交工资料作业指导书
1 目的
保证交工资料的整理在受控状态下按规定的程序和要求进行。
2 适用范围
适用于本公司承建所有工程的交工资料。
3 职责
3.1 办公室为该文件的归口管理部门。
3.2 工程项目部负责交工资料的收集和整理。
4 工作程序
4.1 完整性
4.1.1 必须按照规定和设计要求提交必要的依据(如合同)，及施工全过程涉及到的各种文件、资料。
4.1.2 交工资料应具有以下内容：
施工技术总结、桩基竣工平面图、桩位测量、技术复核单、混凝土材料检验、试块试压记录、钢筋试验报告、成桩工艺记录、桩的静载、动测报告、砼灌注记录、砼施工日记及施工日记、原材料试验汇总记录、工程量汇总表、隐蔽工程验收记录、交工验收证书等。其它：工程设计变更通知书、技术联系单、现场协调会议记录、有关照片等。
4.2 准确性
4.2.1 记录和成图的方法程序必须正确;
4.2.2 文件、材料记录的文字表达，数字表示必须准确，有完整的责任签署，原始记录不能编造，不得涂改;
4.2.3 原始记录和综合汇总编辑记录必须一一对应;
4.2.4 范围划分和分类合理准确;
4.2.5 准确组卷建帐
经组卷的归档材料每件的封面、目录、页码和图件的编号等必须确切、完整，并相对应，若每件内有合订等资料，应统一编页码与分类在前页目录中。
4.3 关于档案若干规程
4.3.1 材料归档及时性
工程通过交工验收后，应将完整、正确的资料及时装订归档，不得拖延。
4.3.2 文件材料清晰性
4.3.2.1 文字记录和各类图件中的各个文字，各种表示方式均应书写工整醒目、美观正规，不得了草和随意擦改。
4.3.2.2 特别是综合整理的文件材料上各种符号清晰匀称、正规，整套材料上无污迹、破损、残缺等。
4.3.3 归档资料的装订必须满足当地档案管理的要求。
篇2:房地产专业知识及资料
房地产专业知识及相关资料
I类专业知识
一、名称解释:
1、日照间距:L=1.2h L-日照间距 h-建筑物高度
2、楼间距:指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离,但对于坡度大于45°的坡屋面建筑,其间距则是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。
3、容积率:建筑面积与占地面积之比(建筑物地面以上各层建筑面积总和与建筑基地面积之比)。
4、得房率:实用面积与建筑面积之比。
5、混凝土:水、水泥、石子、沙子搅拌在一起的混合物。
6、楼花:即未完成的商品房也叫期楼。
7、覆盖率:一层占地面积与地块面积之比。
8、绿化率:绿化面积比上地块面积。
9、契税:是指房地产所有权发生转移时aishibei.com,就当事人所订契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。
10、按揭:即购房抵押贷款,它是房地产信贷中的一种抵押担保方式,是开发商、银行和置业者(即购房抵押贷款申请人)三方之间的一种约定。
二、简答:
1、住房公积金:住房公积金是一种个人储蓄、单位资助,统一管理,专项使用的义务性住房长期储金。
2、怎样计算绿地面积与绿地率:包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。
3、销售房屋的面积是如何确定的:套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。是根据国家建设部建房[1995]517号文件《品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及合肥市政府合政[1998]147号文件《合肥市商品房销售面积商品房销售面积计算及公用面积与分摊实施细则》的规定计算的。
4、价格制订的依据:成本 + 利润 + 地段差价
5、预售房屋需要哪些基本条件:
①须五证齐全; ②完成建设部的25%或基础地面;
③有明确开工和完工时间; ④有价格制定标准。
6、五证俱全指哪五证:
建设施工许可证、房屋预售许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证
7、申办人购房抵押贷款应具备的条件:
①借款人必须具有独立民事行为能力的个人;
②购房者具有居住地合法的身份证明;
③与发展商签订有商品房订购或购房协议,并已支付定金或首期购房款。
④同意以所购房产作抵押。
⑤具备令贷款行满意的财务状况,例如有稳定收入的企业员; 信誉良好,确有偿还能力的小业主;自身收入低,但有海外亲友定期资助的居民等等;具体如何界定和把握,由贷款行审核和决定。
8、办理按揭的费用:保险费、公证费、他项权益费
9、怎样办理产权证?需交纳哪些费用?
办理房产证:需房主的身份证复印件和个人私章、需交纳政府规定的契税、房产交易费、印花税。
10、交房的必要条件是什么?
