施工定位放线管理程序
为确保施工定位放线符合国家及上海市规划法规条例的有关规定，符合设计要求，符合施工规范，特制定本程序，明确各相关部门的工作范围及责任。
一、设计部负责委托专业测绘单位对新建小区地块进行定位测试，内容包括：
1、确定红线或蓝线控制点。
2、复测新建小区附近已建建筑物，构筑物及道路的定位坐标。
3、设置不少于三个永久性或半永久性放线基准点。
第1、2条的内容作为规划设计定位依据。
二、设计部负责复核施工总体定位图，并组织工程部、设计院、施工单位进行图纸交底，明确各项规划定位指标，包括各建筑物间最小距离，新建建筑物与已建建筑物、构筑物、道路、河道相对位置，小区红蓝线控制点，放线基准点等。
三、项目发展部负责办理开工规划验线申请或提前验线申请。
四、工程部负责组织施工单位放线，并负责委托专业测绘部门进行复测。
五、工程部负责办理开工验线手续和竣工验线手续。
六、本程序文件应发放到下列人员：
注：1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。
2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。
编制： 校对： 审批： 发放号：
篇2:房地产终端的指向定位
房地产终端指向定位
房地产不是普通的商品是人类籍以生存发展的必需品之一,它不仅体现了一种物化的进步,而且体现了一种文化的进步。不同历史时期的房地产,反映着不同历史时期的政治、文化和物质文明。作为房地产的最终消费者而言,除了人之外,还是人。但从终端指向定位上,我们可以按目标市场细分的原则,分为个人和投资群体一类,另一类为企业、党政机关和社会团体。
房地产作为商品而言,属于人类籍以生存和发展的必需品。从消费的终端指向上,其目标市场可以分为个人市场、投资群体市场、企业市场、社会团体、党政机关等。
1、人
人是房地产消费的主要群体和终极群体,任何一款房屋,任何一种类型房产,不管价高价低、不管位居闹市、僻巷,最后享用他的,呵护他的都是人这个主体。
但是不同的房地产项目在操作前,是要考虑不同个人的不同心理需求和购房动机。不同的个人由于不同的身份地位,不同的文化背景,不同的区域条件,对房产就会有不同的认识,不同的观点,不同的态度、及不同的决策。房地产营销定位,就是要求开发商充分研究这些不同,来确定如何建造不同的房地产来满足这些不同的需求。
2、投资群体
投资群体的定位,是房地产开发商要深刻分析和深入研究的一个重要课题。
房地产市场是一个需要庞大资金的准经济市场,是非纯粹的市场经济,受国家政策层面的影响较大,与当地政府的政策层面有着极大的利害关系。当一个地方国家有些特优政策出台,那一个地方便会成为投资热点,该地房地产亦会火爆,成为热点。如上个世纪80年代中晚期的深圳、广州;90年代初期的海南、洋浦,上海的浦东;晚期的北京、成都;本世纪初的杭州等。房地产开发商则要充分利用这个特点,作好对投资群体定位分析,以获得最大的经济效益和社会效益。
投资群体是房产开发商在策划房地产项目时必须重视的群体,是使房地产增值、保持俏销的主体,缺少了投资群体参与的房地产,是难以有快速的资金回收、高效的经济利益的。而且投资群体是房地产的一个风向标,它预示着该地产的未来,增值。从哪些方面来确定投资群体参与同房地产增值的关系呢?有三个方面:
一是政府层面。杭州房地产价格居高不下,就是因为杭州当地政府政策因素,造成求多于供局面的。
在杭州,即便你有钱,也只能通过关系买上一套不错的房子。何以至此呢?有专家分析道,杭州每年专家引进、大学生毕业留杭等新增人口3万人,按每户100平米商品房需求计,就在300万平米,同时旧城改造尚需200-300万平米,而目前杭州每年商品房供应量仅在400万平米以下。到1999年杭州当年商品房投放量在492亩。20**年为2300亩,但20**年该市净迁入人口已超过6万人。难怪杭州的房价每年以15%-18%速率攀升。造成这种情况的原因,是由于杭州市政府采用"不饱和用地政策"。
二是人口和经济层面,房地产的发展,离不开人口的增长和经济的发展。人口增长快,经济发展快,房产需求大于供,投资群体就会接踵而至,房地产市场就会发展迅速,在近些年始西部一些大中城市成都、西安等地,就可能掀起第二次房地产高潮。
三是未来发展趋势层面。海南作为房地产的巅峰和低谷,都曾经令人疯狂过、丧心过。随着人们生活水平的提高,第二居住地理念的发展,人们逐步认识到海南是一个天然的休闲宝地,养老福地。据介绍,海南目前高档以上的房屋,60%左右为外来投资群体结伴购置。分时度假也是未来旅游房地产的一个发展趋势,产权式酒店和公寓,以租代利返还,既可自己闲时度假,又可忙时出租获利,就很能获得投资群体的青睐。
3、企业
企业作为房地产市场中一分子,是属于特殊的目标群体。一般来说企业作为房地产消费者,是为了解决企业员工住房问题而形成的。作为开发商而言,这个定位过程,其实就是与企业相关部门签约合作的过程,这里不详述。
4、社会团体
在这里主要指的是学校等社会公益事业单位。开发商把房地产目标市场定位于社会团体:学校和医院时,要充分考虑到其一定的特殊性。
当前有不少房地产开发商进入到学校,做学校学生公寓房地产的开发。有几点要明确:
①是合作建房还是单建房,土地手续是否完善。
②是建了卖、还是建了租,自有资金是否充足。
③价格低、利润薄,材料不能以次充好,特别要注意社会效益。
5、党政机关
党政机关作为房地产目标市场中利润比较丰厚的一块,在定位其为目标群体时,同样要注意几点:
①你善于与政府机关领导打交道吗?
