购物中心开发规划技术的基地分析
一、基地选择
在开发购物中心时，首要的工作是针对市场行销的可行性、环境的支持力、土地承载力等进行评估，选择最合适的开发地点，以获取最佳的开发条件。评估指标包括如下数项：
(一)市场行销的可行性及环境的支持力足以支持购物中心的运作。
(二)土地取得与土地开发与资金及收益的比值。
(三)所在区位可及性高。
(四)与完善的交通运输网连结，方便购物者使用及货料运送。
(五)足够且能满足未来需求的公共设施、公用设备。
(六)完整的基地形状。
(七)大小合适的基地面积。
(八)合宜的地形、地势、坡度及坡向。
(九)符合法规要求的土地使用分区。
(十)环境影响评估良好。
(十一)侯选基地的评估及开发可行性。
二、基础调查
选定基地之后，对于基地的基础调查包括：
（一）社会经济环境分析
1、人口调查
人口调查的目的主要在于分析商圈内人口的数量、分布、成长及特性，有利于了解其在消费行为及态度上的特质，以作为选择基地位置、决定购物中心规模、贩售种类及形态等的规划指标。
人口调查项目包括：
(1)人口组成：包括男女比例、年龄层分布、家庭组成结构及经济活动人口等。
(2)人口分布：以空间地理上分布为依据，分析人口集中区域。
(3)人口成长：人口组成及人口分布皆会随着时间改变。由于购物中心为大型且长期的投资，因而对于人口的成长亦需有所掌握，以满足未来的需求。
2、经济环境调查
(1)职业及产业结构
职业及产业结构所彰显的是商圈内人口的职业及产业的结构及比例，对于可能的消费方向为一重要的指标。
(2)所得与消费
本项所显示的结果如每户家庭可支配的所得情形，及其年平均成长率。同时对于每户的消费支出金额及平均消费，以及家庭各项日用支出比率亦有调查。由此项分析可显示生活品质的程度，能以此作为购物中心贩售内容的规划指标。
3、商业发展潜力分析
主要为调查商圈的范围、尺度分布及密度，未来商业发展的需求，以及商业活动类型及热门的商品种类等，有利于了解该区的商业潜力，藉此作为购物中心定位的参考。市场评估祥见"大型购物中心开发之规划技术"的"市场评估"单元项目。
4、观光游憩的发展潜力
大型购物中心可与其他游憩据点形成游憩路线，提供都市型休闲游憩活动空间，满足全家出游购物的需求。因而商圈内的游憩地点分布、尺度、活动类型及未来发展应予调查与分析。
（二）土地使用现况及未来发展调查
基地本身及附近环境的土地使用现况及未来发展的调查，对于土地取得及购物中心未来可能的发展，都有决定性的因素。
(三)交通运输系统调查
（四）公共设施调查
公共设施及公用设备等的建设，其现况及未来发展，对于购物中心的开发都可能形成配合上的影响。公共设施包括：
1、文教设施：包括各级学校及图书馆等设施的规模、分布等。
2、服务设施：包括派出所、邮局、消防队、废弃物集中场、停车场等。
（五）公用设备调查
包括电力系统、电信系统、给水系统、排水系统及瓦斯干管。
（六）实质环境分析
以上数项为大环境的条件。对于基地内的实质环境分析项目包括：
1、地形
2、地势
3、坡度
4、坡向
5、地质
(1)地层
(2)构造
基地开发应分析环境地质及基地地质。
6、水文分析。
(1)地表水 (2)地下水 (3)流量计算
7、气象分析。
(1)建筑气候分区(2)气温(3)湿度(4)雨量(5)日照(6)蒸发量(7)风向及风速(8)小气候
8、植被分布及自然生态情形
9、景观分析
（七）基地特性及变迁
每块基地因为所在的区位不同，人文与物理环境的差异皆会塑造各自的独特性，也就是所谓的地域性(Locality)。这些人文及物理的因素所形成的环境不见得是整齐、美好的，却是长久以来相互融合、协调的结果，而获致近似平衡的关系。这些关系对于规划设计者而言，可能是附加的限制，但也可能是设计中可阐明的特征，以及用来建筑新空间关系的因素。因而分析基地的特性，了解其变迁的原因及特质，为规划设计基地的首要步骤。
篇2:购物中心外部广告有效规划
购物中心外部广告有效规划
有鉴于购物中心的庞大规模,我们认为在外部广告空间的规划中,应该导入DIS的规划理念。DIS是借鉴 “区域核”的理论,指的是在购物中心外部广告规划中有意识有计划地利用或创造所规划范围内每一区域的形象系统。(District Identity System),为所规划的区域、地段和节点进行个性化形象的定位。换言之,就是根据不同区域、不同功能、不同建筑物特色以及不同的文化内涵设置与之协调的“商场外部广告形象”。
(一)、购物中心外部广告要保持整合性与一体性
购物中心的外部广告设置是商场外部空间环境设计的一部份,也是购物中心外部景观的一个重要聚集点和视觉延伸,它应能充分体现商场的文化特质和人文内涵,并展示出一个购物中心特有的风格和定位。它应该是购物中心价值观念和文化意义的物化形态,不能游离于购物中心各功能区域的环境之外。
