进店",实际在很大程度上决定购物中心 "卖什么"、"卖给谁"、"怎么卖"等重要问题。它关联着购物中心这个复杂系统的各方面、全过程。所以,招商工作应从建筑的规划设计阶段就开始介入,根据总体定位,进行全方位的业态、业种规划,并把蓝图交给建筑设计师进行平面、立面布局,赋予有生命和个性的创意设计,才能形成更成熟、完美的项目开发设计方案。
三、如何定租金才恰当
如何定租金,事关项目招商的成败,总让开发商们挠头,也是招商争议的焦点。
其实,定租金的难处主要来自于3方面的矛盾。一是投资商方面尽快回笼投资和放水养鱼长期获利之间的矛盾;二是价格政策与承租商要求之间的矛盾;三是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾。
我们认为,第二方面(价格政策与承租商要求之间的矛盾)是最主要的矛盾。因为,价值(价格)在根本上是由市场决定的,最终由承租商说了算。营销魔方一时能掀动价格,但改变不了市场的价值规律。商家们不买账,开发商再急也没用。周围同类项目之所以能够保持租金的高价位,大多是同行各方面努力工作的结果,是"熬炼"出来的旺铺。倘若盲目攀比照搬,企图一蹴而就,最终往往碰壁而归。
如何制定能让市场接受的租金政策?在技术操作上可分3个方面:整体价位;租金形式;付租时间。
目前,业内招商操作大多偏重于第一方面(价位)。其实,后两者(尤其是不同形式租金的各种组合)同样是招商成功的有效杠杆。比如,为加强对"形象店"的招商拉力,可采用"定额租金(低)十百分比租金(中)十补贴返还(中)"的组合设计。为拉动本地区的薄利型品牌店入驻,可采用租金的"定额累退"方式:"第三年开始,若达到100万元/年营业额,定额租金则减少30元/ 平方米"等。
不同形式租金的不同组合,有着不同的作用,可以延用到购物中心的长期经营(完善业态业种,降低铺位空置率等)中去。
"租金越高越好",是目前内地开发商为尽快收回投资而普遍采用的价格政策。然而,现代购物中心目前在内地尚在成长阶段,要使跑惯了百货商店、超市的广大消费者接受这种崭新的购物场所和消费习惯,还需一定时日。
我们认为,在这种情况下,购物中心在招商中相应地采取租金"低门槛"策略,是比较恰当的。
当然,门槛"低"并不是绝对的,在一定条件下可以向"高"转化。这种转化的"条件"有二:一是在"低门槛"之后再设"保护性门槛",如正当费用摊销,合法费用收取,年营业额的要求,服务质量的标准,业态业种的保护等等。二是眼下放水养鱼引导市场,努力搞好经营管理,待把生地"煨"成熟地,将给开发商带来更大更长久的投资收益。
四、招商租约中的三大痼疾
有些好项目,承租户看中了,却老是犹豫磨蹭着不敢签约,甚至今天签了,明天就毁约推翻。这到底是为什么?
对开发商的不信任,是其主要心态之一。如前文典型表述:"谁知道美好蓝图将来能不能兑现"。
商业信誉不好,是另一种社会"环境污染"。究其渊源,地产开发业"责无旁贷"。其中,商业租约就是一种集中体现。正如商户所说:现在的合同,还不如买个家电的说明书写得清楚和明白。
目前购物中心的招商租约,在开发商方面主要存在着3方面的问题:
1、主观上有意地利用信息不对称,在租约某些条文中做文章。或笼统,或简约,或避而不谈,或偷换概念,以图给承租商多加一些责任,给自己多留一些权利。轻者是为己多留些回旋缓冲余地,重者则属于暗下圈套,攫取不义之利。无论哪一种,都是对承租商权益的不正当侵害。
我们认为,把租约制定得详详细细、清清楚楚、明明白白,不仅利于改变地产商业界的信誉形象,使整个产业更好地发展,而且,对开发商自身的近期利益和远期利益,都有莫大的好处:一会获得广大商家的信任,有力地推动项目招商,尽快回笼资金;二会大大降低商户不信任给招商带来的高额成本费用,大大提高工作效率,减少招商工作量;三是为开发商与承租商的战略合作结盟,奠定了一个良好的信任基础,获得长远发展效益。
2、陈旧的思维定势,导致租约的内容简单笼统、残缺不全。出了问题往往无案可稽,后遗症较多。常遗漏(或笼统模糊)的合同要点试举几例:
* 承租商想更改店牌及商品主打品牌,有没有自主权?有多少?
