房地产营销STP战略运用
一、STP战略
现代营销战略的核心为STP战略,即目标市场营销战略。所谓STP战略是指按照目标市场营销过程中的细分市场(Segmenting)、选择目标市场(Targeting)产品及市场定位(Positioning)三个步骤,在房地产项目前期策划中引入营销概念,制订出与房地产项目延向性一致的全程营销策划方案。
房地产营销应用STP战略的目的就是要为项目的营建,在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则,从而为开发项目的整体概念准确地建立起一整套价值体系,力求通过产品差异化战略,最大限度地避免竞争、超越竞争,使开发商及其产品在消费者面前树立良好的品牌形象,最终达到良好的销售目的。
在早期的房地产营销策划当中,策划人或者使用概念策划模式,选择楼盘的一个或几个显着特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘中选择自己的楼盘,从而达到促销的目的;或者依靠卖点群策划模式,即策划人为适应卖方市场和消费者的理性选择,采用罗列众楼盘优点并将其集于一身,向消费者做出“能满足所有要求”的承诺,从而达到促销的拾贝网目的。这些策划模式均过于简单,存在着明显的不足。概念策划模式仅仅依靠楼盘突出的某个特征而想要实现销售,在目前空置率高居不下、买方市场情况下,只是解决了消费者的识别选择,却很难圆满实现销售意图;而极尽所能地向市场罗列无尽卖点的卖点群策划模式,则要求开发商必须在短期之内对购买者做出足够的承诺,其结果是每个卖点的后面都是成本的增加,尽管卖点对项目的宣传起到积极的作用,但同时开发项目的大块利润也会因这些卖点而打折扣。
应用STP战略,营销策划在项目立项时即着手进行市场需求调研,正确确定目标市场的需求和欲望,利用差异化、避免竞争等营销理论,推出既比竞争对手更能有效地满足市场需求又是独一无二的特色楼盘。
二、STP战略的实际应用
策划一个有效的房地产营销方案,首要的任务就是发现和了解房地产目标市场,而市场细分则是选择和了解目标市场的前提和基础。以住宅项目为例,房地产市场细分参数可以分为四类:家庭参数、地区参数、心理参数和行为参数,其中以行为参数划分消费群体是创建细分市场的最佳起点。ZH房地产策划中心为D市“宅语缘”高尚住宅项目做的成功策划,正是从行为参数进行整个项目营销方案的策划的。
D市属于房地产开发四线城市,但D市具有高速有效的物流体系和东北最大服装批发市场,这意味着D市拥有诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以,各大商家纷纷进入D市,房地产更是有大量外资抢入,行业的竞争日益激烈,竞争的层次不断升级。
“宅语缘”地段位于D市南部,附近楼盘以桃源山庄为主,经桃源山庄多年的开发,该地段已聚集相当的人气和居住知名度;该地段临近商业繁华地带,电脑城、家具城、水果批发市场、服装批发市场荟萃于此;且该地段环境幽雅,坐拥两山,闹中有静,拥有天然的巨大绿地,覆盖率高达60%,山中成片天然古木是D市现有楼盘中绝无仅有的。
在项目营销策划的前期准备阶段,ZH房地产策划中心针对当地的具体情况和开发企业的实际能力,对市场细分的方法确定了四条原则:首先是细分的可量度性,就是说细分出的市场购买力和市场规模是可以度量的,通过调查可以判断出细分市场的大小;二是细分出来的市场对企业来说是有能力进入的,相应的产品也可以毫无障碍地进入市场;三是细分的市场规模必须能使企业产生利润;四是细分市场的营销对企业具有可行性,企业的技术条件和资金能力能够满足细分市场的营销策划要求。按照这些原则,依据市场细分的参数,分析确定潜在消费者对产品的需求,特别是详细研究潜在消费群体的个性需求,并调查测量出这些潜在消费群体的市场规模,为选定目标市场、设计市场营销策略服务。
经过对市场细分的研究,从消费群体追求利益的行为出发,界定出“宅语缘”项目的目标消费群及其市场特征是:区域内服装市场业主、果品批发市场业主、电脑大市场业主、通讯市场业主、南区附近购房者、以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层为主体消费群体;潜在消费群体的年龄大约在35岁到55岁之间;家庭结构已进入中年期,人口简单,居住空间之娱乐性与休闲性较大;他们追求高档次的住宅小区,追求品位,但同时他们又是商人,有着强烈的“物有所值”消费心理。
