海景住宅推广软文
一位消费者这样描述其对海景住宅的向往:“大海是浪漫的地方,它远离都市的喧嚣,与都市景观形成鲜明对比;住在海边拉近了人与自然的距离,更有助于减缓生活压力和工作压力……”
海景住宅
一位消费者这样描述其对海景住宅的向往:“大海是浪漫的地方,它远离都市的喧嚣,与都市景观形成鲜明对比;住在海边拉近了人与自然的距离,更有助于减缓生活压力和工作压力……”
调查表明,超过75%的潜在购房者喜欢住在近海的小区里,海景住宅潜伏着巨大的市场需求。
人们选择海景住区,往往取决于以下三个因素:一是背山面海而居是一种理想的居住模式,是我国人居文化中极为重要的价值取向;二是都市生活工作的忙碌使人们渴求亲近自然生态,“心如止水”、“柔情似水”,大海更容易满足人们这些居住心理需要;三是城市人口的扩张使居住用地变得越来越珍贵,自然景观资源成为衡量住宅品味的重要因素,而居住方式则成为社会分层的重要标准,海景住宅意味着相当高的生活品质。
蓝天白云、碧海银沙、青山绿水、椰风海韵———地处祖国最南端的热带滨海旅游城市三亚以其四季如春的气候条件、优美迷人的热带风光吸引着大批的海内外客商前来旅游度假、居住养生和投资置业。
作为一个海滨城市,深圳的滨海特色一直不突出,住在海边曾是多少人的梦想,直到最近几年,海边住宅才实现了人们在自家房子里看海的愿望。吹着咸咸的海风,听着拍岸的涛声,让自己的皮肤成为健康的颜色,让那满目的海阔天空净化自身的境界和灵魂,海边住宅当之无愧,深圳的房地产也由此有了新的源动力。
我们散步于绿丛中,呼吸着海边的空气,含着海盐味的空气,有着海风习习的味道,闻之就想起美味的山珍海味来,真想现在就嗜一顿。赤脚走上洁白的沙滩上,让多情的沙粒抚摸着,如按摩女的巧手在磨擦。脚下时软时湿的沙土,伴着海水而漫过脚掌,被海水送上来的螺壳也不甘落后地吻着脚趾子,拾之而吹,响亮的音乐给我们带来幸运,也不比“命运交响曲”逊色多少。这个沙滩是一片佳作,在绿色的椰树遮掩下,迷人的一景让人陶醉呀。一位朋友象他的本命猴子一样爬上椰树,摘下几个青青的幼稚的椰子。闻之清真,摇之有声。我们象见到食物的饿汉似的,抢来碰裂,举过头顶,以嘴接住流出的天然椰子汁,一流进口中,清新凉爽的味道,甜到心里,发出“好极了”的词语来。
法国人为何能保持苗条的身体和健美的体态呢?对此众说纷纭。但多数法国人都认为好身材与他们特别爱好海边活动有关。在法国每年有成千上万的人涌向海滩,在那里度假,消闲减压,沐浴阳光,入海游泳和进行海水治疗,我想,海边活动无疑是一项极为重要的强身健体的活动。正如科学家们经过研究所指出的:海边空气格外新鲜,氧离子非常丰富;海水内含有多种矿物质、盐类、海藻生物,以及微量元素等等,对健美人体极为有利。体育家们更是论证,在海水内游泳,比在一般淡水内游泳益处更多。可见,法国人把自己的好身材归功于海水和海边活动有其一定的道理。
笔者久居海边,如果说相比之下我国也是靠海一带的人身材苗条的话,恐怕有“王婆”之嫌。然而,笔者去过舟山,在那儿确难得见到肥肥胖胖的肥男肥女,舟山人不仅苗条,而且漂亮,尤其是女士更是特别的美,皆可入画。这恐怕就得益于舟山得天独厚的地理位置和海洋环境。当然,即使海边活动(运动)不能使人苗条的话,那么,多到海边去活动,多接触海水,于身体肯定是大有益处的。所谓三大健康浴,就是水浴(主要在海水和温泉中获得),光浴(主要光源是太阳)和大气浴。可见海与人类健康的关系。
我国有长长的海岸线,我们提倡海边活动有得天独厚的优势。如果把休闲、度假、保健、健美与海连在一起,多到海边去吹吹海风,晒晒太阳,踏踏海浪,泡泡海水……人生该多么惬意!