* 承租商想转租或分租,租约的责任义务(包括权力)由谁承担?
* 承租商每日必须在何时开业、关门?违约该如何处理?
* 承租商可以在周围开设同类分店吗?可在多远以外开店?
* 空场后如果商家店内起火,管理员可以强行破锁进店吗?有哪些紧急情况可以这样做?其损失由谁来承担?等等。
3、开发商对承租商,普遍重视合同的制约功能,忽视合同的激励、引导功能,只强调"必须做什么,不能做什么",缺乏"鼓励做什么,奖励做什么"。这是强制性管理习惯在招商租约方面的反映。租约激励性的弱化,不利于购物中心的核心竞争力--"1+1>2"的系统整合效能的成长和发挥。
如何立约,才能发挥出合同的激励功能呢?
以租金为例,比起定额租金,百分比租金更能强化双方"利益同享、风险共担"的共同体意识。"定额累退"(商户达到一定营业额后,开发商降低抽成百分比),则比固定比率更能激励商户进一步搞好经营。再如,给带动力强的承租大户以财产保险、减免杂费等赠与,变相降租,这都是有效的招商举措。
以商品服务结构为例,可以用优先、优惠等条件引导商家,来帮助购物中心完善业态业种。如购物中心招标新项目,在同等条件下,对入驻两年以上的商户给予优先中标,最初两年的租金还可优惠20%。
提高承租商的服务水准,同样可以租约来引导。如把购物中心的《服务规范》和商家各自的《服务标准》都作为合同附件。
"合同意味着制约,也意味着激励",仅一词之差,却反映了商业经营管理的两种不同的理念,产生着两种不同的效果,倡导着两种不同的企业文化。
篇2:招商洽谈注意问题
招商洽谈注意问题
招商洽谈中应注意的问题较多,但主要有以下几方面:
一、要了解对方的意图、目的、策略
《孙子兵法》说得好:"知己知彼,百战不殆。"在招商谈判中亦是如此。只有了解了对方的意图、目的、策略,我方才能对症下药,相应地制定我方的对策,进而使我方在整个招商洽谈中处于较为有利的地位,并使招商获得成功。这就要求招商谈判人员在招商洽谈前或洽谈中解决好这个问题。要做好这个工作,一般有三种方法可供选择。第一种方法是检索调查法,即招商洽谈人员对现有的资料进行收集和分析。现有资料的来源较多,包括本公司或本单位内部存储的信息资料,招商谈判对手发放的资料,有关介绍招商谈判对手的报刊书籍等。这种调查方法简便易行,投资少,见效快。[[第二种方法是直接调查法,即招商谈判人员通过直接接触来搜集、整理情况资料。第三种方法是咨询法,即招商谈判人员向有关专利事务所和情报信息单位提出咨询,并购买相关的资料。
二、相互尊重,平等互利
招商洽谈要在相互尊重、平等互利的基础上进行。从相互尊重上讲,谈判的双方应遵守时间,相互遵守对方的礼仪风俗习惯。在谈判过程中,应本着平等互利的原则,不接受谈判对方所提出的任何不合理的附加条件或条款,同时我方也不向招商对方索取不合理的利益。谈判的结果应是谈判的双方都感到己方有所得,即获得各自的利益,与自己所追求的利益目标一致或大体相当。因此,在招商洽谈中所谋求的平等互利的具体方针应是:在友好、和谐的气氛中谋求一致,经招商洽谈各方共同努力,寻求互利互惠的最佳结果;或者是招商洽谈各方都获得最大利益,即皆大欢喜。
三、把握分寸,有理有节
在招商洽谈前或洽谈过程中,我方招商洽谈人员要积极了解掌握招商对方的国别、性别、礼仪、风俗,尊重对方的风俗习惯,注意对外的礼节。还应了解招商谈判特点,针对不同的对象和不同的特点,积极主动地采取不同的谈判策略及做法。在谈判过程中,还应注意招商谈判对方的策略变化、态度转化,我方招商谈判人员应把握分寸,该缓的则缓,该快的则快,不能急躁,以避免招商洽谈对方抓住我方的弱点,造成对我方不利的局面。在我方了解掌握对方的目的、策略、特点、变化规律后,我方招商洽谈人员要善于灵活机动地捕捉有利的时机,适当地变换我方的谈判策略,调整谈判进程,以便使我方在谈判中处于有利地位。
四、提高招商洽谈工作的效率
