户型情调描述说辞
一、前厅后厅,都是“家”的中心
事业蒸蒸日上,却遗失与老友相聚的时光
世界看似平静,心中却总有波澜
在家中的“会客厅”,不谈会客
不品红酒,只是分享那法国的乐趣
不谈雪茄,只是回味哈瓦那的芬芳
谁有想到在入口挑高前厅的另一边
延伸的不只是中心
商海沉浮多年
终于追寻到适合自己的空间
在尽览龙源湖景观的客厅里
看孩子嬉闹
享受爱妻的下午茶
这样的生活才有味道
二、繁华之上·空中的庭院
大阳台,正对着龙源湖,心绪静静流淌
想着留学英国的日子,年似流水
燃起印度朋友送的瑜伽香
气氛随风扬起
味道比CD香更自然,更悠然绵长
而空中庭院的这边,还有一个挑高大阳台
有好多来自荷兰的小种子正在发芽
也许正是郁金香
起居之间,左右繁华与自然
不仅是一个属于自己的空中庭院
更是一片只属于自己的宁静世界
三、清晨,咖啡的香气比闹钟温柔的多
他习惯在露台上把晨练变成一项个人的游戏
我则喜欢在书房里的窗边
看院子里的雾气慢慢消散
花和叶子的颜色清晰的映衬
朋友说,因为太喜欢我家的客厅
所以他们乐得常常来坐坐
露台上的那株向日葵居然已经高过我一个头
离顶上天花板还远
儿子总趴在花架下的茶几上
巴巴的等着它结瓜子
l100米防腐木栈道,您可以70年如一日慢慢漫步
l阳光与客厅的距离
l长恩路1506号将以骄傲的姿态屹立
l在书房的窗边看院子里的雾气慢慢消散
l回家第一步,尊享贵宾礼遇
l园林里的几种色系
l水是多情的,你是自由的
l 形式是建筑的灵魂,到达自然的3种流线
四、有属于自己的好房子,这是我和他几年来的人生目标
68㎡刚刚合适
有宽松舒适的卧室
老公将它当作礼物送给我时
我刚做了肖太太
至于小小肖,他的房间要有大飘窗
6个月后,他一撑开眼
就会喜欢这个世界
五、直接看城市,比看地图有趣的多了
刚刚还陪他在半岛风情街的时尚店挑衣服
却下起来瓢泼大雨
还好,一路有物业的尊贵服务
牵着她的小手一路小跑
鞋子也只打湿了边沿
进门一看这边餐厅的窗子还在被雨淋着
那一边客厅外的阳台上
惊喜的见到了
挂在龙源湖上的漂亮彩虹。
六、弧,像她的性格,不见棱角的动人
半圆的挑空阳台
可以一览城市的繁华
书房藏在卧室里
迎合他爱书如命的特质
乐于见他在周拾贝网末唤朋唤友到家中
然后悄悄的溜进厨房做出好吃的端到客厅
毕竟,客厅是整个家的面子。
七、一动一静的极端,也可以很好的融合
他不要求我静
喜欢看我和朋友一起在大大得的客厅里疯闹
我亦欣赏他
能够在房间里一呆就是一天
要不和我一起
在有风景的书房和我分享一个下午
或者在视听室
把小日子浸泡在蓝调
篇2:售楼员户型培训资料
售楼员户型培训资料
在所有涉及户型的问题中,最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点:各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁,而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。
不同的消费对象有着截然不同的需求,那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢?我们认为,必须从以下三个方面综合权衡。
消费者对应性。我们知道,一房一厅的小户型是只能作过渡之用的,其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人,其购买动因主要是工作时间不长,积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说,虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全,但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的,而且需要布局紧凑,因此总面积也不应超过50㎡。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小,二房即已足够,但他们生活可能较为宽裕,因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房;而有的工薪家庭人口较多却资金不多,当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房;还有部分成功人士或高级白领,虽然购买力强劲但较为实用主义,认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡还是100㎡?三房是做100㎡还是130㎡?需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或150㎡以上的房子,其面积敏感度相对较差,但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处,才能使销售一路畅旺。
舒适性。房子是为人服务的,房子是为家庭天伦生活服务的,而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发,决定户型的开间、进深及面积。
房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然,事实并非如此。以普通家庭的客厅为例,这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等,是迎客、家人闲聚的空间,谈话、看电视是这里的主要节目,太小让人有压抑感,过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。同样的道理,主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。
