房地产常识32问
1、房地产包含什么内容?
包括房产和地产,即土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有,但土地属于国家和集体所有,业主只有一定年限的使用权。因此,业主购房后,所拥有的房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。
2、什么叫房地产登记?
房地产登记,是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权力的登记,包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构用途、价值、等级、坐标、形状等进行专门的记载。
3、什么叫宗地?宗地号代表什么意思?
宗地是地籍的最小单元,是指以权属界限组成的封闭地块。桂林的土地,以宗地为基本单位统一编号,叫宗地号,又称地号,其有四层含义,称为:区、带、片、宗,从大范围逐级体现其所在的地理位置。如:B107-24这个地号表示福田区第1带07片区第24宗地。
4、什么叫宗地图?什么叫证书附图?
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质,与相邻宗地的关系等。
证书附图即房地产证后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
5、房地产登记以什么单位进行登记?
以一宗土地为单位进行登记。如果一宗土地存在两个或两个以上的权利人,各权利人应分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和共同拥有的土地使用权进行登记。
6、什么叫确权?权属调查包括哪些内容?
确权是依照法律、政策的规定,经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序,确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
权属调查包括:审查土地来源是否合法、占地是否超过规定的范围;审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况。确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。
7、土地使用年限是如何确定的?
凡与长春市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科研、卫生、文化、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
8、同栋建筑物使用功能不一的,土地使用年限如何确定?
同栋建筑物使用功能不一的,有土地合同的,以合同规定的年限为准。其他情况的土地使用权一律按其中使用期最长的进行登记。
9、《房地产证》主要记载什么内容?
现在所发的《房地产证》,主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号;土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限;房地产的名称、栋号、建筑面积、建购价款等。
10、《房地产证》有什么作用?
《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证,是合法拥有房地产的凭证。权利人可以凭《房地产证》依法出租、买卖或作为经营生产场所,也可以凭《房地产证》进行抵押,向银行等金融机关贷款,合法利用资金,还可以继承、赠与、交换。如果没有《房地产证》,上述房地产权益都无法实现。
11、什么叫房地产初始登记?
房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。初始登记对确认房地产权利、保障权利人的合法权益、加强房地产管理有着重要的意义。
12、房地产登记的种类有哪些,登记机关办文时间需多少天?
房地产登记的种类可分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。各类登记的办文时间为:初始登记90天(含公告时间30天),转移登记30天,抵押登记表14天,变更登记30天。
13、哪些情况属于二级市场房地产转移登记?
(1)向发展商购买的商品房以及合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房;
(2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房,微利房;
(3)市、区住宅局出售的福利房或微利房。
14、业主购买商品房后,何时可以办理《房地产证》?
商品房项目办理了房地产初始登记后,业主才能办理《房地产证》。根据《桂林市商品房买卖合同(预售)》规定,发展商必须在办理竣工验收证书之日起二百一十天内为业主办理《房地产证》。若该项目未办理初始登记,预购方付足房款总额25%以上,业主若急需转让的,可办理楼花背书转让。
15、红皮《房地产证》和绿皮《房地产证》有什么区别?
红皮《房地产证》用于记载市场商品房地产,产权人可完全享有该房地产的占有、使用、权益、处分权利。绿皮《房地产证》用于记载非市场商品房地产。凡绿皮《房地产证》记载的房地产,一律不得买卖,需抵押和出租的,要按有关规定办理。
16、什么情形属于房地产变更登记?
(1)房地产使用用途该变的;
(2)权利人姓名或名称发生变化的;
(3)房地产坐落名称或房地产名称发生变化的;
(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。
17、合法预售房地产应具备哪些条件?
凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产,具备下列条件后,可以公开发售:
(1)土地使用权已依法登记,取得房地产权利证书;
(2)取得《建筑许可证》和《开工许可证》;
(3)除付清地价外,七层以下(含七层)工程主体封顶,七层以上工程投入开发建筑的资金已达工程款预标投资总额的2/5并经注册会计师验资;
(4)房地产发展商和金融机构已签订了预售款监管协议;
(5)领取了《房地产预售许可证》。
18、 什么叫建筑面积?
是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊公共面积两部分组成。而套内建筑面积则由套内使用面积、墙体面积及阳台面积三部分组成。应分摊公共面积是指本栋各业主共同使用或共同拥有部分的面积,以各套内建筑面积大小按比例分摊而得的面积。
19、阳台面积是如何计入商品房建筑面积的?
计入每套商品房建筑面积的阳台是指套内阳台的建筑面积。套内阳台分封闭阳台和未封闭阳台两种,封闭阳台按阳台外围与房地产外墙之间的水平投影面积全部计算,而未封闭(包括凹阳台、半凹半凸的阳台、有柱的凸阳台)的则按水平投影的一半计算建筑面积。
20、公用面积包括什么?
公用面积包括应分摊公共面积和不分摊公共面积两大类。
不分摊公共面积包括:地下室中用于人防、设备层、车库的建筑面积;消防避难层中间于消防避难的面积及结构转换层的面积;第一层架空用于停放车辆或公共开放空间的面积;多栋共用的设备房;经批准为核増或奖励的建筑面积。
应分摊的公用面积包括:地面以上的设备用房、套(单位)门以外的室内外楼梯、电梯、内外廊、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃圾管道、管道井,突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等。一般来说,应分摊的公共面积越多,说明该建筑的设计较豪华,配套设施较完善。
21、什么类型的商品住宅项目可享受购房入户待遇?
可享受购房入户待遇的商品住宅项目,必须是宝安,龙岗两区具有房地产开发权的企业在其合法取得的土地上建设的、并经规划国土分局核发《房地产预售许可证》后允许销售,且是房地产开发企业第一次出售的商品住宅。
22、购房入户个人入户应具备什么条件?
根据宝安、龙岗"购房入户"实施细则的规定,购房者个人入户应具备以下条件:
(1)年龄,男性应在18岁(含18岁)至55岁(含55岁)之间,女性应在18岁(含18岁)至50岁(含50岁)之间;
(2)必须具有初中毕业以上文化程度;
(3)其他入户者系购房者的配偶或未婚子女;
(4)符合计划生育政策;
(5)没有犯罪记录。
23、未婚前购房入户,多余指标婚后可否再用?
可以。
24、购房的什阶段可办理购房入户?购房入户户主是否可与业主分离?
所购房地产必须为现楼时方可办理入户手续。购房入户户主必须是业主的配偶或未婚子女。
25、购房者个人向公安部门申请办理入户手续时,应提交哪些资料?
(1)房地产买卖合同
(2)房地产证
(3)购房入户证明书
26、采用分期和银行按揭方式付款的购房者,可否办理蓝印户口?
按分期付款方式付清50%以上房款或银行提供70%以下按揭者,并缴纳50%城市增容费,依购房面积给予办理蓝印户口。
27、入户指标有多少个?
在宝安、龙岗区购买市政府批准的房地产开发企业开发建设的商品住宅的个人,可办理蓝印户口入户手续。取得蓝印户口一年后,可申请转为常住户口。购买商品住宅建筑面积在70(含70)M?以上至10
0M?以下的,给予蓝印户口指标3个,面积在100(含100)M?以下的,给予蓝印户口指标4个。
28、房地产租赁是否要实行许可制度?
根据《长春市房地产租赁条例》第六条规定,房地产出租须持有《房地产租赁许可证》。实行许可制度,一方面规定出租房地产必须符合一定的条件和要求;另一方面为承租人租用合法的出租屋提供了保障。
29、房地产出租为什么要办理登记?