在海滨的沙滩还可进行日光浴和海水浴。通过上述海滨环境的综合作用,可协调人体各器官的功能,以防治神经衰弱、支气管炎、风湿病、心血管病、各种皮肤病。
篇2:晴天住宅项目推广纪实
晴天住宅项目推广纪实
"心战"背景
在接手碧树晴天前,碧树晴天已经在市场上推广一年多了,我们以前也看到过碧树晴天的一些广告,对其市场定位"中产阶层的别墅"印象很深。碧树晴天是由具有十多年健康住宅开发经验的格瑞恩(香港上市公司)开发的,这也是格瑞恩继在香港、上海、天津、武汉等城市成功开发多个城市地标级建筑后,在首府的开山之作。
由于碧树晴天前期推广、销售效果不好,离代理商的销售目标相差较远,而且,碧树晴天在市场上一年时间的广告传播也并未为其树立良好的项目形象和知名度,这也令代理商感觉压力日重。客户找到我们,也是希望我们能为碧树晴天塑造一个"与众不同"的卖点,并由此推动建立项目的全新品牌形象,使之在整个首府南部别墅市场脱颖而出,配合并促进实现代理商的市场销售目标。
"心战"前奏之市场环境调查
别墅一般在自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布,首府各区域别墅"板块化"特征也十分明显,而碧树晴天所处的首府南部板块,就是首府五大热点别墅区之一。关于首府南部板块别墅市场对碧树晴天的推广影响,主要呈现五大特点:
第一,目前该板块别墅主要分布在高速路沿线,这几年,首府对该板块的市政基础设施投资已超过20亿元。
第二,该板块别墅项目共同特点是:容积率低、绿化率高、建筑密度小。
第三,该板块不同于首府传统的别墅区,产品定位是中高收入人群的第一居所,而不是豪宅。
第四,目前该板块别墅的置业人群,主要是其附近区域工作的私营业主,以及向西、向北辐射带沿线国家机关中工作的人士。
第五,目前该板块的Townhouse、独栋等项目单价多在7000元/平米左右,正好相当于城区公寓的价格。
从整体看,首府南部板块的别墅市场行情看好,别墅开发销售稳步增长,针对的目标客群多属于"经济型客户",该板块别墅也多为第一居所之用。鉴于此等市场情况,该板块别墅不适合"豪宅概念"、"尊崇身份"等首府传统别墅区常用的运作手法,而是应该强调"住别墅"所能带来的生活质量升级、品位的提升等。
关于周边项目的竞争威胁,我们主要锁定了以下三个项目:麒麟阁、名都天下和望琴海。
(1)麒麟阁(三期),总建筑面积15万平米,绿化率37%,规划容积率1.05,产品形式主要为联排别墅,共300套,售价7500元/平米,主要卖点是基于其前两期开发形成的总规模达百万平米的成熟社区,各类市政配套比较成熟,其园林特色体现为充分利用原生林木打造的园林和水景环境,有着浓郁的东方文化情趣。
(2)名都天下,总建筑面积35万平米,绿化率达到70%,规划容积率0.38,产品形式主要为独栋、叠拼和平层公寓,共600套。独栋均价7700元/平米,叠拼均价6700元/平米,主要卖点有2座高尔夫球场、6万平米五星级温泉度假酒店、7000平米温泉SPA等,主推高尔夫养生别墅的概念,强调其是一座私人度假胜地。
(3)望琴海,总建筑面积50万平米,绿化率50%,规划容积率1.30,产品形式为板楼、塔楼,均价6000元/平米,其主要卖点是5万平米的大型人工湖,营造爱琴海情调社区,包括2万平米的爱琴海风情广场、5000平米的蒙娜丽莎商业走廊、8000平米的超大人文会所、社区着名品牌双语幼儿园、小学等等。尽管望琴海项目不属于别墅,但是因为其打造的独特的异域风情、较碧树晴天更为完备的生活配套,以及比碧树晴天低1000多元的单价,也被我们列入碧树晴天的客群截流项目名单。
从我们列出的竞争项目来看,上述竞争项目各自这两点对于碧树晴天的重新定位起到很关键的作用。
"心战"序幕之产品定位
"心战"的目的就是通过塑造出产品或品牌的独特利益点,以直入消费者内心"深处"的沟通方式,以期"打动人心",促进销售。按照美国品牌专家爱克的理论来说,品牌包含消费者的三种需求,其一是功能性需求,其二是情感性需求,其三是自我表现需求。
以"独特利益点"对位"功能性需求",那么,在开展碧树晴天的市场推广之前,首要解决的就是其产品的"重新定位"的问题。我们针对碧树晴天产品的优劣势进行了深入的分析。
(1)优势:纯独栋别墅,均价7000元,户型240-290平米,总价起价170万,并且赠送500-1200平米的私家庭院;0.25的超低容积率,30万平米集中绿地,5公里长的别墅园区水系蜿蜒,社区内2000株30年以上成熟原生大树生态,10万平米的运动会所等。