招商洽谈人员要具备严肃认真、脚踏实地的工作精神,应不断注意提高在招商洽谈工作中的效率。招商洽谈人员应具备自已在招商洽谈中所负责的各项工作的专业知识;如果不具备这些专业知识,就不是称职的招商洽谈人员。在洽谈时的语言表达上,要清楚准确,不能模棱两可,不要轻易承诺,对我方不能做到的事项,要根据实际情况讲明道理,以便取得招商洽谈对方的理解。在招商洽谈中要把握好洽谈策略和洽谈时机,按照洽谈方案中所预设的各条防线,坚持我方对关键问题的原则立场,维护我方在招商中的切身利益。假如在招商洽谈中出现僵持的局面,可将所谈问题暂时放置不谈,改谈其他有关的问题,在其他问题都已取得一致的情况下,再来谈这个问题就会容易取得一致。
五、招商洽谈人员相对稳定
在招商工作人员中,招商洽谈人员应相对地保持稳定,应避免在同一个招商项目洽谈中更换招商洽谈人员的情况。在组成招商项目谈判班子时,要有招商项目洽谈人员,如条件允许,可有一套不直接出场洽谈的幕后班子。幕后班子成员在招商项目洽谈人员不在或人员更换时,可以走向前台,成为招商项目洽谈人员。项目经理的确定应在项目选定时就加以确定,不要临场换马。招商幕后班子要为招商谈判服务,做好各种实际工作,收集招商项目洽谈资料,调查分析研究各有关资料,为招商洽谈提供参考资料。
六、货比三家
在招商项目洽谈时,对某个招商项目,尤其是重大的招商项目,应货比三家,可多选择几家招商对象。这样做不仅可以扩展招商对象,拓展我方谈判人员的视野,了解该项目各方面的信息,而且可以加强我方在各招商对方中的谈判地位,如果能将这个地位把握得很好,那么在该项目的招商中将会获得意想不到的效果。
七、注意对外交往中的礼节、禁忌及各国风俗
1.注意对外文往中的礼节
招商洽谈,尤其是对外招商洽谈,是有关各方相互交往的重要活动,招商洽谈各方都希望获得洽谈对方的尊重和理解,因此,招商洽谈人员要获得并掌握必要的礼节,这是招商洽谈人员所必须具备的素质。礼节是人们自重而又重人的生活规范,是对招商对方表示尊敬的方式。同时,礼节作为一种道德规范,也是人类社会文明的重要表现形式,它在某种程度上反映了某个国家、某个民族、某个人的文明和文化程度。因此,对外招商洽谈人员应了解对外交往的礼节,如迎送礼节、会见礼节、交谈礼节、赴宴礼节、馈赠礼品的礼节、日常交往的礼节、电话交往的礼节、日常卫生方面的礼节、出席文体活动的礼节、服饰方面的礼节、称呼方面的礼节,等等。
2.注意对外交往中的禁忌
"入境而问禁,入门而问讳"是指到某地要打听了解某地的禁忌,避免说犯禁的话,不做犯禁的事,以自己的言行适应某地特定的要求。在世界上,不同的国家和地区由于地理上、气候上、生存环境上、民族自身发展上等的差异,导致出不同的民族文化特点;不同国家和地区的人们有着自身的价值取向,具有不同的发展历程,对事物有不同的态度及看法,形成不同的民族文化特点。任何一个民族文化形成的禁忌都不相同,这样,不同文化的接触就有一个相适应的问题。为搞好对外招商引资工作,每个招商洽谈工作者都应了解掌握招商对象国的禁忌,尊重对方的文化,为招商洽谈制造良好的气氛。对外招商洽谈的禁忌可分为对外招商洽谈准备阶段的禁忌、对外招商洽谈过程中的禁忌、参观公司的禁忌、参加宴会的禁忌以及其他禁忌等。
3.注意对外交往中的风俗
在对外招商活动中,我们面临的是世界各地的招商对象。不同的人种,不仅语言不同,风俗也有较大的差异。在对外招商活动中,尊重招商对象的风俗及特点,将有利于对外招商工作的顺利推进。尤其是在对外招商洽谈中,如果能因人而异地去运用谈判技巧,做到有的放矢,将会收到意想不到的效果。所以,对外招商洽谈者应尽可能多地了解各主要招商对象国的风俗习惯,如美国客商的风俗、加拿大客商的风俗、澳大利亚客商的风俗、新西兰客商的风俗、东南亚诸国客商的风俗、日本客商的风俗、西欧客商的风俗、南欧客商的风俗、中欧客商的风俗以及北欧客商的风俗等。