整合性应体现出购物中心外部广告的设置与购物中心形象的协调性、一体性。购物中心外部的人工景观、自然景观、户外广告,都应该成为一个完整的有机统一体,各视觉元素间应该和谐、自然、协调。对商场外部广告进行规划时,不能脱离户外媒体所处的或所依附的环境而进行单独考虑,更不应使商场外部广告破坏商场建筑物的轮廓线,或者遮挡消费者的视线,而要将商场整体风格作为商场外部广告总体布局、总体风格、空间结构的指导原则,从而使商场外部广告风格与商场风格、消费氛围和谐统一。
整合性的另一个表现是购物中心外部广告经济性和艺术性的有机融合。追逐高额利润和艺术性,似乎是较为矛盾,但这两者都是我们在进行购物中心外部广告的规划时所要考虑到的。赢利和高额回报是购物中心外部广告存在的前提,如果广告客户的投入得不到对等的回报,所有者在购物中心外部广告的利益也将不复存在。但是,如果无视空间环境的形象和消费者安全,随意设置广告,势必会破坏商场的形象。
一体性强调购物中心外部广告的个体设置与其周围环境相协调,包括自身和谐以及彼此间和谐,广告内容与媒体形态的和谐,动与静、明与暗、主与次、现代与传统等等因素间的和谐。
(二)、购物中心外部广告要合理控制密度
购物中心外部广告设置必须合理控制密度。即根据每个区域的功能特点,合理控制广告设置的数量,使其疏密有序,错落有致。
一般上购物中心外部广告的设置比较集中在三大类区域上:一是购物中心外部的人流主干道,二是外部景观区,三是各类功能区。
①、人流主干道主要指消费者在商场外部的主要出入通道和出入停车场的通道,这类位置人员集中,流动性较高,驻留时间短,空间距离移动较大,这类位置比较适宜设置内容简练,能立刻引人注意的广告内容。
②、各类功能区,包括餐饮、休闲、娱乐、步行街等,这类区域人流量大,以步行为主,且具有相对稳定性,在位置地驻留时间较长,相对来说,户外广告设置的密度偏高。
③、外部景观区主要指各类人工、自然设置的景观等,这是对购物中心外部广告设置密度控设要求最高的区域,也是最难处理的区域。在这些区域内,人流量较多且稳定性好,对商场外部广告发布来说,非常有利于对受众对象进行细分,但是这类区域不适宜设置大密度的购物中心外部广告。
据此,我们将购物中心外部广告设置的密度分为四个区域:
1、外部广告集中区域。在商场外部的主要出入口及道路周围设置广告,为商场营造消费、商业氛围。设置位置可在该区域的的建筑物墙面、楼顶、地面等不影响道路交通、绿化的地段。广告形式可使用喷绘、灯箱、霓虹灯、立体造型及其它新型材料。
2、外部广告适量设置区域。在各类功能区设置广告,使用体量较小但造型美观新颖的户外媒体,在需要区分使用功能的地方,也可以适量设置一些广告形式。
3、外部广告严控设置区域。在外部景观区设置广告,应结合周围环境,精心设计成小品形式与环境融合,并且不能影响广场景观视线,还可以设置一些别致的户外广告张贴栏进行宣传。
4、外部广告禁止设置区域。即禁止在消防通道出口建筑物立面或顶部、厂区内设置商业广告。
(三)、其它基本要求:
①不能超出建筑物的最大承载值、破坏主要承重结构。
②不能堵塞出入口、消防通道口,不能危及人的正常行走和事故逃生。
③设置楼顶广告应充分考虑到本地的最高风力即常年风向,楼顶广告牌不得超出主体*米(根据本地广告制作审查相关规定)。
④与主体建筑轮廓线相协调,并保证玻璃橱窗透光。
⑤不能影响商场内外部的通透性,在有天幕的商场不能遮挡阳光。
⑥不得有碍商场形象,影响环境美观,并保持与内部商业氛围统一。
⑦不得发布有违国家法律法规及广告发布相关规定的内容。
⑧尽量避免遮挡消费者视线。
篇3:购物中心规划及设计
购物中心规划及设计
选址原则
“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在 经营过程中的时令性的把握;“人和”是商品在管理上的技巧, 包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一 个非常重要的因素,属于建筑策划的范畴。店址选择适当,占 有“地利”之势,广泛吸收消费者促进销售,实现更好的经济效益。
城市商业活动是以追求最高利润为目的的,这是商业设计选 址与布局的经济原则。同时,顾客是商业活动过程中不可缺少的 重要组成部分,因此,建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。
城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物,按其相互作用的规模和范围的 层次来分,可分为宏观的社会经济影响,中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资,直接关系企业经营的战略决策,是零售企业贯彻以消费者 为中心观点的重要体现,是影响企业效益的一个决定性因素,同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
商业设施的选址应该考虑以下因素:(1)客流规律;(2)交通状况;(3)商业环境;(4)地形特 点;(5)符合城市规划要求。
1、客流规划是选择店址的最重要的因素