(2)劣势:离首府市区太远,从市中心驱车得60多公里,走高速也得1个多小时,比名都天下还往南10公里;社区周边市政配套极不成熟,如没有医院、学校等。
相比于面积400-600平方米、总价在500万以上的豪华别墅,碧树晴天无疑是中产阶层的理想选择。
分析前期的推广,从项目传播的几大优势来看,比如"自然环境很好"、"庭院很大"、"均价7000元"、"会所配套较多"等,前期推广的产品定位在针对客群心理的攻势上,核心就在于针对中产阶层打出的"低总价、高配置"。但是,以"中产别墅"对人群的界定,实际将项目的卖点主要集中于"卖便宜"、"卖性价比"等,有损于碧树晴天的项目形象。对于别墅消费群的消费心理而言,让别人知道自己买了座"便宜的别墅",他的面子也肯定挂不住的。
鉴于以上的分析,这就促使我们在碧树晴天的产品定位上必须要狠打优势、规避劣势。在园林、配套等方面,碧树晴天与竞争项目比没有决定性优势,其最大的差异点或利益点就在于其小独栋的形态和赠送的大面积庭院,所以,我们最终决定以"纯独栋,大庭院生活"为其新的产品定位,因为碧树晴天的庭院面积已经可以和豪华别墅相媲美,但价格却不到豪华别墅的1/3。从与周边竞争项目的对比来看,碧树晴天"大庭院"也是能与竞争项目的"联排别墅"、"养生豪宅"造成市场区分的一个点。而碧树晴天的"便宜"特点,就留给销售员"一对一"直面客户时口头解决,不在推广上做大肆宣扬。
仅仅具有了"独特的利益点"或差异化的产品定位,我们认为还不足以完全打动人心!因为碧树晴天本身最致命的一个劣势就是"距离远",重新确立的产品定位的强化,只不过是加强了其产品特色卖点,但仍不能有效地屏蔽项目的"致命劣势"。如果将新的产品定位优势点扩大宣传,极可能落得和前期推广相同的结局,即项目的产品优势越是强调,反而会越发突出"致命劣势",反倒给客户"欲盖弥彰"的感觉。
碧树晴天产品的最大卖点已经找到,接下来就是如何找到"客群对碧树晴天致命劣势的屏蔽点"。
"心战"策略之"开路篇"
开路,即在所有人以为没有路的地方走出一条路。亦即跳脱产品功能、价格的拼杀,以项目的品位、气质及精神取胜,在目标人群心理开辟出一条通往碧树晴天的心路。这条心路也就是"客群对项目劣势的心理屏蔽点"。
那么,"到底是些什么人、他们为什么要买碧树晴天?"
为了具体摸清客群的心理,我们专门对已购买碧树晴天的业主进行了一场摸底调查。
从购买用途看,绝大多数业主并没有将碧树晴天作为第一居所,真正住进来的只有4、5户,主流心态是"现在不住今后住,或者是养老、退休后过来生活"。这些业主在首府城区都有房,但是因为喜欢碧树晴天的大庭院,希望在这里能够提升自己的生活品位。业主中有很多人是为父母养老、为自己退休、为孩子今后留下产业而购买碧树晴天。
从收入特征看,业主中机关干部和私营老板占据了很大的比例,这就暗示着很多业主在正当的收入来源基础上,不乏很多机关的隐性收入者在内。而且,业主的普遍收入只能保证其有能力消费200万以下的别墅。
从购买动机看,我们调查到一个非常有趣的现象,有些已购买碧树晴天的业主说,"正是因为很多人不知道这个项目,所以才买!"这给我们一个很大的启示,我们从这一点反推发现业主们一个比较趋同的心态,就是"希望熟人知道自己买别墅的人越少越好",有一种希望将自己"躲藏"起来的心理暗示。
"为什么业主不选麒麟阁、名都天下呢?为什么不到首府传统别墅区置业呢?"我们依据业主的心理暗示再反推,欣喜地获得了下面的答案:
第一,相对于周边区域的麒麟阁、名都天下、望琴海等竞争项目,现有客群选择碧树晴天的动机,在于心理上对这些项目太"密"的抗性,而碧树晴天0.25的容积率产生的"疏阔"的感觉,比较符合客群的心理暗示。
第二,相对于首府传统的别墅区域,目标客群对传统区域别墅的"露富"、"显尊"的产生心理抗性,而碧树晴天独处首府南部较远的区域,却正好符合了心理暗示所希望达到的"隐"与"藏"的效果。
我们继续往下推导,又得出令我们惊喜不已的两个结论。
结论一,解决如
何有效屏蔽碧树晴天"致命劣势"的问题。
现有业主希望通过"隐"和"藏",来达成其有效的"心理安全"保障的结果!正是因为这种心理和需求,使得碧树晴天的离城"距离远"反而有机会从劣势一举咸鱼翻身,而成为碧树晴天为其它竞争项目所"不可复制的独特优势"。
结论二,达到泛化目标客群的目的。
