华城“水上公园”理念
1、为什么叫"水上公园"
答：市中心罕见的、兼有水岸自然和便捷交通的高档公寓项目："双景"人生，饱览密林掩映的护城河，直面两万平米流水庭园;整个项目就象一个超大"水上公园"，享受城市却与拥挤喧哗保持距离。首先，园区东西向楼距200多米，南北100多米，形成2万平米水主题社区公园，相当于3个足球场那么大;
这样大规模的社区公园，在北京市三环以内是极为罕见的!!!
其次，园内800米水景，无论白昼夜晚，都璀璨耀眼;
第三，纯粹的人车分流，使园林水景成为浑然天成的视觉杰作;
第四，园林既是可供观赏的，又是人可参一与的主题;林下休闲区，中心园林，风情街前广场，儿童广场，林荫林闲广场，台地滨水广场。
另外，3万6千多平米的地下双层车库，确保人车分流、社区纯净。
最后，"水面扬帆"的船形会所，成为水上公园的点睛之笔。
2、为什么称"水上公园"为完整装修
首先，华城推崇的完整精装修理念，包括整体规划所涉及的一切方面，涵盖了建筑外观、会所、园林、住户、公共区等，不单指户内部分。
第二，利于成本控制与品牌选择，更重要的是，入住后无干扰。
第三，国际上考量公寓是否高档的标准，专业投资者对项目未来保值与发展的考察，都着眼于公共空间。
最后，只有完整的产品，才能全面衡量开发商专业水准与实力，才能传达项目所表达的精神。
3、为什么说"水上公园"具有别墅式的设计概念？
传统的平层公寓功能较为集中，华城革命性地引进别墅式独立宅邸才有的生活概念，将正餐区、起居室友完美分开，并创造性设计出专门"礼仪区"。以D户型为样板，进门处的"礼仪区"--空中花园，功能包括"迎客，送客、家庭聚餐、品茗、读书、赏花、观景。
罕见的"主人区"设计：四个全正南朝阳的卧室。南北通透。景观起居室。双主卧格局。主卧套书房。近10平方米主卫。独立步入式衣帽间。再看一看A户型的设计特点：全明户型，罕见的三房朝阳。最重要的是，主卫不仅是明卫，更有一个面对护城河的大飘窗。
4、为什么"水上公园"的会所泳池建在地上？
一般项目，泳池是建在地下的，"水上公园"在会所一层建造了全玻璃穹幕的阳光景观型标准泳池!更重要的，地上泳池与"水上公园"浑然一体，宛交相呼应，互为景色，成为园林景观不可分割的一部分。
5、为什么要在"水上公园"圆区内建一个商业广场？
"水上公园"是一个纯居住的项目，坚决拒绝商住化现象。商业区集中、共享一个景观、休闲、安全秩序的生活空间。
6、为什么"水上公园"要设计观光电梯？
即使在业主回家乘电梯时，也能感受如此珍贵罕见的、河岸旖旎风光、超大水景公园，这充分体现出项目的细致入微与设计人性化。整个社区配备84部高速名牌电梯，健康舒适，远离污浊与拥挤。
篇2:国际住宅规划设计理念对接
国际住宅规划设计理念对接
英国的新城建设
英国是一个老牌工业国家,随着新的产业革命,传统产业结构升级,不少工业城市原有的经济支柱采掘业、钢铁工业迅速衰退,用地、工人减少,人口外迁,由于工厂倒闭造成的土地废置,盲目拆除贫民窟又无力建设,环境恶化,内城出现明显的衰退现象。1971年至1981年伯明翰的人口下降了17.6%,曼彻斯特的人口下降了23.9%.但是此时正是战后世界经济大复苏的黄金时间,住宅需求旺盛,因此英国政府将目光转向了地价低廉、尚未开发的郊区。英国的新城建设思想是针对工业化初期造成的内城环境恶化而产生的。
英国新城建设经历了三个阶段。第一个阶段是战后初期,即1946-1950年兴建的小镇,以哈罗新城为代表。第二个阶段是战后发展阶段,即1950-1964年,英国大城市均出现经济复苏,人口迅速增长,内城压力继续增大,但是内城已经衰退,这一时期英国新城建设进入高潮,建设量剧增,在伦敦、格拉斯哥、伯明翰等大城市周围都建设了新城,新城建设的理论研究也开始发展起来。第三个阶段是1965年以后,新城建设进入成熟阶段,主要是增加就业机会,使新城成为独立完整的小城市而不是大城市的卧城,代表城市是伦敦与伯明翰之间的米尔顿·凯恩斯。新城的规划设想来自于霍华德的田园城市,具体设计特点有:
1.住宅以独立花园式住宅为主,搭配少量的公寓。因为英国人也热衷于独户住宅,所以住宅区十分强调绿化和景观,要求大量种植乔木和灌木。
2.新城开发中自建房屋比例较低,大部分是开发公司统一开发,工业化施工,成本较低,租金比较低廉。
3.开发新城的另一个重要原则就是就业。工业部将优先考虑把新增工业、企业项目布置在新城,新城开发公司也推出对这些企业职工住宅的优惠政策,以吸引新的工业企业。
4.新城的交通体系采用完全人车分行的雷德朋原则,新城主干路有快速路与大城市中心联系,市区内部有完整的步行系统,可以步行穿越各社区的中心、商店、学校和公共汽车站。
5.新城建设了充足的服务设施,如大规模的医院、学校、购物中心、娱乐中心、社交活动场所(如俱乐部、酒吧、影剧院、歌舞厅),有的新城保证每个居民步行6分钟就能到达活动中心。
6.新城还预留大片未开发土地以便进一步开发娱乐、休闲等公共活动场所。
7.80年代以后世界范围的“可持续发展”的观点进一步扩展了新城建设的内涵,进而提出了“新社区”(New Settlement)的规划概念。新社区不再是单纯的居住区而是一种具有多重含义、内容范围广泛、集生活休闲娱乐工作为一体的综合区域。新城注意考虑工业,新社区则将农业也纳入到规划考虑的范围,形成对全新城市聚居模式的探讨。
美国新城市主义