八、及时总结招商洽谈经验教训
任何一个招商洽谈项目都不会与其他招商洽谈项目完全相同,因为每一个招商洽谈项目都可能在项目本身、技术标准、招商对象、时间地点等方面不同,但对我们招商洽谈人员的要求则是每一次招商洽谈都要比前一次好。那么,怎样才能提高招商洽谈人员的洽谈水平、洽谈技巧、避免这样那样的错误和缺点呢?只有一种方法,那就是:每一个招商洽谈人员都要不断地学习,不断地总结经验。从某种角度上来讲,对招商洽谈人员来说,总结经验显得更为重要,因为对外招商洽谈水平的高低,在很大程度上要看招商洽谈人员经验积累的多少。要对每一次的招商洽谈进行及时的总结;只有及时的总结,才能从每一次的招商洽谈中吸取成功的经验或失败的教训,从而达到不断提高招商洽谈水平的目的。
篇3:制订招商谈判方案
制订招商谈判方案
在招商洽谈之前,必须对谈判所涉及的内容进行充分的调查研究,对谈判的环境因素进行认真的分析,对谈判约有关各方的资信情况进行咨询审查,对谈判各方的实力进行正确估价,并在有可能的情况下,了解掌握谈判对手的谈判风格,在这些工作的基础上制订谈判方案。谈判方案的制订,必须明确以下几方面的内容:明确谈判目的,制定谈判策略,明确谈判程序,谈判现场的布置与安排。
一、明确招商谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标,或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中,招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后,就需要确定招商洽谈的各个具体目标;在达到各个具体目标后,招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。招商洽谈的目标可以分为三个等级,第一级的目标是最高等级的目标,如能达到这一级的目标,整个招商洽谈可谓是获得圆满成功;第二级的目标是基本达到接受的目标,如能达到这一级目标,整个招商洽谈可谓是获得了基本成功;第三级的目标是最低接受目标,如能达到这一级的目标,整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。因此,招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。
此外,在确定了招商洽谈目标的同时,还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响,因此,在确定招商洽谈地点时要慎重,应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比,可选择地点的多少和特色,各方的关系及可能发生的费用,等等。
二、制定招商谈判策略
制定招商洽谈的策略,其意义是选择能够达到或实现招商洽谈目的的基本途径及方法。招商洽谈策略的制定是基于对谈判各方实力、影响其实力的各种因素的细致认真研究分析的基础上的。
招商洽谈的策略主要分以下四步:
(1)调查了解合作方在招商洽谈中的目的是什么?对方的各级目标是什么?对方最终要达到一个什么目标?对方可以作出哪些让步?为实现其目标对方最有利的条件是什么?要实现其目标对方最不利的因素是什么?如果我方能够正确地了解掌握这些信息,那么在整个招商洽谈中就能掌握谈判的主动权,就能有针对性地确定出我方的各级招商洽谈的目标,就可以很好地把握招商洽谈中的利益界限,让对方作出更大的让步,就可以扬我方之长,避我方之短,从而达到招商洽谈的最高利益目标。
(2)在招商洽谈前,要确定出我方在争取最需要的东西,如生产的工艺流程、关键设备的技术、产品的配方、技术资料等时,将会遇到招商洽谈对方哪些阻碍?对方可能会提出哪些交换条件?