从业主所要求的"心理安全",进而可以将其上升到一个更宽泛的心理领域,即"这里的生活,不再担心有人打搅,真正能够让人心情放松,心事放下,再不必为心里藏着的事所牵累,感觉到生活很是轻松,生命很是愉悦"。这种心理或是心情的境界,能够既包含现有的目标客群,而且能够在此基础上将目标人群的范围扩大,比如说"为父母的养老而买"、"为艺术的创作不受打扰而买"、"为逃避纷繁的城市以求清静养心而买"等等,达到"泛化"目标人群,扩大销售面的效果。
所以,对于后期的客群定位,也跃然纸上,客户描摹如下:身为机关干部、私企老板、高层白领、艺术工作者、文艺娱乐界成功人士、高校教授的他们,正处于30-45岁的青壮年华,为追求居住自然环境更好、更清静、产品品质更高的生活,希望进行第二次置业,而这次新的置业取向有可能会选择购买合适价位的碧树晴天。
"心战"实操之"点金篇"
点金,即把所有人以为不可用的劣势点作一块金。亦即反其道而行,以逆向思维,将"距离"的劣势点化成一块金灿灿的元宝,升华为一种心理层面的优势。这里要解决的就是碧树晴天的内涵和气质亮点的问题。
从笔者总结的地产推广的层次划分来看,主要有高低四个层次:最高是卖思想,其次是卖形象,再次是卖功能,最低是卖价格,前期推广效应使项目实际上已经陷入或纠缠于"价格"和"功能"层面的竞争,并未对项目的"形象"和"气质"做出提炼和升华。导致的结果,就是碧树晴天是一个没有"灵魂"没有"个性"的项目。而碧树晴天的竞争对手在突出产品卖点的同时,更注重档次与品位的形象塑造,社区文化气质独特,在这一点上,碧树晴天没有占到任何便宜。
所以,如何从"项目本身"跳脱出来,上升到项目品位和气质的高度,是接下来推广"心战"中必须解决的问题。通过分析对比,我们也更坚定了"在解决了新的产品定位的基础上,应该注重挖掘碧树晴天独有的文化气质和树立鲜明的个性形象"的决心,从而树立全新、鲜明的项目形象,诉求独特的生活主张,抵消"距离远"给客户所造成的心理抗性,让碧树晴天"鲜活"起来。
碧树晴天项目的气质实际上体现在一种较高"心理境界"或"心理状态",其实即指无忧虑、无牵累、无心事、无阴暗等,在碧树晴天能够"换一片天地,换一种心情",人的生活状态乃至精神状态、事业状态都能达到一个非常美妙的界面。接下来的广告推广,也将围绕这一核心主题,将目标客群的心理"描摹"和"挠痒"效应发挥至最佳。
广告诉求不刻意去描摹一种诸如"爱琴海风情"、"养生生活"等生活状态,而是强调一种"心情境界",比如"平静、放松、释放"等等,但不刻意去界定是那种"具体心情",通过广告主题的诉求,让目标客群在心理上进行自我对位。
如:主题一"搬来的那天下午,孩子们非要四处转转,我说:'还是先去瓜农的地里看看吧,这里的光景多好啊……'"内文写到:一大片绿油油的瓜田满目清凉,与热浪袭人的都市喧嚣相比,同是一座城,这里倒显得清幽宁静,让人不由得心境不同。带着泥土气息的阳光,就这样笼罩着每一个人,掐指算来,阔别它竟也有十多年了。人生有很多像这样的记忆,在城市的繁盛中,流走了就难再回来。难得在碧树晴天,心又被填满了。只是这一次,有孩子们和我一起分享着……
主题二:"40岁以后,第一次听到有人叫我'小伙子'……那是在碧树晴天的一天傍晚!"
内文这样写到:上司、客户、名片,疲于应酬;官场、生意场、风月场,忙着打拼。想觅一处真正放松的生活场,也许只是一片宁静的林荫,一块清葱的草地,一句真挚的话语,便足以让人心情盛开。就像在碧树晴天,卸下西服领带,放下架势官腔,爬草、踢球,感觉像年轻人一样。最是散步老人唤我的一声"小伙子",令我觉得自己依然是这个时代的强者。
主题三:"结婚快10年了,头一次有了想要5个孩子的冲动……"内文写到:茂盛的树、茁壮的草、花开的庭院、晴朗的天空……这里的源源生机,阔达了对生命的思考,一种从未有过的憧憬油然而生。我想要5个孩子,三个男孩,两个女孩,我要让他们长大成人,结婚生子,每个人都有一段精彩的人生,他们会成为我一生中最宝贵的财富,我也一定是那个在他们心中永远感到骄傲和自豪的人……在碧树晴天,尽情想象我的茂盛人生。等等。
"心战"告捷
上述报广打出去以后,立即收到非常好的效果,单篇报广的来电量均突破了100批,这在首府别墅推广中也堪称上乘之作了。尤其是代理商反馈过来的信息称,报广面市后,其售楼处现场的到访量每天都能保持在30批以上,这对于别墅类产品而言,又创造了一个不错的成绩。从20**年8月份接手以来,不到两个月时间,碧树晴天已经销售了近40套,而且后续的销售势头依然看好。代理商的销售总监也对我们的工作表示了称赞"你们简直就把业主的心摸透了"。这些业绩也令我们碧树晴天品牌服务组成员十分欣喜,至少标志着我们为碧树晴天策动的"心战"收到了第一阶段的胜利果实。
