中海花园项目规划存在问题解决办法
一、景观方面
由于设计的阶段性及专业性，小区环境设计滞后于室外工程设计，是正常的，但在室外工程设计中事前控制不足，出现以下问题：
1、污水井及电缆井设在首层私家花园内或主要入口及景观处(如图1和图2在主入口处，图3和图4在私家花园内);
2、室外环境地面的滤水及排水体系不完全通畅，因室内地面或室外地面设计标高调整，其它相关标高未相应调整，造成首层室内外高差不合适，部分部位室外排水管道埋设过浅，地面坡度无法正确设置。部分部位排水设施数量过少，造成路面积水。部分景观池未考虑动力循环体系，不便于清洁及保养等;
3、首层私家花园未设置排水，造成积水，严重时易导致积水蔓延之至首层户内;
4、部分部位室外环境照明不足或过于明亮，应注意灯具数量及位置布置适宜，灯具选型合适;
5、室外绿化等方面应注意总体效果，需搞好环境收口及细部处理(如图5阳台下漏空处用植物遮挡，细部处理较好;图6细部未处理好，垃圾易从缝隙进入景观池)。
二、安全及防盗方面
1、栏杆安装应注意根部反坎及栏杆间距，确保安全高度及安全距离;同时应注意应避免栏杆铁花成为儿童攀爬支点(如图7小学栏杆内侧设钢板网防止沿栏杆攀爬，图8幼儿园栏杆根部反沿作倒角处理防止反沿成为支点，图9楼梯栏杆立杆间距则偏大，图10阳台栏杆铁花易成为儿童攀爬支点);
2、幼儿园室内外阳角需作倒角处理，门窗玻璃、落地窗玻璃或落地玻璃在儿童活动高度以下部分均应作钢化处理，幼儿园不应设旋转门或弹簧门(如图11落地玻璃钢化处理，详见幼儿园设计规范);
3、凸窗部位应加设儿童防护网(如图12);
4、阳台及私家花园防盗方面需作相应的建筑处理(如图13相临两户私家花园间加设铁花分隔防止攀越;但图14两户阳台间有内天井连通，存在防盗隐患问题)。
三、顶层复式方面
1、顶层复式通窗应加设开启扇;
2、复式客厅应按设计留设柜式空调洞。
四、规范方面
1、顶层电梯机房平面应扩大或有足够操作空间;
2、强电与给水管应单独隔离安装;
3、消防道路上不应布置大树或景观造型，以免影响消防车辆通行;
4、厨房灶台设计不符合燃气规范;
5、绿化乔木位置应避开室外燃气管道，小树距离管道至少80cm，大树距离至少120cm。
五、其它
1、通透电梯间或室内花园需加设地漏及排水;
2、生活阳台门开启时与煤气表冲突。
六、施工质量及管理方面
1、入户木门及铝合金门窗成品保护不到位。由于工程工期较紧，原先策划未考虑入伙前带套餐装修，工程收尾过程中土建收尾与套餐装修穿插施工严重。应从工序上研究木门及铝合金门窗施工的合理穿插时间，并应注意作好成品保护措施。
2、墙体裂缝。应加强砌体工程的质量监控，严格执行项目部的工作流程，认真做好裂缝控制措施。
3、私家花园样板制作及确认时间滞后。私家花园设计样式及定位反复更改次数较多，现场对私家花园样板确定紧迫性认识不足，使样板确认时间滞后。
4、入户门钥匙和套餐装修内门钥匙管理。穿插施工多给钥匙管理增添了很大难度，给业主入伙移交钥匙带来麻烦。移交物业及业主入伙后钥匙问题更增添了质量整改的难度。
5、弱电工程滞后。造成土建及园建收口困难，影响入伙前的整体部署，影响入伙进度。
篇2:房地产总体规划分析及建议
总体规划分析及建议
一、分区思路
将整体基地划分为三大区：
--以单体与双拼别墅为物业形态的高档别墅区;
--以联体别墅、双立别墅为主的一般型别墅区;
--艺术馆园区
艺术馆园区作为两个别墅区的共享区，除艺术馆外，会所、幼儿园等配套均在其中，可考虑在其中增加经营性的画家村功能，做足艺术配套服务的文章。
二、分期思路：
--抢占南京大型高档纯别墅社区概念，抢占定位制高点;
--以艺术园区作为小区的亮点和特色，与首期开发的样板段联动，打响盛唐品牌;
--先推单体和双拼别墅，树立高档形象，拨高地价，再推排屋，迅速回笼资金;
--跑量以排屋为主力，双拼次之，单体盘量依据市场适当分期分区推出。
三、分区中的两种不同布局思路：
--A：维持原规划方案中T字形的大格局：
艺术园(包括会所、幼儿园等配套)规划在基地通向采石场的平缓处及大门两侧，并增加画家村的配备;
左方为高密度联排/双立别墅，量体尽量放大;
右方为超低密度单体与双拼别墅，山顶部分做少量的顶级概念别墅。
--B：将艺术园等配套设施，全部放在佛城西路沿街;
基地西侧及进入采石场的平缓地带，用来盖联排/双立别墅;
基地东侧做单体与双拼别墅的混合区，山顶部分仍做少量顶级概念单体别墅
四、容积率
--方案一：整体容积率为0.3
左方排屋的容积率做到0.55(以目前市场为标准但较低);右方全面释放，最大限度的发挥原
始生态山水别墅的顶级概念，做到0.18的超低容积率;配套及艺术园区为0.3。
--方案二：整体容积率提高到0.35
左方排屋的容积率为0.67;右方别墅的容积率提高为0.2;配套及艺术园区为0.35。
五、各区参数：
以容积率0.3计算。
--A：以T字形为大格局进行功能定位：
艺术园及配套放在采石场近基地的平缓地带，并尽量靠近佛城西路;艺术馆园区总占地60亩，
容积率0.3，建筑面积12,006平方米;
左侧规划经济型别墅区，建筑高密度联排别墅，为主要出容积率的地方;经济别墅区占地140亩，容积率0.55，建筑面积51,359平方米;