同时,本案策划中心根据市场调查,细分出市场消费者的购房倾向和要求,具体包括:环境规划的高标准,各种生活配套要齐全,各种活动场地、场所要足够;在规划时要有超前意识,使小区更具现代化气息,特别要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖,色调要协调,风格要跟上潮流;潜在业主们的消费倾向于入住全封闭式的小区;高绿化率,几乎所有的目标市场消费者认为高绿化率是十分必要的,这部分消费者对住宅环境的要求已经越来越高;小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等一应俱全;对物业管理的要求较高,希望提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等)。把选定的细分市场与开发产品比较发现,小高层和联排别墅的产品形式基本符合以上细分市场的需求。
在选择目标市场以后,策划中心用特尔菲法对目标市场进行预测,汇总调查资料和数据,设计出预测市场发展趋势的12个问题,并向十余名专家问卷咨询,信息反馈后再进行下轮的咨询,然后对预测结果进行统计分析,最终确定了细分市场以及相关概念为:各种专业市场的业主或经营者、自身具有文化艺术气质、经济能力较强的阶层;与之相适应的产品定位为:优良的居住环境和自然山水,浓郁的艺术氛围,精良的物业管理,高档的建筑形式(小高层和联排别墅)。
确定了产品以后,营销策划的重要内容是寻找项目的核心价值,从而在目标用户中确立与众不同的市场地位。首先,“宅语缘”的核心价值定位是打造“都市文化艺术之都”——“宅语缘”是D市有艺术修养的、有文化品位的、向往艺术的人的部落。其次“宅语缘”确定了以“家在身旁”作为项目的另一个价值点,“宅语缘”毗临电脑城、手机大市场、家具城、水果批发大市场、服装批发市场,在此工作的人若选择了“宅语缘”,劳累了一天后就不需匆匆往家里赶,因为家就在身旁。阶层居住区概念是本案的核心价值。
在本项目营销策划中,ZH房地产策划中心确定了营销策划的主线是项目的形象特征,其打造的形象包括:艺术、文化、有品位、能体现成就感;不仅是家,更是休身养性、渡假之雅居,处处体现出对品质的追求,对业主的尊重;精品物业,安全第一,体现楼盘艺术内涵。策划中心还通过“自然、艺术、享受”的广告主题来准确反映项目形象。
营销策划中的市场推广计划,其产品形象的宣传推广必须在项目开工时进行,主要集中电视、平面媒体和路牌、现场等媒介,全方位、多层次地冲击消费者眼球,吸引消费者的注意力,形成一定的市场氛围。
运用STP战略的“宅语缘”全程营销策划,最大程度挖掘了潜在的利益,为整个项目的完美开发奠定了基础,并在实施过程中得到充分体现。
三、STP战略应用的关键点
在应用STP战略制定房地产营销方案时,需要注意以下问题:
1.房地产市场细分参数的选择,要注意其社会经济用途。案例中对参数的选定是从住宅市场的角度划分类型的。对住宅市场细分参数,就要对家庭参数进行分析研究,其内容主要有:家庭户数;家庭结构,包括规模、类型和代际数;家庭收入与消费结构等。虽然房地产是一个区域性市场,但它的购买力并不局限在本区域内,而且房地产区位环境具有三重性质,即自然地理、经济地理和人文环境。因此在细分房地产市场时应充分考虑消费者需求对地域环境的评价和偏好。影响消费者行为的一个主要因素是心理因素,除了由需要引起动机这一最重要因素外,生活方式也是重要的内容。行为参数是消费者对房地产产品的认识、态度、使用和反应,这是市场细分中最有效的细分参数。
2.对目标市场的选定,关键的一步是对项目的投资决策和投资组合的研究,也就是项目的可行性研究。可行性研究的内容包括自然、法律、技术和财务四方面,同时满足四方面可行性要求的目标市场,才是我们可以选择的目标市场。在选定目标市场以后,还需要采用不同的方式(如特尔菲法)对这个市场需求进行预测和风险分析,最终确定目标市场。