②你为了做这个房产项目会向主要领导行贿吗?
③你会为了更厚的利润去偷工减料,以次充好吗?
④这个项目是某领导政绩工程吗?
把这些问题弄清楚后,你才能定位于自己是否从事这项工程。
篇3:购物中心的功能定位重于业态定位
购物中心功能定位重于业态定位
一般而言,商业项目的前期策划中,业态定位是关键。但是笔者以为,在社区商业等为代表的街区商业中,由于体量一般相对较小,功能不过于复杂,业态定位就显得很重要。但是在购物中心等大体量的集中商业中,功能的定位可能比业态定位更需要仔细研究和谨慎决策。
之所以这样说,其一是因为购物中心的功能随着人们消费结构的升级和改变,将越来越复杂,除去最笼统的购物、餐饮、休闲、娱乐等等之外,还有着更多的功能选择,比如活动、展示、演出、集会,甚至一些结合性的功能。尤其随着复合地产的开发,购物中心与酒店、写字楼、公寓、甚至住宅配套开发,这种情况下,购物中心内部的功能同时需要与其他部分对接和互补,产生协同效应。此时,对接的是功能,而不是业态。业态只是功能的具体表现或者承载形式。
其二,功能的定位是业态定位的指导纲领。其实,对项目周边辐射商圈的分析、人流的分析、消费客群的定位等等工作,其目的应该是功能的定位,而不是业态的定位。购物中心内部适宜集合哪些功能,各功能的比例如何,才能使购物中心的长期效益最大化。功能定位之后,需要的只是结合档次的定位、主题的定位等考虑具体的业态组合。业态定位是建立在功能定位基础之上的。因此,难是难在功能的定位,功能定位之后,业态定位只是水到渠成的事情。
功能定位要建立在充分的调研、准确的分析、趋势的把握之上。此外,对于功能定位,笔者认为还要考虑以下几个要素:
(1)客户一致性。
各功能所面对的客户群应该具有一致性或者相关性,这样才能最大化的共享客流。这个其实涉及到功能细分,但就餐饮功能而言,不同的餐饮类型所对应的客户群也是有明显的差别的。因为需要对功能进行细分的基础上分析,师贝网可以设定一级功能、二级功能等,并且随着对功能细分的进行,业态组合会自然浮出水面。
(2)功能互补性分析。
为了增强购物中心的吸引力,各功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性,而不是替代性。一个功能互补的购物中心更有吸引力。
(3)营业时间分析。
不同功能的经营场所的营业时间是不相同的。购物中心的各功能的营业时间应该做到尽量一致,但是这一般情况下是做不到的。因此通过营业时间、功能差异等因素,将不同的功能组合在一起,形成功能分区,可以避免营业时间不同而形成的相互干扰。
(4)人流聚集性分析。
一般而言,可以有三种情况,聚合人流、组合聚合人流、分享人流。当然零售业态可以按此分类,但是功能超出了零售的范畴,但也可以按此分类。一个设计完善的购物中心应该同时具备聚合人流、组合聚合人流、分享人流的三种类型的功能,或者至少具备前两种类型中的一种。
(5)外部环境修正。
一个购物中心是一个开发的系统,必然与外界不断发生着联系。在功能定位之后,必须结合外界因素对功能进行调整,比如配套开发物业的情况、竞争对手的情况等。