右侧山地规划为高尚别墅区，安排为超低密度单体与双拼别墅，山顶部分根据地形地貌做少量豪宅，高尚别墅区占地300亩，容积率0.18，建筑面积36,018平方米;
--B：将艺术园等配套设施，全部放在佛城西路沿街：
艺术馆园区总占地60亩，容积率0.3，建筑面积12,006平方米
基地西侧及进入采石场的平缓地带，用来做经济型别墅，盖排屋;经济别墅区占地160亩，容积率0.51，建筑面积54,427平方米;
基地东侧做单体与双拼别墅的混合的高尚别墅区，山顶部分仍做少量顶级概念单体别墅;高尚别墅区占地280亩，容积率0.18，建筑面积33,617平方米;
方案A与方案B相比，排屋的占地面积扩大了20亩左右。而且充分考虑了艺术园区的开放性与经营管理的方便性，尽量减少对社区居民的日常生活影响。
篇3:房地产公司战略规划纲要
JH房地产公司战略纲要
一、JH集团战略规划的指导思想
◆政府偏好原则：JH集团一般要选择政府鼓励的产业进行投资，在产业的发展过程中，取得政府的支持，实现经济效益和社会效益双重目标。
◆行业整合原则：对于所进入的产业，一般要对行业进行整合，力争成为行业领导者或领导者之一;不进入不能成为主要企业的产业。
◆多元化原则：在符合政府偏好原则和行业整合原则的前提下，从总体上来说，JH集团是跨业经营，实行投资多元化。
二、JH房地产业务组合
JH集团所从事的城市建设开发业务是从清风湖公园开始的，从清风湖公园开发和经营，拓展到房地产和市政工程。而清风湖公园的开发和经营又包括较丰富的内涵，主要包括娱乐休闲、度假和商业。所以，JH集团就城市建设开发这一业务系列来说，其组合如下图所示：
三、公司产业组合
◆城市建设与开发业：房地产、清风湖公园、市政工程、公园相关商业和娱乐业。
◆生物工程业：生物肥和生物农药。
JH房地产产业时间组合一览表
产业第一层面业务第二层面业务第三层面业务
城市建设与开发房地产、清风湖公园公园相关商业和娱乐业市政工程
四、企业愿景和目标
以城市经营为主业，创立城市经营新模式：政府不投资、市民满意、企业不赔钱，力争成为东营市最大且具有全国影响的城市建设开发企业。
五、战略目标
成为大型业务多元化跨国投资控股公司和业界领袖。
六、企业哲学
◆为市民温馨建的花园，为东营造精致的"名片"
◆心胸有多大，事业有多大
◆梦想有多大，事业有多大
◆梦想，忠诚，执着，专业
◆山东最好，全国一流
七、公司功能
(一)组织战略目标
根据城市建设开发总体战略和各相关业务单元战略的要求，组织战略目标如下：
◆建立与战略要求相匹配的组织机构：根据战略要求对现有组织机构进行调整，并建立战略所要求的新机构。
◆权责配置与战略要求相匹配：按战略要求，来确定各机构和岗位的功能和权限配置。
(二)主要组织政策
根据总体战略和各相关业务单元战略的要求和组织战略目标，主要组织政策如下：
◆分权原则：在权责配置上，尽量向现场组织倾斜。
◆分工原则：将集团城市建设开发价值链在各公司之间实行专业化分工合作。
(三)支持组织目标和组织政策的核心工作
为了实现组织战略目标，贯彻组织政策，核心组织工作如下：
◆组织设计和调整：根据战略要求，对组织机构进行设计，并根据战略的要求，对现有组织机构进行调整。
本报告建议的组建清风湖建设开发集团，组织结构和功能分工如下：
清风湖建设开发集团各公司功能一览表
公司名称公司功能备注
清风湖建设开发集团混合型母公司，除出资者功能外，主要负责清风湖公园建设和开拓市政工程。
清风湖商业街管理公司全资子公司，主要负责清风湖公园儿童街、女人街、餐饮街的对外招租和管理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司
清风湖公园管理公司全资子公司，清风湖公园内部各种休闲、娱乐设施的对外招租和管理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司
清风湖房地产公司全资子公司，主要负责房地产开发。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司
清风湖物业管理公司全资子公司，主要负责JH家园等物业管理理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司
◆岗位设计和调整：根据战略要求和组织设计，对岗位进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有岗位进行调整。
◆业务流程设计和调整：根据战略要求和组织设计，对业务流程进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有业务流程进行调整。
(四)公司各部门功能
JH房地产各部门功能一览表
部 门功 能
行政事务部行政、文秘、人力资源管理以及整合管理体系管理
综 合 部招投标管理、合同管理、工程概算、预算和决算
市场营销部市场调研、寻找营销代理、销售合同管理、协助营销、与顾客有关过程的相关综合事务管理。
技 术 部土地批租、土地开发、项目规划设计管理
项 目 部施工项目、现场管理
材 料 部材料质询、材料商评估和材料控制管理
财 务 部财务、会计、税务、成本和统计
审 计 部审计工作及相关综合事务管理