①建筑工程全部完毕,并且经竣工验收合格;
②代电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用;
③房屋幢、户编号已经有关部门确认,此外建设单位需准备好接官验收应检索提交的资料(产权资料和技术资料)。
11、什么是三通一平?
三通一平是指:水通、电通、场地平整。
12、什么是七通一平?
七通一平是指:通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。
13、什么是购方定金?
是指在订立房屋买卖合同时,为保证合同的履行,规定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币,具有履行担保作用。合同履行后,给付定金方同意以将其收回也可抵作价款。
14、房地产:一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。
15、房地产业:是指从事房地产开发、经营、管理的行业。根据1985.5《国务际
办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》,房地产业被例入第
三产业第二层,它包括土地的开发、经营、管理,房屋怕开发建筑、买卖、租凭和维修等。
II类专业知识
一、投资商品房保值增值的奥秘:
1、土地不能像普通商品一样不断的生产,不断地增长,反而会随着经济的发展,不断地开发利用而减少。土地的有限性,决定了土地无供给弹性,而需求却不断增长,土地供不应求的结果表现为土地价格上涨,社会经济越发展,房地产价格上涨得越高。
2、房地产基本上不受通货膨胀的影响,通货膨胀物价上涨,说明货币购买力下降。房地产作为不动产这种特殊商品价格会"水涨般高",其价格不但下降,有时甚至涨得更快。
3、房地产不可随时移动,它是位置固定的不动产,因此它具有较可靠的商品安全性。
4、房地产可以通过财产保险来避免损失,它在投保后,投资者能避免因意外事故的发生遭受损失,从而能将损失降到最低程度。
二、商品房投资的五种方式:(适用于手头有资金但数目不大的个体投资者)
1、以旧翻新:因把旧楼买来或租来,然后投入一笔钱进行装修,以提高该楼的附加价值,最后将装修一新的楼宇出售或转租,从中赚取利润。
2、炒卖楼花:选准富有升值潜力的期楼,在楼花抛售之初予以购进,待机转卖,从买卖交易中赚取差价。
3、以租养租:先长期租凭低价楼宇,然后以不断提升租金标准的方式分期转租,从中赚取租金差价。
4、合建分成:寻找旧房,拆旧建新,共售合成,合建分成这种操作手法要求
投资者对房地产整套业务相当精通。
5、以房换房:以房换房就是以洞察先机为前提,看准一处极具升值潜力的房产,在别人尚未意识到之前,以优厚条件采取以房换房的方式获得该房产。运用以房换房这种操作手法时须注意,抢先获取的规划信息一定要准确和保密。
三、内销商品房的出售条件是什么?
内销商品房出售应符合如下条例:属于经工商行政管理部门核发营业执照和本市房地局备案的房地产开发公司投资建造的;已列入市计委商品房销售计划和建设计划的;买受人属本市内销商品房购买范围的;商品房竣工验收合格的。
四、购买"楼花"应注意些什么?
1、事先必须了解一个开发公司卖"楼花"。
2、要注意"楼花"的周围环境和发展前景。
3、对预售"楼花"广告要认真地加以分析。
4、核算房屋面积及单价。
五、经房地产交易管理所同意转让的预售商品房,应由哪些当事人共同签订预售商品房转让合同?
经房地产交易管理所同意转让的预售商品房,应由原买受人与受让人和开发经营企业三方共同签订预售商品房转让合同,并按规定缴纳土地增值税等有关税费。
六、商品房的价格是如何构成的?
1、商品开发成本:基地开发费 + 勘察设计费 + 房屋建筑安装工程费 +
街坊内的市政公用设施费
2、商品房利润:贷款利息 + 管理费用 + 税金 + 商品房的附加费
七、"售楼书"一般包括哪些内容?
"售楼书"应包括照片和相应的说明文字,具体包括:
1、有关物业位置的描述。
2、具体物业情况介绍,如面积、高度和主要设计特色等。
3、物业价具备的主要设备,如煤气、供热、电力、电讯等。
4、欲出售的物业权益性质,是否有限制条件。
5、希望的价格和租金水平,介绍材料还应给出开发商、抵押(按揭)银行和物业代理的名称、地址、电话以及有关联系人姓名。
八、现楼交易需涉及缴纳哪些税?
契税,印花税,营业费所得税,土地增值税,城市维护建设税,固定资产投资方面调节税。
九、影响房地产价格的心理因素主要有哪些?
1、购买或出售心态;
2、欣赏趣味;
3、时尚风气;
4、接近名家住宅心理;
5、讲究门牌号码或土地号码;
6、讲究风水;
7、价值观的变化。
十、房地产投资有哪些主要风险?
