国内商业地产规划存在10大误区
目前，国内很多商业地产项目普遍存在这样或那样的问题，究其原因，正是由于在前期规划设计过程中，存在着很多误区所致。国内商业地产规划至少存在10方面的误区。
商业地产规划误区一，用建筑设计代替商业设计。建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的，建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术，他们通常没有商业理性认知，因而也不能很好地把握商业需求，而商业规划设计正是以商业需求为导向的，是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计，这种设计往往是体现在细节上的。所以，如果不具备大量的实操经验，商业规划设计是很难实现科学性的。
商业地产规划误区二，建筑设计先于商业设计。一旦建筑设计完成了，商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了，这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。建筑设计先于商业设计，这种局限性将不可避免地表现出来，使商业项目处于进退两难的境地。
比如一个购物中心，至少要有通风排水、煤气管、垃圾处理等设计，如果之前没有考虑到就没有办法满足后期商户的需要，满足不了消费者的需要。
商业地产规划误区三，营销策划代替商业规划。销售代理公司为商业项目进行营销策划的目的是为了促进销售，而商业规划则是为了促进经营管理，二者的本质和要求都是不同的。由于销售公司不能很好地把握商业功能和商业需求，所以单纯的营销策划是不能解决商业规划问题的，进而也使得一些商业项目在销售之后存在着一些经营和管理上的漏洞。
商业地产规划误区四，重外观形象，轻内部结构。一些商业项目为了打造标志性商业建筑或城市地标，往往对建筑外观投入巨资，而忽视了商业物业内部的结构，这样也是不利于商业经营的，就像一个人外表很漂亮，但是内在素质很低，那这个人也是要被打折扣的，毕竟，消费者是在商业内部消费的，内部功能是否完善也是消费者关注的问题。
商业地产规划误区五，重装修标准，轻配套适用。装修标准和配套设施对于商业项目是同等重要的。如果把商业的价值比作木桶里装的水，那么组成木桶的每块木板就好比是影响商业经营的各种因素，例如地段、管理、服务、装修、配套等等，如何才能使水装得更多呢?只有保证每块木板都足够长，如果有一块木板是短的，那这个木桶也是装不了多少水的。所以，若想提升商业价值，就得保证影响商业经营的各个方面都是完美的，这样才能实现商业价值的最大化，木桶才能装更多的水。所以，不能只注重装修标准而忽略了商业配套，这是会影响商业整体价值的。
比如厕所的配套设计，有的百货店中女厕所只有三个蹲位，而男厕所一大排。事实上，一个商场里面，肯定是女性消费者多。
商业地产规划误区六，重硬件投入，轻人文关怀。对于商业项目来讲，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好钢还不行，必须得有锋利的刃才能具备杀伤力，现代商业竞争往往是细节上的竞争，一个人性化的设计、一种人文关怀都是可以提升商业项目竞争力的，而这些正是这个锋利刀刃的重要组成部分，是不能忽略的。现在除了肯德基、麦当劳，国内大部分商场中很少有在厕所中放手纸的。
商业地产规划误区七，重共享空间设计，轻经营成本测算。共享空间确实对商场经营起到一定的作用，但我们也应该认识到这是一把“双刃剑”，做很大、很豪华的共享空间是会浪费经营面积，大幅度增加运营成本的，所以一定要精准地核算成本与收益，避免亡羊补牢。
商业地产规划误区八，迁就主力店要求，忽视自己的投资。商业项目引进主力店的目的是通过主力店来带动项目的招商和经营，促进销售，提升项目和附属物业的整体价值。一些开发商迫于主力店的名声和影响力，不惜损害自己的投资利益，有的时候，这样的做法是没有必要的，因为主力店并不具备主导性，也就是说项目的核心竞争力并非主力店。在认同主力店的同时，不应过多迁就主力店，而忽视了自身的投资利益。
商业地产规划误区九，按自己的主观和经验草率行事。商业市场是不断变化的，一个商业项目科学的定位和最优的运作策略往往是在多方博弈的过程中逐渐浮出水面的。我们在做商业项目的时候，都是很多专家、学者经过实地考察和多次论证得出的结论，事实证明，主观和经验往往不能得出最优的结果。所以，开发商在运作商业项目的过程中，一定要多参考专家的意见，切忌主观主义和经验主义。
商业地产规划误区十，盲目崇洋媚外，忽视国内实际。国外的设计理念确实要领先于国内市场，但是这种领先在另一个层面上也意味着排斥，有一些设计理念、风格是不符合国内实际的，一定要有选择地吸收。
篇2:商业地产项目规划七要素
商业地产项目规划七大要素
随着中国经济的高速发展,人民生活水平的日益提高,大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展,推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段,传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优,新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市,各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后,我们似乎有一种似曾相识的感觉:那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段,绝大多数地产商都在遵循一个原则:概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。
事实上,商业地产不同于住宅地产,其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户,而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接(部分通过小商业地产投资商)提供给商铺,其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商,如何合理开发商业项目特别是商业中心项目,使其在最优化的投资环境下,成功建设并能够长期良好运营;对于小型商铺投资商来讲,如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性,都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。
在蓬勃发展的商业地产市场里,具备商业地产开发的专业经验及技能,特别是熟悉中国国情的专业技能,对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈,不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解,不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴,欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外,绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。
一、遵循商业量化原则
商业是一个量化的行业,是需要有量化的购买能力,所以商业地产的开发,特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程,而量化是通过商业规划来完成的。
— 首先要进行深入细致的市场调查与研究分析,以数据确定消费区域及消费能力;
研究分析现在及未来竞争环境,以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定,应依照客观的需求量,“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础,这样将增大投资风险,对入住商铺而言,其运营风险也是显而易见的。
二、满足需求而非创造需求
