如何操作商业地产设计
建筑设计应该有三个层次：
第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。
对于一幢建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层部分。
在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。
在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。
篇2:考验商业地产的二次设计
二次设计考验商业地产
最理想的商业地产是遇到超市及百货业这样的大买家!
但让开发商感到"寒心"的事是，修起商业地产，特别是一些大型购物广场之类，却偏偏栽起梧桐树，引不来金凤凰。用"理发匠的挑子一头热"来形容一点也不为过。
据春熙路商圈一着名百货业负责人介绍，一段时间以来，成都房地产界的不少着名企业都找上门来，希望该百货业到他们的小区布点，据该负责人称，公司本来有计划到二环路附近开分店，但去考察开发企业提供的商业地产后让他们打起了退堂鼓，首先是这些商业地产的体形不标准，不少地产项目出于赢利等各方面考虑，修建的都是长方形的，不好组织楼内的交通走向、业态的安排，也不符合消费者的消费购买习惯。更重要的是目前，百货业态进入小区尚有不少风险，而量贩业形态就比较适合。
据记者了解，实际上，心仪社区百货的业主还是不少，单是双楠片区，除已有的置信购物广场外，伊藤洋华堂在紧邻逸都花园的同辉购物中心布点。而成都目前另外几个着名的百货业据称也对这一片区"虎视眈眈"。
商业地产最好的模式是什么?
由于大型的量贩、百货业主自己都不置资产，而是与商业地产的业主一起经营，成都商业地产目前主要面向的就是百货业与量贩业，但量贩业、百货业每拿一处商业地产就开始大规模改造，给商业地产上了生动一课。
据中国建筑西南设计院第三设计所王培副所长介绍，由于前期开发商对商业地产要做什么并不清楚，做商业的拿到楼盘后，绝大多数都要改造，他们称这为"二次设计"，他们就接到不少这类要求进行"二次设计"的商业地产项目。
据王所长介绍，他们才做的一个盘，由于商业主介入较早，改造得还相对较少，但即使这样，但仍根据客户要求对主体结构以外的其他部位作了大量的改造，包括机房、设备房，卖场布置、空调、照明的要求等等。
实际上，由于开发商前期缺乏专业人才，所修的商业地产都存在不少缺点，以至于错时不少良机，也给开发商业地产的开发商带来了不小的风险。据了解，市中心一处面积较大的商业项目，由于开发商缺乏专业人士指导，凭开发商自己的感觉做，直到现在，都还在改，错失不少机会。
篇3:商业地产项目的设计管理
商业地产项目的设计管理
1.渗透---渗透是指商业项目的设计工作一定要最大限度地参与到项目开发的各个环节当中。
特别是上下游,上游是项目的策划与招商,下游是工程施工与商业经营管理。与住宅开发中的底商或配套商业项目相比,大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家,商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途,主要有三个方面:一是项目区位、市场支撑与商业业态定位;二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求;三是从回报的角度看,是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。而设计工作在上、下游中的作用举足轻重,例如选址,它同城市整体发展关系密切,由于国内大部分商业地产开发商在商业地产选址上更多地是根据现状情况和主观感觉做出决定,这样操作,往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址,盲目规划设计,最终将导致招商及运营上的巨大困难。
大型商业设施的选址,应有一系列参数和指标,包括经济指标,道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素,选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。再如招商,不同的商业业态对建筑本体有着不同的需求,而开发商在设计阶段往往还不能确定入住商家的品牌,无疑也提不出明确的设计任务,使设计工作陷入进退二难的境地。作为设计的组织工作,积极的作法则应该是搜集各类商户的技术需求,根据策划定位,把潜在的商户分门别类,对其技术条款逐一类比,由此得出这一类业态的通用技术标准。在这个过程中,设计对招商信息反馈的及时性极为重要,做好这一环节,可以使后续工作朝向更合理、更经济的轨道上良性发展。
2.专业---专业有二个层面的含义,一是专业的操作理念,二是参与商业项目开发的合作团队有着很高的专业化程度。
一个大型商业项目在前期的策划、招商,中期的规划设计,以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合,从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态,是此类专业顾问公司的长项,也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系,正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。此外,专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划、人车货物流程的组织有着不同的要求。
而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。在没有确定具体商家的情况下,商业设施的规划选址更应该考虑规划与策划方的专业建议。例如在规划选址中考虑5A法则。A是英文Advantage(便利)的字头。5A法则的基本内容为:交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。 交通便利不仅是指绝对距离远近,更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求,考虑自驾车与公共交通的不同特点和对便利性的不同需求。交通便利性的环境,是以商家对消费者的预期数量为基础,这个预期数量又来自对周边城市人口分布,人口结构、收入与消费水平的调查分析。大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于20万人。 认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场,特别是对自驾车消费群体,在规划选择中充分考虑远距离(500米以外),中距离(200米以外)的认知特性,从而确定最终的选址及总体的规划局部形态。 5A中的后三个方面更多是在大的选址确定之后,商业设施具体规划设计中应考虑和遵循的规律。
商业项目的开发设计同住宅项目的开发设计有着本质的区别。住宅的购买者是大众消费者,功能相对简单,人们对居住建筑都有广泛的了解,发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断,自行确定所要开发产品的市场定位,如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有了这样明确的要求,委托任何一家建筑设计公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑方案设计。而商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、百货、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施,各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下,如何满足未来大量商家的需求,特别是可视性和可达性,以获得最大的商业利益,进而为发展商获得最大的出租和出售回报,是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑设计工作范畴了,但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中,各部分功能都有严格的要求,如主力超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求,大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区的平面灵活组织,化整为零利用于出售,同时又可化零为整,利于整体出租和管理,也是设计需要解决的问题。
另一方面,不是所有建筑设计公司都能进行商业地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏,直接影响开发商的经济回报,以及项目的生死存亡。商业建筑是一个非常活跃、时尚的建筑类型,要求设计师除了具有丰富的经验与综合的设计能力以外,更要有敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作的能力,及时将市场需求融汇到规划设计中。
虽然目前商业地产开发形势火热,但众多Shopping Mall项目搁浅的事实也反应出此类项目操作中有很大失误,最主要的原因是对大型商业项目的高度专业化要求认识不够。
3.平衡---平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战。
在大型商业项目中,其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合,如大型卖场、百货店、精品店、商业街等;也有不同经营特色的业态组合,如文化、娱乐、餐饮、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴,而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾,无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。商业项目不同功能模块的性质和任务,是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量,都应有不同的建筑规模,并具备相应的设施、设备和室外活动场地;不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能得到合理满足,其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确,同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在,而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。
同时,业态的多样化,也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。不同于普通独立的商业建筑,如百货商场、超市等,大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大,对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合,如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例,而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。拾贝网商业地产项目中,不同的功能空间有相当严格的技术要求,如电影院需要大空间以及适当倾斜的阶梯式观众席,餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道,而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求,所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便,也影响到正常的运营和使用。如某些商业地产项目进行招商时发现,其地段、规模等均对大型超市具有相当的吸引力,但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要,却与大型超市的要求有较大差距,最后双方的合作不能成功。
4.创新---功能的最大化综合,业态的即时性升级,使购物中心越来越成为城市生活的重要聚集空间。在满足了基本的技术需求后,艺术性处理的重要性便突显出来。
随着时代的进步,商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展,从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验式消费模式。商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型,但在创造体验式消费场所这方面,应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术,不仅仅是指专业角度的艺术追求,还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性,直接对人们的心理、生理施加影响,对于传播新的物质文明和精神文明起着能动作用。人类创造建筑,同时建筑又影响人类,对于大型商业地产项目而言,应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群,并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。