3.房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品三者构成的复合体,营销策划主要从其核心产品和附加产品方面进行差异化定位。房地产消费市场的一个特点是消费者在购买和使用商品的实践中不断学习,逐步获得和积累经验,并根据经验调整购买行为。房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品,其开发项目的创意、布局以及房屋质量的好坏,都对开发商的形象和信誉起到非常大的影响。所以在项目营销中应树立品牌观念,注重环境质量和文化内涵,强化售后服务(物业管理),让消费者吃上有利于己的“定心丸”。产品定位的原则通常是先整体规划后具体单元,先弱势空间后强势搭配,先重点设施后细微局部,先差异化后同质性。
总之,应用STP战略为准确、迅速和有效地制定房地产营销策划方案提供了完整的途径。
篇2:公寓营销推广战略分期
爱丽榭公寓营销推广战略分期
根据爱丽榭面临的市场实际情况，现把营销推广进行四个战略分期：
(一)搅浑水期--高姿态、神秘感
由于开发区市场的两大竞争对手："伴景湾"和"新城国际"已经亮相并均于今年八、九月份左右开盘销售，而爱丽榭要等到明年四月份左右才能开盘，这样在竞争上就处于弱势。在处于弱势的情况下，爱丽榭的营销战略就以搅浑水为主。这段期间内，爱丽榭的推广主要是向市场公开高端形象，主要是通过小众传播渠道对产品形象进行传播，不断制造悬念，保持产品的神秘感。通过这种传播方式拖住目标客户，吸引其对产品的注意。
在"搅浑水"阶段，两个竞争产品已经面市，并且必然开战，爱丽榭的推广战略是避开与竞争对手在大众媒体上的竞争，而是要利用自己的资源如成熟的滨海会以及其他客户资源网络击到客户的软肋。"欲取之，先予之",爱丽榭必须在竞争对手的后方慢慢发展自己的力量，慢慢积累客户，最终引爆整个市场。
(二)蓄势期--销售客户积累、推广树立形象
时间：20**年9月底至20**年3月
主要节点：
20**年9月底，产品核心竞争力--"科技住宅"形象亮相，大面积推广开始。
20**年10月，世界科技住宅考察活动
20**年11月，第一次VIP卡发售
20**年1月，三中全汇体验日、第二次VIP卡发售
营销推广思路：
推广开始由地下转向公开，项目核心竞争力通过大众媒体公开轰炸，形成对客户全方位的信息包围;
通过VIP卡等形式开始积累意向客户，积蓄能量。
通过对客户意向的深度了解，根据客户需求，调整产品部分内容，制定合理销控、调整价格策略。
推广口号：
科技，创造地产传奇
广告语举例：
三中全汇宣布，爱丽榭值得期待
70年不褪色的尊贵表情
科技住宅，提前十年到达天津
仿佛500亩森林
媒体策略：
【火力配置】：《每日新报滨海版》、《北方经济时报》、《天津日报》、电台广播、广告宣传片、网页链接、互动短讯。
【打击频率】：建议在开盘前阶段基本保持每周一期硬稿、一期软稿的发布密度。
【战术建议】：
《每日新报滨海版》：其发行量及阅读群体层面，其发布形式以硬广告为主，
《北方经济时报》：开发区主流媒体，无疑让我们将其选定为本案推广的主流平面媒体，适于硬广告、报中刊结合的推广方式，其中报中刊除对本周发布的硬搞作软文阐述之外，其它部分建议以系列专栏形式出现为最佳。
(三)爆发期--销售消化客户、推广强推产品综合利益
时间：20**年3月至4月底开盘后两周，营销最为关键的时期。
主要节点：
20**年3月初，科技住宅产品介绍会，第三次VIP卡发售持续发售
20**年4月初，科技住宅样板间亮相
开盘前一周，产品介绍会，价格公开
20**年4月底，开盘
营销推广思路
聚焦4月开盘(具体时间待定)
卖点细化推广，产品价值体系系统的对外传递
产品信息按制定的节奏有序对外发布，锁定消费者关注点
价格挤压制造心理落差，实现购买
开盘节点集中消化客户，形成旺销势头，树团队信心、巩固市场地位
开盘后实行客户挤压，对前期客户实现最大化转化
推广口号：
高科技生态住宅·精英生活圈
媒体策略：
卖点分述期，项目各大卖点通过报媒、路牌持续、全面传递，形成市场对爱丽榭的总体认知。
【火力配置】：《每日新报滨海版》、《北方经济时报》、《天津日报》、电台广播、广告宣传片、网页链接、互动短讯。
【打击频率】：建议在开盘前阶段基本保持每周一期硬稿、一期软稿的发布密度。
(四)持续销售期--产品细分促销、阶段热点爆发
新阶段的客户积累开始
针对剩余产品调整价格
针对部分产品集中促销
新产品上市刺激市场
客户深度挖掘，老客户资源利用
清盘促销
由于情况不便预测，暂不详述!