美国新城市主义(New Urbansism)首先是由于城市中心区过于密集和环境恶化产生的。美国城市不仅是工业化初期遗留的问题,更多的是两次世界大战期间急剧膨胀的现代主义城市。美国没有中世纪老城的束缚,所有大城市便迅速建成一批“国际式”的高层建筑。60年代以后,文丘里的《建筑的复杂性与矛盾性》和简·雅各布的《美国大城市的生与死》,掀起了对现代主义城市的批判,认为现代城市规划理论在推崇功能分区的同时,消灭了高密度、小尺度街坊和开放空间的混合使用,从而破坏了城市的多样性。而功能纯化的地区如中心商业区、市郊住宅区和文化密集区,实际都是机能不良的地区。挽救现代城市的首要措施是必须认识到城市的多样性与传统空间的混合利用之间的相互支持。新城市主义的另一个对立面是美国在大都会衰落过程中产生的郊区化住宅,这些住宅都是一些低密度的独户住宅,他们沿着树枝状道路蔓延开去,极其浪费土地,并且没有公共交往空间,缺乏人情味。
新城市主义是人类对于城市的一种新梦想,其理论来源仍旧是霍华德的花园城市,新城市主义的奠基人是安德雷斯·杜安伊(Andres Duany)与伊莉莎白·普拉特(Elizabeth Plater-Zyberk)夫妇。两人常一起发表作品简称DPZ.
新城市主义最引人注目的理论就是传统邻里区开发(Traditional Neighborhood Development简称TND)和注重使用公交的邻里区开发(Transit-Oriented Develonment简称TOD)。虽然设计中侧重有所不同,但出发点是一致的,即建立公共中心形成以步行距离为尺度的居住社区。TND模式的重点在城市设计:社区规模是半径约400米(即5分钟的步行距离),街道间距是70-100米,邻里内有多类型的住宅和居民土地使用多样化;公建布置在人流集散地;住房的后巷作为邻里间社交活动的场所,是设计的重点之一。
TOD模式由“步行街区”发展而来,同样强调混合土地用途,并以公共交通为规划原则。从交通站和商业组成的核心地区到社区边界不超过600米的步行距离。TOD社区将居住零售业、办公和公共空间组织在一个步行的环境中,并使居民方便使用有轨变通从而减少小汽车使用带来的环境污染能源浪费、交通拥挤和土地利用等不合理因素。同时通过公共快速交通组织起来的网络将多个TOD社区组织在一个合理的区域发展框架系统内,各个TOD社区之间保留大量的绿化开敞空间。鼓励步行和公共交通,是新城市主义解决小汽车交通带来的土地浪费的重要举措。
新城市主义带来的新的生活是具有传统特色、高密度、小尺度和亲近行人的建筑空间。住宅的风格则采用了更多体现当地文化、风俗、习惯的建筑形式,甚至采用深受人们喜爱但是比较老的十六、十七世纪的传统住宅风格。住宅城围合出一些公共空间,这些公共空间也布置上一些唤起传统记忆的教堂、图书馆、零售商店,营造亲切的社区氛围。
新城市主义强调公众参与。DPZ在其设计过程中安排一周的公众展示征求意见,参与者包括从市政官员到社区百姓的各方人士,内容包括现场设计交流、改进以及宣传教育。
新城市主义吸纳了很多传统的城市设计概念,但并不背离现代生活的新趋势。由于高技术的广泛应用而得以实现远程通讯节省出来的时间和金钱,可以使人们将更多时间用于家庭生活和邻里之间的公共交流上。新城市主义的传统小城镇预示着一种未来城市发展的模式:即多中心的居住社区“网络”。各个社区具有各自多元的人文和自然特征,人们的家园坐落于自然景区内,既能享受清新的自然景观,又能在步行范围享受到社区生活的温馨,同时在电子通讯网络上保持与世界的联络。这种形式不仅仅是新城市主义的理想,也是人类在新世纪的人居梦想。
新城市主义最有影响的经典之作是DPZ设计的滨海城(Seaside)。滨海城坐落于佛罗里达州的墨西哥海湾附近,海景非常优美。滨海城为了尽量使所有的住户都能够欣赏到海景,设计了两条放射性的主干路,通过社区中心广场将海景引向社区深处。
滨海城还特别注意公共空间的设计,通过典型TND模式形成完整的步行空间系统,中心是步行的城镇广场,广场周围有各种服务设施和商店,成为人群集中的空间。滨海城的住宅形式是丰富多彩的,尽量避免千篇一律造成的枯燥单调,而且尽量通过高密度来增加空间的围合感和活力,特别注意创造各种室内外交流的灰空间,将家居生活和公共活动紧密联系在一起。优美的海景是新居住模式的魅力所在,即使不住在海边,也可以通过亲切的步行空间,方便得到大海边的公共活动空间。
对比与反思
比较中西方的新住宅建设,可以发现一些相似性和不同点,可以对我们今后的住宅建设有所借鉴和启迪。
1. 中西方居民追求舒适、高质量的生活的目标一致
无论是美国人还是英国人,人们都明显倾向于住独户的花园式住宅。中国人也不例外,传统中国人的住宅梦肯定也是别墅,这可以从历史上盛行一时的私家园林看出来。但是中国的人口和土地现状让这个梦的实现显得很遥远。事实上,过低的密度也存在问题,美国郊区化就是典型例证。针对我们的情况,完全可以借鉴美国新城市主义的做法,探索出一条中高密度而又贴近自然的住宅新路。在这样的住宅里,丝毫不会有筒子楼或者高层塔楼的死气沉沉,而是生机勃勃的生态住宅。
2. 综合性社区成为新的聚居模式
英国早期新城建设走过的弯路告诉我们,在城市郊区单纯建设住宅区并不能解决大城市中心密度过大的问题,因为这些人还要到市中心去上班,交通压力无法缓解。解决的办法是在郊区提供适当的就业机会,并将城市中心部分行政办公的职能也疏散到郊区,使新城成为独立的城市组团。我国大城市的居住区也有向郊区蔓延的趋势,但是工作没有随之外迁,造成内城压力无法缓解。其实现在通过网络连接,许多行业已不需要集中,例如证券投资、金融、管理、设计等等,并且这些行业职员素质较高,经济实力强,多数向往郊区生活,完全可以外迁这些企业。美国的新城市主义告诉我们,传统死板的功能分区并不符合生态学原则,现代的社区除了应该考虑工业外,小区功能应该考虑适当交叉、重叠,创造多义性、随意性空间。这些措施可以从规划的角度实现,不要再重蹈英美的覆辙。
