市场调研程序
1.目的和范围:
为项目总体定位、产品设计定位提供相应的供需市场信息;为公司相应的战略、战术策略调整提供市场依据;根据公司总体开发计划,组织撰写销售策划方案、产品销售定价方案。适用于公司项目的全程市场调研及总经理指定的专项命题调研。
2.职责:
2.1经营销售部负责配合我司开发项目进行供应市场调查,撰写市场调研报告,呈递相关部门。
2.2经营销售部负责对需求市场进行市场调查,撰写市场调研报告,呈递相关部门。
2.3经营销售部负责提供设计配合,就设计研发部提供的产品开发各阶段设计方案,提供会审意见。
2.4经营销售部根据公司总体开发计划,组织撰写销售策划方案。
2.5总经理室组织进行成本估算,并于定价前传递经营部。
2.6审计核算部负责计算房屋面积。
2.7经营销售部负责组织销售价格的评审,财务计统部参与评审,总经理批准定价。
3.工作程序
3.1供应市场调查
3.1.1项目开发前期
3.1.1.1经营销售部市场调研组与总经室项目策划中心共同负责对待开发项目周边景观、交通状况、市政配套以及生活配套进行调查。
3.1.1.2经营销售部市场调研负责组织市调专员及前台销售人员对待开发项目相关的房地产供应市场进行调查。
a)市场调研组针对不同类型的楼盘设计楼盘个案调查详表。
b)市场调研组进行楼盘个案调查,并填写楼盘个案调查详表,必要情况下对楼盘进行拍照存档。
c)市场调研组列出需要前台销售员参加调研的楼盘名单,递交销售主任。
d)销售主任组织销售员进行指定楼盘的个案调查,并填写专用的楼盘个案调查详表,提交市场调研组。
3.1.2经营销售部市场调研组负责组织市调专员及前台销售人员进行项目开发中、后期市场竞争项目跟踪调查。
3.1.2.1经营销售部市场调研组安排市调专员在项目开发中、后期对前期调研中涉及的竞争性楼盘进行跟踪调查。
3.1.2.2在项目开发中、后期,经营销售部市场调研组及时向销售主任提供新近开盘的楼盘名单,销售主任组织销售员进行个案调查,并给将填写完毕的个案调查详递交市场调研组。
3.1.3经营销售部市场调研组负责根据调查采集的基础资料撰写各阶段市场调查报告,经部门经理审核后,根据需要递交总经室及设计研发部。
3.2需求市场调查
3.2.1经营销售部市场调研组安排市调专员根据开发项目设计调查表,经部门经理批准后,递交项目销售主任。
3.2.2销售主任组织销售员引导客户填写表单,定期将调查表及汇总结果提交市场调研组。
3.2.3经营销售部市场调研组负责针对公司组织的各类活动设计调查表单,经部门经理批准后,递交销售主任。
3.2.4经营销售部市场调研组组织销售员引导客户填写表单,活动结束后将调查表及汇总结果提交市场调研组。
3.2.5根据基础资料,经营销售部市场调研组负责组织撰写各类市场调研报告,经经营销售部经理确认后,根据需要递交总经室及设计研发部。
3.3专项命题调研
3.3.1总经理根据公司的开发的战略、战术需要下达专项命题调研市场的指令。
3.3.2经营销售部市场调研组根据专题命题安排市调专员进行专项市场调查。
3.3.3经营销售部市场调研组负责撰写调研报告,经经营销售部经理批准后,呈递总经理。
3.4异地考察
3.4.1经营销售部市场调研组负责组织收集异地优秀楼盘的信息,向部门经理提出异地考察申请。
3.4.2经营销售部经理审核后以请示单的形式向总经理报考察计划。
3.4.3总经理批准后,由经营销售部经理组织人员对异地优秀楼盘进行考察。
3.4.4经营销售部市场调研组负责组织撰写异地考察报告,经经营销售部经理审核后,根据需要递交总经理及设计研发部。
3.5设计配合
3.5.1设计研发部在产品设计各阶段,向经营销售部提供设计方案、设计变更、施工图、施工更改等相关图文。
3.5.2经营销售部市场调研组负责组织部门内部相关人员提出经营销售部意见,以书面形式汇总,经部门经理审核批准后,递交设计研发部。
3.5.3由设计研发部书面回复对各项建议的采纳情况后,经营销售部市场调研组负责组织开展新一轮设计配合工作。
3.6销售策划
3.6.1项目推广前期,由经营销售部市场调研组负责组织撰写各项目销售策划方案。工程项目部负责及时提供相应项目的工程进度计划。
3.6.2销售策划方案经经营销售部内部各工作组讨论通过后,由部门经理审核批准,并呈送总经室寻求批示意见。
3.6.3销售策划方案经总经室批准通过后,由经营销售部组织实施。
3.7产品定价
3.7.1设计研发部在定价前50天向经营销售部提供项目总平图、单体户型平面图以及规划思路。
3.7.2总经理室组织进行成本估算,并于定价前30天传递经营部。
3.7.3审计核算部根据施工图计算房屋面积,并于开盘前40天内向经营销售部提供面积表。
3.7.4经营销售部在开盘前10天根据上述部门提供的资料并结合市场调研情况编制房屋价格草案。
3.7.5经营销售部组织财务计统部、审计核算部、设计研发部、总经理室对价格草案进行评审。
3.7.6经营销售部制作价格表,以请示单形式由财务计统部、总经理室会签,总经理批准定价。
4.相关文件
5.相关表单
5.1楼盘个案调查
篇2:房地产市场调研行业的分析报告
房地产市场调研行业分析报告
一、前言
由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。
二、房地产“行业研究”的现状与问题
1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养
就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向;其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究;再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。
从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营;目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足;同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调研需求促进力度不足，另外行业项目的策划与开发更多是通过策划、销售人员的经验和创意来实现，并以引导消费为导向，这也造成了房地产市场研究缺乏的重要原因。
2.调研公司缺乏对房地产行业知识的了解
房地产行业的特殊性和复杂性，导致市场研究公司的研究人员对该行业深入了解存在困难，因此对其的认知是相对肤浅而有限的。
研究人员由于缺乏对房地产行业知识的充分了解，因此，在与房地产开发商的合作过程中很容易导致沟通上的障碍。研究人员对理解开发商的需求方面存在着一定的困难，体现在对项目的理解、研究方法的采用、研究对象的选择、问卷的设计、最终研究成果等方面，都很难达到与房地产行业特点的结合。
3.调研公司从具体项目中比较被动的积累研究经验
正是由于房地产开发商的市场研究意识还未被唤醒，对市场研究公司的依赖性并不强，因此来自于该行业的市场研究需求并没有引起市场研究公司的重视。