从整个首府别墅市场的促销方式来看,活动促销已被证明是一条"行之有效"的铁律。在接下来的推广跟进操作中,我们也为碧树晴天策划安排了相应的活动、公关、新闻运作等措施,比如"车友会"、"音乐会"、"文化节"等,均在碧树晴天售楼处开展,碧树晴天不是远么?那我们就偏要让客户到现场来。
初战告捷后,我们难得有了一次修整的时间。10月中旬的一天晚上,笔者加班完正欲离开公司,在前台接到一个电话,电话那端是一位女士的声音:"看到碧树晴天的广告后,想起自己的经历,我哭了……"
篇3:花城住宅项目行销推广计划
花城住宅项目行销推广计划
根据工期进度及销售推广的节奏，尤其是去年我们已经经历了相当长的酝酿和客户积累期，因而现在我们整个推广活动可以简化为三个阶段：第一阶段是是入市筹备期，第二阶段是开盘强销期，第三阶段是促销延续期。
第一阶段：入市筹备期 (时间：20XX年3月----4月)
前期的酝酿工作，我们在去年的试销时已完成了一部分，但是随着时间的推移，部分包装已经老化。而从造势的角度来说，翔鹭花城已沉寂多时，除了部分目标客户群外公众影响力几近为零，所以我们这次正式开盘前，最重要的工作首先是恢复公众对翔鹭花城的高度关注与好奇，并通过一系列包装、软性宣传造势，塑造项目美好形象，勾起客户购买欲，为正式开盘作好铺垫。
一、 包装策略
项目包装我们将从售楼处现场包装、工地包装、通道包装三方面来完成。
1、 售楼处现场包装
①、售楼处内部包装
经过我们的检查，售楼处内部目前装修及装饰部分基本完好，不必再做改动。但是，由于售楼处的顶部较高，虽有空间开阔之感，但在客户较少的时候，容易冷场，可从售楼处顶部悬挂彩色造型条幅，增加动感，烘托气氛。
条幅内容：30万平方米绿色运动主题社区
绿色、运动----21世纪健康生活方式
两者交替悬挂，可采用多种色彩。
②、售楼处门口。
目前我们的波浪型条幅已经陈旧，并部分遮挡住售楼处的牌子，可改换成金色舞台式布幔，由中央向四周发散，既能吸引过往行人的目光，又较有热烈气氛。
玻璃门及门框在开盘当日用造型气球装修。
③、楼梯。
楼梯至门前的地毯将在开盘前全部更换。楼梯两侧摆放的小型盆景绿化显得小家子气，不如撤掉，全部改放项目罗马旗。
④、绿化。
现在的绿化，显得格调不是很高，可全面更换。尤其是路边楼梯两侧的空地也要列入我们的绿化范围，这样才会有整体感。
⑤、精神堡垒。
绿化带前的空地上树一立柱式精神堡垒-----上书"翔鹭花城"，同时也可以做成运动造型雕塑，或醒目的球类造型。
2、 工地包装
目前工地现场尚未修建围墙，等工程进展到一定程度、围墙修建好后，我们将设计、制作围墙广告，围墙上插项目旗帜(或彩旗)，不仅可以使分散的工地、施工人员显得集中、热闹，同时统一的视觉识别系统有助于项目总体形象。在一定程度上，还起到引导的作用。
3、 通道包装
本项目工地及售楼现场较偏，所以悦华十字路口的广告牌所起的引导作用相当重要。如果该广告牌必须拆除，那么我们必须沿路插项目罗马旗，将客户从交通主干道引导至销售现场。同时，沿路插罗马旗气氛比较热烈，容易烘托出大盘之大手笔。
二、媒体策略
开盘前的媒体策略以软性宣传为主，利用舆论优势制造"山雨欲来风满楼" 的强大攻势，尤其借3月份在厦门举办国际马拉松赛，市民普遍对运动、健康较为关注之际，将翔鹭花城作为省内首个"绿色运动主题社区"这一主打概念宣传出去，树立项目品牌形象。同时，3月份麦德龙也将正式开业，借此机会又可炒作地段前景和社区配套。通过这两波宣传攻势，相信大多数市民都会对翔鹭花城留下深刻印象，而对于目标客户群来说这也是促使他们选择翔鹭花城的一个不可抗拒的诱惑。
1、平面媒体：《厦门日报》、《海峡导报》、《厦门商报》连续刊登软性宣传文章，可炒作 的热点：运动主题、主题(多功能运动休闲)会所、绿色健康的生活方式、地段前景、社区配套等
第一波系列广告(报道)：以运动为契机
马拉松赛给我们的启示----生命在于运动
福建首座运动主题社区诞生
21世纪的健康生活方式
运动已成为厦门人休闲的主要方式等
将运动、健康与日常生活的密切关系不断灌输、深入人心，为开盘时推出运动主题社区留下伏笔。
第二波系列广告(报道)：以麦德龙开业为契机
麦德龙开业带动湖里物流业的巨大发展