根据《长春市房地产租赁条例》第十条规定,房地产租赁关系的设立,变更,当事人应自签订租赁合同之日起10日内到出租屋所在地区主管机关办理登记手续。实行登记制度,一方面对房地产租赁双方的合法关系予以保障,另一方面租赁过程中双方发生的矛盾和纠纷,便于政府主管部门的调解和跟踪管理;第三,便于有关部门介入出租屋的整治,利于出租屋的综合环境改善提高。
30、对于不能转让的房地产,可否通过签订几十年的租赁合同的形式获得其实际的产权?
根据《长春市房地产租赁条例》第二十四条规定,住宅租赁不超过八年,其他用途房地产不超过十五年,审查合格的可予延期。因此,通过订立几十年的租赁合同的形式获得其实际的产权是不合法的。
31、办理房地产出租需要交纳哪些费用?
根据《条例》第十九条规定,房地产出租人应按月租金的2%向出租屋所在地区主管机关交纳房地产租赁管理费。收费时间从房地产租赁合同生效之日起计算,租赁管理部门收取房地产租赁管理费必须开具经长春市财政局监印的"长春市行政事业性收费房地产租赁管理费收据。"根据国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》,个人按市场价格出租的居民住房,应按3%的税率征收营业税,按4%的税率征收房产税。个人出租房屋取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。办理房地产租赁手续所用的《许可证》、《房地产租赁合同》等工本费和手续费均包含在租赁管理费中不再另收。
32、可否采用"承包"的方式租赁企业房地产?
凡符合下列条件的承包企业无须办理房地产租赁手续,但若房地产所有人不参与企业经营,只收取保底利润为条件的,一律视为房地产租赁关系,必须到当地租赁所办理有关租赁手续。
(1)以房产折资入股的"合作"、"合资"企业经政府有关部门批准并按《公司法》办理资产转移手续。
(2)房地产所有人与企业之间应是一种共同经营,共担风险,共享利润的关系。
篇2:正确衡量房地产价格走势
正确衡量房地产价格走势
目前人们普遍用"平均销售价格"来衡量房地产市场中价格的变动情况。所谓平均销售价格,即用销售额除以销售面积所得到的价格。但是用"平均销售价格"来反映房地产市场中的价格走势是存在问题的。我们看这样一个例子。根据某公司对北京市20**年第三季度的市场分析,这个季度新开的50多个楼盘中,有相当数量是位于城区外围地段及城近郊区的普通住宅,其售价低于北京住宅的平均价格水平,这使得"北京市住宅平均价格水平下降了"。再看另一个例子,假如某一年市场上经济适用房项目较多,销售量很大,而第二年经济适用房项目减少,而商品住宅的销售量又猛升,这样第二年的住宅平均销售价格就会比第一年要高。以上这两个例子中平均销售价格的上涨和下跌是否真实地反映了市场供求关系的变化呢?显然不是。下面就以住宅市场为例对其进行探讨。
一、用平均销售价格度量房地产市场中价格的缺陷
"平均价格"这个指标的变化中会混杂两种因素的作用。其一是市场因素,即供求力量的相对力量,供大于求时价格下跌,供不应求时价格上升;其二是非市场因素,例如供给结构和住宅特征等。当市场中的供给结构发生变化时,即使供求关系不变,平均价格也会变化,例如政策性低价位住宅的比例上升会使平均价格下降。如果市场上住宅的平均质量(包括建造质量、区位、环境等)上升了,那么在供求关系不变的情况下,平均价格也会上升。由此可见,如果仅用平均价格来度量房地产市场中价格的变化情况,就无法区分它的上涨或者下跌究竟是由于市场因素引起的,还是由于非市场因素引起的,这显然不利于我们对市场走势的判断。