篇3:产业别墅全案营销战略案
产业别墅全案营销战略案
第一章项目总体策划
市场分析
项目背景分析：
A、项目宏观背景：
●项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略
●项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。
长安科技产业园是国家级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。
B、项目立项背景：
●西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。
●市场需求：
产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。
2、市场概况分析：
市场概况：
●国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为"office park"或"villa park"等。
●国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。
●西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。
●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。
●在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。
.森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1#楼地上地下各1500M2,层高5.5米;2、3#写字楼独立分为六个单元，2#楼每单元约800M2,使用率为88%;3#楼每单元约600M2,使用率为96%.项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2,与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。
B、西安写字楼市场简析：
●西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。
●高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。
●南二环写字楼多为新建项目。市场分为"商住"形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/?左右。市场销售较好。
●城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，平均价格在6000元/?,市场销售情况不好。
●目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。
二、项目分析
产品分析
产品类型：
产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。
B、产品差异化分析：
产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。
●传统写字楼的缺点：
长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率;
b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康;
c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉;
d、员工没有休息间或休息间条件差;
e、停车位秩序差;
d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观;
f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。
●产业别墅有别于传统写字楼的优点：
优秀的园区生态氛围;
b、建筑风格独具个性;
c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间;
d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套;
e、更舒适高档的休闲会谈场所;
f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。
2、产品USP提炼：
专案宏观背景卖点：
长安科技产业园主要优势分析
●政策优势
n整体规划优势：西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为国家级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分，将建成中国西部最具科技创业潜力的产业基地;西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。
N税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持
n提供融资担保：对易于形成产业效应、建设期短的企业，如果由于目前资金短缺影响建设速度的，由产业区提供相关担保，向商业银行申请贷款。
N提供企业援助：对能迅速形成产业形象的项目，产业区可以政府形式无偿资助一部分资金，以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资，注入相应的资金，支持企业搞好建设。
●服务及配套优势