除人的视角、人的活动外,舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣,则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度,舒适性自然也就大打折扣。
地域性。地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求,其实是舒适性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个90㎡甚至100㎡,而在深圳,恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子为什么不做成三房,为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在105—115㎡之间,而大连人则显然认为这样的房子太小太逼仄。
户型之首——客厅
毫无疑问,在一套房子里面,客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首,在设计中应该得到最高规格的尊重。
在客厅的设计要素中,包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。
上一篇文章我们提到,视总面积的大小,客厅的开间应在3.8—5米之间,过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下,进深与开间之比不宜超过1.5,否则也将在因过于狭长影响使用。
阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间,是最开扬、通畅的地方,我们认为必须与客厅一脉相连。阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径,当然应让全家人都得到这种享受,因而从这个角度看,也应与客厅相连。阳台必须与客厅相连还有一个重要原因:它是我们晾晒衣服的地方,因此只能是与公共空间相通而不能穿过卧室以形成干扰、影响居家私密性。
如果在向阳面设置了阳台,在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加客厅的通透性呢?虽然不是必需,至少值得考虑!
在客厅周围开几道门,每道门各自朝向何方,当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费心血的之处。因为门越多则空间利用率越低,而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。公共卫生间的门应朝客厅吗?厨房呢?哪个卧室外的门朝向客厅?能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗?客厅与卧室之间的走道如何安排?不设过道又如何?……这些问题当然不可能有统一的答案,不可能有经典的、最好的方案,而只能通过对目标客户深入、细致的调查访问来了解客户的真实需求,并结合项目的实际情况统筹安排。
客厅与餐厅的连接也是个问题。我们在南方看到多数都是直接联通,而在大连市场,好象多数都是有隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些;错开或隔断则功能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些,但通风性差一些,面积利用率也将打点折扣。
玄关在客厅里的出现时间较晚,是伴随着“三大(厅、厨、卫)一小(卧)”、功能分区等居住观念而进入普通人家的,并迅速得到部分家庭的认同。但其真实价值、其存在的必要性仍为许多消费者怀疑,因而设置与否也需谨慎调查。
关于客厅,我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需求,是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路?
对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们,也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子,有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分IT人士的生存需要,现在仍处设计阶段的房子,在决定一房一厅、两房一(二)厅的布局时,恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。
客厅能开PARTY跳舞吗?客厅能不考虑摆放电视机吗?客厅能是小酒巴吗?客厅能是茶艺馆吗?
凡此种种,或许现在还没有足够多的人提出需要,但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。
主卧
我们都知道,在单位福利房一统天下的年代,即使在三居室以上的户型校魑允揖」苡写笮≈郑鞔喂叵凳鞘植幻飨缘摹R虼恕爸魑浴钡某鱿郑俺剖腔蜕杓扑枷胫懈锩缘耐黄浦弧?