造成这个问题的原因是由于我们对于"价格"的界定并不清楚。我们所说的"平均销售价格"实际上是一种平均支出额的概念,即这一阶段购房者的支出总额除以总面积。而价格应当是指某种具有固定特征的商品(或称之为"标准商品")每单位的市场价格,所以一谈到价格,必然对应着一种标准商品。只有这种含义的价格才能够真正反映市场供求关系随时间的变化情况。但是房地产是一种产品互异性很强的商品,几乎没有任何两宗房地产的特征是完全相同的。这里所说的特征,包括房地产自身的特征和周边环境的特征。以住宅为例,自身的特征可以是住宅的面积、卧室或浴室个数、设计水平、装修程度等等;周边环境的特征可以是小区居民的文化层次、小区环境、购物便利程度、公共设施质量、学校质量等等。不同特征的房地产拥有不同的支出额,仅将它们平均起来无法反映真正意义上的价格。国外普遍的做法是测算"同质住宅"的价格和变动情况。所谓"同质住宅",是指特征不随时间发生变化的标准住宅。在观察市场走势时一直以它为基准,就可以排除非市场因素的影响,而集中反映由于市场供求关系变化导致的价格变动。显然,同质住宅价格和平均销售价格之间的差距反映了供给结构和房地产特征的变化。如图1所示:
当然这并不是否定平均销售价格的作用。平均销售价格是一种平均支出额的概念,因此能够在一定程度上反映这个阶段居民的购房支出水平,可以在各个地区之间进行横向对比。但是如果用平均销售价格来分析某一地区住宅价格随时间的变化情况,即进行纵向比较,就会产生误差。
二、测算同质住宅价格的两种方法
现在我们以住宅为例探讨测算价格变动的方法,这些方法同样适用于其它的物业类型。通常有两种方法可以测算同质住宅的价格变动情况,一种是效用价格模型(Hedonic Model)法,另一种是重复销售价格指数(Repeat Sales Price Indices)法。
1.特征价格法。
特征价格法的思路是在住宅价格与住宅特征和销售时间之间建立起联系,即建立起一个Hedonic方程。这里所说的特征同样也包括住宅自身的特征和周边环境的特征。在这个方程中,住宅价格是住宅特征销售时间的函数,其中有一些参数需要确定。一旦这些参数确定了,我们就可以设定一个"同质住宅"的特征值,然后将这些特征值代人上述方程,就可以得到该同质住宅在不同时期的价格,这种价格能够反映住宅市场中价格的走势。
为了得到这些参数的取值,需要获得住宅市场中一段时间内大量的销售案例,得到它们的销售价格、销售时间和住宅的特征,然后通过统计回归的方法估计 Hedonic方程中的参数。
在利用Hedonic方程时要注意的是如何给住宅的特征赋值。住宅的特征包括住宅的面积、卧室或浴室个数、设计水平、装修程度、小区环境、绿化率、购物便利程度、公共设施质量、学校质量等等。这些特征有些是连续型的变量,例如面积、绿化率等,可以直接将它们的值代入方程;有些是离散型的变量,例如卧室个数等,我们可以将它们的值取为1、2、3……,然后代入方程;有些特征的属性是"有"或者"无",例如附近是否有学校,我们可以给它赋予0或者1的取值(这称为"虚变量");有些特征并没有具体值,例如装修程度、购物便利程度、公共设施质量等,我们可以将其分级(高、中、低或者其它分级方式),然后赋予它们1、2、3……的值。
应当注意,用Hedonic模型计算出来的价格变动序列并不仅仅是一种指数(相对值),而是同质住宅的价格(绝对值)。因此它的应用比指数更广泛,可以计算任何一种住宅在任何时期的估计价格。但是由于Hedonic模型需要大量的数据、特别是关于住宅特征的数据,收集这些数据往往是非常困难而且成本高昂的,因此它的应用受到了很大的限制。如果在方程里忽略了重要的住宅特征数据,那么结果就会产生偏差。能够回避这些问题的办法就是采用下面的重复销售价格指数法。