3. 邻里关系的复苏
中国绵延几千年的文化底蕴,是建立在深厚的邻里和血缘关系基础上的,这几十年来受到改革开放经济发展和通讯手段的冲击,特别是高层住宅的出现,将传统生机盎然的胡同变成了僵硬的电梯井,传统邻里关系呈土崩瓦解的趋势。但是,无论经济如何发展,交往毕竟是人的根本需要,邻里交往是最基本、最直接、最容易实现的交往方式。美国新城市主义对邻里的回归充分说明了并不是经济发达了,人就可以互相疏远了。因此如今我国有些小区虽然环境做的很精致,但是人气不旺,只见保安来回踱步,这种邻里交往的缺失实在是可惜的,这应该从环境行为学的方面加以研究改善,不让环境徒为摆设。
4. 网络化生存模式的探讨
我们目前的“新住宅运动”,有很多方面还停留于简单的口号上,例如新生活方式,无论是现代城的“SOHO”,还是宏源公寓的Cosmo Home,圣馨大地家园的H社区,天创世缘的E国,都只是企图引入一个新概念来盘活楼市,不见得对生活模式有过足够深入的研究。事实上随着信息时代的到来,人们已经能在家里完成越来越多的事情,诸如家庭办公、远程控制、网上购物、远程教学、虚拟社区等等。一旦我们进入数字化生存,我们的房子就可以坐落在环境优美的乡村,连接建筑的不再是实体的高速公路,而是信息高速公路,人们一边享受田园生活,一边与世界各个角落的人进行毫无障碍的交流。这才是真正新的生活模式。
篇3:商业物业开发理念规划设计定位
商业物业开发理念规划设计定位
一.商业物业的开发理念
入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。有数据表明,在过去10年中,国内零售业平均年增长9.7%;今年上半年,国内零售增长10.1%,如果加上物价负增长因素,实际增长为12.7%,表明我国国内商业零售业发展速度相当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔,纷纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间,必将为商业零售业的空间载体--商业房地产提供难得的发展机遇。
在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心(Shopping Center/Mall),由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境,风靡欧美、日本、东南亚,逐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施,其在建设地段的规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体,这个单体的位置、规模、(来自:)商店类型都和它所服务的区域相关,这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。
商业物业的特点是:投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源;商业经营具有"统一管理、分散经营"的特点;投资收益高;市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间,进而通过租售商铺获利。要达到以上目的,商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计,到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。
二.项目选址和市场调查要注重地段的商业价值
调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况
调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大)
调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势
调查目标城市近、远期城市规划和商业规划
调查目标地块的商业价值和机会点
调查商铺置业者投资购买力、投资心理
三.项目定位须有差异性
项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。
项目类别 建筑规模 覆盖商圈
市级购物中心 3万平方米以上 覆盖整个城市,服务人口30万以上
地区购物中心 1--3万平方米 覆盖城市局部,服务人口10-30万人
居住区购物中心 3000--10000平方米 覆盖城市的一个居住区,服务人口1-5万人
邻里型购物中心 3000平方米以下 服务人口1万人以下
项目定位的差异性与主题的创新相辅相成
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等,都为项目的定位提供了创新的思路。
项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关
品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合--北京新东方广场,与传统老字号店组合--北京琉璃场步行街,在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。