主卧的出现,使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性,减少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰,增添了生活情趣,因而从生理上满足了现代人的家居生活。
主卧的出现,还极大地满足了购房者的心理需求:拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一,而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。
主卧设计的要点如下:
卫生间:我们在大连仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间,这显然是没有较好地理解消费者的需求。主卧一定要有独立卫生间!不仅如此,主卧卫生间面积也应比公共卫生间大,功能也应更完备——在洗脸、浴盆、座便器外,还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。
位置:独立性、私密性是主卧的主要要求,现在的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了——尽量远离入户门、远离客厅,如是立体户型则设置在上层或上半部分。但与此同时,我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置,可门却直接对着客厅,整个就是自相矛盾。更有甚者,有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻,这就让人匪夷所思了!除私密性外,朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素,主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。
面积:主卧面积当然应比其他房间大些,但舒适是有“度”的,因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费(购买款、管理费),二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的调查,目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在18平方米左右,北方消费者的需求相对大些,平均值在25——30平方米左右。
窗户:客户的功能有三:采光、通风、眺望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调,也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟;无论电扇风、空调风是多么清爽宜人,它也不能代替轻灵、和谐的自然风;无论电视节目有何等精彩,它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗(或曰飘窗)甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳,转角窗(将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗)、弧形落地窗也已被大量运用。
辅助功能:在目前的住宅市场中,不少设计师在处理大面积户型时,常简单地将每一个房间按比例放大就算了事,其实这是一种非常严重的浪费,我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分,如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间,可以考虑设置背景音乐系统等。
厨房
我们关于厨房的想法可集中归结为三个方面:厨房在户型中的位置;如何提高厨房的舒适度;厨房设计的创新性想法。
位置:南方气候炎热,所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”;北方冬天漫长,所以北方的房子特别讲究南北朝向。这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不同的需求:南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧,而北方的厨房多位于厅的北端。但不管南方北方,我们认为只要是平面户型,在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选取其中之一:1、厨房是家居生活中最主要的污染源,噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此,因此应远离卧室、客厅,尽量避免拎着菜穿过客厅,也就是说厨房应尽可能靠近进户门;2、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地,因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑,厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。