2.重复销售价格指数法。
这种方法避免了需要收集住宅特征数据的困难,我们只需要得到销售时间和销售价格的数据。它所需要的样本是在这段时间内发生过重复交易(两次或两次以上)的住宅。其基本原理是认为同一套住宅在较短的时间内其特征不会发生变化,因此重复交易的价格自然满足了同质性的要求。同一套住宅两次交易的价格之比仅仅体现了时间因素,即这两个交易时间之间住宅市场中价格水平的相对变化。
采用多个交易案例(每个案例都存在两次或两次以上的交易价格),就可以列出关于每一个时期住宅市场中价格相对值(其实就是一种价格指数)的联立方程组,解此方程组就可得到价格指数在各期的值,也就是同质住宅价格随时间的相对变化。
由此可见,重复销售价格指数法利用同一套住宅的多次交易来保证住宅的"同质"性,但只能够提供一种价格的指数,即价格的相对变化情况,而不能给出具体的价格绝对值。它的优势是所需的数据较少,但是由于它只考虑重复交易的案例,因此可能会遗失大量在此期间仅交易了一次的住宅数据。
三、同质住宅价格指标的应用与房地产指数
从以上对两种方法的介绍可以看出,房地产市场中价格的走势并不能从市场交易价格中直接观察到,而需要首先剔除掉非市场因素的影响。剔除方法就是设立一个特征不随时间发生变化的"同质住宅",考察它的价格变化。
从我国目前房地产市场的实际情况来看,应用 Hedonic模型的难度较大。国外在这方面的研究较多,已经逐渐在住宅特征的选择方面达成了一致。但是由于国情的不同,他们认为重要的特征可能并不适用于我国的房地产市场,而目前关于在我国究竟应当选择哪些特征的研究还很少。数据的收集也是一个大问题,目前我国尚没有针对单个住宅所进行的跟踪调查体系。重复销售价格指数法是可以采用的方法,虽然在我国重复交易的案例不多,但开发商所开发的住宅往往都是较为标准的,在一个项目中存在很多特征基本相同的住宅,可以将它们的交易近似看作是重复交易。另外,我们还可以通过估价的方法对当期没有发生交易的住宅估算价格,虽然误差可能较大,但也不失为数据缺乏时的一个选择。
以上对同质住宅的讨论,实际上也说明了在编制房地产价格指数时所必须遵循的原则,即保证样本的同质性。由于指数是仅从时间角度来看价格的变化,如果每期的样本都发生变化,那么做出的指数就不具有可比性,也就失去了指数本来的意义。有些指数仅仅使用了平均价格的数据,将其转换为相对值,这显然是有问题的,它与平均价格相比并没有优势可言。有些指数虽然没有直接使用平均价格,但是在编制时也没有充分考虑样本的同质性,样本发生变化的频率很高,在一段时期之后几乎所有的样本都被替换掉了。虽然可以采用调整基期的方法对样本变化后的指数进行调整,但如果不同时调整样本变化前的所有指数序列,那么整个指数序列就不再是基于同质样本的了。
实际上重复销售法就是国际上编制房地产指数时常用的方法,Hedonic模型方法除了可以用于编制指数外,还有更为广泛的应用领域,例如房地产价格评估、住宅设施价值的确定以及环境评估等。
篇3:房地产招标管理程序
招标管理程序
1. 目的和范围:
加强本公司设计、施工、广告合同的招标管理,使之得到有效控制,从而确保公司的利益。
2. 职责
2.1 总经理室组织各相关部门参与设计、施工、广告招标工作。
2.2 设计招标
2.2.1 副总经理主持设计招标的全过程。
2.2.2 设计研发部经理负责组织设计招标的具体工作。
2.2.3 设计研发部负责项目设计期间的合同保管、监督和传递工作。
2.2.4 审计核算部、财务计统部、工程材料部资料员负责传递到本部门的合同的保管。