四.购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用
购物中心的室外、外立面和室内的处理,要处理讲究建筑的个性风格,同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。
(1)屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位,既满足经营期购物气氛的营造,又能取得可观的广告位出租收入。
(2)建筑细节中溶入标志和图示,也能完美的将建筑美和商业味融合。
五.商业项目讲求无障碍设计
商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境,在建筑设计体现"以人为本"的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。
六.商业项目讲求内部绿化景观
丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛,给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样,景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来,比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。
七.商业项目讲求商业灯光照明。
商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明;注重情调表现,用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明,使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果,在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系,使灯光和装饰相映生辉。
八.规划设计坚持创造高质量的商业空间
商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识,以营造富含商业气息的高质量空间。
符合城市的总体规划的商业布局规划。
城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划,将影响拟建购物中心的近远期的优劣势,甚至成败。
商业项目要求易达性
商业项目必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位,使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同,应有不同的交通组织和停车方式。
商业项目要求合理的空间形式。
商业物业可以采用以下四种空间形式:
(1)室内大开间。无街道,商铺间没有完全隔绝;
(2)露天步行街。上空无顶棚,空间开敞的步行街;
(3)回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊,步行街局部遮盖;
(4)室内步行街。步行街在室内,完全遮盖;
由于步行街是一种线状的建筑空间,能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐,更能感受到繁荣的商业氛围,也利于商场的经营管理,因此,步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时,对实际使用面积率K(实际使用面积/销售面积)也要控制,不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75--80%,室内购物中心K要小得多,因中庭、过道(街道)、休闲区等等共用面积的不同而不同,一般在45%--65%之间。在建筑设计时,实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。
九.购物中心内部动线组织要求引导性
动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡,使通过所有承租户的人流通行量达到最大,达到购物中心的整体人气平衡。(来自:)在规划设计上常用手法有:
(1)以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端,尽可能的延长购物中心的人流通过线;
(2)以局部的造景、中厅引导人流;
(3)以餐饮休闲娱乐区引导人流;
(4)出入口数量和位置的设置调节人流量均衡;
(5)无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施;
十.商业业态分布规划也会影响局部规划设计
商业物业内的经营户较多,购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划,这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计,建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。