(3)在以上工作的基础上,制定相应的对策,也就是能否接受招商洽谈对方所提出的交换条件。如不接受如何摆脱对方在这方面的纠缠;如接受,是全部接受还是部分接受;如是部分接受,又如何满足对方的条件。
(4)对招商洽谈对方可能提出的各种要求和问题应有所准备,这样就可以避免仓促应战局面的出现。
三、明确招商谈判程序
谈判程序也称谈判议程,通常是指所谈事项的先后次序及主要方法。谈判程序确定得好,招商洽谈的效率就高;谈判程序确定得不够科学,就会影响招商洽谈的效率。
具体的谈判程序,应根据不同招商洽谈的情况来确定。但一般有以下几种情况:第一种是先易后难。这种程序的确定主要考虑到为整个招商洽谈创造一个良好的气氛,先将容易谈妥的事项确定下来,可为谈判较困难的问题打下基础。第二种是先难后易。这种程序的确定主要是为了突出招商洽谈的重点和难点,先集中谈判各方的精力和时间将重点和难点谈清,剩余的问题也就容易取得共识,易于得到解决。第三种是混合型,即不分主次,把所有的问题都排列出来以供讨论,经过一段时间后,把各种要讨论的意见归纳起来,将已经明确统一的意见放开,再就尚未解决的问题加以讨论,以求最终得到解决。
在确定谈判程序时,还应注意以下两个方面:
(1)程序的相互性。也就是说在确定程序时既要符合我方的需要,也要兼顾招商洽谈对方的需要。
(2)程序的简洁性。如果在一次谈判中,安排过多的谈判事项,将会造成谈判人员的思想负担。通常来说,一般的谈判程序应包括以下三方面的内容:①谈判何时举行?时间要多久?如果是一系列的谈判,应分几次举行?各次谈判所花时间多久?休会时间多长?②谈判在什么地点举行?③谈判应讨论哪些事项?谈判不应讨论哪些事项?已列入的讨论事项应怎样确定先后顺序?对每个事项的讨论应各占用多少时间?
四、招商谈判现场的布置与安排
谈判现场的布置与安排主要有两方面的工作要做:一方面是谈判室的选择与布置,另一方面是谈判座位的安排。
1.谈判室的选择与布置
商务会谈室通常要安排一间主要谈判室和一间准备谈判室,如条件允许还可以准备一间休息室。
重要谈判的布置一般要典雅、舒适,具有一定的民族特色,采光充足,并配备相应的视听设备。主要谈判室的桌子用长方形的较佳,也可以用圆形或椭圆形的桌子。主要谈判室通常不设录音设备,如设置录音设备需经谈判各方同意方可。准备谈判室是招商谈判各方都可以使用的隔音较好的房间,该房间可以供招商谈判某一方内部协商之用,也可以供招商谈判各方就某个专项问题谈判之用。准备谈判室通常不要离主要谈判室太远,最好是紧靠着主要谈判室。准备谈判室同样要布置得典雅、舒适,采光要好,准备相应的桌椅、纸笔等。休息室的布置应本着舒适、轻松、明快的原则,可配备一定的茶水、酒类、水果等食品饮料,还可以配备一套音响设备。
2.谈判座位的安排
在对外招商谈判中,座位的安排是很有讲究的。如果座位安排得不妥当,将会对整个招商谈判造成不良影响。