2.3 施工招标
2.3.1 副总经理主持施工招标的全过程。
2.3.2 工程材料部经理负责组织施工招标的具体工作。
2.3.3 工程材料部负责项目施工期间的合同保管、传递工作。
2.3.4 审计核算部、财务计统部、项目部资料员负责保管传递到本部门的合同。
2.4 广告招标
2.4.1 经营销售部负责挑选参与竞标的广告公司。
2.4.2 经营销售部负责组织招投标工作。
2.4.3 经营销售部组织人员与中标广告公司进行合同谈判。
2.4.4经营销售部汇总谈判结果,修订合同文本,向总经理汇报。
2.4.5总经理确定与广告公司的合同文本。
2.5总经理签署合同。
2.6 公司图书档案室管理员负责合同文件的最后保管。
3.工作流程
3.1 设计招标管理:
3.1.1 设计招标程序:
3.1.1.1 总经理发布招标指令,确定招标方式。
3.1.1.2 设计研发部经理跟据总经理确定的要求,组织编写招标文件或者设计任务书,内容包括:
A. 经总经理批准的设计任务书及有关文件的复印件。
B. 项目说明书,包括对工程内容、设计范围和深度、图纸内容、
张数和图幅、建设周期和设计进度等的要求。
C. 合同的主要要求和内容。
D. 设计资料提供内容、方式和时间,设计文件的审查时间。
E. 组织现场踏勘和进行招标文件说明的时间和地点。
F. 招标起止日期。
3.1.1.3 设计研发部经理代表公司发布设计招标通告或向选择的设计单位发邀请招标函,选择设计单位的依据为:
A.设计资历和设计信誉。
B.设计进度和收费。
C.近期设计的主要工程情况和社会评价。
3.1.1.4 总经理室牵头,副总经理主持,设计研发部组织建立评标小组,根据具体项目制定评标、定标方法和依据。
3.1.1.5 设计研发部经理组织投标单位踏勘工程现场,解答投标单位的问题。
3.1.1.6 设计研发部收到投标单位的投标文件后,组织评标小组评标,确定中标单位,发出中标通知书,并通知未中标的单位。确定中标的依据:
A.设计方案的优劣。
B.建设造价、经济效益的好坏。
C.设计进度快慢。
D.单位综合保障实力及施工现场服务能力。
3.1.1.7 设计研发部经理代表公司拟定合同,合同条款的内容包括:
A.合同签定的依据。
B.设计人应提交的资料文件及设计进度要求。
C.设计费支付的要求。
D.双方的责任要求和违约要求。
3.1.1.8 总经理与中标单位签定合同。
3.1.2针对具体项目,可由设计研发部跟据设计难度对多家设计单位进行考查,并编写考查报告,选择合格的设计单位经总经理确认后,由设计研发部经理代表公司对合格的设计单位采用直接委托设计的方式。
3.1.3特殊项目由总经理直接指定设计单位。
3.1.4合同存档和合同执行评价
3.1.4.1 合同履行完毕后,交公司图书档案室保管。
3.1.4.2 设计研发部经理组织各相关部门对设计单位的合同执行情况进行评价,以报告的形式上报总经理室审阅。设计研发部将评价报告存档,并建立合格设计单位名录,供公司设计招标使用。
3.2 施工招标管理
3.2.1 建立原始合格承包商名录
由工程材料部收集建筑承包商市场承包企业的有关信息,根据下列条件建立合格承包商原始名录,报总经理批准。
A.企业注册证明和技术资质,主要施工经历和近期施工业绩;
B.质量保证措施,技术力量简况;
C.施工机械设备简况,正在施工的承建项目;
D.资金和财务状况,企业的商业信誉;
3.2.2 具有可预见性的或合同金额10万元以上的施工合同,由总经理室牵 头,工程材料部、审计核算部、财务计统部参加进行招标。
施工招标程序:
3.2.2.1 总经理确定招标标准,发布招标指令。