商业地产服务于商业店铺,商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者,但随着商业系统的逐步完善,这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求,追求轰动效益,这类项目往往开始时轰轰烈烈,运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑,最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度,因而此类风险将会加大。
三、 体现实施的可行性
合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求,另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标,具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究,规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成,首先,他们应该非常了解市场,了解消费者,了解商业,特别是作为主力店的优秀品牌店铺,尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织,并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作,最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营,以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。
四、 奠定高质量招商的基础
合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外,还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费,商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解,并通过预招商工作,力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境,最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享,只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度,特别是对主要商业的招商难度,由此而产生商业中心吸引力不足,难以正常运营。
五、 确保持续稳定经营的实现
综合商业项目开发后需要运营管理,好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。
六、 保证投资回报的安全性
只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础,也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性,才可以正确加以开发及管理,最大可能地回避风险,保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。
七、 加大融资的可能性
有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作,才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长,才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场,由于他们有长期投资商业地产的经验,对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感,这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性,但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。
由此可见,商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。虽然中国商业地产刚刚起步,但其发展速度非常之快,具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗?有,也没有。说有,是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。
我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去,学习经验并了解国际业界最新动态。例如,每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会(MAPIC)云集了几万家商业地产开发商、投资机构、着名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行,为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有,是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持,借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求,才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨,进入专业化发展阶段。
篇3:冲破商业地产规划与经营瓶颈
冲破商业地产规划与经营瓶颈
规划篇
商业地产的开发,核心理念是整体考虑,而首先面临的就是商业地产规划的问题,诸如商业本身能否成立,规模如何,如何招商、运营等一系列问题。
先设计后规划误区
去年,不少商铺因后期经营不善而纷纷倒闭,业内人士认为,规划不当是商业地产不成功的原因之一。
五合国际中国经理刘力认为,目前,大多数的商业项目都是先进行设计后进行规划的,这样带来的问题非常多,由于没有统一规划有时会造成很大成本的浪费,继而影响后期招商。在所有商业环节里,商业规划是基础。必须将开发商、经营者、消费者的利益和需求,通过专业化的流程和服务来实现项目的可持续增长。
刘力认为,“建筑设计需要符合不同业态,我们接触的很多项目,先做设计,然后做招商,这个流程是不对的。应根据商家需求定位再做前期整体规划。”
还有的问题是规划设计不当,不利于客户流通,难以带来旺盛的客流量。伟业顾问董事总经理蔡宇翔认为有的规划设计商业与商业之间缺乏有效的联通,显然不便于客流在不同的商铺之间流动,从而难以在所有商铺之间形成稳定、旺盛的客流量,最终对商铺的经营造成影响。
商业规划要满足需求
商业地产的操作要经过几个过程实施。在前期的阶段,就需要在商业调查的基础上,确定业态的组合,确定布局的规划。第二步进入建筑设计的阶段,这个阶段实际上跟开发商前期的规划会形成很好的互动,包括还要考虑到室内外环境的设计、商业氛围的营造、形象的体现等。第三个阶段基本是做招商和经营管理,作为整体来讲,必须要综合各个方面的工作,才会达到好的效果。如果说做定位的或做商务咨询的不懂建筑设计,就不会考虑建筑上的问题,则对整个建筑的功能和布局就达不到要求。
中国商业地产联盟副主任徐毅认为,好的商业社区规划是要满足它的功能的。举一个简单的例子,一般的建筑做大约四五米就很高了,但如果是做建材的业态,没有五六米以上的高度说不过去,因为建材的专业店,对建筑本身的层高、承重都有很高的要求。如果说前期规划时考虑到业态需求,则对将来的经营是很有帮助的,反之如果建筑规划没有定位需求,那对招商是很大的损失。
很多项目都有其特殊性,文化、旅游等都可能成为其商业元素。因此,做商业地产时需要最大限度地挖掘它的商业元素,而成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划。
制定科学的商业规划
科学的商业规划是招商质量的基础,要做到有的放矢,把功夫下在做好商业规划上。那么怎样制定一个比较科学的商业规划?