①市场风险 ②利率风险 ③流通风险 ④经营风险 ⑤业务风险 ⑥财务风险
⑦信用风险 ⑧意外风险、购置力风险和商业风险等
篇3:地产销售员内训资料
地产销售员内训资料
一、寻找潜在客户的原则:
A、在寻找潜在客户的过程中,可以参考以下"MAN"原则:
M: MONEY,代表"金钱"。所选择的对象必须有一定的购买能力。
A: AUTHORITY,代表购买"决定权"。该对象对购买行为有决定、建议或反对的权力。
N: NEED,代表"需求"。该对象有这方面(产品、服务)的需求。
"潜在客户"应该具备以上特征,但在实际操作中,会碰到以下状况,应根据具体状况采取具体对策:
购买能力 购买决定权 需 求
M(有) A(有) N(大) m (无) a (无) n (无)
其中:
·M+A+N:是有望客户,理想的销售对象。
·M+A+n:可以接触,配上熟练的销售技术,有成功的希望。
·M+a+N:可以接触,并设法找到具有A之人(有决定权的人)
·m+A+N:可以接触,需调查其业务状况、信用条件等给予融资。
·m+a+N:可以接触,应长期观察、培养,使之具备另一条件。
·m+A+n:可以接触,应长期观察、培养,使之具备另一条件。
·M+a+n:可以接触,应长期观察、培养,使之具备另一条件。
·m+a+n:非客户,停止接触。
由此可见,潜在客户有时欠缺了某一条件(如购买力、需求或购买决定权)的情况下,仍然可以开发,只要应用适当的策略,便能使其成为企业的新客户。
B、准确判断客户购买欲望
判断客户购买欲望的大小,有五个检查要点。
·对产品的关心程度:如购买房屋的大小、隔间方式、公共设施、朝向等的关心程度。
·对购入的关心程度:如对房屋的购买合同是否仔细研读或要求将合同条文增减;要求房屋内部隔间修改……等。
·是否能符合各项需求:如小孩上学、大人上班是否方便;附近是否有超级市场;是否符合安静的期望;左邻右舍是否有喧闹的营业场所等。
·对产品是否信赖:对房屋使用的材料品牌是否满意、施工是否仔细、地基是否稳固等。
·对销售企业是否有良好的印象:客户对销售人员自己印象的好坏左右着潜在客户的购买欲望。
C、准确判断客户购买能力
判断潜在客户的购买能力,有二个检查要点。
·信用状况:可从职业、身份地位等收入来源的状况,判断是否有购买能力。
·支付计划:可从客户期望一次付现,还是要求分期付款,又分支付首期金额的多寡等,都能判断客户的购买能力。
经由客户购买欲望及购买能力的二个因素判断后,能够决定客户的购买时间,并作出下一步计划。
二、如何找潜在客户
1、发掘潜在客户的方法
发掘潜在客户有以下两种通用的方法,一是资料分析法,二是一般性方法。
A、资料分析法 是指通过分析各种资料(统计资料、名录类资料、报章类资料等),从而寻找潜在客户的方法。
l统计资料:国家相关部门的统计调查报告、行业在报刊或期刊等上面刊登的统计调查资料、行业团体公布的调查统计资料等;
l名录类资料:客户名录(现有客户、旧客户、失去的客户)、同学名录、会员名录、协会名录、职员名录、名人录、电话黄页、公司年鉴、企业年鉴等;
l报章类资料:报纸(广告、产业或金融方面的消息、零售消息、迁址消息、晋升或委派消息、订婚或结婚消息、建厂消息、诞生或死亡的消息、事故、犯罪记录、相关个人消息等),专业性报纸和杂志(行业动向、同行活动情形等)。
B、一般性方法
l主动访问;
l别人的介绍(顾客、亲戚、朋友、长辈、校友等);
l各种团体(社交团体、俱乐部等);
l其他方面:邮寄宣传品,利用各种展览会和展示会,家庭,经常去风景区、娱乐场所等人口密集的地方走动。
2、寻找潜在客户的渠道
l从您认识的人中发掘
l展开商业联系
l结识像您一样的销售人员
l让自己作为消费者的经历增值
l从短暂的渴求周期获利
l利用客户名单
l把握技术进步的潮流
l阅读报纸
l了解产品服务及技术人员
l实践五步原则(如何结识您周围的陌生人,这是专业销售人员必须训练的技巧)
3、如何开拓最多的客户
u直接拜访
u连锁介绍法
u接收前任销售人员的客户资料
u用心耕耘您的客户
u直邮(DM)
u销售信函
u电话
u展示会
u扩大您的人际关系
l准备一张有吸引力的卡片
l参加各种社团活动
l参加一项公益活动
l参加同学