n"一站通"办公：产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等一系列手续实行"一站式"办公流程，以简化企业入区程序、提高办事效率，为企业尤其是外来企业提供最大的便利。
N高质量人居配套：180万平方米的超大规模国际化社区《紫薇田园都市》，规模居西北地区之首，营造完美人居环境，完全满足社区生活居住需要。
N完善市政设施：产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构，提供便利高效的市政服务。
N功能区域规划：产业区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外，还规划建设有住宅、宾馆、公寓、管理中心、商贸中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、"双语制"小学、幼儿园等设施，满足入区企业全方位的功能需求。
●经营理念优势
n高起点：长安科技产业园的整体运营招商由国有大型企业担纲，具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力。作为国家和地区政府关注的重点项目，长安园所蕴涵的潜力与前景成为入驻企业的信心保证。
N长远眼光：产业区运做伊始即着眼于国际市场，充分考虑从各个环节与国际接轨，为海内外企业入驻提供了得天独厚的条件。园区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。从整体上考虑园区建设方案，区域功能合理，体现人性化理念。
N城市经营：长安园的开发商已经跳出传统消费型地产开发商的范畴，上升至城市运营商的高度。籍由产业别墅及长安园这一动力型地产典型代表的开发与运作对整个西安市及西部中国产生深远影响。
N品牌经营：品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。高科集团、新西部与紫薇地产长期形成的品牌观深植于长安产业园的经营中，开发商具备的品牌感召力与品牌承诺进一步确立了市场的投资信心。
B、产品本体卖点
●产业别墅是城市动力型地产，是城市建设的核心推进剂;
●产业别墅是长安科技产业园的示范性项目，是西安、西部甚至全国地产开发的范例;
●产业别墅是对传统办公模式的一场革命，开创全新生态办公理念，是办公物业的最高形态--国际新人文商务标准OFFICE的真正体现，;
●领先传统业态的商务服务及硬件设施配套;
●更高档次的休闲会所，前所未有的工作享受。
●激发创造力的办公空间。
3、项目SWOT分析
项目优势：
●国内领先商务物业模式，填补了市场空白。
●具有西部大开发的背景。
●开发商实力雄厚，信誉卓着。
B、项目机会：
●首创动力型地产引爆市场。
●作为长安园的示范部分，可借助长安园和高新开发区进行市场推广。
●市场对人性化、生态化办公模式的需求。
C、项目劣势：
●整个产业园区政策环境、投资氛围及相应配套较差，对外埠和国外企业进驻造成障碍。
●单体项目建筑面积大，每栋别墅面积约在1400-2600?之间，总房款很高，非普通企业所能承受。
●项目形态新颖，市场认知度低。
D、项目威胁：
●总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。
●短期内难以引起市场深度认知。
●全国各科技园区之间产生市场争夺。
●项目经管高度不够。
三、项目综合定位
目标客户定位：
基于产业别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。
B、目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。同时，这类企业家投资谨慎，对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。
C、目标客户按所有制机构和规模分为三类：
●大中型民营企业;(首推)
●大型国有企业;
●中型外资企业。
D、目标客户行业细分在市场调研完成后进行。
2、产品市场性价比定位：
项目定位为高档产品，价格定位在市场中高档水平。
3、案名建议：
案名剖析：
产业别墅是一个优越而人性化的办公环境，案名要能体现出：1、生态化、园林式;2、全新的、高档次的商务模式;3、空前的、具有第一性的。
B、案名建议：
壹号公园、企业商务御花园、企业公园别墅、壹号官邸
第二章营销推广策略
核心营销战略
动力型地产解码：
专案成功关键：
●动力型地产既是一个引爆市场的全新概念，又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在。
●围绕动力型地产的特质：产业别墅与普通消费型地产在产品形态与目标客户选择上都有很大区别，需要利用非常规的重量级营销手段来实现核心战略：
动力型地产、运动战消化。
B、动力型地产互动流程：
如下图所示：动力型地产之精髓是由三大创新带来三大收益的一个良性互动过程，由这一过程最终形成推动城市发展的巨大力量。
2、价格策略：
价格控制：
本案价格策略从一侧面充分显示了产品的强大竞争力，高品质商用新产品并未因追求超高利润而选择超高价位，而是结合市场需求设定中高价位;缓释全新业态上市时的概念认知难度。
B、价格杠杆运用：
●本专案价格杠杆运用策略在一定意义上可理解为：高开高走。起点即为项目均价，利用强有力的市场推广和项目本体逐步浮出水面带来的强大冲击稳步提升价格。
●计划通过销售杠杆的运用，最大限度促进销售并最终实现平均15%-25%的超价收入。
二、传播推广策略
整合传播策略
如下图所示：在整合模式上的分众传播方法使得每一分营销费用都用到实处，起到实效。全面结合本案产品实质高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。