3.2.2.2 工程材料部经理根据总经理确定的要求,执行公司向合格承包商名录上适合所招标项目的承包商发布施工招标通知或邀请招标函的工作。
3.2.2.3 总经理室牵头,由工程材料部、审计核算部、财务计统部组成评标小组。
3.2.2.4 评标小组编制招标文件,制定评标和定标方法。
3.2.2.5 总经理室审核招标文件、评标和定标方法。
3.2.2.6 评标小组审查参加招标的承包商的资质文件:
A.企业注册证明和技术资质,主要施工经历和近期施工业绩;
B.质量保证措施,技术力量简况;
C.施工机械设备简况,正在施工的承建项目;
D.资金和财务状况,企业的商业信誉;
E.准备在招标工程上使用的施工机械设备,以及采用的施工方法和施工进度安排。
3.2.2.7 工程材料部经理根据评审结果,向合格的承包商发送招标文件、图纸、技术资料。
3.2.2.8 工程材料部经理组织投标单位进行现场踏勘,解释招标文件,解答投标单位提出的问题。
3.2.2.9 副总经理接受投标单位的标书,并组织会议,由投标单位介绍投标文件,回答评标小组提出的问题。
3.2.2.10工程材料部经理组织评标,编写评标报告,报告内容包括:工程报价、施工工期、企业信誉、施工业绩。
3.2.2.11 副总经理组织决标谈判,编写报告,各部门会签,送呈总经理。
3.2.2.12 由总经理确定中标单位。
3.2.2.13工程材料部经理代表公司向中标单位发出中标通知书,并通知未中标单位。
3.2.2.14 副总经理组织施工合同谈判,谈判成功后由总经理签署施工合同。
A. 项目经理部监督施工合同的实施、合同管理。
B. 各相关部门的资料员负责保管合同文件。
3.2.3 针对工地发生的不可预见的施工项目,项目经理可以应急确定队伍,立即进场施工,并及时通知公司各相关部门。
3.2.3.1 项目经理确定应急施工队伍的范围:
A.无备选施工队伍的情况,可与符合工程要求资质的施工队伍签署5万元以下的项目施工合同;
B. 有备选施工队伍的情况,可签署10万元以下的项目施工合同;
C.备选施工队伍,必须是工程材料部的合格承包商名录上的单位。
3.2.3.2 项目经理可与施工队伍签定临时合同,并以工作请示单附件形式上报 工程材料部。
3.2.3.3 工程材料部经理组织公司相关部门对施工队伍进行评审,会签意见。
3.2.3.4 工程材料部经理将合同上呈总经理室,总经理批复并签署合同。
3.2.3.5 工程材料部将合同文件分发总经理室、审计核算部、财务计统部、项目部。
3.2.3.6 项目经理部监督合同的实施、合同管理。
3.2.3.7 各相关部门的资料员负责保管合同文件。
3.2.4 公司对设计与施工为一体的工程实行限额造价管理,由总经理确定高级装修工程、景园工程最高投资限额,招标程序同3.2.2条。
3.2.5 特殊情况下由总经理确定承包商。
3.2.6 合同存档及合同执行评价:
3.2.6.1 合同履行完毕后,交公司图书档案室保管。
3.2.6.2 工程材料部组织项目部并会同各部门对施工单位的合同执行情况进行评价,评价报告上报总经理室审阅。
3.2.6.3 工程材料部将评价报告存档,并调整合格承包商名录,供公司招标使用。
3.3 广告招标控制
3.3.1招标流程(见下图所示)
3.3.2特殊情况下,总经理指定广告公司。
4. 相关文件
《合同法》
《合同管理制度》
《施工管理程序》
《合格承包商名录》
5. 相关表单、记录
5.1 招标文件领取登记表
5.2 招标通知书
5.3 开标报告
5.4 招投标记录
5.5 评标报告
5.6 中标通知书
5.7 合同执行情况评价报告