舒适度:事实上,自“大厨房”的观念与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后,就已经使厨房从大汗淋漓、油烟滚滚的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变,从而大大提高了家庭主妇主男们工作的舒适度。以我们的观察,无论南北方,目前多数厨房的面积在6—7平方米左右,但我们认为,在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天,厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加快,我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理,更符合人们的厨房作业的流程:在洗、切、炒的流程中,L型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率,降低劳动强度;整体厨房由于能使物品各归其位,不仅能提高空间利用效率、减少死角,而且更方便清洁,改善卫生状况;我们还认为,现在已经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候,如此一来既可最大程度地降低油烟污染,又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行,不仅大大提高了舒适度,对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处,可为平淡的居家生活增添许多情趣。
创新:在此我们想提出两点创新性想法,一是在200平方米以上的户型中设立单独的早餐室,二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。早餐室在欧美国家十分普遍,随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变,在部分大户型中不妨一试。在我们见过的一些例子中,从抽排油烟机的技术角度来看,将厨房完全敞开一点问题没有,而开放式厨房的好处不言自明——不仅极大地拓宽了工作面积,而且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视,任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙,真正让炒菜成为一种生活的轻松甚至一种享受。
洗手间的问题
中国菜肴之香、之精美举世闻名,与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球”。这种只重“进口”而对“出口”漠不关心的现象似乎为中国传统文化中所独有。
长久以来,厕所在中国另有一别称——“茅房”,由此可见其在户型中的地位低下、不受重视。就是解放后,城市里大量修建的火柴盒房子里,也还有相当多没有单独的厕所。因此自80年代随着经济发展对改善居住条件日益关注以来,我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。但受传统文化根深蒂固的影响,目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待解决的问题:
(1)仍有人将洗手间搞得暗无天日,白天需开灯,余臭长年不绝,且阴森潮湿,让细菌们大量繁殖、活得自在。
(2)空间面积绝对不足,一些发展同将其作为辅助功能,面积压缩得很小,在一些小户型中其面积仍在4平方米以下。
(3)设备水平极低,用于配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座不足甚至根本就没有。
(4)标准化程度低,施工质量差。管线配置杂乱无章,影响美观和使用,下水道容易堵塞。
(5)缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简单、施工方便——洗手间是管线集中的地方,长期以来都以明管配置,为用户又增加了难以清扫的积污纳垢的死角,既不卫生又有碍观瞻。
(6)穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见,而公共洗手间的门直接开向客厅的更比比皆是。
(7)重数量不重质量。在规划设计阶段讨论的重点经常是设计几个洗手间,而基本不讨论洗手间的具体 设计细节。
(8)重面积不重功能布局。在广告中、在现场销售人员的介绍中,一般都会突出强调洗手间的面积,几乎没有人在意不同特征消费者对洗手间功能分布的差异化要求。
(9)重装修标准不重基本功能配套。装修标准在时下的洗手间设计中已是讨论的重点之一,但发展商、设计人员、营销人员似乎都有意无意地忽略了洗手间功能设施的研究。