麦德龙----今春厦门商业新亮点
"巨人"开业，周边房产升值
翔鹭花城坐享成熟配套
借麦德龙开业之机，强调翔鹭花城的完善配套，可引申到社区规划、景观规划、物业管理等，让客户深刻感受到大盘的成熟魅力。
2、电波媒体：厦门电视台特区房地产栏目可配合部分软性报道
赞助体育类节目或冠名权
厦广音乐台、综合台可适当投放
选择电波媒体这是因为我们的目标客户群中有一部分没有每天看报纸的习惯，但是他们都经常看电视或者收听广播。
3、户外广告
户外广告是扩大项目知名度的一个途径，配合本期段的宣传攻势，在市区和湖里部分交通要道设置1-2块广告牌。
建议投放地段：市区中心地带，如好又多两侧的广告牌;
吕厝转盘
湖里麦当劳附近
4、车身广告
车身是流动载体，它的最主要特点就是接触面广，可以在我们预设路线上反复出现，使目标受众印象深刻。
可选择投放往返湖里的二路公交车，11路轮渡--湖里、26路火车站--怡景花园。
5、邮寄DM
经过一段时间的试销，我们已经证实了大部分目标客户居住在湖里片区，同时我们在销售工作月报中也总结到有集团购买的苗头，因而我们针对这一区域内的住家、单位有目的地寄发DM广告，告知开盘时间，邀请开盘当日到售楼现场。
软性宣传制造一种轰轰烈烈的气氛，短期内使翔鹭花城人尽皆知，宣传偏向于感性的角度，借用体育本身的魅力和吸引力，塑造项目形象，培养潜在客户的好感度与项目的美誉度。
三、销售策略
关闸蓄水，是酝酿期最重要的执行要点。
酝酿期开始，销售部门即通知已下定的1--8号楼客户在规定时间内前来签合同，逾期将不予保留。
其余的9--13号楼不再对外销售，有意向的客户只能填写优先认购申请表，凭该表于开盘当日到现场挑房，先来先挑，若多位客户看中同一单元，则抽签决定。采用这一策略的主要用意是想造成项目的紧俏感，同时在不具备直接签合同的时候蓄积大批有效客户，在开盘当日造成狂风暴雨般抢购之势。若酝酿期间客户蓄积没有达到预期，则可适当安排部分已下定客户在开盘当日到场签约以增加人气。
第二阶段：开盘强销期 (时间：20**年5月---10月)
根据翔鹭公司提供的工程进度表，翔鹭花城一期将在4月中旬部分封顶，进展顺利的话此时可拿到预售许可证。我们之所以选择在5月
开盘，理由之一是在时间上留有余地，一旦工期拖延或预售证暂未拿到也不会影响我们整个推广计划。理由之二是正式开盘之前，我们必须完成部分已下定客户的签约工作，这是我们今后采用"抽签选房"这一销售策略的基础和信心保证。理由之三是五一有七天长假，我们开盘可借机开展为期一周的公关、文体活动，通过各方造势增加现场热度，利用舆论的优势迅速扩大项目知名度与好感度。
开盘强销期的主要操作手法是：全方位的广告轰炸和多层次、多角度的软性宣传攻势，以及带有官方色彩的各类公益活动，配合销售上的"优先认购，抽签选房"。
一、公关造势
精心设计的公关活动将成为本案的导火索，引爆抢购狂潮，创造事件行销的典型案例。
在翔鹭花城的整个销售推广过程中，贯穿始终的是"运动主题社区"这一主题概念，以及以此为核心所设计的产品内涵、产品包装和产品广告，这是我们的主策略。此外，我们从另一个角度设计了一个也是贯穿始终的辅助策略，这就是"翔鹭花城全民健身计划"。这个活动既符合国家倡导的全民健身计划，较易取得政府部门和媒体的配合，又体现出本案鲜明的个性特征，容易让消费者产生认同感和好感，同厦门年内即将推出的几个大盘形成明显区隔。
事件行销一：翔鹭花城全民健身计划挂牌仪式(暨记者发布会)。
活动安排：(时间：挂牌仪式可选择在五一前夕，如4月30日)
① 与市体委或湖里区体委联系，阐明我们活动计划的宗旨、我们今后将举办的各项活动，以取得他们的支持与配合。
② 邀请电视台、广播电台、《厦门日报》、《厦门晚报》、《海峡导报》、《体育报》等媒体到场参加挂牌仪式。
③ 与市各体育协会联络，邀请主要负责人出席，并与之建立联系，便以今后开展各项工作。
④ 邀请体育明星或体育界人士到场剪彩，并担任全民健身计划代言人。
⑤ 挂牌仪式流程：
Ⅰ、Х月Х日上午九点，人员到场，播放运动员进行曲。
Ⅱ、活动开始，主持人宣布本次活动的名称及出席活动的各级领导和嘉宾。
Ⅲ、翔鹭公司领导讲话，宣布翔鹭花城全民健身计划的宗旨及口号，表明我们愿意做全民健身事业最热心的倡导者与推动者，并介绍翔鹭花城是全省第一家以运动为主题的大型社区，以及翔鹭花城的概况。(活动宗旨：让每一位住户，每一位市民都能亲身参与，享受运动的乐趣!活动口号：将运动进行到底!)