徐毅认为,要把握两点,一个是进行一个整体、科学的调查分析。调查至少要包括市场环境的分析、商业环境的分析、消费者的分析、投资者的分析、竞争对手的分析、差异分析等等,因为商业地产的主题概念定位,功能分区的布局、楼层布局,这些规划设计的内容,一定要通过前期的调查分析才能够得到。
再一个是做综合性的分析,在分析的基础上,确定业态的组合、规模的估算、布局的规划设计。分析要从两个角度进行,一是从市场自身的角度,要分析该商业有多大的客户群,这里的条件和市场环境是否允许该商业地产的运作。二是从招商资源的角度。假设项目周边有很多高收入的人群,就可以定位为高档的商业,但需要调查高端品牌有没有到这里的拓展计划,或者是在项目要开业的时候,能不能实现招商等诸多综合性因素。
经营篇
去年,众多商铺走向没落已经成为很多投资者心头永远的痛。进入20**年,虽然受到政策的影响,不少项目的开发进程放缓,但仍有不少商业项目面世,而且规模有日渐壮大之势。有了去年商铺经营上的教训,开发者和投资者都变得比较谨慎,力图转变之前盲目开发的弊端。
商业经营三大问题
商业经营不同于住宅,并不是卖得越快越好,而是看后期经营是否有效。总结商业经营失败的例子,当前在商业经营中主要存在以下几个问题:
割小产权出售
巨库、第五大道等项目采取的运营模式都是“打散产权”进行销售,投资者是商铺的产权所有人。中国商业地产联盟研究中心胡昕指出,这种经营模式固然可以实现开发商的快速回款,增加现金的流动速度,但是分散的所有权难以统一经营方式,给市场定位和管理带来巨大难题。这种模式是住宅的模式,不适合商业的运作,从而导致投资回报的下降。
定位不准
定位不准是商铺投资回报下降的很重要的原因。没有很好地做市场调研,对该区域的需求估计错误,经营必然会失败。伟业顾问董事总经理蔡宇翔认为,巨库的失败主要是其定位不准造成的。巨库定位是时尚,但却缺少极富特色的产品,难以吸引年轻的消费群体。
操作失败
众所周知,商业的打造,需要一定的时间培养和统一的规划,同时开业才会形成一定的气氛。可是第五大道却是零散开张,造成商户心存疑惑,怎么规划中说的商业项目还都没进来呢?这对商业的整体形象就大打折扣,无法聚敛足够的商业氛围,也无法吸引更多的消费者。
可持续性经营是出路
针对目前商业地产经营中存在的种种问题,业内人士认为,实现可持续性经营、加强管理水平是解决问题的关键所在。
徐毅表示,商业经营从根本上还是要着眼于可持续经营范围的长期回报。虽然可以用短期的回报来实现资金上平衡的要求,但是从根本理念上讲,还是要考虑长期回报。大多数开发商还是希望把这个项目做成长期的,能够有升级潜力的项目,要做到这样的项目,就必须从可持续经营发展的角度考虑问题。
中关村文化发展股份有限公司董事长欧阳旭认为,对于投资者而言,衡量一个商业项目是否具备很好的投资价值,应首先评估项目的内部管理模式及管理理念是否合理,是否具备持续经营、回报长期稳定等基本标准。因此他在开发中关村第三极文化主题商场时,研究了海淀图书城地区的商业业态现状及需求,打造了具备全新业态组合、全新运营管理模式,从规划、建筑、业态、经营模式统一考虑。将投资与经营分离,确保可持续性经营,增强投资者信心,自开盘以来,备受热捧。
商业地产两种经营模式
对于商业地产的经营来说,比较好的经营模式有两种,一种是只租不售,即持有型物业;再一种就是租售结合,保证主力店经营。
只租不售
对于商业地产的经营来说,采用物业持有、只租不售的模式是最优的,这几乎已经成为大家的共识。因为这样可以保证经营的主导性,并保证很好的现金流。
比如东方新天地,就是非常成功的例子。蔡宇翔认为,这种持有型的商业,便于经营者统一管理。如果一种模式不成功,还可以重新再来,也比较容易协调。
租售结合
虽然只租不售是最优的选择,可是实际上开发商很难做到这一点。现在国内90%的项目都不可能做到只租不售。即使勉强去做,也没有足够的资金来培养这个商业。商业是要有培养期的,如果资金不足以支撑它的培养期的话,商业自身也是很危险的。
因此,徐毅认为,可以选择租售结合的方式,但是不论是租还是售都要有整体的规划,哪个区域从事哪种经营要有预先的考虑。据记者了解,目前采用这种方式的商业项目都取得了不错的业绩。