(10)重主卧洗手间不重公共洗手间。或许是由于买家主要使用的是主卧,因而从营销的角度,主卧洗手间的出彩出新能更有效地激发客户的购买冲动,而公共洗手间则多数因陋就简,关心者甚少。事实上从使用角度看,利用率更高的还是公共洗手间,并没有理由对其漠然视之。
(11)重大户型洗手间设计不重小户型洗手间设计。这实在有南辕北辙的嫌疑:购买大户型者多为实力派人士,一般都将重新设计装修,不用操心太多;而小户型买家多为工薪阶层,资金、时间相对较紧,因而更渴望发展商仔细琢磨能提供能一次到位的设计和装修。
(12)我们在大连还看到过座便器正对洗手间门的户型,这是永远不能原谅的设计错误。
上一篇文章里我们历数了现今洗手间存在的诸多不是,出现这些问题的其根源在于发展商和设计人员仍在用旧观念处理新住宅:仍将洗手间看作是不得已而去之的逃难地,而没有想到其应该是业主重要的享受区。
事实上,现代住宅的洗手间是一组空间,这组空间围绕着便溺、洗漱、沐浴等基本活动而展开。(目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议,拥护者认为洗衣与其他活动一样属于“水性”活动,理应集中,顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便,另外从接、排水管道的设置利用考虑,也应进入洗手间;反对者认为洗衣机与洗手间功能难以协调,而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便(即使有干衣功能),洗衣机应设于晾衣阳台附近。)抛开洗衣机问题,要较好地组织便溺、洗漱、沐浴三项功能,使用面积不应少于6平方米,否则必然出现空间局促、功能混杂,为业主带来使用中的互相干扰和不便。由于不同购房目的及需求差异,目前消费者希望的洗手间面积集中于6——7平方米和10——12平方米两个区间,发展商因根据项目定位作恰当选择。
洗手间是家居生活中的集中用水地,因而也是最容易出现潮湿阴凉,从而滋生细菌病毒的地方,因而其采光通风特别重要。尽管可以人工排风、尽管可以用电发光,但无论从能源利用角度还是人们对自然风、太阳光天然的亲近感,洗手间都应该做到宽敞明亮,通风顺畅,如能引入西晒,就更理想了。另外无论是何种建筑形态无论是何种户型布局,上推式窗户是最适合洗手间的。
根据新的《住宅设计规范》征求意见稿提议,80平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间,因此主卧是否应设计洗手间的问题已无需讨论,需强调的是主卧洗手间的面积应大于公共洗手间。
公共洗手间通常不是业主装修的重点,因此由发展商提供统一装修较为合理,但应注意地面、浴具、卫具、墙壁、天花板及其他用具应协调色彩、保持洁净、清爽的感觉。
冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴,泡在自家的浴缸里必将成为北方地区生活的主流,因此浴缸在洗手间里不可或缺,尤其是主卧洗手间。在一次对年轻人“理想生活”的调查中,不少人就选择了“泡在三角形大浴缸里,边泡澡放松边给朋友打电话”,认为这是极现代、极浪漫的感觉。
三角形浴缸比长方形浴缸更节省空间,这也值得发展商注意。
长方形洗手间的宽度不能太窄,否则将用具集中于一边或间隙过小都将为使用者带来麻烦。而影响用具布局的主要因素是开门方向,因此推拉门是值得考虑的设计。
为安全起见,管道煤气和燃气热水器应尽可能设计在洗手间之外。最近深圳即有一楼盘将燃气热水器统一安排在阳台上,大受客户欢迎,预计类似概念将迅速得到普及。
篇3:小户型房产投资思考
小户型房产投资思考
自2000年my city 面市,小户型不动产的销售是一路凯歌高奏,不论是创新的、还是跟风的开发商,这两、三年都是赚得笑得合不拢嘴。可以说,市场上各种类型、各种概念的小户型产品满天飞,如:单身公寓、酒店式公寓、公寓酒店、产权式酒店、soho、solo;以租养房、委托统一经营、回租后担保包租;住宅、商住、办公楼、纯酒店、分隔小商铺……,把广大的投资者弄得晕头转向,搞不清哪种产品对应哪个概念,有些开发商或代理商也刻意把产品往销售势头旺的概念上靠,更是使得市场上各种产品的概念混乱不清。
据统计,小于70平方米的小户型产品的销售,01年是37万平方米,02年是57万平方米。03年上市的小户型产品,经初步统计,有30多个,总面积达90来万平方米。不可否认,经过这些年的发展,上海的小户型不动产市场确实有不少做得非常优秀的产品,但鱼龙混杂,概念乱飞,难免使广大消费者分不清优劣。投资者如何擦亮眼睛,在万花筒般的楼市中,挑选到真正优秀的产品,是值得仔细研究的。
笔者认为有以下九个方面要深入研究和思考。
一思:资源稀缺
不动产是与土地分不开的,土地资源的稀缺决定了不动产的升值趋势。随着上海市中心可供开发的土地的逐步减少和市政府对中心城区容积率的控制,内环线内的不动产将变成"奇货可居"。投资者在进行不动产投资时,应尽量选择内环线内、至少也应是中环线以内的项目进行,这样可使项目在资源稀缺性上取得先机。不少国外不动产专业投资机构,在上海进行项目选择时,首先考虑的就是这一点。
二思:地段环境