Ⅳ、体委领导发言，宣布翔鹭花城全民健身计划正式启动。
Ⅴ、本次活动的形象大使登场发言，与体委领导、翔鹭老总一起为活动挂牌。
Ⅵ、十点，湖里区职工篮球赛或健美操大赛开始，若组织比赛有困难，可改为表演。
Ⅶ、各大媒体相继报道，炒热该项目。翔鹭专访，炒热开发商，从而带动项目受关注的程度。
Ⅷ、翔鹭花城全民健身计划。该计划的实施可根据销售推广的需要，确定每个月的主题，并以此来安排相关的活动，以配合项目推广中主打的卖点。如主打产品为一房一厅时，我们的公关活动可安排白领健身月;该月主要销售三房二厅时，我们可安排快乐家庭运动月。可供炒作的主题有：儿童健康活动月、老年人健康月、女性健美月等。
事件行销二：：翔鹭花城快乐运动周
延续翔鹭花城全民健身计划，在五一长假中安排饶有趣味的文体活动。可参照火烧屿举办的家庭趣味运动会，也可借鉴春节期间在体育馆举行的体育游园会，同时每天还可在特定时间举办一些文体表演，如五一街舞表演，5月2日健美操表演等，期间穿插向现场客人赠送翔鹭花城的小礼品，并在潜移默化中将翔鹭花城绿色、健康、运动的生活方灌输给消费者。活动期间下定的客户可享受特别优惠。
具体活动安排及操作细节可另行文细化。
该活动的主要宗旨：一是借助媒体的炒作，扩大项目的知名度。
二是加深公众对翔鹭花城"运动主题社区"的印象与好感。
三是吸引大量客户到现场，为开盘造势。
事件行销三："奥运冠军齐聚翔鹭联欢晚会"
(此活动既可安排在开盘当日，也可安排在销售的高潮期)
邀请厦门籍或曾效力于厦门队及目前在厦门工作、生活的各位奥运冠军、体育明星，包括体操世界冠军杨波、李奕芳;羽毛球冠军吉新鹏、乒乓球冠军郭跃华、厦门红狮队知名球员等人到翔鹭花城销售现场出席文艺晚会(时间也可安排在上午或下午)，并邀请小白鹭、及各文艺团体参加演出。体育明星可参与合唱等节目，并与民众一起参加各项趣味体育活动，介绍其运动生涯、个人经历、个人健康心得，并邀请他们担任翔鹭花城运动俱乐部的名誉教练。
通过对体育名人的炒作，吸引大量人潮到销售现场，增加现场的轰动效果。同时，与厦门相关的奥运冠军还是第一次齐聚厦门出席活动，势必会造成相当影响，以至各媒体竞相热炒。再者，体育名人的捧场，也增加了翔鹭花城作为运动主题社区的份量和说服力，提升项目在市民心中的地位。
事件行销四：翔鹭花城现场开放日
举办现场开放日，邀请已成交的业主以及看房买家进行质量鉴证活动，由工程部负责人员作现场工程进度讲解，阐述工程质量等工程事项。
邀请厦门市建委、房管局的领导以及公证机关、建筑质监站、项目监理公司等相关人员和领导一并出席，集合现场的一些抽奖和loadshow(现场秀)活动提高购房者对翔鹭花城品质的认知，通过该活动来树立购房者的信心，形成较好的口碑。
与此同时，本案的客户群对看得见、摸得着的实物更容易接受。建议在售楼处现场布置系统实物展示区。例如：可视对讲、红外线路墙监控等智能代管配套的动态展示，使来访客户较为直观地感受智能管理服务，促成销售。
二、广告攻势
开盘强销期间，我们将采用全方位、密集的广告轰炸，迅速攻占客户心智，促成销售。
1、报纸广告
以《厦门日报》为主阵地，《海峡导报》、《厦门商报》为辅，初期以形象广告为主，侧重感性诉求，全面进攻;强销期间针对各卖点进行逐个击破。 随《厦门日报》发行的《购房宝典》(月刊或双月刊)因其信息量大，针对性强，因而客户保存期限较长，在此投放广告不仅效果理想，而且广告的延时性也较好，所以在强销期间每期《购房宝典》均可投放。
开盘当日(如遇假期则提前一到二天)在《厦门日报》、《海峡导报》刊登全版彩色广告，之后一个月内保持每周一彩色半版的投放密度，投放时间以每周五为宜，若当日广告量过大，也可选择周四投放，以确保广告效果。广告诉求以形象塑造为主。
从6月---8月，广告投放密度可略为降低，但至少保证每两周有一彩版投放。根据广告效果反馈资讯，我们也可对投放媒体作适当调整。此期间的广告诉求点：社区规划、景观规划、运动主题、配套、物业管理、户型设计、价格及付款方式。