2、媒介组合策略及预算分配图
如下图所示：在整体传播费用中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战术。在西安本地传媒投放的基础上辅以全国性媒介的高空轰炸，迅速深化市场对本案的认知。
3、传播战术组合图
广告新闻标题：
●产业别墅全球拍卖公告
●WTO新西部。动力地产(长安园/产业别墅)全面入世
●中国长安版块。动力型地产的天骄[企业壹号公园]诞生宣言
●世界500强，西部50强
●中国地产第三次革命
●香港、伦敦、纽约，我们看那里的CBD西安高科集团打造西部中国的CBD
●中国地产的新大陆-[企业壹号公园]
●[企业壹号公园]新西部财富总部
●开创新人文国际商务标准------产业别墅/企业壹号公园
●[企业壹号公园]-永不谢幕的新财富特区
●西部中国的骄傲
B、公关活动促销主题
●产业别墅国际拍卖会暨上市新闻发布会
●动力型地产与城市经营论坛
●"品牌企业"入驻壹号公园庆典
●"壹号公园"时代精英嘉年华会
●优秀民企企业家"壹号公园"观摩团
●"壹号公园杯"新西部十大新锐企业家评选
三、销售策略
销售阶段控制
在全案的销售控制中，围绕阶段性的传播推广重点形成了本案的三次销售浪潮。
2、销售创新战术
营销战略创新
●借势营销：借西部大开发，国家对西部重点城市的政策扶持之势，借西安市城市经营对长安产业园整体推动之势，实现本案的借势而上，有势可依。
●互动营销：充分利用紫薇城市花园、已入驻长安园各企业和产业别墅的品牌链接，实现园区内产业区、住宅区、行政办公区的互动、多赢。
B、本案的销售创新战术充分结合了动力型地产、运动战消化这一核心战略。扬弃了传统的坐店式销售，提倡与目标客户的更多实效性沟通，讲究走出去、请进来;以阶段性重点事件营销为引爆点。
C、五大营销战术创新
如下图所示：五大营销利器为核心战术，辅以长久以来形成的系统销售技巧，销售力量抓住每次契机一锤定音。
●ONE TO ONE直销营销模式：
扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，深度沟通。
●泛CLUB营销模式：
除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外，同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。
●新空间卖场营销模式：
传统售楼处将以现代商用物业文明展览馆的形式面向市场和客户。以高科技感、高时代感的氛围给予每一个到访者巨大的感官冲击。销售人员将扮演讲解员的角色，系统的指导客户如何最大程度的享用本案带来的全新商务体验与物业附加值。
●阶段性主题营销模式：
消费型地产常见的销售方式明显不适合本案，当以波浪式营销事件和主题活动贯穿全案，形成三大热销阶段的核心举措。
●拍卖营销模式：
本案强势开盘方式，通过充分的前期筹备引进重量级企业拍卖会上造势，使本案一炮而红。同时拍卖会亦可落定部分客户。
第三章项目提升建议
项目运营建议：
1、《长安园示范产业区--产业别墅》示范重点
●形象示范：
产业别墅位于长安科技产业园入口处，两面临园区主干道，一面临时代广场，是长安园的主要形象工程。同时全国首创的新人文国际商务标准办公模式体现了入驻企业卓然不群的品牌形象。
●规划示范：
规划设计具有超前性与先导性，体现新理念与新手法，使示范产业区同时具有环境景观的示范作用;
创造一个布局合理、主题新颖、意想突出的现代示范产业区，建设新时期生态型、国际化科技产业园区形象。
●产业链示范：
长安园提供金融服务、政策支持，以及园区内物流、住宅、商业、办公、文化休闲等全方面的配套，园内园外形成良性互动的产业链循环，而产业别墅是产业链上极具特色的一环。
●综合效益示范：
产业别墅不仅为企业带来经济效益，亦体现社会效益与边际效益协调关系的示范，并作为动力型地产的代表性作品创造综合效益的示范。
2、管理创新
政策创新
●一站通关：
园区为入驻产业别墅企业的出口业务提供协助办理海关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机，真正实现无壁垒贸易交流。
●"企业外交官"全程解决方案：
为避免"水土不服"现象，园区管委会免费负责为每家入驻企业量身聘配一名长期"企业外交官",协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关法律、外联事务，确保企业入园一站通、经营事事通!
●企业融资：
园区为入驻产业别墅的企业提供：凭土地证一次性的享受与购地款相应数额的贷款担保服务，解决企业经营资金困难。
●税收政策：
入驻产业别墅的企业可享受园区对外商投资企业之税收减免优惠政策，还可享受国家鼓励外商投资中国西部地区的所得税延长三年减按15%的税率征收及扩大投资领域和降低控股比例的有关政策规定。
B、观念创新
●产业别墅是一种新型物业，它以及它所在的长安科技产业园的开发建设模式是中国高新科技产业园区、动力型地产开发模式的一大创新，是开发高科技园区的大胆尝试，将成为西安市及全国城市"城市经营"的有益示范。
●新型物业项目的成功，作为开发商需要在项目的整体运营观念上的实现创新，从传统的物业管理职能深化成为入驻园区企业的事业伙伴，以多角度提升物业附加值、提高CS(客户满意度)的观念出发，经营产业别墅。
C、服务创新
全新的物业模式，将形成企业全新的OFFICE办公方式推动企业文化的发展。做为开发运营商在软性服务方面要作好充分的准备，以配合专案的硬件形态和支撑产品的市场定位及高附加值。
二、产品力提升1、基本配置(略)2、新人文国际商务标准OFFICE
通过产品力的提升，使产业别墅进一步成为国内首推"新人文国际商务标准"的写字楼产品。
新人文国际商务标准OFFICE由三大考评标准："生态化标准"、"智能化标准"、"人性化标准"构成。