商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的要求,争取尽可能多的顾客; 从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以,城市人口分布的空间 形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
(1)相同客流规模的不同地区,因客充的目的、速度、时间不同,对选址条件有不同差别。在商业集 中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流,或是与购买商品有联系的观光浏览,为以后购买作准备,这类地 区的客流特点一般是速度缓慢,停留时间较长,流动时间相对分散。有些时候,除了人口的密度因素之外, 人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素,必须加以考虑。前者可以作为商业规 模的主要参考指标,后者则除影响规模之外,还决定了商业的特色和内容。
(2)选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模,选择客流较多的街道一侧。
(3)选择店址要分析街道特点与客流规模的关系,街道交叉路口客流最多,是选址的最好位置。
(4)对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律之外,还可以在原有路网基础上加以改善开发, 选择有开发前景的区域,开辟新的道路交通系统,主动地引导客流,制造客流,进而创造新的商业环境。
2、交通状况
城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此,它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的 经济原则要求有尽可能大的吸引范围,保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达 性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下,选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性 最佳的实质是:所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
3、商业环境
选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量,如果在同一地区内已有过多的同行业商店,势必影响商店 的经营效果,此为趋异性。但是另一方面,由于顾客希望就近广泛地比较选择商品,以及希望一次购足所需的商 品,有些商店又有集中趋势,相邻而庙,此为趋同性。
一般来说,比较专一的商品,顾客希望有广泛的比较和选择余地,希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类 商品为目的,对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求,把注意力全部集中在商品,并比较其质量、价格等因 素。
另外一此顾客,购物的范围比较杂,也比较随意,或完全以休闲为主要目的,当然不会去逛上面提到的结构单 一的商业区,而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的,尽 可能丰富功能来满足这类顾客的要求。
还有一种特性就是共生性,即指商店依赖于为其他原因而来的顾客,如商业中心区的小型商店设于大型商店附 近,主要经营小商品,以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业,有的经营连带消费商品的商 店相互邻拦,互为补充,便利顾客。
4、地形特点
选择店址还要分析地形特点,主要选择能见度高的地点,如选择在两面临街的地点能见度就最高,并且可以扩 充橱窗面积,增辟出入口以减缓拥挤,这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
5、城市规划的要求
城市总体规划和详细规划,都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规 定,商业建筑的选址应该符合城市规划的要求,服从城市总体发展的需要。
在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查,搜集资料,具体分析研究,了解建店的有利和不利条件,不仅 要考虑现状,还要了解未来的发展变化,尤其要了解城市建设的长期规划,如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划,有的地点从当前分析是优越条件,而随着城市的改造将会出现新的变 化,而不适合设店。反之,从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。