不动产的投资收益是通过升值、租金等来体现的。项目所处位置是否交通方便,周边的配套生活设施是否完备,是否处于高档繁华的商业、商务和办公区附近,关系到此不动产今后的经营所面对市场客户的档次和支付能力,亦即能否以较高的价格和效率出租。不动产的最终使用者总是离不开商务工作、交际娱乐、日常生活或旅游购物的。因此,选择不动产投资项目时,所选项目应在高档繁华的商业、商务和办公区周围,车辆的出行要很方便,而相应的休闲娱乐和生活配套设施应很完备,这样面对的经营市场才会容量大、价格高,因而投资回报率也高。
三思:规划发展
不动产产品不同于一般商品,它的权利年限长达40---70年,因此,它的价值也应该从项目及周边长期的规划发展来看。长远的发展规划一般投资者难以知道,也具有较大的不确定性,但政府制定的5---10年的发展规划一般是很少改变的。一旦规划实施,不动产的价值就会得到提升,投资回报率也会成倍成倍的提高。浦东陆家嘴和轨道交通周边不动产的升值是最好的例证。
四思:政策法规
天时、地利、人和,政策法规可以说是天时。对不同的不动产,在不同的时期,会有不同的政策导向、法律法规,也具有一定的延续性。如最近上海市政府规定,整层的商铺、办公楼不得分割出售,就可能使分割出售的不动产的合法权益难于得到保障。另外,税收政策也是最明显的例证。商铺、酒店、办公楼、住宅这几类不动产的契税、营业税、所得税是各不相同的。现在,对住宅类不动产实行的税收政策是最优惠的。
五思:权属性质
权属性质直接影响不动产投资回报率的量化计算。不同的不动产项目,它们的产权年限、税费多少、首付比例、贷款期限、管理费用是各不相同的。
住宅性质的不动产产权年限和贷款年限长,首付比例低,契税少,综合税率很低,其投资回报率容易提高。
投资者在购置不动产时,一定要弄清楚它的性质,和它对应的税费等因素。在相同的承诺固定回报情况下,因以上因素的不同,投资回报会有很大的区别。可以要求出售方把帐算得明明白白,不得故意隐瞒。
另外需要强调的是,有的不动产亦商亦住,看似扩大了使用客户的范围,但由此引发的管理混乱,可能使商、住客户都不满意,反而会使使用效率降低。
六思:房型装修
房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对使用客户的档次产生影响,进而影响投资回报率。
面积太小、得房率低,会影响使用功能;如每层20多套以上、电梯又少于5个,肯定会在进出高峰期造成拥挤和等待;装修标准应符合经营所面对的客户的要求,如地段虽好,但装修标准低,也会使租金降低;好的景观绿化是高档客户很在乎的因素,能帮助提高租金档次。
同样是酒店,公寓式酒店因房型为家庭式,比传统酒店更具舒适、温馨感,作为一种新型的酒店型态,很受商务客的欢迎,现在的房价也较为合理,出租率较高。
七思:经营方式
经营方式是指投资者购买不动产后,以何种方式取得收益(这里主要指长期的租金收益)。一般有自营和委托经营两种。
自营由自己寻找租客,存在花费时间多、出租断档、花费精力等问题。现时小户型不动产上市量巨大,租金也大幅下降。虽然自营方式自己可灵活掌握,投资风险小,但回报率也正在降低。
委托经营是在开发商的策划下,所有投资者在购买后统一回租给经营管理公司,委托经营管理公司统一运营管理,投资者按运营情况定期获取回报,也有不少公司承诺给予固定回报。委托经营省时、省力,如果运营行业选择正确,运营管理良好,利润率会很高。但投资的风险在于经营管理公司的品牌、运作能力和经营诚信。
八思:回报担保
现在不少小户型不动产项目都采用回租委托经营、并提供固定担保回报的方式销售,有的担保期甚至长达10年。面对对这样的情况,投资者一定要弄清担保方的实力,看担保方是否真正有实力完成担保。有实力公司短时间的担保是可信的;长时间的担保,不论什么公司,其可信度都应该打点折扣。
九思:运营管理
良好的运营管理是投资回报率的真正保证。项目运营所面对的行业、运营公司的品牌、客户来源、成本的控制等是直接影响投资回报率的重要因素。
同样是小户型不动产,办公楼和商住楼的运营管理是对项目的物业管理,其物业管理水平会影响它的出租率、续约率和租金的高低;自营的私房出租,其物业管理也在一定范围内影响它的出租率、续约率和租金的高低。
运营管理对商铺和酒店的投资回报率的影响最为明显。
商铺面对的是某个行业、某些商品的零售或批发,运营公司的品牌、运作能力、行业内号召力、消费者的集散程度会直接影响投资回报率。
酒店、公寓式酒店的运营管理商会直接影响租金档次、酒店入住率、客户回头率、经营成本和经营诚信。20-80法则在酒店业也同样存在:80%的行业利润被20%的高星级外资管理酒店获得。因此,投资酒店或公寓式酒店时,应选择历史悠久、品牌国际知名、经营诚信、客户来源广泛、客户档次高的国际酒店管理公司来经营,以取得更高的投资回报。
随着上海改革、开放的深入和世界级国际化大都市地位的确立,经济高速发展,各种国际、国内的商贸、投资、旅游、体育、会议、展览活动接连不断:20**世博会、f1大赛、华交会、国际展览……"上海每天都像在过节",大批大批的商务、旅游人士需中短期驻沪,会给商业、酒店等行业带来无限商机,也可能给小户型不动产带来很高的投资回报率。但投资者也应在鱼龙混杂,概念乱飞的小户型不动产市场上擦亮眼睛,选择优秀的、适合长期投资的产品,以取得良好的投资回报。