8月---11月，每月投放二版彩色广告，主要诉求点是解决销售中存在的障碍，促销活动信息。
此外根据销售状况决定是否要在厦门以外的地区投放广告，备选媒体有：《泉州晚报》、《海峡都市报》、《闽西日报》等。
2、3D动画广告
前文已讲过，我们的部分目标客户群没有每天看报纸，但是他们有收看电视的习惯，为了将信息直达这部分客群，我们将制作三维动画广告短片投放.根据投放的需要，将其分解为5秒标榜广告、15秒和30秒的常规广告进行投放，利用地方电视台媒体的权威性和垄断性进行传播，对厦门市民实施地毯式的视觉持续冲击。
投放时段及节目：厦门电视台新闻频道《特区新闻广场》前插播;
厦门电视台影视剧频道 热播影视剧中插播
厦门电视台《特区房地产》栏目前插播
还可赞助《智力挑战》、《特区房地产》等收视率较高的节目，以获取冠名权、并在节目中以适当的形式向观众介绍本项目。
另外在售楼处，安排多媒体播放设备，包括大屏幕彩电、DVD播放机、音响和话筒，平常进行动态演示，其效果必将远胜于在售楼处播放背景音乐，让楼盘3D动画光盘发挥最大的营销援助效果。
3、软性宣传
缔造强有力的软性文章体系进行营销辅助和形象提升，在宣传上走潜移默化的推广路线。应以事件行销为主结合社区生活品质、生活方式和生活氛围的细节性包装，加强体现翔鹭花城"绿色运动"的品牌社区形象，加上报纸、电视等主流媒体的软性宣传造势，形成立体的广告态势，造就翔鹭花城独一无二的项目个性与质优价低的市场形象。
三、销售策略
正式开盘后，为了营造项目的紧俏感，同时也是出于销售节奏的考虑，我们每次只推出100套，采用"优先认购、现场选房"的销售策略。
执行要点：从4月开始，将8-13号楼分成五批，每批约100套(可合理分配每一批的幢数及楼层，确保每一批好、中、差户型搭配)，并预先设定每批现场挑房的时间。
如:第一批选房日 暂定开盘当日
第二批选房日 6月1日
第三批选房日 7月1日
第四批选房日 8月1日
第五批选房日 10月1日
客户在售楼处看房的时候，可在这五批中自行挑选，如对某批的某套房子中意，可当场交优先认购金一万五千元，并按先后顺序领取该批次的排位号，于该批的现场选房日到售楼处按先后顺序选房，如该客户看重的该套房已被前面的人挑走，可另行再选一套，或放弃，或参加下批次的选房活动。(放弃者可退回优先认购金)
第三阶段：促销延续期 （时间：11月----销售结束）
这一阶段基本上是扫尾工作，可以通过对老客户的发掘，带动新客户进场。我们主要运用客户公关策略和促销策略，适当配合广告宣传。
1、公关策略----客户联谊活动
我们的公关活动除了针对媒体公众以外，还有一个是专门针对已购房客户的。在销售任务基本完成、但尚有部分余屋的时候，组织业主联谊活动，既加强了我们与业主之间的互动沟通，又能通过客户口碑相传带来新的客户，促进销售。老客户介绍新客户成交后，我们即向老客户赠送价值约二千元左右的空调或同类家电，也可赠送价值2000元的翔鹭花城运动俱乐部贵宾卡(凭卡可到俱乐部按原价消费)，以怀柔政策打动客户。
2、媒体策略:此阶段广告主要有几个主题：
翔鹭花城销售即将圆满结束，珍贵席次分秒递减中
客户证言篇(购房客户代表证人证言)
答谢客户篇
促销信息篇
3、促销策略
此阶段剩下的余屋基本上是产品本身有一些缺陷，或和前期售出的户型 相比处于相对劣势的产品，因而只是采用常规的广告或推广手法效果不佳。适当让利才是打动客户的根本所在。从房地产的角度来说，买涨不买跌，因而直接降价不仅不会让客户觉得满意，反而会有负作用，所以在余屋的促销上只能采用暗的手段，诸如：买底层送一年物业管理费;在某个期段内购房者即赠送香港五日游;在某个期段内购房者，可免费获得翔鹭花城运动俱乐部贵宾卡一张，贵宾卡价值1000元，凭卡可到俱乐部按面值消费;同时买两套房的客户可获赠全套高档厨柜(价值5000元)。
4、客户回访
回访老客户，发掘新客户。对没有成交的意向客户进行追踪、回访，告之我们项目即将结束，机会不容再错过。