目前，市场研究公司还没有主动的关注房地产行业市场的发展，更多是依赖具体的房地产市场研究项目，比较被动的实现行业经验以及研究经验的积累，效果缓慢。
现在市场研究行业的发展趋势是专业化和咨询化，而咨询化的发展是基于对特定行业的充分了解，并且专业化通常也是通过依附于对某特定行业的熟知来体现。因此，如果市场研究公司希望进入房地产行业的研究领域，则需要充分了解该行业的特点。
三.市场研究在房地产行业中的应用
1.前期
这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有：
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品研究：
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。
楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势研究：
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。
(4)品牌研究：
在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。
2.中期
开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。次阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位研究：
考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求研究----了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。
(3)竞争楼盘研究----了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
(4)产品测试研究：
在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括：1、社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体宣传分析：对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场研究：
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;
2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯;
3、楼盘评价以及与竞争产品对比;
4、对销售中心以及人员的评价;
5、看房满意度研究等等。
(3)销售监测：
随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。
(4)业主满意度研究：
现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。
就目前的房地产领域，作为客户方，房地产开发商对市场研究意识不强，并且缺乏对市场研究公司运作方式和研究技术的理解;作为服务提供商，诸如部分专业的房地产代理公司已经在该研究领域方面捷足先登了一步，并在房地产领域担当着全程顾问公司的职责，同时该类性质的公司具有着良好的关系背景，在利用资源方面拥有得天独厚的优势。因此作为传统的、专业的市场研究公司在进入房地产研究领域方面存在着相当程度的困难。
市场研究公司应当在不断的积累具体项目运作经验的同时，增加对房地产行业知识的掌握程度，提高行业知识和经验。就目前而言，市场研究公司进入房地产研究领域的切入点是项目定位研究中的消费需求研究，并在此基础上，向品牌研究、媒体效果研究等领域渗透。这些领域可以发挥市场研究在消费者研究技术与方法方面的专长，而这正是房地产营销代理公司所欠缺的。市场研究公司一方面可以直接与开发商进行接触，另一方面可以与房地产行业营销代理公司进行合作开展具体的研究业务，以期在房地产行业有更大的发展。
篇3:房地产市场调研
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的"千里眼"和"顺风耳"。
二、房地产市场调研的重要性
a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提;
b) 是销售稳定和提高的基础;
c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法;
d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。
三、市场调研的内容
1.地段(地点、交通、环境等)
2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等)
3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等)
4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等)
5.面积与户型(面积与户型配比情况)
6. 周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等)
7. 价格(起价、均价、最高价)
8. 推广策略(现场促销方式、广告推广方式)
9. 销售情况(销售率等)
10.付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等)
11.客户群体(客户群体分布情况)
12.楼盘优、劣势等
四、调研方法
1.网络调查法
通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。
2.电话调查法
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。
3.亲临现场调查法
亲临现场调查法可采用以下几种方法：
1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息;缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。
2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容;缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。
3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘(切记：态度一定要好)你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。